♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪

[匿名さん]

いかがでしょうか？メールを送っても返答こず、
フリーダイアルに電話しても対応悪し。

物件は悪くないと思うのに。
こんな販売会社から買ってもいいものか悩みます。

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[441: 匿名さん]

>>430（319さん）
>「販売側の要求による。弊社からの技術的な推薦ではありません」と説明されました。
これ、本当ですか？
私の場合、構造説明会で「地盤調査の上、任意の地震波による構造物シミュレーションを行ったうえで
耐震に決定した」と説明されましたが。
嘘を言われたんでしょうか？？？？

[442: 319]

>441
まず誤解のないようにお願いしたいのですがこの発言はこちらの物件ではありません。
別の免震物件での構造説明会です。したがってこちらの物件での構造説明会での説明の正否についてはなんとも申し上げられません。
基本的に耐震でも建物躯体部分が破壊され、倒壊するようなことはないようには設計されます。そういう意味では嘘ではないと思います。
プラスアルファをどこまで求めるかでしょう。東京湾岸の著名な物件でも耐震は結構あります。
ちなみにこのあとのやり取りは「…販売さんがどこに重点を置くかによります」でした

[443: 匿名さん]

>433さん
>一番怖いのは直下型ですからね。。

CMT の構造説明会のでの説明によると「普通の免震装置では地震の縦波には効果がないが揺れ（加速度）は横波の１／３程度。縦揺れ対応の特別な免震装置もあるがこれで充分と考えている」のこと。直下型地震でも大きな横揺れはともなうのでそれには有効でしょう。CMT採用のウインカー工法免震装置は上下動で装置が基礎から剥離しないようにするもので縦揺れを減じるものではありません。説明では「建物は１５万トンあるので通常工法の免震装置でもまず大丈夫。この工法はフェイルセーフです」とのことでした。
福岡県西方沖地震は福岡市内は震源から２０ｋｍあり直下型ではありませんでしたが１４階建マンションの中層部分に損傷例が出ました。修理コストの見積はかなり高額と聞いています。直下型でなくてもリスクはありそうです。

[444: “]

>>443
>「建物は１５万トンあるので通常工法の免震装置でもまず大丈夫。この工法はフェイルセーフです」

実際には15万tに対して見当も付かないほどの0が後ろに付くほどの重さの「地面」が上下動する程のエネルギーが解放されるのに、
たかが15万tの「固体」は動かないとは、理屈がよくわかりませんね。

[445: 433ではないですが]

>>444
＞理屈がよくわかりませんね。
私も理屈はよくわかりません。でも所詮素人ですからね。
専門家の知識に追いつけるとは思えません。
専門家に数式用いて説明してもらえば納得できるかもしれませんが、私自身その数式についていける脳みそがあるのか・・・。
自分自身も専門的に知識がないかぎり、433と同じ説明を専門家からされたらたぶん納得するでしょう。

[446: 443(=319)]

>444さん、445さん
ＣＭＴの営業でも構造の専門家でもありませんが「理屈」を補足させていただきます。
数式は登場しませんのでご安心を
物理量の比較をするときには単位を一致させる必要があります。地震で解放されるエネルギーはご指摘のように莫大ですが解放面積も広大です。また数十秒になります。建物の接地面積はずっと小さく、ダメージは最大加速度（瞬間的にどれだけ激しくゆれるか）の影響がもっとも高いものとされます。地震エネルギー全体と建物や免震設備の耐力との比較は適当ではありません。構造設計でよく使われるガル（地震加速度の単位（1cm/sec2））には面積と時間の概念が入っています。

＊日本建築構造技術者協会のサイトが参考になります
http://www.jsca.or.jp/vol2/15tec_terms/backnumber_tec_terms.html

阪神大震災では横方向に最大800ガル、福岡県西部沖地震では玄海島で1000ガルと報告されています。縦方向は1/3とすると最大300ガル前後が免震装置に入ります。また横揺れで建物の重心が水平方向に変位することで回転モーメントが発生し基底部には上下にひっぱりと圧縮の力も作用します。これらの複雑な力の総体として建物や免震装置が耐えうるか、ということになります。ひっぱり力についてはラゾーナのＣＴ棟やＭＭＴＦの場合は「辺」で受けますがＣＭＴでは三角形の「角」で受けることになります。４７階建てで重心が高いことから「角」にかかる力はさらに高くなるでしょう。ＣＭＴで角の部分にのみウインカー工法の免震装置が挿入されているもはそのためだと考えました。

ここはＣＭＴのサイトではないのでこのへんにしておきます
長文ご容赦

[447: 匿名さん]

これだけの戸数あれば、買い替えのお客さんも多いと思うのだが、MRの販売員の買い替え知識薄にはがっかりだな。

[448: 匿名さん]

登録時にローンの事前審査とるってことは買い替えの客は残債ない人
以外は相手にしないってこと？

[449: 匿名さん]

ここ、東芝の社員向けにすごい値引きがあるってホント？
その分が以前の値上げに反映されたりしてないかなぁ・・・
なんか不平等な感じで不満。東芝物件だから仕方が無いのかも知れないけどさ・・・

[450: 匿名さん]

最近やっとまともな営業が付きました。
今その人と色々やり取りしてるが、やっとホッとできます。最初のおばさん要りません。
やっぱり良い営業の殆どは、島や横浜に行っているんだろう、と実感しましたよ。

[451: 匿名さん]

＞キャピタルに港区の良いイメージというアドバンテージがあるにもかかわらず、結局両者は同等に勝負しているということ。
＞そうじゃなきゃムキになって川崎たたきをする必要もないでしょ。
川崎たたきじゃないんじゃない？勝負もしてないでしょ？勝負にならないから。
まあ川崎がいいと思う方は、川崎を買えばよいし。
＞この判断のどちらが正しかったか、２０年後位までにはわかりますよ。
そこまでいく前にすぐに決着つくって（笑）
みなさんわかっていないようですが、住みやすさ、暮らしやすさと物件の下落率（価値）と一緒に
してませんか？

[452: 確かに・・・]

川崎といくら芝浦・田町と言っても港区じゃ「購買層」が違いすぎますね！！

[453: 匿名さん]

そうですね〜私は生まれも育ちも生粋の川崎っ子ですが到底港区と比べる度胸はありませんよ。
でも川崎好きです。気楽で便利な町です。はまると抜け出せません（笑）
でも我が家の子供の頃のルールは川崎駅周辺立ち入り禁止だったくらい治安などはよくないです。
まったく縁のない土地からだと結構衝撃受けるかも・・・なので購入後後悔しないように事前調査してくださいね。

[454: 匿名さん]

先日県立図書館へ行きました。そのついでに富士見公園に行きましたが、
想像以上の荒廃ぶりに驚きました。ホームレスが多いと聞いていたので、
上野公園を想像して行ったのですが、想像を絶する光景でした。
テレビに出てくるようなホームレスとはまた違った雰囲気に感じました。
闘争的な雰囲気です。

ラゾーナが出来る西口の方は、どういう感じなんでしょうか？
川崎にはよく買い物などに行くのですが、ＢＥやチッタデッラや銀柳街
どまりなんで、よく分かりません。

[455: 匿名さん]

>>451
物件の下落率という意味ではラゾーナより芝浦の某タワーの方が断然危ういんじゃない。。
不動産の価値を論ずるあなたなら分かるはずなのだが、不動産価格はエリアの要素以上に個別物件毎の条件の違いの方がよほど影響を受ける、道一本はさんで値段が全然ちがってくる時代じゃないですか。
川崎の再開発エリアの駅前一等地と、港区の●等地とどちらが良いか論ずるまでもなく明らかですよ。
あと、本日の日経読みました？むしろ某タワーの方がまったくラゾーナとは勝負になりませんよ。

[456: 都内通勤者]

＞やっぱり良い営業の殆どは、島や横浜に行っているんだろう、と実感しましたよ

「他物件をいろいろまわる営業の方でなけば」
色々やりとりしているのなら、ぜひ中身のあるラゾーナ川崎の書き込みをお願いします。
とうほうはＣＭＴ以外ではおばさん営業で特に問題はありませんでした。
何が違うのですか？

[457: 匿名さん]

>地盤があまり強固ではないため、免震を活用したとしても機能しにくいらしいですね。
>そのかわりに、建物が柔軟にたわむ構造になっているという説明を受けました。
これは危険だろ！！地盤はマンションの命だぞ！！

[458: 匿名さん]

＞物件の下落率という意味ではラゾーナより芝浦の某タワーの方が断然危ういんじゃない
ここの流れからいくと、川崎と田町・芝浦地区を含む港区の比較であって
ラゾーナと芝浦の某タワーの比較でないのでは？こんな比較意味ないじゃん。

[459: 匿名さん]

話の流れからいくと、川崎と港区の話題は「ラゾーナとＣＭＴを候補に考えている」という話を発端にはじまっているので、むしろ物件比較の方が本質です。
でも、決める人はもう決めているでしょうから、確かにあまり意味ないといえば意味ないですが。

[460: 匿名さん]

そうですか、でもこの比較で検討する人いるんだな。ロケーションが全然違うじゃん。
値段が同じだとしても意味ないね〜。

[461: 匿名さん]

>>455
>本日の日経
どんな内容？書ける範囲で教えて。うち朝日なのよ。

[462: 匿名さん]

>>461
「先読みビジネス天気」という連載記事で６月７日はマンションを取り上げています。
記事の冒頭は好調物件の例として、ラゾーナの話題を取り上げ、「五月最後の土曜日。三井不動産が川崎市に開設したラゾーナ川崎レジデンスの販売センターは購入希望者でごったがえしていた。〜」というくだりから始まり、購入希望者のコメント、簡単な物件紹介（今期の目玉案件、商業施設併設で利便性を高めたなどと紹介）を記述。
次に、立地・利便性・品質などで売れ行きが大きく左右され始めており、その例として港区の湾岸エリアをあげ、「立地により売れ行きが二極分化。不振物件は値引き幅が○○％に達したといわれる。」と結んでいます。

[463: “]

>>454
>ラゾーナが出来る西口の方は、どういう感じなんでしょうか？
行かれて無いんですか？
それともMRに行った以外の時間・曜日の状況を聞きたいのでしょうか？
町並みは住宅街。一部高層オフィス。
民度は低め。あまり人の事を考えない風土。
自転車の路駐は少ない。やめろというのに違反する○○は何処でもいる。
浮浪者は少ない。多摩川側にはブルー点在。東口はご存知かな？
歩行喫煙率は高い。喫煙所をきちんと設けるか、罰金制にでもして欲しい。
以上不満点。

現在は高層オフィスが数棟ある為、昼間はサラリーマンが主体。
夜間に近づくと中学生・高校生が幅を利かせ始める。
偉そうに徘徊するのは何処の土地でも一緒だと思いますが。

[464: 匿名さん]

１３面。４５５さんはラゾーナは人気があるってことが書きたいようだが、
紙面の要旨は「マンションの供給過剰」「下落リスク増加」である。
我が子かわいさの色眼鏡グリグリですね。
ラゾーナだけは価値が落ちないとでも思っているのかな？

[465: 匿名さん]

>>464
>「マンションの供給過剰」
そう。間違いない。
でも数年後は東海道（京浜東北ライン）の駅前用地がなくなる事も事実。

[466: ↑]

そうかなあ〜・・・。そんなことないと思うよ。
よく見ると横浜〜品川でマンション建ちそうな所結構あるよ。

[467: 匿名さん]

一人活躍されている方がいらっしゃいますね。
がんばってください。
このマンションは買わないんですよね？

[468: 匿名さん]

>>449
知り合いに聞いたがそれは無いらしい。あるならあやかりたいと思ったんだけど（笑）。
その人が（マンション購入を考えてないから）値引きあっても知らないだけかもしれないけど。

>>457
免震装置が置かれる部分（地表に近い部分）は比較的やわらかいという意味で、杭などが打たれるところは当然強固な地盤だとのこと。
やわらかいといっても湾岸地域などに比べれば堅い・・・と言っていたが、そのへんは私も言葉で聞いただけなのでよくわからん。
すでに川崎駅周辺はタワーが建っているので、すくなくともタワーを建てるのに問題あるほど弱い地盤だというわけではないというころのようだ。

[469: 匿名さん]

関連会社・協力会社の社員に対する割引があると営業さんが言ってましたよ。
割引率は２〜３％のようでしたが、基になる額が大きいだけに引越し費用分くらいにはなりそうです。

[470: 468]

>>469
では私の聞いた人がマンションに興味がないので、知らないだけみたいですね。
数パーセントでも大きいですよね。

[471: 匿名さん]

＞４６７
一人じゃないんじゃない？

[472: 匿名さん]

>>466
ちなみに駅前の話だからね。
横浜〜東京間で、
ナビューレ
ステーションプレミア
ラゾーナ
Vタワー（今は中古ですが）
島＆CMT
ツインパークス（今は中古ですが）

各駅でこれらと対等な駅前物件が立つ用地を教えて下さい。
あれば知らなかっただけなので、感謝しつつそこも検討します。

[473: 匿名さん]

芝浦島とＣＭＴって駅前じゃないじゃん。

[474: 匿名さん]

駅前って２〜３分以内だよね？

[475: 匿名さん]

社内割引は、財閥系のデベロッパーであれば大体どの物件でもあります。
運輸系（近鉄、京急等）でも株主優待が使える物件も多いです。
勤務先が三井グループであれば、三井不動産の物件は＊％引きで買えますし、住友グループであれば住友不動産の物件はＸ％引きで買えます。
また、提携企業や取引先企業にも数％程度の割引をしています。
ただし、いづれの場合も事前に紹介状を持って行く必要があります。

お勤め先の厚生課等に問い合わせれば紹介状を書いてくれると思いますよ。

[476: 匿名さん]

>>475
＊％って、0.5〜1%程でしょ。グループ企業っていったって、5%も6%もひくわけない
ま、5千万の0.5%で25万はそこそこ大きいけど。

[477: 匿名さん]

>>448
登録時にローンの事前審査とるってことは買い替えの客は残債ない人
以外は相手にしないってこと？

残債あっても相手にしてくれるけど「繰上げ返済しないんですか？」といわれるよ。今保有の物件売却
すれば残債すっかり精算できるほどの残債なんだから、繰上げ返済の催促までしないで欲しい。
しかも販売員は買い換えの知識はないし、勘弁してくれ。

[478: 匿名さん]

紹介状を持っていけば、会社の提携不動産会社であれば最低でも１％は引いてくれます。
同一グループ内であれば２％は引くでしょう。
しかし５％は、経験したことないです。
今までの最高は４％です。

でも、５０００万の２％でも１００万ですからオプション代ぐらい出てしまいます。
紹介状を貰う手間なんて大したことないので、利用しない手はないですよ。

[479: 匿名さん]

うちは全く資本関係のない上場企業ですが、紹介状で0.5%offです。
そういえば、営業担当が東芝関係者には相当早い段階で物件の案内をしていたと
言ってましたので、相当の割引があってもおかしくないですね。

[480: 匿名さん]

ま、結局はコネですよね。

[481: 匿名さん]

468です。
社内割引情報、多数ありがとうございました。
>>478->>479
紹介状ってことは社員が社員以外の人向けに書いてくれるものということなんでしょうか。
知り合いが関係会社の人なので、そういうのがあって少しでも安くなるならありがたいな。
そういうのがあっても、頼むとなるとちょっと気が引けちゃいますが・・・数パーセントでもやはりありがたい。

[482: “]

>>481
会社が社員のために、だと思うよ。
三井や東芝は小さな会社で無いので、社員以外にも紹介状があれば販売するなんて事したら、
みんな人づてで買うでしょ。（親族はわからないけどさ）
そうなると、みんな同じ割引で買うことになるので、
結局正規の販売価格に割引分を上乗せする事態になりかねないよね。

[483: 匿名さん]

>>473,474
思いっきり釣られてますよ。。

[484: “456]

>とうほうはＣＭＴ以外ではおばさん営業で特に問題はありませんでした。

ラゾーナについての中身のある情報って言われても、何を出せば満足？
まずあなたが具体的に質問してよ。

ちなみに、おばさん営業はバイトが多いって知ってました？
また、おばさんに関わらず無責任な事（悪意は無くても嘘）を言う人は大抵バイト。

今までの数10件のMR経験則から言うと、商談席に座って一言目、
・如何でしたでしょうか？良いお部屋ございました？（良い物件ですよね、もある） ← これバイト。
・お疲れ様でした。○○様。お飲み物お持ちしますが、何かお好みはございますか？ ← これ正規の営業。
皆さん、お心当たりあるはずです。

[485: 匿名さん]

>484
すごい！
ものすごく心当たりがあります。

[486: 481]

>>482
そうだよね〜。ありがとう。

[487: 匿名さん]

もういろんな人が書き込みできる雰囲気じゃ
なくなっちゃったね。ここ。

数十件まわったんですか。
もっとたくさんまわってるスペシャリストかと
思いました。

がんばってこの板盛り上げてね！

[488: バイト]

＞ちなみに、おばさん営業はバイトが多いって知ってました？
はい、これだけのプロジェクトが全部正社員でおこなわれるわけないでしょ（笑）
僕は何度も通っておばさん（失礼）とは随分いろんな話ができるようになりました。

価格や立地や開発の規模からいって千人単位の人間が関わっているはず
営業マンの嘘は困りますが、それだけで購入を決めるほど感情的にはなれません。
必要な情報（土壌汚染、長期修繕計画）は伺いましたし

＞今までの数10件のMR経験則から言うと
ラゾーナと比較して　東海道沿線、駅からの距離、価格からみてそんなに数十件もみてませんが
「もし書き込みできるほど暇なマンションの正規営業マン」なら
おばさんに負けないでがんばってください　彼女達は生活かかってないぶん
本音で話もしてくれます。

僕ももうここは卒業です。
後は抽選結果を待つのみ
それでは、>484さんビックプロジェクトを担当されるまでに、おばさんの扱い方を覚えてくださいね。

[489: 匿名さん]

東京〜横浜間のマンション予定ですが、鶴見駅東口（京急との間の横浜より）複合施設併用による高層マンションできるのでは？

[490: 匿名さん]

鶴見在住ですがそんな噂はまだ聞かないのですが・・
確かに東口（京急駅前）ぐらいだったら空き土地ありそうですが、建つとしたらそこかな？
鶴見は西口に比べて東口はまだまだ開発が遅れているから、マンションでも立ってちょっとは
おしゃれになるのもいいかも