SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[311: 周辺住民さん]

店舗・保育所などとなっているA-3街区の詳細は
もう決まっていて購入予定の方々には何らかの説明があったのでしょうか？
来年度の保育所入園を目指す近隣住民なので現在戦々恐々としています。
区議会の議事録をあたると今のところここに認可園ができることはないようですが、
ここが竣工する来年春の周辺の保育所入園は、
人口増加にともない相当な激戦区となることは間違いありません。
何か情報があれば嬉しいです。
店舗もこれまで高田馬場になかったような素敵なお店が出来ると良いなあと期待しています。

[312: 匿名さん]

やはり高いですね。立地的には、いろんな方を対象にされてデザインされているようですが。
361邸って大型マンションのレベルですがタワーマンションだとそう感じませんね。
私などは、眺望が楽しみでタワーマンションもいいなと思うのですが、高くてなかなか手が出ません。

[313: 匿名さん]

高田馬場、高田馬場と言いながら
アドレスは大久保。

[314: 匿名さん]

すみふの政治力でこの一帯を「戸山公園」っていうアドレスに変えちゃえばいいのに。
それだけで価値は3割増し。

[315: 匿名さん]

314
同意。
所沢市なんかは、イメージアップのための町名整備をやってる。
http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/chomeichiban/

[316: 匿名さん]

徳川山でいいのでは？

[317: 匿名さん]

徳川ゆかりの土地なんて全国に数え切れないくらいあります。

[318: ビギナーさん]

射撃町がいいなあ

[319: 匿名さん]

もりあがってませんね。

[320: 物件比較中さん]

オフィス＆高級賃貸マンションの棟が再開発のメイン
分譲棟は事業採算を確実にするのが目的
買うとスミフの業績に貢献できます。

[321: 匿名さん]

見た目からして業務棟メインですもんね…

[322: 匿名さん]

第１期が追加販売になってますね
売れ行き好調なのか、何か理由があるのでしょうか

それにしても
１LDK　4,580万円　
２LDK　5,980万円～
３LDK　7,680万円～
いいお値段してます・・・　

修繕積立金はお安いんですけど
3,950円 ～ 7,190円

[323: 匿名さん]

修繕積立金が安いのは販売会社がゆっくりと売っていくつもりだからの可能性もありますよ。

[324: 匿名さん]

修繕積立金、は少なくて将来困るのは住民であってデべじゃないですし。
管理費、は少ないとデべ系列の管理会社が困る可能性もありますが。

[326: なつお]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[327: 匿名さん]

ここは静かですね…。

[328: 匿名さん]

>>323さん
どういう意味でしょう？
修繕積立金は売主が負担するものではなく、住人が将来の修繕に向け積み立てる費用です。
ですから、あまり安すぎれば大規模修繕で不足分を補填しなければいけないのでは？
追加で高額の修繕金の支払い義務が生じたり、大幅に値上がりしたり。

[330: 匿名さん]

ここってイマイチな間取りばかりじゃない？
売るとき苦戦しそう。

[331: 匿名さん]

328

たとえば四年五年かけて売るとしたら、その間の未販売住戸の積立金はデベロッパー負担です

[332: 匿名さん]

現地通りかかりましたが15階以上は出来てきてますね。青空を背景に立派な建物でした。線路沿いの木々も青々といい感じです。完成したら存在感はほんとにすごそうです。

[333: 購入検討中さん]

>>332
確かに存在感ありますね、でもオフィス棟できたら変わるでしょうね。

[334: 匿名さん]

そうなんですよね。別に目立てばいいというものではないですが、存在感あるとなんとなく嬉しかったりするんですよね。
オフィス棟できるまではとりあえず単独で見た目が楽しめる…？！っていうかんじです～
修繕積立金はお安いですが、年々上がっていくタイプなのですよね？そうでないと大規模修繕乗りきれないっておもうんですよ

[335: 匿名]

建物色々見て来ましたけどスカイフォレストは外見素敵です。。資産価値ありますね。

[336: 匿名さん]

外見イイね！

[337: 匿名さん]

>>336
外観はギザギザがありすぎますね。敷地の都合ですか？

[338: 匿名さん]

敷地の都合もあるでしょうが、
ギザギザ（雁行）のほうが2面採光の部屋が増えて高く売れるからでは？

[339: 契約済みさん]

敷地には十分な余裕があります。ギザギザにすることで２面彩光に出来る部屋数を増やしたんですね。

それにしてもここも順調に成長していますね。１月に見たときにはまだ建物の土台すら出来上がっていなかったのに。

[340: 匿名さん]

>>339
採光はできますが、お隣りのおうちがギザギザ部分の窓から見えてしまう可能性は無いのですか？

[341: 契約済みさん]

部屋によってはお隣さんが見えるかもしれませんね。

[342: 匿名さん]

>>341ギザギザ側はお隣見えるのはしょうがないですね。
でも窓が多い方がいいなー

[343: 匿名さん]

ギザギザの部分にはバルコニーがあって、
さらに縦ルーバーによって目隠しされます。
身を乗り出さなければ隣は見えませんよ。

検討なさっている方ならご存じのはず。

[344: 匿名さん]

現地行きましたがやはり線路の音が気になりますね～

[345: 契約済みさん]

それでも線路から直線距離で５０メートルくらい離れているそうですから、防音サッシを使っている室内に音は（可聴範囲では）届かないそうですよ。

[346: 匿名さん]

このあたりは山手線も埼京線も最高にスピードを出す区間ですからね。

中でも埼京線の車両のモーター音が凄まじいです。
なんであんな音が出るのかわかりませんが。

[347: 匿名さん]

部屋のなかで24時間過ごすわけではないですからね～、外出するたびに電車の音を聞くのは辛くないか心配です

[348: 匿名さん]

347
電車に乗る度に電車の音を聞くのが辛いくらいなら、電車に乗らない方がいいですよ。
そのレベルに神経質なら、騒音が予期できる物件は最初から検討外だとは思いますが。

[349: 匿名さん]

348
347です。電車に乗る度ではなく外出の度です。
線路脇など歩かれれば否が応でも音は聞こえませんか？現地に赴かれての発言でしょうか。確かに騒音を気にされる方は検討から外さねばなりませんね。

[350: 匿名さん]

線路際でも、駅がもっと近いのならば
我慢できるのでしょうけども。

[351: 匿名さん]

例えばミレーニアとか？

[352: 匿名さん]

この物件、実地まで結構歩きませんか？
表示の分数がちょっと信じられないのですが。

[353: 匿名さん]

敷地まではいいとしても、敷地に入ってからが遠い気がします。

[354: 匿名さん]

高田馬場駅前および諏訪通りまでの道は人通りが多いので、抜けるのに時間がかかりますね。更に敷地に入ってぐるっと回る感じになるので、体感では10分近くかかったように感じました。やはり表記ではなく、実際に歩いて見ることをお勧めします。

[355: 匿名さん]

JRまでの時間は賑やかな早稲田口からではなく、南側の戸山口からです。

びっくりするような改札口ですよ。

[356: 内覧前さん]

どうビックリするのでしょうか？

[357: 匿名さん]

>>354
ビックリする戸山口なら10分はかからないですよ。まあ坂道なので行きと帰りとでは違いますけどね。山手線駅にしては近いマンションですね！希少な物件だと思います。

[358: 匿名さん]

>356

ストリートビューでご覧下さい。
山手線西側からの眺めが理解しやすいと思います。

実際に行ってみるともう一つビックリポイントがありますけどね。

[359: 内覧前さん]

見ましたが、特別ビックリするようなことはないのですが。
実際に行くとどうなんでしょうか？

何でもご存じそうなので、もったいつけずに教えてくださいよ～

[360: 匿名さん]

早稲田住人ですが、戸山口は狭いという印象以外に特にありませんが。あとは、ホームレスっぽい方々をたまにお見受けしますが、ビックリポイントとはそのことでしょうか？

ちなみに、早稲田界隈の住人はスカイフォレストに関して、あんなのは馬場には似つかわしくないとおおむね否定的です。みんな馬場の雑多な感じが好きなんですね。

[361: 匿名さん]

元々似つかわしく無い方が発言されても？
地元としては困惑するだけなんですが。

[362: 匿名さん]

>>360
界隈住人に馬場と認めてもらえているなら良いのでは？
住所は大久保ですが。

[363: 匿名さん]

大久保は他所者が入って荒れた街。
都営とかね。
元々は高級住宅街。
なごりは多少あるが。

[364: 匿名さん]

早稲田住人にとって馬場は庭です。

[365: 匿名さん]

戸山口の暗さ、狭さ、汚さに驚かないって、さすが皆さん　　ですね。
新宿区議会でも長年問題になってるんですけど。

低い線路下をくぐる時、とくに埼京線が通過する時は猛烈な騒音ですよ。
耳がキーンとなるくらいです。

[366: さん]

>>360
びっくりは滝のビルのことじゃないのかな？

>>365
古いの町並みなのは間違いないけど、キーンは小さい高架下ならどこでもおなじかと。

[367: 匿名さん]

目白～大久保にかけては実は閑静な環境の良い地域です。
落合、神楽坂、早稲田、乙女山、小日向、駒込、目白台など新宿区文京区は
人気です。

ネガはやっかみかな？

[368: 匿名さん]

大久保はコリアンタウンですから、
閑静なことはないでしょう。

[369: 匿名さん]

通報します。

[370: 匿名さん]

現地に行ったこと何回もあった、
夜になると、ホームレースの方がいらっしゃいました。

でも、皆様静かで、大騒ぎした記憶が無かったです。

[371: 匿名さん]

>>367

位置関係がめちゃくちゃですよ
東京の地理を勉強し直してください。

それと乙女山ではなく御留山です。

[372: 匿名さん]

私の分かる範囲で言えば、落合、高田馬場、早稲田、神楽坂、飯田橋は一駅毎にまったく表情が変わりますよ。
住むなら落合か早稲田がいいですね。

[373: 匿名さん]

>>372
落合は駅近辺は微妙じゃないですか？
早稲田通り沿いは、なんというか、うらぶれたって感じであか抜けないし、少し裏に入ると、狭い路地で○○荘という名前がついてそうなアパートが多い住宅街ですし。
東中野、落合と両方つかえるし、便利な街なので、古い町並みが気にならないのであれば、住みやすいとは思います。

[374: 匿名さん]

上落合を落合と言われても。
田園調布で河川敷の田園調布を田園調布と
言ってるようなもんです。

[375: 匿名さん]

落合って言うと地下鉄の落合駅周辺、つまり上落合を連想します。

下落合、中落合、西落合とは別の世界。
そして大久保とは異次元。

[376: 匿名さん]

落合というと落合斎場、火葬場のイメージがあるのですが…。

[377: 匿名さん]

下落合だったら下落合って言うでしょう。
文脈見たら、東西線の落合なことくらいわからないものですかね？

まぁ、そもそも、下落合の一部以外は、むしろここでいう落合と変わらないと思いますけど。

[378: 匿名さん]

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。

[379: 匿名さん]

表現逆でしょう。
下落合の極一部がビンボーくさい街。
坂の下。
坂上は高級住宅街

[380: 匿名さん]

変わらないと思ってるのは他所の人。
坂上は分譲した当時から氏素性が明らかで
ないと購入できなかった。
上落合は誰でもOK。

[381: さん]

落合(上落合、中落合、下落合)で、下落合の一部以外は、イマイチって言ってるんじゃない。
下落合の坂の上エリアが高級なことくらい誰でも知ってる。だが、あそこは、落合と言うより目白エリア。
ごく一部のエリアを強調して良さそうにみ見せかけるのは、広告の手口としてはいいけど、コミュニティ掲示板でやるのはどうかと思う。

[382: 内覧前さん]

アンチの人はこの物件は検討外なんでしょう？
ここは【検討】スレなんですから地名だの住所の背比べは置いといて
検討者だけで物件の話しましょうよ^^

[383: 匿名さん]

ここは大久保ですから落合論争は他でやってもらいましょう。

このマンションの一番のウリは「直接基礎」だということ。
都内で、いえ全国で直接基礎のタワマンって何棟あるでしょうか。
それくらい希少です。
埋め立て地や川沿いには真似のできない安定感。

[384: 匿名さん]

>>383
西新宿の物件スレで基礎の話題になってたのをみましたが、コンシェリア西新宿、アトラスタワー西新宿、パークハウス新宿タワーと、新宿区内だけですら3棟はあるみたいですよ。
東京西部は地盤もっと強固ですから、まだまだ有るのではないでしょうか。

[385: 匿名さん]

新宿区内の高台は固い地盤なので安心ですよね。
その中でも西新宿と戸山エリアは最高だとか。

ここの隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。

[386: 匿名さん]

＞隣にある早稲田大学の高層棟も直接基礎。
高層棟って、改築した早稲田Ｄ棟ではなく、古い理工の校舎のことですか？
というか、スカイフォレストはベタ基礎なんですか？

[387: 匿名さん]

386

ＨＰの「基本構造 」に書いてありますよ。

[388: 匿名さん]

ここは東京駅5km圏内？

[389: 匿名さん]

>>385
もっと西の方が地盤は良いよ。
東京の西側はほぼ良い地盤でその境目が丁度山手線の西側エリアあたり。
なので、都心に近い地盤の良いエリアとなると必然的に新宿区か豊島区になる。

[390: 匿名さん]

>388

早稲田・曙橋あたりがちょうど5キロですから、
このへんは７キロ圏内といったところでしょうか。

[391: 匿名さん]

385
基礎部分に免震装置をつけたパターンを「地盤がいいから直接基礎にした」と語ると、詐欺。

[392: 匿名さん]

>>391
免震装置と言えども支持層に固定が必要なのは同じだから、地盤が良くなければ直接基礎には出来ないよ。
何十メートルもの杭の上に免震って建物だって有るんだからさ。

[393: 匿名さん]

391さんのおっしゃる意味がわからないのですけど。

[394: 匿名さん]

>>393
免震なら地盤は関係ない、と言うのを誤解しちゃったんじゃないかな。

免震装置の上に建てるから建物にとっては基本的に地盤は関係なくて、免震装置の性能次第になる。これは間違いない。
でも、免震装置自体は地盤に固定しなければならないから、免震装置には地盤は関係ある。
免震だろうが耐震だろうが地盤が良くなければ直接基礎にはできない。だから391は間違い。
ただ、免震なら、直接基礎かどうかなんて、どうでも良いという言い方なら、概ね正しい
概ねと言ったのは、地盤が緩い方が揺れが強くなるので、地盤が良ければ吸収できたのに、地盤のせいで免震で吸収しきれない揺れが来る可能性が、ほんの僅かに増えるから。
僅かな差だから、こんなケースが有る可能性は低いと思うけど。

[395: 匿名さん]

基礎杭を打った上に免震装置を作って欲しかった。。。。。

ここは無いな。

[396: 匿名さん]

＞393
地盤が多少悪くても、免震にすれば影響を減らせるからだよ。
特に、フォレストは高さ100ｍで低いからクリアしただけかもしれないわけで、
もし隣の160ｍのオフィスが「杭基礎」の免震だったら・・・
わざわざ調べる気はないので、オフィスも直接基礎であることを願うならご自身で調べて納得して。

[397: 匿名さん]

なんか、杭打ったほうが安心とか間違った情報でも流れてるのかしら？
支持層が届く範囲にあるなら、わざわざ杭打ち工法なんてのは強度的にも費用的にもあり得ない選択なんだけどな。
別に直接基礎が杭打ちに比べて非常に優れてるとか言う気はないです。まして免震なら。
でも、杭打ちが直接基礎より良いと言うのはもっとないわけで。

[398: 匿名さん]

391とか395とか、もう・・・

タワマン検討するなら最低限の知識は欲しいですね。

ちなみに隣のオフィスタワーも直接基礎ですよ。
他で30ｍも50ｍも杭を打って固定する地盤が地上近くにあるんです。
杭を打つ必要性がありません。

[399: 購入検討中さん]

直接基礎で出来るものなら、それが一番いいに決まっているじゃないですか？勝どきざたわーも直接基礎ですよ。

[400: 匿名さん]

>399

えええ？　冗談ですよね？　勝どきって埋立地。。。

[401: 匿名さん]

勝どきザタワーの立地は、海中に盛り上がった島なので直接基礎が採用されています。埋立地ではありません。なぜホームページでこのことを宣伝しないのか不思議です。

[402: 匿名さん]

>>401
多くの人は実は地盤になんて興味ないし、実際わざわざアピールなんてしなくても売れちゃう。
しかも、地盤に興味がある人でも、395を見てもわかるようにいい加減な知識だったりする。
それならいっそのこと中途半端に伝えるのはやめて、モデルルームで直接会って、模型やイラスト見せながら、実は・・・、とやった方が最後の一押しになる。

[403: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

[404: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンを真剣に検討する人は地盤が気になるはずです。勝どきザタワーは地盤の良さを宣伝しなくても売れるという自信があるのでしょうか。少し苦戦気味ですよね。ここは苦戦は織り込み済みですが。

[405: 匿名さん]

大丈夫ですよ。地盤。
尾張徳川家の下屋敷跡地です。
いろんな意味でまともな土地じゃないと
下屋敷でもしませんから。

外様の島津やら鍋島とは訳が違います。

[406: 匿名さん]

島津＝高輪
鍋島＝日比谷、でしたっけ？

[407: 匿名さん]

死にはしませんわ

[408: 匿名さん]

へえ、ここって下屋敷跡だったんですか。由緒あるって感じでいいなぁと思います。

ここは大規模の再開発という事で計画的に広大な敷地が整備される点はすごく良いなぁと思います。
お隣のビルはかなり圧迫感を感じざるを得ないけれど（汗）
イベントホールはどうなんでしょう？
アイドルとかのイベントがあったりするとすごく混みそうですね

[409: 匿名さん]

イコモス勧告ってどうなったの？

[410: 匿名さん]

職場から現地が見えるけど、だいぶ出来てきたねー。外観かっこいいぞ。富久クロスに勝ってるな。