SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[146: 物件比較中さん]

オフィス階の見合いを配慮しても、オフィス棟の上層階は高級賃貸住戸。
一生懸命購入しても賃貸から見下ろされて暮らすことになります。
そんなところは買いたくないな！

オフィス棟、住戸棟を同等の高さにして、
低層階を賃貸にして欲しかった。
それなら買う価値あるけど。

[147: 匿名さん]

志村豪地隆が
大久保、信濃町は１００年後もイメージは変わらないと断言

ビジネスライクな＊＊＊の白金高輪は大丈夫と太鼓判

[148: 匿名さん]

オフィス棟の上層賃貸からは、角度の関係で窓際に立たない限り、見えないでしょう。
そしてそれはお互い様だし。

まぁ、オフィスフロアは考慮されてるらしいことは良い。
というより、別会社で１棟ずつじゃなく、一体プロジェクトなんだから当たり前の配慮。

[149: 匿名さん]

2棟並んでいる絵をみるとオフィス賃貸棟のおまけみたいな
ちょっと残念な感じが否めない。

[150: 検討中の奥さま]

2ＬＤＫで北東向きじゃない部屋は、いくらぐらいかご存知の方いますか？
6000万円～な感じですかね。

[151: 匿名さん]

オフィス棟の賃貸は、あの超高級賃貸の「ラトゥール」になるんだろうね。
ラトゥールと同じ敷地の分譲マンションということなら、逆にそれは絶対プラスだね

[152: 匿名さん]

果たして大久保アドレスのラトゥール、借り手はいるのだろうか。

[153: 匿名さん]

会社は、アドレスを社員の名刺や商品などに書くことになるからね。

[154: 匿名さん]

冬のソナタ好きの奥さんには最高の立地かと。
オフィス棟と住宅棟の両方狙いの中小事業主には便利かと。

[155: 匿名さん]

２LDKは考えなかったのでMRに行ったとききちんとチェックしていませんが、３LDKは南西が8980万、南東が8580万、南中住戸が7980万だったので、そこから推測するに6980万くらいじゃないでしょうか。坪350前後かと思います。

[156: ママさん]

ここのホームページによると、10階付近まで出来たみたいです。
http://bit.ly/1clFjru

[157: 匿名さん]

>>156

そのページの画像だと、オフィスの方がちゃんとお見合いを考慮してる！素晴らしい。

[158: 匿名さん]

＞１５７

ＨＰも見てないの？

[160: 匿名さん]

>157
目の前に壁って感じだろ

[161: 匿名さん]

眺めが３日で飽きる人には見られない対策されてれいて良し。それで安いならなお良し。

[162: 匿名さん]

今日でこのスレ一週間放置されてるよ。誰か書き込んでください。

[163: 匿名さん]

富久完売したなあ！

[164: 匿名さん]

この場所はねぇ…。

好き嫌い分かれるから、かなり長期間売ってそう。

急ぐ必要はないかな。

[165: 匿名さん]

>164
販売に長期間かかるってことは、将来リセールするときも長期間かかっちゃうってことだよな。

[166: 匿名さん]

住友の販売スタンスは「値引きせずに、我慢して売り切る」。結果的に売上7367億円で営業利益率20%の1513億円（平成25年3月期）という、大変高い利益率を実現。

業態の構成比も、売上規模も異なるため一概に比較できないが、三井の同時期の業績は売上1兆4456億円で営業利益率10%の1481億円であったことを考えると、売上は半分ながら利益率は2倍と、その高さは際立つ。

住友の「値引き販売を極力しない」信念が、高い利益率につながるまでの実現プロセスで重要と思われるポイントは、「売上の急拡大よりも利益率を優先する事業戦略」と「現場が値引き販売に陥らないための評価制度の丹念なメンテナンス」である。
また、マーケティング施策でも、「値引きせずに販売が長引き在庫がある」からこそ「総合マンションギャラリーで豊富な物件情報を紹介できる」というように、「値引きしないから発生する弊害」を逆手にとり、強みとしたマーケティング施策が取られている。

これに対して、他社では「期末までに売り切れ！」と現場にハッパをかけ、営業担当が見込み客に強いプロモーション（電話におけるリマインド）をかけることがある。
そして、期の販売戸数に対する完売の程度の目途が立った上で期の販売スケジュールを正式に確定させ、「完売」にこぎつける。
（目途が立たない場合にリスケジュールすることもある）
さらに「完売」というアドバタイズを活用し、次の期の販売をプロモーションしていく。

財閥系のどのスタンスが正しいかどうかは分からない。
ただ、財閥系のブランド力がある以上、リセールバリューは心配する必要はない。

[167: 物件比較中さん]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[168: 物件比較中さん]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[169: 匿名さん]

賃貸専用戸は超高価だろうから、別にいいよ。

[170: 匿名さん]

>166
それって売る側の論理。スミフは割高で売ってるという証拠。リセールをよくするにはいかに安く買って高く売れるかってことでしょ。高く買ってしまったら、リセールで高値をつけざるをえず売りにくくなる。デベのブランドを心配してるわけじゃない。

[171: 匿名さん]

激安だ、完売だ、セコい書き込みが散見されるが、
割安しか興味ないような住民がいないだけでも、スミフ物件に決定だよ。

[172: 匿名さん]

高品質だから高額なら買う価値あるが、
安物を高額で売ってるから高い利益率になるわけだ。

[173: 購入検討中さん]

法外でない限りは高いには高いなりの理由があると思います
例えば大手なりの業者側の利益があったり、材料の品質などが考えられます
住友や大林の利益もありますし、この業者が材料に手を抜くとは考えにくいです
これってマンションに限った話ではなく、服でも車でも一緒だと思います
実際にリセールで高値をつけざるをえない理由があり、また、その高値を買う人がいるのも事実です
安いものにたくさんの人が購買意欲を示し、高いものには限られた人しか購買意欲を示さないのは当然の理論と思いますが
結局はその人の価値観の問題ですよ
割高と感じるならば、検討しなければいいだけですよね

[174: 匿名さん]

否定的なコメントしかしない目的ってなんだろー
購入の裏付けが欲しいのかな？
値下げ運動や同じ考えの人を探してる？　何の見返りもないと思うけど。

[175: 匿名さん]

検討板は肯定だけするための板ではありませんから。

[176: 匿名さん]

利益率が高い物件と低い物件、
もし品質が同じだとしたらお買い得はどっちでしょう。自明ですね。


それと１６６様、
コピペなさるなら出典を明記してくださいね。
日経ビジネスより、って。

[177: 匿名さん]

お買い得、お買い得って、うるさいよ。ディスカウント屋は大嫌い。

[178: 匿名さん]

176さんの言うとおり。品質が同じなら安い方がいいに決まってる。

[179: 申込予定さん]

一期から検討していますが、販売戸数の8割くらいは予約が入っていましたよ
スミフはその辺がオープンなんで知っている方も多いはずです
ただ、我が家が希望していた75Dは早い段階で販売階数の予約が埋まっていたんで、決めかねているうちに二期になってしまいました・・・
75Dの間取りがホームページから消えていることが人気の証拠です

[180: 匿名さん]

老人地権者がいないだけでも、価値あり。
地権者専用住居や、ペットの地権者特権とか、絶対に嫌だ。

[181: 匿名さん]

>180
程度問題。富久クロスのペットの地権者特権なら笑って許せる。規約は犬や猫（大きさ制限あり）を2匹までだが、おばあちゃん一人で猫3匹飼ってて一代限りで許容するって内容ｗ
1匹選んで殺せとは言えない。

[182: 物件比較中さん]

オフィス・賃貸棟と並ぶとレジデンス棟がみじめに見えて仕方がない。スカイフォレストは電車からも見えてさぞや話題になることだろうけど、あそこに住んでいるんだと人に言った際、どっちなのか聞かれたら、ちっちゃいほうだなんて恥ずかしくて言えないよ。

[183: 匿名さん]

六本木ヒルズの小っちゃい方がレジデンス棟なわけだが。

[184: 匿名さん]

183は答えになってない。どっちって聞かれたときに、六本木の話を出すの？それに六本木は地上に電車が走っていないから、182の言うシチュエーションがそもそもない。

[185: 匿名さん]

六本木ヒルズはレジデンス棟とオフィス棟の距離があるし、別の建物という認識なので、相対的にレジデンス棟がちっちゃくても十分高級に見える。

[186: 匿名さん]

>>184-185
はいはい(苦笑)

ミッドタウンも、ガーデンプレイスも、小っちゃい方がレジデンスなわけだが。

[187: 匿名さん]

ネガが多いのは人気の証拠だと、マンコミュで学びました♪

[188: 匿名さん]

＞１８６

スカイフォレストは恵比寿や六本木とは根本的に違うことが分かってない。余裕をかましているところが余計に哀れ。

[189: 匿名さん]

大久保と六本木、恵比寿を並べて比較するのはあまりにも無理がありすぎる。地価も相当違う。

[190: 匿名さん]

＞１８９

それを言うなら恵比寿と六本木を並べてること自体変だけど。

恵比寿なんてつい最近までは渋谷と目黒、代官山に囲まれた、
庶民的で垢抜けない街だったんですよ。

東口を出た所に屋台があって、
夕方から作業着姿のオッちゃんたちが飲んだくれてました。

大久保エリアも
今後離韓現象が進んで再開発でもあれば一気に変わりますよ。
大学、広い公園など魅力も多い街ですから。

[191: 匿名さん]

複合開発(オフィス、公園、レジデンス、ほか施設)という一致点でしょ。
しかも、オフィスが超高層、レジデンスが中高層。

[193: 匿名さん]

恵比寿と六本木を比べているわけではない。むしろ、大久保と対比する対象として、恵比寿と六本木を一括りにしているんだよ。昔の恵比寿がどんな町であったにせよ、現在では六本木と同じくおしゃれな街なんだから、それでいいんじゃない。大久保も同じように変貌を遂げるかどうか見ものだけど、あの周囲を変えるほどのインパクトはないんじゃないかな。

[194: 匿名さん]

190、191は夢見すぎｗ
本気で言ってるの？大久保が六本木みたいになるわけない。

[195: 匿名さん]

ネガが出て、注目されてますね。

[196: 購入検討中さん]

大久保～高田馬場は公園も多いし落ち着いています｡
コリアタウンや歌舞伎町のごちゃごちゃした地域に隣接しているから
イメージは良くないが良い場所ですね｡

さすがに六本木や恵比寿のように最先端なお洒落感はないけど、
池袋や赤羽のような場末感やヤバさはないし、良い街だと思います。

[197: 匿名さん]

１９６

どさくさ紛れに変なこと書かないで。

池袋≧高田馬場＞＞赤羽＝大久保

でしょ。

[198: 匿名さん]

池袋や赤羽のような場末感やヤバさっていうのも、イメージだと思いますが。
池袋は、宮藤官九郎のドラマの影響が大きいでしょうが、水族館があって、
プラネタリウムがあって、今日はアニメのイベントがあったりと、学生が安心
して楽しめる街だと思いますよ。
大久保も池袋も、一角には確かに昔からの変なエリアが部分的に残ってますが、
整備されたエリアは大久保も池袋もとてもきれいだと思います。古くからある
街なら、どこにでも言えることですが。新宿も渋谷も赤坂も銀座もどこでも。

[199: 匿名さん]

大ターミナルで人気の池袋と並べてるのも変だけど。

[200: 周辺住民さん]

＞１９６

戸山公園に行ったことありますか？周囲が団地に囲まれて解放感がまるでなく、全然整備されてないしょぼい公園ですよ。緑も深くありませんから借景としてもたいしたことありません。近くに住んでいますが、散歩に行こうとは思いません。

[201: 周辺住民さん]

新宿区が掲載している公園だから、戸山公園は一定の評価ができますよ。近所に住んでいますが、普通に散歩しますし。

新宿区：国立・都立公園
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kanko/shisetu_24.html

[202: 匿名さん]

家からの距離にもよりますが、戸山公園を散歩するなら、江戸川公園の方がずっといいですよ。戸山公園は都営団地の住人と早稲田の学生とホームレスに占拠されていて、とても雰囲気が悪いです。

[203: 匿名さん]

その距離感なら同距離の新宿御苑に行きます。

[204: マンコミュファンさん]

団地の住人と早稲田の学生さん達に占拠されたというくらいなら、まだ良いでしょう。
それとも、そこに行くと白い眼で見られちゃうの？
だけどホームレスだとイメージが悪過ぎで嫌だというより怖いと感じますね。
都会の公園＝ホームレスの居住区域ですか？

[205: 匿名さん]

204さんに同感。まだマシですよ。ちなみに新宿区・渋谷区・豊島区に点在する無料開放された比較的キャパのある公園ってホームレスと切り離せないでしょうね。新宿中央公園が主たる例ですが、戸山公園に比べたら、団地住民はいないけど、ホームレースは比べものにならないくらいにいますし。

[206: 周辺住民さん]

戸山公園もかつてはホームレスが住みついていたけど、今はいなくなりましたよ。ただし、公園自体は寂れた感じで散歩したくなるようなところではありませんね。何なんでしょうね。あのさみしい感じの原因は。周囲が団地に囲まれているからなのでしょうか。新宿御苑とは比べ物になりません。新宿御苑隣接のマンションならぜひ住みたいと思いますが、戸山公園隣接のマンションには少しも興味がありません。

[207: 匿名さん]

御苑は環境省が運営している国民公園のため、他の公園とは一線を画しているのでは。
まあ、戸山公園目当て住むっていうことはないでしょうね。
どちらかというと、新宿区では珍しいそこそこ緑がある場所に隣接しているという
ちょっとしたおまけっていうレベルだと思います。
新宿区には御苑、新宿中央公園、戸山公園、おとめ山公園くらいしかありませんしね。

[208: 匿名さん]

そうですね、新宿御苑は開園時間も決まってるし、
入場料もかかるので、比べてもしょうがないよ。

[209: 匿名さん]

２０３が新宿御苑と比べるから議論が的外れになってしまった。しかし、新宿御苑隣接のマンションはどこもすぐに完売するが、戸山公園に隣接していても対してアピールポイントにならないことは事実だと思う。お金を払ってでも入りたくなる新宿御苑と、ただでも入る気が起きない戸山公園の間には、埋められない溝がある。

[210: 周辺住民さん]

203さんが比べているのは202さんがコメントした江戸川公園でしょ。同距離って書いてあるし。同じ距離の文京区にある江戸川公園ではなく同じ区の新宿御苑に行くってことでしょ。

[211: 匿名さん]

新宿御苑と戸山公園で比較して購入検討している人は皆無ですよ
おそらく新宿区+緑というキーワードで戸山公園がピックアップされるだけですね
ちなみに新宿御苑でもマジェスティハウス新宿御苑のように未だに完売してないマンションもあります

[212: 購入検討中さん]

最初は富久にしようと思ったんだけど、投資目的で賃貸になる部屋はホスト・ギャバ嬢率が高まりそうだから、やめました。

賃貸だけど、前に自分が住んでいた東新宿のパークハビオはまさにそんな感じだし。

211様のコメントどおり、新宿御苑と戸山は比較してないけど、新宿御苑近辺の物件はもれなく歌舞伎町＝ホスト・ギャバ嬢が多く住むという可能性があるんですよね。

そう考えたら、ここはローカルな感じで寂しい部分はあるけどど、逆にそういった部分は安心かなー。

[213: 匿名さん]

新宿御苑は、９：００～１６：００営業。
これって、退職した老人しか行けないし！

無職の地権者と違って、働いてる現役世代の入居が１００％のこの物件では、
日中しか入れない公園は、普段使いの公園としては全く魅力がない。

[214: 匿名さん]

いま、週末の朝。すがすがしい。

だが散歩したくても、いま御苑はクローズ・・・・残念。
この時間帯では、御苑の周りの住民は、幹線道路でも歩くしかない。

[215: 匿名さん]

馬場・目白にある「おとめ山公園」は、朝７時オープンです。もちろん無料。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/midori02_001013.html
夜は人を締め出すから、浮浪者ゼロ。

[216: 匿名さん]

＞２１５

冗談はやめてください。

高田馬場の駅前を通って、
あの「さかえ通り」を抜けて、
神田川を渡って、
西武新宿線の踏切を越えて、
・・・

朝の爽やかさなんて吹き飛ぶほど遠くてアプローチ悪いです

そもそも大久保と御留山（下落合）は別世界だと思うのですけど。

[217: 購入検討中さん]

大久保～目白地区は環境も良く人気です｡

[218: 匿名さん]

今度は、目白を持ち出しましたか。

[219: 匿名さん]

剥きになる必要があるんだろうか？

[220: 匿名さん]

新宿区に良いマンションができると、すかさず嫌がらせ。
いいがげんにして欲しいね。

[221: 匿名さん]

新宿区長って何考えてるんだかね。
歌舞伎町の風俗営業なんざ、全面禁止しろよ！
許可だすな！

まともな住民から見ると迷惑なだけ。
百害あって一利無し。

[222: 匿名さん]

住民不在の新宿区政
区民税なんのために払ってるかよく分からん。
都営団地の区民税も払ってない貧乏人のために使われてるだけ。
いい加減にして欲しい。

[223: 購入検討中さん]

大久保～目白地区は公園も多いし落ち着いていますよね｡
文京地区でもあるから良い場所だと思います。
近隣の歌舞伎町、新宿二丁目、池袋などのせいでイメージ悪くなっているが
住めばほんとうに住みやすいです。

[224: 匿名さん]

＞朝の爽やかさなんて吹き飛ぶほど遠くてアプローチ悪いです
そもそも公園なら目の前にあるし、オフィスとタワマンができたら公園の人の層も良くなるだろうね。

[225: 匿名さん]

戸山公園に近接 約2.4haの大規模複合開発
http://diamond.jp/go/pb/sumai130926/pdf/5.pdf

[226: 匿名さん]

そうですね。
ホームレスが職安の特別出張所がなくなりいなくなりましたし、
オフィスが出来て、高級マンションができて、住民が浄化され、
元々の山手としての住民層になる。
品川なぞは、昔からブルーカラーの街なのに開発され、
一方、新宿区は港区と同格の山手だったのに嫌悪施設を無理矢理押し付けられましたから。

[227: 匿名さん]

他地域の悪口ばかりだな。そこまでこまってるのかね。
また、幾ら何でも目白と一括りにするのはやり過ぎでしょう。

[228: 匿名さん]

戸山公園は徳川家下屋敷跡地です。
戸山公園や箱根山なんて名前無くして、徳川山若しくは徳川公園に名前変えたら？
おとめ山公園も元の名前なんだから。
あそこは、相馬子爵と近衛公爵の家があった場所だけど。
因みにインド大使館公邸（高田馬場）は、南部伯爵邸でした。

[229: 匿名さん]

どこに悪口がイミフ？
品川区は昔からブルーカラーの街って、事実だろう。
その昔は水上生活者もいました。テレビドラマにもなった。
まさに中国。

[230: 匿名さん]

最低だな。

[231: 購入検討中さん]

歌舞伎町、二丁目、池袋を浄化すれば 大久保～目白が高級化するはず 。

[232: 匿名さん]

他をディスる行為、最低だな。

[235: 購入検討中さん]

城南地区をバカにした発言が目立ちますね｡
嫉妬に見えて逆効果だと思います。

[236: 匿名さん]

城南地区を馬鹿にした発言？
何処が？
馬鹿にじゃなくて事実書いちゃいけないの？

[237: 匿名さん]

やはりリセールを考える人にとっては、好き嫌いが分かれる立地ですかね。賃貸に出すにしても隣にスミフ自身の賃貸ができるっていうのが…。窓が広くて間取りもよい南東向き中住戸いいですね。線路向きの部屋は二重サッシでモデルルームのより狭くなるそうなので気を付けた方が良さそうです。戸山公園は代々木公園や御苑などとは比べ物になりませんが緑にはかわりなく公園内のスポーツセンターはプールやジムがあって使えますね。大した公園ではなくても窓から緑が見えるのを悪くおもうひとはいないはずです。それより南にあるごみ中継地が気になります。

[238: 匿名さん]

改行がないと読みづらいねー

[239: 匿名さん]

＞235
城南地区について何も言及していない。埋立地がダメ。

[240: 契約済みさん]

届いたパンフレットに大きく
「都心とは思えない緑に抱かれた別世界がある。」と
掲載しているイメージ写真が新宿御苑からのものなのはどうかと。

[241: 匿名さん]

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67708283/
背景は外山公園

[242: 匿名さん]

↑戸山公園

[243: 匿名さん]

確かに送られて来た広告は新宿御苑から見える予定のスカイフォレストレジでしたね。
戸山公園は裏面に小さく載っているだけで私も不思議に思いました。

[244: 匿名さん]

だからぁ、戸山公園なんて何のアピールにもならない公園なんだよ。むしろ周囲の雰囲気を悪くするだけ。こんなんだったら普通の住宅街の方がずっとまし。あと、ここに住むと毎日の買い物はオレンジコート内のマルエツになるんだろうけど、ここもいい感じの場末感を漂わせてますよ。団地住人御用達の品ぞろえと価格。スカイフォレストの住人にはとても耐えられないでしょう。こんなところにマンション買っても生活できないよ。この辺も再開発されるならいいけど、予定にはないわけだし、今後どうなるか分からないけど、ギャンブルで買うようものでもないし、慎重に検討したほうがいいですよ。

[245: 匿名さん]

賛成。価格はすでにこの辺りが発展した場合の価値がおりこまれており、顧客がリスクをとらないといけない状況にすでになっている。