SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[No.151 by 匿名さん 2014-03-07 17:01:50]

オフィス棟の賃貸は、あの超高級賃貸の「ラトゥール」になるんだろうね。
ラトゥールと同じ敷地の分譲マンションということなら、逆にそれは絶対プラスだね

[No.152 by 匿名さん 2014-03-07 17:20:05]

果たして大久保アドレスのラトゥール、借り手はいるのだろうか。

[No.153 by 匿名さん 2014-03-07 17:37:16]

会社は、アドレスを社員の名刺や商品などに書くことになるからね。

[No.154 by 匿名さん 2014-03-07 20:21:42]

冬のソナタ好きの奥さんには最高の立地かと。
オフィス棟と住宅棟の両方狙いの中小事業主には便利かと。

[No.155 by 匿名さん 2014-03-07 21:40:53]

２LDKは考えなかったのでMRに行ったとききちんとチェックしていませんが、３LDKは南西が8980万、南東が8580万、南中住戸が7980万だったので、そこから推測するに6980万くらいじゃないでしょうか。坪350前後かと思います。

[No.156 by ママさん 2014-03-09 17:56:05]

ここのホームページによると、10階付近まで出来たみたいです。
http://bit.ly/1clFjru

[No.157 by 匿名さん 2014-03-09 18:36:38]

>>156

そのページの画像だと、オフィスの方がちゃんとお見合いを考慮してる！素晴らしい。

[No.158 by 匿名さん 2014-03-09 21:43:11]

＞１５７

ＨＰも見てないの？

[No.160 by 匿名さん 2014-03-10 09:59:30]

>157
目の前に壁って感じだろ

[No.161 by 匿名さん 2014-03-10 12:07:59]

眺めが３日で飽きる人には見られない対策されてれいて良し。それで安いならなお良し。

[No.162 by 匿名さん 2014-03-17 22:31:23]

今日でこのスレ一週間放置されてるよ。誰か書き込んでください。

[No.163 by 匿名さん 2014-03-17 23:18:33]

富久完売したなあ！

[No.164 by 匿名さん 2014-03-18 19:07:37]

この場所はねぇ…。

好き嫌い分かれるから、かなり長期間売ってそう。

急ぐ必要はないかな。

[No.165 by 匿名さん 2014-03-19 07:05:39]

>164
販売に長期間かかるってことは、将来リセールするときも長期間かかっちゃうってことだよな。

[No.166 by 匿名さん 2014-03-19 08:54:21]

住友の販売スタンスは「値引きせずに、我慢して売り切る」。結果的に売上7367億円で営業利益率20%の1513億円（平成25年3月期）という、大変高い利益率を実現。

業態の構成比も、売上規模も異なるため一概に比較できないが、三井の同時期の業績は売上1兆4456億円で営業利益率10%の1481億円であったことを考えると、売上は半分ながら利益率は2倍と、その高さは際立つ。

住友の「値引き販売を極力しない」信念が、高い利益率につながるまでの実現プロセスで重要と思われるポイントは、「売上の急拡大よりも利益率を優先する事業戦略」と「現場が値引き販売に陥らないための評価制度の丹念なメンテナンス」である。
また、マーケティング施策でも、「値引きせずに販売が長引き在庫がある」からこそ「総合マンションギャラリーで豊富な物件情報を紹介できる」というように、「値引きしないから発生する弊害」を逆手にとり、強みとしたマーケティング施策が取られている。

これに対して、他社では「期末までに売り切れ！」と現場にハッパをかけ、営業担当が見込み客に強いプロモーション（電話におけるリマインド）をかけることがある。
そして、期の販売戸数に対する完売の程度の目途が立った上で期の販売スケジュールを正式に確定させ、「完売」にこぎつける。
（目途が立たない場合にリスケジュールすることもある）
さらに「完売」というアドバタイズを活用し、次の期の販売をプロモーションしていく。

財閥系のどのスタンスが正しいかどうかは分からない。
ただ、財閥系のブランド力がある以上、リセールバリューは心配する必要はない。

[No.167 by 物件比較中さん 2014-03-19 09:08:32]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[No.168 by 物件比較中さん 2014-03-19 09:08:33]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[No.169 by 匿名さん 2014-03-19 09:17:10]

賃貸専用戸は超高価だろうから、別にいいよ。

[No.170 by 匿名さん 2014-03-19 09:31:14]

>166
それって売る側の論理。スミフは割高で売ってるという証拠。リセールをよくするにはいかに安く買って高く売れるかってことでしょ。高く買ってしまったら、リセールで高値をつけざるをえず売りにくくなる。デベのブランドを心配してるわけじゃない。

[No.171 by 匿名さん 2014-03-19 09:38:38]

激安だ、完売だ、セコい書き込みが散見されるが、
割安しか興味ないような住民がいないだけでも、スミフ物件に決定だよ。

[No.172 by 匿名さん 2014-03-19 09:46:17]

高品質だから高額なら買う価値あるが、
安物を高額で売ってるから高い利益率になるわけだ。

[No.173 by 購入検討中さん 2014-03-19 10:22:32]

法外でない限りは高いには高いなりの理由があると思います
例えば大手なりの業者側の利益があったり、材料の品質などが考えられます
住友や大林の利益もありますし、この業者が材料に手を抜くとは考えにくいです
これってマンションに限った話ではなく、服でも車でも一緒だと思います
実際にリセールで高値をつけざるをえない理由があり、また、その高値を買う人がいるのも事実です
安いものにたくさんの人が購買意欲を示し、高いものには限られた人しか購買意欲を示さないのは当然の理論と思いますが
結局はその人の価値観の問題ですよ
割高と感じるならば、検討しなければいいだけですよね

[No.174 by 匿名さん 2014-03-19 10:30:22]

否定的なコメントしかしない目的ってなんだろー
購入の裏付けが欲しいのかな？
値下げ運動や同じ考えの人を探してる？　何の見返りもないと思うけど。

[No.175 by 匿名さん 2014-03-19 11:01:47]

検討板は肯定だけするための板ではありませんから。

[No.176 by 匿名さん 2014-03-19 11:34:45]

利益率が高い物件と低い物件、
もし品質が同じだとしたらお買い得はどっちでしょう。自明ですね。


それと１６６様、
コピペなさるなら出典を明記してくださいね。
日経ビジネスより、って。

[No.177 by 匿名さん 2014-03-19 11:46:11]

お買い得、お買い得って、うるさいよ。ディスカウント屋は大嫌い。

[No.178 by 匿名さん 2014-03-19 12:14:18]

176さんの言うとおり。品質が同じなら安い方がいいに決まってる。

[No.179 by 申込予定さん 2014-03-19 14:49:26]

一期から検討していますが、販売戸数の8割くらいは予約が入っていましたよ
スミフはその辺がオープンなんで知っている方も多いはずです
ただ、我が家が希望していた75Dは早い段階で販売階数の予約が埋まっていたんで、決めかねているうちに二期になってしまいました・・・
75Dの間取りがホームページから消えていることが人気の証拠です

[No.180 by 匿名さん 2014-03-19 16:10:49]

老人地権者がいないだけでも、価値あり。
地権者専用住居や、ペットの地権者特権とか、絶対に嫌だ。

[No.181 by 匿名さん 2014-03-19 20:30:33]

>180
程度問題。富久クロスのペットの地権者特権なら笑って許せる。規約は犬や猫（大きさ制限あり）を2匹までだが、おばあちゃん一人で猫3匹飼ってて一代限りで許容するって内容ｗ
1匹選んで殺せとは言えない。

[No.182 by 物件比較中さん 2014-03-20 01:10:19]

オフィス・賃貸棟と並ぶとレジデンス棟がみじめに見えて仕方がない。スカイフォレストは電車からも見えてさぞや話題になることだろうけど、あそこに住んでいるんだと人に言った際、どっちなのか聞かれたら、ちっちゃいほうだなんて恥ずかしくて言えないよ。

[No.183 by 匿名さん 2014-03-20 07:13:50]

六本木ヒルズの小っちゃい方がレジデンス棟なわけだが。

[No.184 by 匿名さん 2014-03-20 08:53:51]

183は答えになってない。どっちって聞かれたときに、六本木の話を出すの？それに六本木は地上に電車が走っていないから、182の言うシチュエーションがそもそもない。

[No.185 by 匿名さん 2014-03-20 12:56:05]

六本木ヒルズはレジデンス棟とオフィス棟の距離があるし、別の建物という認識なので、相対的にレジデンス棟がちっちゃくても十分高級に見える。

[No.186 by 匿名さん 2014-03-20 14:19:57]

>>184-185
はいはい(苦笑)

ミッドタウンも、ガーデンプレイスも、小っちゃい方がレジデンスなわけだが。

[No.187 by 匿名さん 2014-03-20 16:25:35]

ネガが多いのは人気の証拠だと、マンコミュで学びました♪

[No.188 by 匿名さん 2014-03-20 16:53:10]

＞１８６

スカイフォレストは恵比寿や六本木とは根本的に違うことが分かってない。余裕をかましているところが余計に哀れ。

[No.189 by 匿名さん 2014-03-20 18:21:18]

大久保と六本木、恵比寿を並べて比較するのはあまりにも無理がありすぎる。地価も相当違う。

[No.190 by 匿名さん 2014-03-20 18:34:32]

＞１８９

それを言うなら恵比寿と六本木を並べてること自体変だけど。

恵比寿なんてつい最近までは渋谷と目黒、代官山に囲まれた、
庶民的で垢抜けない街だったんですよ。

東口を出た所に屋台があって、
夕方から作業着姿のオッちゃんたちが飲んだくれてました。

大久保エリアも
今後離韓現象が進んで再開発でもあれば一気に変わりますよ。
大学、広い公園など魅力も多い街ですから。

[No.191 by 匿名さん 2014-03-20 20:38:58]

複合開発(オフィス、公園、レジデンス、ほか施設)という一致点でしょ。
しかも、オフィスが超高層、レジデンスが中高層。

[No.193 by 匿名さん 2014-03-20 23:20:18]

恵比寿と六本木を比べているわけではない。むしろ、大久保と対比する対象として、恵比寿と六本木を一括りにしているんだよ。昔の恵比寿がどんな町であったにせよ、現在では六本木と同じくおしゃれな街なんだから、それでいいんじゃない。大久保も同じように変貌を遂げるかどうか見ものだけど、あの周囲を変えるほどのインパクトはないんじゃないかな。

[No.194 by 匿名さん 2014-03-21 03:31:31]

190、191は夢見すぎｗ
本気で言ってるの？大久保が六本木みたいになるわけない。

[No.195 by 匿名さん 2014-03-21 05:38:29]

ネガが出て、注目されてますね。

[No.196 by 購入検討中さん 2014-03-21 10:32:08]

大久保～高田馬場は公園も多いし落ち着いています｡
コリアタウンや歌舞伎町のごちゃごちゃした地域に隣接しているから
イメージは良くないが良い場所ですね｡

さすがに六本木や恵比寿のように最先端なお洒落感はないけど、
池袋や赤羽のような場末感やヤバさはないし、良い街だと思います。

[No.197 by 匿名さん 2014-03-21 12:25:02]

１９６

どさくさ紛れに変なこと書かないで。

池袋≧高田馬場＞＞赤羽＝大久保

でしょ。

[No.198 by 匿名さん 2014-03-21 12:30:50]

池袋や赤羽のような場末感やヤバさっていうのも、イメージだと思いますが。
池袋は、宮藤官九郎のドラマの影響が大きいでしょうが、水族館があって、
プラネタリウムがあって、今日はアニメのイベントがあったりと、学生が安心
して楽しめる街だと思いますよ。
大久保も池袋も、一角には確かに昔からの変なエリアが部分的に残ってますが、
整備されたエリアは大久保も池袋もとてもきれいだと思います。古くからある
街なら、どこにでも言えることですが。新宿も渋谷も赤坂も銀座もどこでも。

[No.199 by 匿名さん 2014-03-21 14:14:32]

大ターミナルで人気の池袋と並べてるのも変だけど。

[No.200 by 周辺住民さん 2014-03-21 15:48:06]

＞１９６

戸山公園に行ったことありますか？周囲が団地に囲まれて解放感がまるでなく、全然整備されてないしょぼい公園ですよ。緑も深くありませんから借景としてもたいしたことありません。近くに住んでいますが、散歩に行こうとは思いません。