SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[373: 匿名さん]

>>372
落合は駅近辺は微妙じゃないですか？
早稲田通り沿いは、なんというか、うらぶれたって感じであか抜けないし、少し裏に入ると、狭い路地で○○荘という名前がついてそうなアパートが多い住宅街ですし。
東中野、落合と両方つかえるし、便利な街なので、古い町並みが気にならないのであれば、住みやすいとは思います。

[374: 匿名さん]

上落合を落合と言われても。
田園調布で河川敷の田園調布を田園調布と
言ってるようなもんです。

[375: 匿名さん]

落合って言うと地下鉄の落合駅周辺、つまり上落合を連想します。

下落合、中落合、西落合とは別の世界。
そして大久保とは異次元。

[376: 匿名さん]

落合というと落合斎場、火葬場のイメージがあるのですが…。

[377: 匿名さん]

下落合だったら下落合って言うでしょう。
文脈見たら、東西線の落合なことくらいわからないものですかね？

まぁ、そもそも、下落合の一部以外は、むしろここでいう落合と変わらないと思いますけど。

[378: 匿名さん]

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。

[379: 匿名さん]

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。
坂上は高級住宅街

[380: 匿名さん]

変わらないと思ってるのは他所の人。
坂上は分譲した当時から氏素性が明らかで
ないと購入できなかった。
上落合は誰でもOK。

[381: さん]

落合(上落合、中落合、下落合)で、下落合の一部以外は、イマイチって言ってるんじゃない。
下落合の坂の上エリアが高級なことくらい誰でも知ってる。だが、あそこは、落合と言うより目白エリア。
ごく一部のエリアを強調して良さそうにみ見せかけるのは、広告の手口としてはいいけど、コミュニティ掲示板でやるのはどうかと思う。

[382: 内覧前さん]

アンチの人はこの物件は検討外なんでしょう？
ここは【検討】スレなんですから地名だの住所の背比べは置いといて
検討者だけで物件の話しましょうよ^^

[383: 匿名さん]

ここは大久保ですから落合論争は他でやってもらいましょう。

このマンションの一番のウリは「直接基礎」だということ。
都内で、いえ全国で直接基礎のタワマンって何棟あるでしょうか。
それくらい希少です。
埋め立て地や川沿いには真似のできない安定感。

[384: 匿名さん]

>>383
西新宿の物件スレで基礎の話題になってたのをみましたが、コンシェリア西新宿、アトラスタワー西新宿、パークハウス新宿タワーと、新宿区内だけですら3棟はあるみたいですよ。
東京西部は地盤もっと強固ですから、まだまだ有るのではないでしょうか。

[385: 匿名さん]

新宿区内の高台は固い地盤なので安心ですよね。
その中でも西新宿と戸山エリアは最高だとか。

ここの隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。

[386: 匿名さん]

＞隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。
高層棟って、改築した早稲田Ｄ棟ではなく、古い理工の校舎のことですか？
というか、スカイフォレストはベタ基礎なんですか？

[387: 匿名さん]

386

ＨＰの「基本構造 」に書いてありますよ。

[388: 匿名さん]

ここは東京駅5km圏内？

[389: 匿名さん]

>>385
もっと西の方が地盤は良いよ。
東京の西側はほぼ良い地盤でその境目が丁度山手線の西側エリアあたり。
なので、都心に近い地盤の良いエリアとなると必然的に新宿区か豊島区になる。

[390: 匿名さん]

>388

早稲田・曙橋あたりがちょうど5キロですから、
このへんは７キロ圏内といったところでしょうか。

[391: 匿名さん]

385
基礎部分に免震装置をつけたパターンを「地盤がいいから直接基礎にした」と語ると、詐欺。

[392: 匿名さん]

>>391
免震装置と言えども支持層に固定が必要なのは同じだから、地盤が良くなければ直接基礎には出来ないよ。
何十メートルもの杭の上に免震って建物だって有るんだからさ。

[393: 匿名さん]

391さんのおっしゃる意味がわからないのですけど。

[394: 匿名さん]

>>393
免震なら地盤は関係ない、と言うのを誤解しちゃったんじゃないかな。

免震装置の上に建てるから建物にとっては基本的に地盤は関係なくて、免震装置の性能次第になる。これは間違いない。
でも、免震装置自体は地盤に固定しなければならないから、免震装置には地盤は関係ある。
免震だろうが耐震だろうが地盤が良くなければ直接基礎にはできない。だから391は間違い。
ただ、免震なら、直接基礎かどうかなんて、どうでも良いという言い方なら、概ね正しい
概ねと言ったのは、地盤が緩い方が揺れが強くなるので、地盤が良ければ吸収できたのに、地盤のせいで免震で吸収しきれない揺れが来る可能性が、ほんの僅かに増えるから。
僅かな差だから、こんなケースが有る可能性は低いと思うけど。

[395: 匿名さん]

基礎杭を打った上に免震装置を作って欲しかった。。。。。

ここは無いな。

[396: 匿名さん]

＞393
地盤が多少悪くても、免震にすれば影響を減らせるからだよ。
特に、フォレストは高さ100ｍで低いからクリアしただけかもしれないわけで、
もし隣の160ｍのオフィスが「杭基礎」の免震だったら・・・
わざわざ調べる気はないので、オフィスも直接基礎であることを願うならご自身で調べて納得して。

[397: 匿名さん]

なんか、杭打ったほうが安心とか間違った情報でも流れてるのかしら？
支持層が届く範囲にあるなら、わざわざ杭打ち工法なんてのは強度的にも費用的にもあり得ない選択なんだけどな。
別に直接基礎が杭打ちに比べて非常に優れてるとか言う気はないです。まして免震なら。
でも、杭打ちが直接基礎より良いと言うのはもっとないわけで。

[398: 匿名さん]

391とか395とか、もう・・・

タワマン検討するなら最低限の知識は欲しいですね。

ちなみに隣のオフィスタワーも直接基礎ですよ。
他で30ｍも50ｍも杭を打って固定する地盤が地上近くにあるんです。
杭を打つ必要性がありません。

[399: 購入検討中さん]

直接基礎で出来るものなら、それが一番いいに決まっているじゃないですか？勝どきざたわーも直接基礎ですよ。

[400: 匿名さん]

>399

えええ？　冗談ですよね？　勝どきって埋立地。。。

[401: 匿名さん]

勝どきザタワーの立地は、海中に盛り上がった島なので直接基礎が採用されています。埋立地ではありません。なぜホームページでこのことを宣伝しないのか不思議です。

[402: 匿名さん]

>>401
多くの人は実は地盤になんて興味ないし、実際わざわざアピールなんてしなくても売れちゃう。
しかも、地盤に興味がある人でも、395を見てもわかるようにいい加減な知識だったりする。
それならいっそのこと中途半端に伝えるのはやめて、モデルルームで直接会って、模型やイラスト見せながら、実は・・・、とやった方が最後の一押しになる。

[403: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

[404: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

[405: 匿名さん]

大丈夫ですよ。地盤。
尾張徳川家の下屋敷跡地です。
いろんな意味でまともな土地じゃないと
下屋敷でもしませんから。

外様の島津やら鍋島とは訳が違います。

[406: 匿名さん]

島津＝高輪
鍋島＝日比谷、でしたっけ？

[407: 匿名さん]

死にはしませんわ

[408: 匿名さん]

へえ、ここって下屋敷跡だったんですか。由緒あるって感じでいいなぁと思います。

ここは大規模の再開発という事で計画的に広大な敷地が整備される点はすごく良いなぁと思います。
お隣のビルはかなり圧迫感を感じざるを得ないけれど（汗）
イベントホールはどうなんでしょう？
アイドルとかのイベントがあったりするとすごく混みそうですね

[409: 匿名さん]

イコモス勧告ってどうなったの？

[410: 匿名さん]

職場から現地が見えるけど、だいぶ出来てきたねー。外観かっこいいぞ。富久クロスに勝ってるな。

[411: 匿名さん]

４０８さん

古地図見ながら書き込みしてますが・・・
尾張徳川家下屋敷は、箱根山がある側の「戸山公園」と「戸山ハイツ」の辺りです。

[412: 匿名さん]

物件ＨＰも巧いですよね。

戸山公園の一部が尾張徳川家の屋敷跡
↓
徳川家の紋に似たマークをＨＰで使用。
↓
この土地も徳川家所縁と勘違いする人がでてくる。


このマンションの場所は411さんがおっしゃるとおり、徳川家の屋敷跡ではありません。
明治になって明治政府が練兵場を作る時に「買い増しした」部分です。
具体的には明治から昭和20年まで「大久保射撃場」がありました。

[413: 匿名]

そんな昔の事どうでもいい事。この物件の魅了は場所、設備すべて良し

[414: 匿名さん]

昔のことは、大事だと思います。
真剣に検討している人なら、正確な情報は欲しいはずです。

[415: 匿名さん]

地歴を疎かにすると痛い目に遭いますよ。

[416: 匿名さん]

>>415
大丈夫。
もはや、地歴なんてのにこだわるのは少数派。
そして、庶民が手に入れられるレベルの由緒正しい土地なんて、所詮郊外の別荘的扱いだったり、没落元華族の落ちぶれた土地など、三流のもの。
地盤や標高は大事だけど、由緒無くても良い土地はたくさんある。

[417: 匿名さん]

「地歴」を気にするのは少数派？

「由緒正しい土地かどうか」なんて、問題ではないです。
過去にどういう使われ方をしていたかです。
だから、気になるんですよ。

[418: 匿名さん]

場所が最高に良い。
目白から続く落ち着いた住宅地｡
人気の新宿区だし治安も良好。
再開発地でもあるので資産価値が上がりそう｡
池袋より環境も治安も良く 、大崎より便利。
豊洲より地盤が良い。

[420: 匿名さん]

>418

続いてません。

目白との間には神田川の深い谷がありますから。
　

[421: 匿名さん]

地歴って気にしないものか。
富久町とか曙橋の付近は東京監獄、
市谷刑務所があったこととか知ってる人はいないんだろうね。
普通にマンション売れてるし。

[422: 匿名さん]

>>421
だって、そういうの、バブル世代位までの価値観ですからね。
もうすぐ、平成世代がマンション適齢期。
これからもっともっと気にされなくなって行くよ。

[423: 匿名さん]

平成世代のさとり世代になったら分譲マンション購入離れとか言われそう笑

平成世代は都心のマンションなんて無理して買わないイメージだな。

[424: 匿名さん]

江戸で比較すれば、市谷刑務所の場所も武家屋敷。
昭和で比較すれば、徳川下屋敷の場所は731部隊。
戦後の施設ならまだしも、戦前の地歴なんて気にしてられないよ。

[425: 匿名さん]

「地歴」と言うのは、地質学上その地盤の成り立ちと性質でしょ。
土地の用途や所有の歴史で使ってるようだけど、
それなら「地籍」のほうが意味が近いと思うが。

[426: 匿名さん]

そこがどんな土地だったかは、せいぜいこの３０年くらい気にしておけば大丈夫。大切なのは地盤脆弱地とか土壌汚染がないかどうかだからね。それより前のことなんて意味がない。大名屋敷跡に住んでいて優越感に浸るような痛い人は今となってはほとんどいないでしょう。しかもこの辺りはただの郊外、下屋敷だし。

場所はそういう意味では便利でいいですよね。ただ線路沿いだということ、ちょっと大久保よりに行くともう完全に韓国人街になってしまう点などは、多少気になる。
それからマンション周りががっつり早稲田理工への通学路になっていて周りがなんだか落ち着かない。

[427: 匿名さん]

>>426
屋敷跡のまま一体で植栽なども残っていれば価値あるけど、切り売りされたちょっと広いだけの戸建てとか、マンションになったら、もう単なる普通の土地だよね。
屋敷は地盤や利便が良いことが多いから価値はあるけど、そういう土地は屋敷跡じゃなくても他にもあるからこだわっても自己満足以上の意味はない。

[428: 契約済みさん]

山手線の中で馬場にすごいタワマンが建つらしいよという会話を聞きました。たぶん、ここのことですね。契約者として誇らしいです。

[429: 物件比較中さん]

グランスイートが駅近くにできますね。
ここより良いな！

[430: 匿名さん]

>428

それ、たぶん別の計画だと思いますよ。

[431: 匿名さん]

今度のグランスイート長谷工ですよ。クオリティ落としたなあ。

[432: 匿名さん]

共感する。

[433: 匿名さん]

グランスイートは坪単価300万くらいですかね？

[434: 匿名さん]

山手線の外側のグランスイート高田馬場四丁目でも３３０～３７０だったから、内側だからもっと高いよ。しかも当時と違って不動産価格も建築資材も上がっているし。最低でも坪３５０くらいするんじゃないかな。上は４００と予想。グランスイート名のるってことは長谷工の持ち込み案件じゃなく、丸紅企画でしょ。だったら長谷工クオリティではなく、丸紅クオリティなんじゃない。直床直天井は避けられると思う。

[435: 内覧前さん]

別スレがありますので、グランスイートの話はそちらでお願いしますね～

[436: 匿名さん]

ここが盛り上がらないからついつい他の物件の話になってしまいますね。

[437: 匿名さん]

同じスミフタワーでも晴海スレは盛り上がってますね。　

[438: 匿名さん]

>>437
晴海住友は好みはあれども、出色の出来なことは間違いないからなぁ。
あれが話題になら無いなら不動産業界終わってるよ。

[439: 匿名さん]

晴海ってドゥ・トゥールですか？あそこは共有部は豪華ですが、専有部のクオリティは低いですよ。場所も晴海というのはいまいちですね。個人的には高田馬場のスカイフォレストの方が好きです。住不の営業もスカイフォレストは同社の基準で最高ランクの物件だと言ってました。

[440: 匿名さん]

ここは地権者がいないから、自画自賛ポジによる書き込みがないだけ

[441: 匿名さん]

地盤、アクセス、周辺環境、免震、内装、いろんな面から考えて、こちらはなんでこんなに安いだと、不思議だと思っていましたが、

[442: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

10階未満が高層階と同じ金額になってる。第二期は第一期より300万円以上の値上げという噂出てますね。それでも「売れる」という判断なのでしょうか。9年掛かりのプロジェクトで施工も大林組ですし、安売りする理由はないですよね。不動産関係者から見てもこの物件は良いと思う。金あれば買いたいし。

[443: 匿名さん]

＞４４２さん、

あなた本当に投資家？住不の割高マンションで何パーセントの利回りが取れると思っているの？１LDKでも４０００万くらいするでしょ。家賃１５万に設定しても利回りは表面で４％台にすぎませんよ。しかも１５万で住む人なんて限られてるし。こいつは偽物と見た。

[444: 検討者]

第二期いくらなんでしょうかね？わかる方教えてくださいませ

[445: 匿名さん]

そもそも、ここって売れてるの？全くその気配ないのだけど？

[446: 匿名さん]

物は良さそうなので新宿や池袋の物件が無かったらこっちもそこそこ売れたと思います。
時期が悪かったように思いますね。

[447: 匿名さん]

人気無いのは、新大久保近いからでしょ。

[448: 匿名さん]

MRに行ってみると分かりますが、じわじわと売れてますよ。行くたびに要望が増えてます。完売は竣工後になるでしょうけどね。

[449: 匿名]

現地に夜行ってみたけど、人が全く歩いてないのね。
都心の闇って感じでちょっと怖かった。
その中で鳴り響く電車の轟音。
山の手線、埼京線、西武線なんで引っ切りなし。
これで8000万台はないわ。

[450: 匿名さん]

今は確かに静かですが、マンションとオフィスが完成すればおよそ１万人の流れが出来ますので、ご心配入りません。周辺にもいろいろなお店が出来るでしょうね。再開発の楽しみがたくさん詰まっています。

[451: 匿名さん]

騒音に気になる、
東南側のファミリータイプが何階まで、騒音に気にならないでしょう。

[452: 匿名]

>>451
階が高いほうが遮るものがないのでうるさいですよね。
かと言って低い階は線路とその向こうの西戸山タワーホームズしか見えないでしょうし。

[453: 匿名さん]

>452

タワーホウムズは25階建、こちらは26階建。
上層階でも目に入りますよ。

[454: 契約済みさん]

音は空気の振動なので遮るものがなければ距離に乗じて減少する。ここは下層階も上層階も遮るものがないから、音の発生源から離れている上層階の方が騒音は少ないはずです。遮音性の高い二重窓を使っているので、窓を閉めれば下層階でも音は聞こえないでしょう。距離から考えると、上層階では窓を開けていても電車の音はほとんど聞こえないと思います。

[455: 匿名さん]

線路際のタワマン（東中野の三井のタワマン）の中古を内見したことあるけど、メチャクチャ電車の音がうるさかったよ！音は上に上がるのを実感しました。

[456: 匿名さん]

音が上に上がる 等と言う頓珍漢なことを言うのは簡単な物理法則も理解出来ていない文系さんですか？
空気を媒質とする音波の距離による減衰についてなんて全くわからないんでしょうね。

[457: 匿名さん]

>>456
あなたは解ってませんね。多分高層階に住んだ事ないのでしょうね？上は下の音かなり感じます。

[458: 契約済みさん]

>>456
頓珍漢もなにも内見してあの電車の音を聞いて、女房とあそこは無いなって話しながら帰った記憶があります。
何かの縁で富久クロスが買えたのも幸運だと思っています。

[459: 買い換え検討中]

>>456
残念ながら音は上層階の方が響きます　

新幹線沿いならまだ静かでしょうが、在来線沿いはかなり聞こえますよ
2重サッシを閉めていればかすかに聞こえる程度です

在来線に近い22階に住んでの感想です

[460: 匿名さん]

>>458
私も富久クロス申し込みましたが外れましたが今は良かったと思ってます。両方見ましてスカイフォレストの方が全て良いですね。値段も含めて

[461: 匿名さん]

>>460
外れたんですから、そのように考えるのが精神衛生上よろしいかと。

[462: 匿名さん]

富久クロスがここより優っている点を値段以外で教えて下さい。

[463: 匿名さん]

残念ながら、クロスに申し込みしてなかった、あそこは耐震なんだから、
安普請で、免震構造を採用してなかったそうだ。


何かの縁で富久クロスが買えたの方、本当におめでとうございます。

[464: 匿名さん]

>>462
マンションは立地です。ここの諏訪通りは何年も工事をしているが、進展がありません。そして何よりコリアンタウンのお膝元の大久保、新大久保駅に近くはないですが空気感を感じます。最寄り駅が新宿御苑前駅とは月とスッポンくらいの差があります。実際に新宿御苑前駅近辺と高田馬場駅近辺と比較してみてください。一目瞭然です。
新宿と池袋くらいのハッキリした差があります。
あまり背伸びをせずに、身の程を知るように！

[465: 匿名さん]

463さん、日本語がご不自由なようで(笑)

[466: 匿名さん]

新宿区内で変な争いはやめなよ｡
一般的には人気ですよ。
新宿、落合 、早稲田、大久保 、神楽坂、曙橋、新大久保、
高田馬場 、目白、富久町
みな憧れの人気地域です。

豊島区や練馬区よりすべて優っている。

[467: 匿名さん]

ここも池袋も東中野も線路沿いでうるさそう。
富久が良かったかな？

[468: 匿名さん]

≫466
残念。目白は東京都豊島区の町名。郵便番号171‑0031。

[469: 匿名さん]

目白が新宿区だと思い込んでいる田舎者をよく見かけますが豊島区ですよ。
そして目白の後ろにさりげなく富久町等という無名な地域を並べているあなた。
富久町は街としては東池袋未満ですよ。

[470: 匿名さん]

スカイフォレストが富久クロスよりも優れている点

・施工会社がスーパーゼネコンの大林組み
・直接基礎に免震構造採用
・免震ゆえに柱が少なく、間取りに余裕がある。（ここの７５平米は有効面積で富久の８５平米と同じ）
・高田馬場の方が新宿御苑よりも駅力がある
・線路は近いが周辺の道路の交通量が少ないので、空気がきれい
・ダイナミックパノラマウインドウの採用により、足元から天井まで窓、これはすごく開放感がある！
・水回り、キッチン天板、フローリング、タイルなどすべてにおいてグレードの高いものが使用されている。

といったところでしょうか。

[471: 匿名さん]

>>470
ありがとうございます。
富久はあれだけ高層なのに免震じゃなかったんですね。
地権者が多いとどうしてもコスト抑えようとして安普請になりますね。
買えなくて良かったかもしれません。

[472: 匿名さん]

タワーマンションに憧れて検討してます。聞くところによると、タワーマンションはママ友コミュニケーションが難しいとききました。階数によって格付けされ、上階の億ションの方には逆らえないとか。タワーマンションにお住まいの方本当なのでしょうか？