SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[105: 匿名さん]

104
爆売というと春節で観光来てくれてる
中国人の爆買いみたいだね。
確かに富久は中国人購入者多いらしいね。

[106: 匿名さん]

値段知っている人いますか？

[108: 購入検討中さん]

＞１０６

３LDKは南西角（14-22階）が８９８０万円、南中（同階）が７９８０万、南東角が８４８０万だったかな。

[109: 物件比較中さん]

高っか…坪単価370〜380万円くらいですか？ここ大久保でしたよね？

[110: 匿名さん]

高いですが、山手線内側で工場跡地ではない地域の大規模再開発は、ここしかないという資産価値があります。
（国鉄の寮跡地です。）そこに加えて売主・施工が住友不動産ｘ大林組で免震構造採用ですから安くなる要因はありません。

[111: 匿名さん]

街並み、環境、駅からのアクセス
どれをとっても300万台後半を出して買う場所じゃないですね

[112: 購入検討中さん]

いくらなら妥当ですか？

[113: 匿名さん]

山手線内側といっても、線路が近いですね。
工場跡地ではないといっても、ゴミの中継基地が近いですね。

[114: 匿名さん]

池袋（グラミネ）より１割安いくらいが妥当じゃないでしょうか

[115: 匿名さん]

間取り見ると南角は夏場は直射日光に照らされてめちゃめちゃ暑くなるんでしょうね
low-eなんかまったく意味なさないと思います
ある意味灼熱地獄
冬場も窓開けなければ暑いかもね
スミフはもっと考えて設計した方がよいのではないかと思います

[116: 匿名さん]

太陽の高い夏に部屋に日が入るのか？
そんなタワマン始めて聞いた。

[117: 匿名さん]

116

夏は南中高度は高いですが朝夕の光は室内直撃ですよ

それにいちばん暑い８月はけっこう日差しが低くなってますし

[118: 匿名さん]

庇がもっとあればいいけどね

[119: 匿名さん]

そそ、ダイレクトウインドーなんてオフィスじゃないんだから今時流行らないのに。。スミフはやめないんだよなー

[120: 土地勘無しさん]

完成したら、公立小・公立中はどこになりますか？
どのような雰囲気の学校でしょうか。

[121: 契約済みさん]

西戸山小学校、西戸山中学校です。
今はどうだか分かりませんが、昔は公立の中でもトップの進学校でした。

[122: 匿名さん]

ここは新宿区だから、上野の1割増し、池袋の2割増しくらいが妥当。

[123: 匿名さん]

122
どうぞ、どうぞ、その値段でお買い上げくださいな。

[124: 匿名さん]

池袋より高い金額出して大久保とか住みたくないわー。

[125: 匿名さん]

新宿区は豊島区より人気ですよ。

住宅地としては、落合、市ヶ谷、目白など優れた環境の住宅地を有する
新宿区はファミリーにも人気です。
戦前、大久保は高級住宅地でもありました。
豊島区には要町、池袋本町、大塚、千川など新社会人や学生にも人気の
住宅地があります｡

繁華街として規模が違う。
新宿は中央線沿線や小田急、京王沿線のお金持ち相手の商業圏。
よって洗練され高級志向でもあります。
かたや、池袋は戦後の闇市が発展した埼玉県民板橋区、北区民の商業圏。
庶民的でしょうね。

[126: 匿名さん]

また来たね。
新宿区に目白アドレス？「豊島区目白」という住所はあるが。

[127: 匿名さん]

成城を見て世田谷区が良いとは言えないし、田園調布見て大田区を語れないです。
ごく一部の住宅街見て区全体を語れるわけがないです。
実際、統計では新宿区は単身者比率が他区よりかなり高いけど、例外的にこの物件のアドレスはファミリーが多いですね。
新宿駅エリアをもって池袋に勝ってるというのもこの物件で言うには不適切ですね。
繁華街からほどよく離れながら、交通は便利でファミリーも多いってのがここの良さですよね。

[128: 購入経験者]

西戸山は私の母校。
トップじゃねーよ。

西戸山小・中は線路を挟んだところにある。
学域違うんじゃない？

[129: 匿名さん]

ここ大久保３丁目だから

小学校は戸山小学校（海城学園の南隣）、
中学校は西早稲田中（昔の戸山１中・学習院女子部の隣）

中学校までは公立で大丈夫ですね

[130: 匿名さん]

地元民の経験と意見！
大丈夫です。

[131: 匿名さん]

昨日大久保で事件があったとニュースで言ってましたが、この近所ですか？

[132: 匿名さん]

↑
大久保3丁目なのでズバリここでしょう。
発砲事件なのでちょっと怖いですね。

車の容疑者が職質され逃げようとパトカー等に当て、さらに警察官をはねた。
そして警察官に撃たれその後つかまった。
同乗の女は覚せい剤所持。

[133: 匿名さん]

＞１３２

ニュースの映像を見ましたが
ドンパチあったのはマルエツ（オレンジコート）の前みたいですね

でも犯人たちが職務質問受けたのは１丁目
大久保通り・職安通り・明治通りに囲まれたエリア一帯なので離れてます

覚せい剤がらみとは知りませんでした
物騒ですね…

[134: 匿名さん]

こちらのマンションがモモレジさんのブログで取り上げられていますね。評価は普通というところでしょうか。

http://mansion-madori.com/blog-entry-2433.html

http://mansion-madori.com/blog-entry-2434.html

[135: 匿名さん]

昔新宿に勤務してましたが馬場住まいの同僚は歩いて帰ってる時がありました。夏は気持ちいいよーなんて。
距離はそこそこありますけど歩いても帰れるんだぞみたいステータスはちょっと羨ましかったです。新宿に住めばこれ以上のステータスなんでしょうけどね。

でも新宿や池袋は確実に高いことを前提に見ると馬場あたりで手を打とう、もし自分が検討するならこんなフローで注目すると思います。

ちなみに馬場から大久保方向なんですねここは。ますます新宿寄り。

[136: 匿名さん]

道の微妙なアップダウンを考えると、
山手線使う時は新大久保利用になりますね

[137: 匿名]

今日、申し込みだったはずなのに、全く盛り上がってないですね。
かなり、売れ残りそうなんでしょうか。

[138: 匿名さん]

売出し戸数が80ですからね、住不さんの場合は盛り上がらなくて当然。最初から長期戦のおつもりですよ。

[139: 検討中の奥さま]

2ＬＤＫの価格わかる方いますか？
60Ｌが知りたいです。

[140: 匿名さん]

坪360～380で計算されたらおおよそ近い価格が得られます。

[141: 匿名さん]

60Lって北東角でオフィスとお見合いの部屋。

坪単価はもう少し低いですよ

[142: 匿名さん]

お見合いは厳しいかも。。

距離にしてどれぐらいですかね。

日当たりか反射光の恩恵があるなら一概に無視はできないと思います。あとは価格にデメリットがちゃんと反映されているかどうか。あまり強気だとやはり厳しいかも。。

角ってのはいいと思うんですけどね。

[143: 匿名さん]

トミーの圧勝か〜

[144: 匿名さん]

オフィス側で、レイアウトを考慮してくれてるとか。
マンションに向かい合う面に仕事のデスクを置けないように、
がオフィスの動線(エレベーターホールや廊下)にしたり、
小窓の部屋(更衣室やバックヤード用)にしてあるとか。

そこら辺の情報も、公式サイト上でで出してくれないかな？
掲示板のMRで聞いたよ的なソース不明な発言に左右されがちだし。

[145: 匿名さん]

＞１４４

物件ＨＰの
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/concept2.html
を見ると、一応マンション側に配慮しているようですね。
低層～中層部のマンション向きに窓はありません。

とはいえ角部分などには窓があるようなので、
６０Ｌの部屋に関して言えばお見合いはあり得るかと。

ＭＲで全体計画の詳細がわかるので訪ねてみては？

[146: 物件比較中さん]

オフィス階の見合いを配慮しても、オフィス棟の上層階は高級賃貸住戸。
一生懸命購入しても賃貸から見下ろされて暮らすことになります。
そんなところは買いたくないな！

オフィス棟、住戸棟を同等の高さにして、
低層階を賃貸にして欲しかった。
それなら買う価値あるけど。

[147: 匿名さん]

志村豪地隆が
大久保、信濃町は１００年後もイメージは変わらないと断言

ビジネスライクな＊＊＊の白金高輪は大丈夫と太鼓判

[148: 匿名さん]

オフィス棟の上層賃貸からは、角度の関係で窓際に立たない限り、見えないでしょう。
そしてそれはお互い様だし。

まぁ、オフィスフロアは考慮されてるらしいことは良い。
というより、別会社で１棟ずつじゃなく、一体プロジェクトなんだから当たり前の配慮。

[149: 匿名さん]

2棟並んでいる絵をみるとオフィス賃貸棟のおまけみたいな
ちょっと残念な感じが否めない。

[150: 検討中の奥さま]

2ＬＤＫで北東向きじゃない部屋は、いくらぐらいかご存知の方いますか？
6000万円～な感じですかね。

[151: 匿名さん]

オフィス棟の賃貸は、あの超高級賃貸の「ラトゥール」になるんだろうね。
ラトゥールと同じ敷地の分譲マンションということなら、逆にそれは絶対プラスだね

[152: 匿名さん]

果たして大久保アドレスのラトゥール、借り手はいるのだろうか。

[153: 匿名さん]

会社は、アドレスを社員の名刺や商品などに書くことになるからね。

[154: 匿名さん]

冬のソナタ好きの奥さんには最高の立地かと。
オフィス棟と住宅棟の両方狙いの中小事業主には便利かと。

[155: 匿名さん]

２LDKは考えなかったのでMRに行ったとききちんとチェックしていませんが、３LDKは南西が8980万、南東が8580万、南中住戸が7980万だったので、そこから推測するに6980万くらいじゃないでしょうか。坪350前後かと思います。

[156: ママさん]

ここのホームページによると、10階付近まで出来たみたいです。
http://bit.ly/1clFjru

[157: 匿名さん]

>>156

そのページの画像だと、オフィスの方がちゃんとお見合いを考慮してる！素晴らしい。

[158: 匿名さん]

＞１５７

ＨＰも見てないの？

[160: 匿名さん]

>157
目の前に壁って感じだろ

[161: 匿名さん]

眺めが３日で飽きる人には見られない対策されてれいて良し。それで安いならなお良し。

[162: 匿名さん]

今日でこのスレ一週間放置されてるよ。誰か書き込んでください。

[163: 匿名さん]

富久完売したなあ！

[164: 匿名さん]

この場所はねぇ…。

好き嫌い分かれるから、かなり長期間売ってそう。

急ぐ必要はないかな。

[165: 匿名さん]

>164
販売に長期間かかるってことは、将来リセールするときも長期間かかっちゃうってことだよな。

[166: 匿名さん]

住友の販売スタンスは「値引きせずに、我慢して売り切る」。結果的に売上7367億円で営業利益率20%の1513億円（平成25年3月期）という、大変高い利益率を実現。

業態の構成比も、売上規模も異なるため一概に比較できないが、三井の同時期の業績は売上1兆4456億円で営業利益率10%の1481億円であったことを考えると、売上は半分ながら利益率は2倍と、その高さは際立つ。

住友の「値引き販売を極力しない」信念が、高い利益率につながるまでの実現プロセスで重要と思われるポイントは、「売上の急拡大よりも利益率を優先する事業戦略」と「現場が値引き販売に陥らないための評価制度の丹念なメンテナンス」である。
また、マーケティング施策でも、「値引きせずに販売が長引き在庫がある」からこそ「総合マンションギャラリーで豊富な物件情報を紹介できる」というように、「値引きしないから発生する弊害」を逆手にとり、強みとしたマーケティング施策が取られている。

これに対して、他社では「期末までに売り切れ！」と現場にハッパをかけ、営業担当が見込み客に強いプロモーション（電話におけるリマインド）をかけることがある。
そして、期の販売戸数に対する完売の程度の目途が立った上で期の販売スケジュールを正式に確定させ、「完売」にこぎつける。
（目途が立たない場合にリスケジュールすることもある）
さらに「完売」というアドバタイズを活用し、次の期の販売をプロモーションしていく。

財閥系のどのスタンスが正しいかどうかは分からない。
ただ、財閥系のブランド力がある以上、リセールバリューは心配する必要はない。

[167: 物件比較中さん]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[168: 物件比較中さん]

普通、オフィス棟とレジデンス棟の抱き合わせ再開発だと、大体同等規模の建物となっている。
ここは明らかにオフィス棟優先（38階）、で且つ、オフィス棟の上層階は賃貸マンション！
レジデンス棟と見合いになる壁の窓は配慮しているが、それはレジデンス棟の高さまで。
それより上層階に賃貸マンションがある。
賃貸に見下ろされるところに9000万出すなんて！
賃貸の方が儲かるからだろうが、それなら他を買いたいね！

[169: 匿名さん]

賃貸専用戸は超高価だろうから、別にいいよ。

[170: 匿名さん]

>166
それって売る側の論理。スミフは割高で売ってるという証拠。リセールをよくするにはいかに安く買って高く売れるかってことでしょ。高く買ってしまったら、リセールで高値をつけざるをえず売りにくくなる。デベのブランドを心配してるわけじゃない。

[171: 匿名さん]

激安だ、完売だ、セコい書き込みが散見されるが、
割安しか興味ないような住民がいないだけでも、スミフ物件に決定だよ。

[172: 匿名さん]

高品質だから高額なら買う価値あるが、
安物を高額で売ってるから高い利益率になるわけだ。

[173: 購入検討中さん]

法外でない限りは高いには高いなりの理由があると思います
例えば大手なりの業者側の利益があったり、材料の品質などが考えられます
住友や大林の利益もありますし、この業者が材料に手を抜くとは考えにくいです
これってマンションに限った話ではなく、服でも車でも一緒だと思います
実際にリセールで高値をつけざるをえない理由があり、また、その高値を買う人がいるのも事実です
安いものにたくさんの人が購買意欲を示し、高いものには限られた人しか購買意欲を示さないのは当然の理論と思いますが
結局はその人の価値観の問題ですよ
割高と感じるならば、検討しなければいいだけですよね

[174: 匿名さん]

否定的なコメントしかしない目的ってなんだろー
購入の裏付けが欲しいのかな？
値下げ運動や同じ考えの人を探してる？　何の見返りもないと思うけど。

[175: 匿名さん]

検討板は肯定だけするための板ではありませんから。

[176: 匿名さん]

利益率が高い物件と低い物件、
もし品質が同じだとしたらお買い得はどっちでしょう。自明ですね。


それと１６６様、
コピペなさるなら出典を明記してくださいね。
日経ビジネスより、って。

[177: 匿名さん]

お買い得、お買い得って、うるさいよ。ディスカウント屋は大嫌い。

[178: 匿名さん]

176さんの言うとおり。品質が同じなら安い方がいいに決まってる。

[179: 申込予定さん]

一期から検討していますが、販売戸数の8割くらいは予約が入っていましたよ
スミフはその辺がオープンなんで知っている方も多いはずです
ただ、我が家が希望していた75Dは早い段階で販売階数の予約が埋まっていたんで、決めかねているうちに二期になってしまいました・・・
75Dの間取りがホームページから消えていることが人気の証拠です

[180: 匿名さん]

老人地権者がいないだけでも、価値あり。
地権者専用住居や、ペットの地権者特権とか、絶対に嫌だ。

[181: 匿名さん]

>180
程度問題。富久クロスのペットの地権者特権なら笑って許せる。規約は犬や猫（大きさ制限あり）を2匹までだが、おばあちゃん一人で猫3匹飼ってて一代限りで許容するって内容ｗ
1匹選んで殺せとは言えない。

[182: 物件比較中さん]

オフィス・賃貸棟と並ぶとレジデンス棟がみじめに見えて仕方がない。スカイフォレストは電車からも見えてさぞや話題になることだろうけど、あそこに住んでいるんだと人に言った際、どっちなのか聞かれたら、ちっちゃいほうだなんて恥ずかしくて言えないよ。

[183: 匿名さん]

六本木ヒルズの小っちゃい方がレジデンス棟なわけだが。

[184: 匿名さん]

183は答えになってない。どっちって聞かれたときに、六本木の話を出すの？それに六本木は地上に電車が走っていないから、182の言うシチュエーションがそもそもない。

[185: 匿名さん]

六本木ヒルズはレジデンス棟とオフィス棟の距離があるし、別の建物という認識なので、相対的にレジデンス棟がちっちゃくても十分高級に見える。

[186: 匿名さん]

>>184-185
はいはい(苦笑)

ミッドタウンも、ガーデンプレイスも、小っちゃい方がレジデンスなわけだが。

[187: 匿名さん]

ネガが多いのは人気の証拠だと、マンコミュで学びました♪

[188: 匿名さん]

＞１８６

スカイフォレストは恵比寿や六本木とは根本的に違うことが分かってない。余裕をかましているところが余計に哀れ。

[189: 匿名さん]

大久保と六本木、恵比寿を並べて比較するのはあまりにも無理がありすぎる。地価も相当違う。

[190: 匿名さん]

＞１８９

それを言うなら恵比寿と六本木を並べてること自体変だけど。

恵比寿なんてつい最近までは渋谷と目黒、代官山に囲まれた、
庶民的で垢抜けない街だったんですよ。

東口を出た所に屋台があって、
夕方から作業着姿のオッちゃんたちが飲んだくれてました。

大久保エリアも
今後離韓現象が進んで再開発でもあれば一気に変わりますよ。
大学、広い公園など魅力も多い街ですから。

[191: 匿名さん]

複合開発(オフィス、公園、レジデンス、ほか施設)という一致点でしょ。
しかも、オフィスが超高層、レジデンスが中高層。

[193: 匿名さん]

恵比寿と六本木を比べているわけではない。むしろ、大久保と対比する対象として、恵比寿と六本木を一括りにしているんだよ。昔の恵比寿がどんな町であったにせよ、現在では六本木と同じくおしゃれな街なんだから、それでいいんじゃない。大久保も同じように変貌を遂げるかどうか見ものだけど、あの周囲を変えるほどのインパクトはないんじゃないかな。

[194: 匿名さん]

190、191は夢見すぎｗ
本気で言ってるの？大久保が六本木みたいになるわけない。

[195: 匿名さん]

ネガが出て、注目されてますね。

[196: 購入検討中さん]

大久保～高田馬場は公園も多いし落ち着いています｡
コリアタウンや歌舞伎町のごちゃごちゃした地域に隣接しているから
イメージは良くないが良い場所ですね｡

さすがに六本木や恵比寿のように最先端なお洒落感はないけど、
池袋や赤羽のような場末感やヤバさはないし、良い街だと思います。

[197: 匿名さん]

１９６

どさくさ紛れに変なこと書かないで。

池袋≧高田馬場＞＞赤羽＝大久保

でしょ。

[198: 匿名さん]

池袋や赤羽のような場末感やヤバさっていうのも、イメージだと思いますが。
池袋は、宮藤官九郎のドラマの影響が大きいでしょうが、水族館があって、
プラネタリウムがあって、今日はアニメのイベントがあったりと、学生が安心
して楽しめる街だと思いますよ。
大久保も池袋も、一角には確かに昔からの変なエリアが部分的に残ってますが、
整備されたエリアは大久保も池袋もとてもきれいだと思います。古くからある
街なら、どこにでも言えることですが。新宿も渋谷も赤坂も銀座もどこでも。

[199: 匿名さん]

大ターミナルで人気の池袋と並べてるのも変だけど。

[200: 周辺住民さん]

＞１９６

戸山公園に行ったことありますか？周囲が団地に囲まれて解放感がまるでなく、全然整備されてないしょぼい公園ですよ。緑も深くありませんから借景としてもたいしたことありません。近くに住んでいますが、散歩に行こうとは思いません。

[201: 周辺住民さん]

新宿区が掲載している公園だから、戸山公園は一定の評価ができますよ。近所に住んでいますが、普通に散歩しますし。

新宿区：国立・都立公園
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kanko/shisetu_24.html

[202: 匿名さん]

家からの距離にもよりますが、戸山公園を散歩するなら、江戸川公園の方がずっといいですよ。戸山公園は都営団地の住人と早稲田の学生とホームレスに占拠されていて、とても雰囲気が悪いです。

[203: 匿名さん]

その距離感なら同距離の新宿御苑に行きます。

[204: マンコミュファンさん]

団地の住人と早稲田の学生さん達に占拠されたというくらいなら、まだ良いでしょう。
それとも、そこに行くと白い眼で見られちゃうの？
だけどホームレスだとイメージが悪過ぎで嫌だというより怖いと感じますね。
都会の公園＝ホームレスの居住区域ですか？