♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪

[匿名さん]

いかがでしょうか？メールを送っても返答こず、
フリーダイアルに電話しても対応悪し。

物件は悪くないと思うのに。
こんな販売会社から買ってもいいものか悩みます。

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[421: 匿名さん]

芝浦の島とラゾーナを検討中ですが、比較にならないですかね？？
ちなみに、４日にラゾーナＭＲ行ってきましたが、島はまだです。

島ＭＲにも行かれた方、どうなんでしょうか？？

[422: 匿名さん]

島、高くなかったですか？
同じお金払っても随分低層になると思います。
低層で囲まれ感に問題が無ければ、あちらのほうが設備は申し分ないですね。
ちなみに同じ三井＋鹿島＋耐震なんですよね。実は。

[423: 匿名さん]

http://blog.livedoor.jp/namic/
やっぱ免震が良いですね・・・

[424: 匿名さん]

川崎と比べれば腐っても都内だから、島の方が高くて当たり前。

[425: 匿名さん]

>423
地盤があまり強固ではないため、免震を活用したとしても機能しにくいらしいですね。
そのかわりに、建物が柔軟にたわむ構造になっているという説明を受けました。
納得はしていないものの、後は鹿島の判断を信じるか、信じないか、ただそれだけだと思います。
不安がある人はやめておけばいいだろうし、運悪く被害を受けたときにはそのときはそのときと思える人は
購入すればいいんでしょうね。自分は後者です。
（個人的にはその規模の地震の場合は免震でも被害を受けちゃうんじゃないかなーなんて勝手に思っています）

[426: 匿名さん]

購入予定の方、カラーセレクトはどれを選択しますか？
アーバンは何となく好みじゃないし、ナチュラルは白すぎて汚れそうだし、ウッディは建具が安っぽいし・・・
私は迷いに迷って今のところアーバンしようと思っています（最初は真っ先に消去だったのですか）
皆さんはどうされますか？

[427: “]

>>425
免震の場合メリットだけを語る人が多いのが事実だからね。
直下型大地震が発生した場合、免震は耐震と性能が変わらないんだよ。
逆に耐震能力を落としている（軽くしている）から弱いくらい。
また免震部材の耐用年数は60年というのが通説になっているが、
それは地震が一回も起こらなかった場合。たかがゴム＋鉛なんだから歪めば交換が必要。
交換する事になればもちろん高い。

あと、あまり知られていない事実。
ビルが数十個のゴムの上にのみ乗っているので、直下型地震の場合最悪浮きます（というより上に跳びます）
CMTはそれを解消した最新式を投入したと書いてあるが、その機材の直下地震被災率は今のところ0件です。
つまり結果は誰もわからない。初体験ですからね。

結局修繕費だけで見れば、外壁修繕費用と免震部材の交換費用がどちらが高いかがポイントかな。
室内の家具転倒（ぶっ飛び）については、ご自分でキッチリ耐震する事が肝要です。

[428: 匿名さん]

>>426
キッチン面材にホワイトが入ったので、ナチュラルにします。
それまではアーバンにしてましたが、床が白すぎて髪の毛が目立ちそうで。。。

[429: 匿名さん]

30階以上の建物と14-15階建ての建物では
建築基準法で定められている基礎工事等の基準が
違うという話を聞いたことがあります。
この物件は違う高さの建物がひとつになっているわけですが
一番厳しい基準に準じてすべてが建てられているという
理解をしていいんでしょうか？

[430: 319]

免震耐震について私もいろいろ考えていますが結論は出ていません。
ご参考までに紹介します。長文ご容赦。

注！この文中の「揺れ」とは家具転倒につながる加速度の話で振幅ではありません。あくまで小生の解釈と記録です。記述に誤りなき、を保証しません。メリット、デメリットは一般的な話であり物件例が記載のような揺れ方や破壊が必ず起こる、という意味ではありません。

免震構造：ＣＭＴ、ＭＭＦ等
メリット：免震装置上部全階層の揺れを大幅に軽減。
デメリット：建造、交換コストがかかる。装置交換となると「ＣＭＴでは工費込み一基約５０００万円ｘ被害台数。ただし６０年以上は持ち、大地震でも交換不要と想定している」とのこと。
不明点：長期経過後や長周期地震の実例はない。装置により建物の固有周期が長周期地震周期に近づくので余計に揺れるという説もある。しかし適切なダンパーを付与すれば大丈夫、とする説もある。ＣＭＴは後者の立場。根室沖地震波形でのシミュレーションは実施しているそうです。
制震構造：ランドマークタワー、横浜ブリリア等
中・上層階での揺れを軽減。建物本体の被害を軽減。免震にくらべて建造、交換コストが安価。
免震ほどの効果はないので揺れが２５０gal（家具転倒の目安）を超えることがある。低層階は注意。建物の被害は軽減されるが制震装置は交換が必要になる場合がある。（免震装置交換よりはずっと安価）
一般耐震：ラゾーナ川崎、芝浦アイランドタワー等
建物のしなりで地震動を吸収
建造コストが安価。装置保守交換コストがかからない。
制震ほど効果はない。最上層、低層階はしなり効果が少ないので相当揺れる可能性がある。

・某物件の説明会で「御社（設計施工会社）は免震・制震・耐震技術を持っているがその選択はどのように」と聞いたところ「販売側の要求による。弊社からの技術的な推薦ではありません」と説明されました。
・地盤を支持地盤堅さＮ値５０以上の深さ、で表すとＣＭＴは１５ｍ付近、ラゾーナは２３ｍ〜３２ｍ、ＭＭＦも同等、横浜ブリリアはそこよりもう少し下です。

[431: 319]

>429
基礎工事の基準についてはよく承知しておりませんが高さが60mを超える建物の構造設計は国の定める指定性能評価機関にて評価されたのち国土交通省の大臣認定が必要だそうです。つまり審査が厳しい。ＬＲ棟はこの限りではありません。

ちなみに住宅性能表示制度・設計性能評価書にて確認した耐震性能に関連した情報です
　ご参考まで
（ＭＲで頼むと見せてくれます）
ＣＴ棟、ＬＲ棟とも
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）＝１（１倍）
耐震等級（構造躯体の損傷防止） ＝１（１倍）

構造説明会で説明のあった項目
ＣＴ棟（セントラルタワー棟）　固有周期ｆ＝2.4
ＬＲ棟（設計図書では板状棟）の住戸扉側非耐力壁＝乾式壁（ちょっと意外）

これらの項目の見方や評価についてはマンション購入のマニュアル本に詳しいのでご参照ください。

[432: 匿名さん]

昨日申込みしてきました。すっごく混んでました。今日、いかれた方、いかがでした？

[433: 匿名さん]

>427
免震は横揺れに効果があることは知ってたのですが、縦揺れには果たしてどうなんだろうと、やっぱり思ってました。
一番怖いのは直下型ですからね。。

[434: 匿名さん]

皆さんのとこの担当者はどうですか？うちの担当者はひじょーに頼りなくて、頭に来てます・・・

[435: 匿名さん]

うちはまだ特定の担当がついてない。
申し込もうと思い、住戸を選んでいるが、なんでこんなにセンスのない間取り
なのでしょう・・
タワー等を希望してますが、間取りの自由度もなく、価格と立地でずいぶん
タカビですよね。
また、ファミリー子供２人がターゲットなのか、かっこいい２LDKがない。

[436: 匿名さん]

皆さん高い買い物ですからよく考えて、数年先、数十年先も考えて購入しましょうね＾＾
川崎は便利で駅にも近く最高だと私は思いますが、やはり歓楽街もある為、気になるところがある方も多いのが川崎ですね…。
ここのマンションを悪く言う人もいますが、私は何十件も観て、担当してくれている方に相談に乗っていただき、ここに決めました。申し込みには最終日に行こうと思っていますが、緊張します(心）

[437: 匿名さん]

>>436
20倍優遇の人じゃないよね？（汗）

[438: “]

>>435
そう。かっこいい間取りが無い。全部自分でアレンジしないといけない。

それに風呂選べない、洗面台ダサい、人感センサーが無い、洗濯機埋め込めない、エアコン埋め込めない。
また埋め込みオーブンレンジや食洗乾燥機、浄水器に至るまでオプションと聞いて、一時期はものすごく萎え。。。

今は、全部自分でやろうと心に決めました。
当たったらカッコよくアレンジします。

[439: 匿名さん]

まだまだ登録増えるのかなぁ、間取りとラブホ見えることと線路＆道路を妥協して
とりあえず登録しました。重なりませんように

[440: 匿名さん]

>>436
一番良くないのは話題にも上らない事。興味なしって事です。
悪口を言う（言える or 言う時間を割く）のは、その人にとって多少なりともその事柄に興味があるから。
良い事悪い事、何も言われなくなったら、それこそ終わりですよ。

[441: 匿名さん]

>>430（319さん）
>「販売側の要求による。弊社からの技術的な推薦ではありません」と説明されました。
これ、本当ですか？
私の場合、構造説明会で「地盤調査の上、任意の地震波による構造物シミュレーションを行ったうえで
耐震に決定した」と説明されましたが。
嘘を言われたんでしょうか？？？？

[442: 319]

>441
まず誤解のないようにお願いしたいのですがこの発言はこちらの物件ではありません。
別の免震物件での構造説明会です。したがってこちらの物件での構造説明会での説明の正否についてはなんとも申し上げられません。
基本的に耐震でも建物躯体部分が破壊され、倒壊するようなことはないようには設計されます。そういう意味では嘘ではないと思います。
プラスアルファをどこまで求めるかでしょう。東京湾岸の著名な物件でも耐震は結構あります。
ちなみにこのあとのやり取りは「…販売さんがどこに重点を置くかによります」でした

[443: 匿名さん]

>433さん
>一番怖いのは直下型ですからね。。

CMT の構造説明会のでの説明によると「普通の免震装置では地震の縦波には効果がないが揺れ（加速度）は横波の１／３程度。縦揺れ対応の特別な免震装置もあるがこれで充分と考えている」のこと。直下型地震でも大きな横揺れはともなうのでそれには有効でしょう。CMT採用のウインカー工法免震装置は上下動で装置が基礎から剥離しないようにするもので縦揺れを減じるものではありません。説明では「建物は１５万トンあるので通常工法の免震装置でもまず大丈夫。この工法はフェイルセーフです」とのことでした。
福岡県西方沖地震は福岡市内は震源から２０ｋｍあり直下型ではありませんでしたが１４階建マンションの中層部分に損傷例が出ました。修理コストの見積はかなり高額と聞いています。直下型でなくてもリスクはありそうです。

[444: “]

>>443
>「建物は１５万トンあるので通常工法の免震装置でもまず大丈夫。この工法はフェイルセーフです」

実際には15万tに対して見当も付かないほどの0が後ろに付くほどの重さの「地面」が上下動する程のエネルギーが解放されるのに、
たかが15万tの「固体」は動かないとは、理屈がよくわかりませんね。

[445: 433ではないですが]

>>444
＞理屈がよくわかりませんね。
私も理屈はよくわかりません。でも所詮素人ですからね。
専門家の知識に追いつけるとは思えません。
専門家に数式用いて説明してもらえば納得できるかもしれませんが、私自身その数式についていける脳みそがあるのか・・・。
自分自身も専門的に知識がないかぎり、433と同じ説明を専門家からされたらたぶん納得するでしょう。

[446: 443(=319)]

>444さん、445さん
ＣＭＴの営業でも構造の専門家でもありませんが「理屈」を補足させていただきます。
数式は登場しませんのでご安心を
物理量の比較をするときには単位を一致させる必要があります。地震で解放されるエネルギーはご指摘のように莫大ですが解放面積も広大です。また数十秒になります。建物の接地面積はずっと小さく、ダメージは最大加速度（瞬間的にどれだけ激しくゆれるか）の影響がもっとも高いものとされます。地震エネルギー全体と建物や免震設備の耐力との比較は適当ではありません。構造設計でよく使われるガル（地震加速度の単位（1cm/sec2））には面積と時間の概念が入っています。

＊日本建築構造技術者協会のサイトが参考になります
http://www.jsca.or.jp/vol2/15tec_terms/backnumber_tec_terms.html

阪神大震災では横方向に最大800ガル、福岡県西部沖地震では玄海島で1000ガルと報告されています。縦方向は1/3とすると最大300ガル前後が免震装置に入ります。また横揺れで建物の重心が水平方向に変位することで回転モーメントが発生し基底部には上下にひっぱりと圧縮の力も作用します。これらの複雑な力の総体として建物や免震装置が耐えうるか、ということになります。ひっぱり力についてはラゾーナのＣＴ棟やＭＭＴＦの場合は「辺」で受けますがＣＭＴでは三角形の「角」で受けることになります。４７階建てで重心が高いことから「角」にかかる力はさらに高くなるでしょう。ＣＭＴで角の部分にのみウインカー工法の免震装置が挿入されているもはそのためだと考えました。

ここはＣＭＴのサイトではないのでこのへんにしておきます
長文ご容赦

[447: 匿名さん]

これだけの戸数あれば、買い替えのお客さんも多いと思うのだが、MRの販売員の買い替え知識薄にはがっかりだな。

[448: 匿名さん]

登録時にローンの事前審査とるってことは買い替えの客は残債ない人
以外は相手にしないってこと？

[449: 匿名さん]

ここ、東芝の社員向けにすごい値引きがあるってホント？
その分が以前の値上げに反映されたりしてないかなぁ・・・
なんか不平等な感じで不満。東芝物件だから仕方が無いのかも知れないけどさ・・・

[450: 匿名さん]

最近やっとまともな営業が付きました。
今その人と色々やり取りしてるが、やっとホッとできます。最初のおばさん要りません。
やっぱり良い営業の殆どは、島や横浜に行っているんだろう、と実感しましたよ。

[451: 匿名さん]

＞キャピタルに港区の良いイメージというアドバンテージがあるにもかかわらず、結局両者は同等に勝負しているということ。
＞そうじゃなきゃムキになって川崎たたきをする必要もないでしょ。
川崎たたきじゃないんじゃない？勝負もしてないでしょ？勝負にならないから。
まあ川崎がいいと思う方は、川崎を買えばよいし。
＞この判断のどちらが正しかったか、２０年後位までにはわかりますよ。
そこまでいく前にすぐに決着つくって（笑）
みなさんわかっていないようですが、住みやすさ、暮らしやすさと物件の下落率（価値）と一緒に
してませんか？

[452: 確かに・・・]

川崎といくら芝浦・田町と言っても港区じゃ「購買層」が違いすぎますね！！

[453: 匿名さん]

そうですね〜私は生まれも育ちも生粋の川崎っ子ですが到底港区と比べる度胸はありませんよ。
でも川崎好きです。気楽で便利な町です。はまると抜け出せません（笑）
でも我が家の子供の頃のルールは川崎駅周辺立ち入り禁止だったくらい治安などはよくないです。
まったく縁のない土地からだと結構衝撃受けるかも・・・なので購入後後悔しないように事前調査してくださいね。

[454: 匿名さん]

先日県立図書館へ行きました。そのついでに富士見公園に行きましたが、
想像以上の荒廃ぶりに驚きました。ホームレスが多いと聞いていたので、
上野公園を想像して行ったのですが、想像を絶する光景でした。
テレビに出てくるようなホームレスとはまた違った雰囲気に感じました。
闘争的な雰囲気です。

ラゾーナが出来る西口の方は、どういう感じなんでしょうか？
川崎にはよく買い物などに行くのですが、ＢＥやチッタデッラや銀柳街
どまりなんで、よく分かりません。

[455: 匿名さん]

>>451
物件の下落率という意味ではラゾーナより芝浦の某タワーの方が断然危ういんじゃない。。
不動産の価値を論ずるあなたなら分かるはずなのだが、不動産価格はエリアの要素以上に個別物件毎の条件の違いの方がよほど影響を受ける、道一本はさんで値段が全然ちがってくる時代じゃないですか。
川崎の再開発エリアの駅前一等地と、港区の●等地とどちらが良いか論ずるまでもなく明らかですよ。
あと、本日の日経読みました？むしろ某タワーの方がまったくラゾーナとは勝負になりませんよ。

[456: 都内通勤者]

＞やっぱり良い営業の殆どは、島や横浜に行っているんだろう、と実感しましたよ

「他物件をいろいろまわる営業の方でなけば」
色々やりとりしているのなら、ぜひ中身のあるラゾーナ川崎の書き込みをお願いします。
とうほうはＣＭＴ以外ではおばさん営業で特に問題はありませんでした。
何が違うのですか？

[457: 匿名さん]

>地盤があまり強固ではないため、免震を活用したとしても機能しにくいらしいですね。
>そのかわりに、建物が柔軟にたわむ構造になっているという説明を受けました。
これは危険だろ！！地盤はマンションの命だぞ！！

[458: 匿名さん]

＞物件の下落率という意味ではラゾーナより芝浦の某タワーの方が断然危ういんじゃない
ここの流れからいくと、川崎と田町・芝浦地区を含む港区の比較であって
ラゾーナと芝浦の某タワーの比較でないのでは？こんな比較意味ないじゃん。

[459: 匿名さん]

話の流れからいくと、川崎と港区の話題は「ラゾーナとＣＭＴを候補に考えている」という話を発端にはじまっているので、むしろ物件比較の方が本質です。
でも、決める人はもう決めているでしょうから、確かにあまり意味ないといえば意味ないですが。

[460: 匿名さん]

そうですか、でもこの比較で検討する人いるんだな。ロケーションが全然違うじゃん。
値段が同じだとしても意味ないね〜。

[461: 匿名さん]

>>455
>本日の日経
どんな内容？書ける範囲で教えて。うち朝日なのよ。

[462: 匿名さん]

>>461
「先読みビジネス天気」という連載記事で６月７日はマンションを取り上げています。
記事の冒頭は好調物件の例として、ラゾーナの話題を取り上げ、「五月最後の土曜日。三井不動産が川崎市に開設したラゾーナ川崎レジデンスの販売センターは購入希望者でごったがえしていた。〜」というくだりから始まり、購入希望者のコメント、簡単な物件紹介（今期の目玉案件、商業施設併設で利便性を高めたなどと紹介）を記述。
次に、立地・利便性・品質などで売れ行きが大きく左右され始めており、その例として港区の湾岸エリアをあげ、「立地により売れ行きが二極分化。不振物件は値引き幅が○○％に達したといわれる。」と結んでいます。

[463: “]

>>454
>ラゾーナが出来る西口の方は、どういう感じなんでしょうか？
行かれて無いんですか？
それともMRに行った以外の時間・曜日の状況を聞きたいのでしょうか？
町並みは住宅街。一部高層オフィス。
民度は低め。あまり人の事を考えない風土。
自転車の路駐は少ない。やめろというのに違反する○○は何処でもいる。
浮浪者は少ない。多摩川側にはブルー点在。東口はご存知かな？
歩行喫煙率は高い。喫煙所をきちんと設けるか、罰金制にでもして欲しい。
以上不満点。

現在は高層オフィスが数棟ある為、昼間はサラリーマンが主体。
夜間に近づくと中学生・高校生が幅を利かせ始める。
偉そうに徘徊するのは何処の土地でも一緒だと思いますが。

[464: 匿名さん]

１３面。４５５さんはラゾーナは人気があるってことが書きたいようだが、
紙面の要旨は「マンションの供給過剰」「下落リスク増加」である。
我が子かわいさの色眼鏡グリグリですね。
ラゾーナだけは価値が落ちないとでも思っているのかな？

[465: 匿名さん]

>>464
>「マンションの供給過剰」
そう。間違いない。
でも数年後は東海道（京浜東北ライン）の駅前用地がなくなる事も事実。

[466: ↑]

そうかなあ〜・・・。そんなことないと思うよ。
よく見ると横浜〜品川でマンション建ちそうな所結構あるよ。

[467: 匿名さん]

一人活躍されている方がいらっしゃいますね。
がんばってください。
このマンションは買わないんですよね？

[468: 匿名さん]

>>449
知り合いに聞いたがそれは無いらしい。あるならあやかりたいと思ったんだけど（笑）。
その人が（マンション購入を考えてないから）値引きあっても知らないだけかもしれないけど。

>>457
免震装置が置かれる部分（地表に近い部分）は比較的やわらかいという意味で、杭などが打たれるところは当然強固な地盤だとのこと。
やわらかいといっても湾岸地域などに比べれば堅い・・・と言っていたが、そのへんは私も言葉で聞いただけなのでよくわからん。
すでに川崎駅周辺はタワーが建っているので、すくなくともタワーを建てるのに問題あるほど弱い地盤だというわけではないというころのようだ。

[469: 匿名さん]

関連会社・協力会社の社員に対する割引があると営業さんが言ってましたよ。
割引率は２〜３％のようでしたが、基になる額が大きいだけに引越し費用分くらいにはなりそうです。

[470: 468]

>>469
では私の聞いた人がマンションに興味がないので、知らないだけみたいですね。
数パーセントでも大きいですよね。