SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[494: マンション投資家さん]

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

[495: マンション投資家さん]

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

[496: 内覧前さん]

ほかでやってくださいな

[497: 内覧前さん]

知識を披露したくてしょうがないんだよね

[498: マンション投資家さん]

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

[499: 匿名さん]

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

[500: 匿名さん]

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。

[501: 匿名さん]

>>495
都心で学生街でかつ築30年以内で、
借り手に困らないマンションで実利7%以上なんて、
市場に出回る前に不動産屋が買ってます。

家賃が7〜8万のマンションを買って賃貸に出したとして、
経営者が払う修繕費と管理費で2万飛びます。
手取り5万。そこから固定資産税が飛びます。
学生を住まわせてタバコ汚れ、
壁の穴が空いたらリフォームで50万飛びます。
人が入らなければお金だけが減ります。

本で読んだ知識をここに貼ってむやみに一般市民の投資意欲を掻き立てるのはやめましょう。

[502: 匿名さん]

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

[503: 匿名さん]

投資は無いです此処は住むところです。もう投資の話は要りません。

[504: 物件比較中さん]

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

[505: 匿名さん]

>>504
都心で修繕積立金が3000円というのはそうそう無いです。。
リフォーム代が10年に一回？
学生は2〜4年で出て行きますから、その度にクリーニングやリフォームが必要です。
時代遅れな内装や設備では借り手もつきません。
リノベーションに100万かけても空室のままのオーナーは沢山いますよ。

三大都心と書いていましたが、
名古屋のワンルーム家賃は2.5万円。
大阪は家賃4万円です。
どうやって得をするのでしょうか。

[506: 物件比較中さん]

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

[507: 匿名さん]

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

[508: 匿名さん]

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

[509: 匿名さん]

>>506
ハウスクリーニングのみの対応で折半ですか。
折半というか、敷金から出すということですよね？

以前、マンションを出るときにオーナーから敷金清算の概要をもらったのですが、当方が預けていた敷金が28万。

クロス張替え、塗装、クリーニング、残置物撤去、修理費で合計費用が82万でした。

うち借主負担が14万で、オーナー負担が67万。
こちらに戻ってきた敷金が28-14＝14万だったので、
オーナーって金かかって大変だなと思ったものですが、うまくやってる人もいるんですかね。

[510: 匿名さん]

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

[511: 匿名さん]

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。

[512: 匿名さん]

>>511
おお…！
こちらとしては、戻ってこないと思っていた敷金が半分も戻ってきたので嬉しかったのですが、
折半ではなく戻ってきますか！

しかし、それでも大家は大損ですね。

[513: 匿名さん]

大家は、家賃の中で修繕などをやりくりしないとならないし、大変です。
逆にそれを知ってるから、今まで賃貸人としては敷金はほぼ全額返してもらってます。