SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[555: 匿名さん]

普通は途中で転売するよ。
買い手が見つかれば数年で売却もザラ。

[556: 契約済みさん]

５５３

不動産投資では通常、厳しめに見積もって、物件価格は年２％下落、家賃は１％下落、空室率５％でシミュレーションします。ですので、表面利回りが７％でも実利回り５％の維持も厳しいかもしれません。それでも２０年で売る必要はなく、ずっと持っていれば、５０年くらいは利益を生み出し続けてくれます。もちろん、機を見て売る出口戦略も重要です。

不動産投資の利点は家賃収入と売却益だけではなく、税金対策にもなります。区分所有マンションを１０件持てば事業化できるので、青色申告により年６５万円の非課税枠が使えます。また配偶者などを役員とし、役員報酬を払えば、不動産投資で得た収入に対する所得税を減額することが出来ます。また、法人化すれば税率の安い法人税で済みますし、さまざまな支出（たとえば車や生命保険など）を法人名義とすれば、その分は会計上経費となるので、課税対象額も少なくなります。さらに、相続時には区分所有マンションの資産価値は現金化した場合の半分程度で計算されます。

不動産投資をするなら、ワンルーム一つでは妙味はありませんが、事業規模まで増やせば投資妙味のある商品なのです。
相続まで含めた利回りを計算すれば、２０年物国債の１．４％よりもはるかに効率的です。

[557: 匿名さん]

スミフを買った人間、なんか似てる

[558: 匿名さん]

新築でこのマンションを買って自分で住む場合、何年でリセールするのが良いですかね？どなたかアドバイス下さい。

[559: 匿名さん]

私は5年後に売却してキャピタル得ました。

[560: 匿名さん]

>>554
異例じゃないよ。よくあること。
築古物件の良くないところは、家賃は下がってるのに、修繕積立てが増えること。
見た目以上に収益力が下がっていくから売るのが普通。
単に分かりやすくするために回収まで持つ例を書いた。

[561: 入居予定さん]

＞５５８

今は周辺はぱっとしないけど、今後再開発されて資産価値が増すものと思われます。年に一度は不動産屋に査定してもらって、いい価格が付いたときに売るのがよいでしょう。ただし、不動産屋はいつでも今が売り時と言いますが、その言葉に騙されてはいけません。

[562: 匿名さん]

ここと池袋のミレーニアの仕様の違いが分かる方いませんか。
ホームページではそんなに違わないと思うのですが。

[563: 匿名さん]

エアコンが天カセかどうかとキッチンが天然石か否か

[564: 契約済みさん]

ここは住不の最高グレードです。池袋は一段落ちます。

[565: 匿名さん]

立地では池袋に勝てないから専有部でがんばったんでしょうかね？
専有部分は後からお金をかければいくらでも豪華に出来ますから、後で変更可能な部分の細かいグレードはそこまで気にしなくても問題ないですよ。

[566: 匿名さん]

最高グレードってソースはどこですか？

[567: 契約済みさん]

＞５６６

営業から聞きました。ExcellentとかSuperiorとかっていうんですが、どちらがよりハイグレードなのか覚えていませんが、とにかくここは最高で、池袋は一段下とのことでした。

[568: 匿名さん]

>>564
最高ランクはインペリアルガーデンと聞きましたよ。
次がドトールで、ミレーニアとスカイフォレストはほとんど変わらないと営業さんから。

[569: 契約済みさん]

営業によって言うことが違いますね。インペリアルガーデンが高いのは土地価格のせいであって、専有部のグレードはスカイフォレストと同等なんじゃないでしょうか。ドトールは共有部分は素晴らしいのですが、専有部のグレードは明らかに落ちますね。天カセとかミスとサウナとかダウンライトとか何もないんじゃなかったでしたっけ？その営業さんはどの物件を扱っていましたか？おそらく自社の物件でも把握してないんじゃないでしょうか？

[570: 契約済みさん]

あとドトールは食洗機もなし。完全にコストダウンマンションですね。いいのは眺望だけ。

[571: 匿名さん]

すみふの最高物件はグランドヒルズですよね。

[572: 匿名さん]

トミヒサもここも所謂「駅カン」ですね。
どうしても暗いイメージがつきまとう。
ドトールは命名が最悪でしょ。

[573: 匿名さん]

グレードを勘違いしている人が一人いますが、エアコン、食洗機、ダウンライトなど全て後付けでも100万円程度でおつりがきます。
そもそも同じ新築マンションを購入したとして全部の部屋が同じ内装に仕上がるわけではありません。
と言うのも資金に余裕がある人はオプション等でそれらの設備はいくらでもハイグレードな物を入れられるわけで。

一方、眺望や立地や建物の構造は購入者がいくらがんばっても何も出来ません。
ここも悪くはないでしょうが、今販売中のすみふの中で1番では無いのは明らかですね。

[574: 匿名さん]

>>573
私も同じ考えですね。グランドヒルズが最上位でしょうね。
ここは最近のスミフでは普通な気がします。