♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪

[匿名さん]

いかがでしょうか？メールを送っても返答こず、
フリーダイアルに電話しても対応悪し。

物件は悪くないと思うのに。
こんな販売会社から買ってもいいものか悩みます。

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[201: 匿名さん]

先日行われた構造説明会(11時開始)に行ってきました。
時間は説明が20分。質疑応答が10分というあまりにも内容の薄い説明会でした。
構造とは？とか地震の仕組みなど概要を説明したのち、本物件で採用している構造について説明がありました。
敷地内の10ヶ所でボーリング調査をしたとか、
杭を100本（確かCentral 39,Left 15, Right 41でした)近く打っているとかいう話もありました。
その際に、免震構造をとらなかった理由についても触れていました。（制震については触れず）
理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
検証結果が出たから採用していないという話でした。
話の内容はどれも概念的な話で、パンフレット等で説明している内容を越えていない感じがしました。
質疑応答では私と同じく具体性に欠けていると感じた方が、
震度いくつまで大丈夫なのか？とか、免震を何故採用していないのか？など質問されていました。
震度いくつまで大丈夫なのか？という質問については
鹿島の方は、震度6強までは大丈夫、震度7前半も使用上は問題が起きないと言われておりました。
免震の不採用についてはあまりすっきりしない回答をしていたように感じました。

[202: 匿名さん]

（続き）
3,4名ほどの質問で時間がなくなってしまったので会は打ち切られましたが
その後、個別に質問すると、案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと。
確実に勘違いをして帰られた方がいると思いましたね。
他に個別に質問した内容としては、耐震/免震/制震を検討した情報の開示はあるのか？という質問については
あまり明確に答えていただけませんでした。ある一部の情報についてはお伝えできますとは言われました。
あまりにも内容がひどかったので、三井不動産販売の方に、その後の対応を依頼してきました。
（耐震/免震/制震の検討情報を分かりやすい形にまとめ開示してもらうこと、耐震の大丈夫という意味の訂正）

構造説明会は土日で数回ずつあると思いますので、別の回で話された内容についても
教えていただけると助かります。宜しくお願いします。

[203: 匿名さん]

どこの不動産会社のマンションの長期修繕計画も大雑把でいい加減ですよ。
建築後、何年目に何を行うという予定はきちんと出ていますが
その予算根拠というのは現実的ではありません。
しかし現実的に考えますと、今から10年、20年後の修繕工事の見積もりを業者からとる
わけにもいかないわけですから、それは仕方がないでしょう。
ただ三井の場合はタワー型マンションで実績が多少ありますから、他のマンションでの
状況がデータとして残っていますので、その点は評価できるかと思います。
駐車場も修繕積立金の大きな資金源です。
駐車場のメンテナンスも結構経費がかかります。
せめて駐車場のメンテナンスは駐車料金で賄える設定にして、駐車場利用者のみで
運営できるようにして欲しいものです。
ビューラウンジ、ゲストルーム、キッズルームの経費もすべて管理費や修繕積立金で
運営されます。
他のマンションの話をきくとビューラウンジなんて、利用は最初だけで、あとはほとんど
利用者がないようです。
本当に必要な施設でしょうか？
キッズルームの備品その他も管理費・修繕費で運営します。
汚れるでしょうし、備品もどんどん新しく買い換えたり買い足したり
しなくてはいけないですよね。
そんな部屋、本当に必要でしょうか？
今、宣伝文句になっている施設はすべて住民の負担によって運営されることになります。
そういう事も考えておく必要があります。
利用する人と、しない人で考え方が大きく異なりますので、入居後の管理組合理事会で
もめる原因となりますので。

[204: 匿名さん]

>理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
>検証結果が出たから採用していないという話でした。
えー、
地盤が悪すぎて免震だろうが、耐震だろうが、
地震が起こったらダメですよ、といっているようなものじゃないですか。


>案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
>構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと
やっぱりそうか、
この地区の震度６以上の地震発生確率は１００％らしいから、
地震起きた後の修繕で大変なことになりそうですね。

[205: 匿名さん]

>理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
>検証結果が出たから採用していないという話でした。
どういう検証をしたのかを知りたいもんです。


>案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
>構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと
まあこれはどのマンションでも同じだろうけど。

[206: 匿名さん]

>203
ここは、大規模物件の割には共用施設が最小限に抑えられているように思います。
販売・竣工時期が近い同規模の物件を見ると、もっといろいろな（たぶん不要な）施設が計画されているようです。
具体的には、シアタールームやトレーニングルームなどですが、ビューラウンジもかなり豪華な造りになっているものが多いようです。
ここは商業施設に隣接しているため、サービスがかぶるような共用施設は設けていないようですし、ビューラウンジやゲストルームもかなり質素な感じですよね。
駐車場も自走式なので、機械式のものに較べればメンテ費用も安いでしょう。
また、住戸内で走り回られるよりはキッズルームで遊んでもらった方が音の問題も緩和できるでしょうし、備品等は実際に利用される方に負担して頂くことで解決できるのではないでしょうか。

全体的に見て、共用施設は過不足なく、よく考えられていると思います。

ただ、地盤が緩い(?)＆耐震構造が・・・。

[207: 匿名さん]

>201さん
詳細は情報ありがとうございます。

>205
いや、だから震度６だったら耐震マンションではヒビが入ることに
なりますけど、免震だったら大丈夫なんですよ。
でもコンクリにヒビが入っても基礎まではいかないんですよ。
それだと保険が下りないので福岡の地震では住民負担が問題に
なってるんです。

>204
100%ということはないでしょう？
37%だと聞いていますが・・・違ったかな？

201さんがおっしゃっているように、「耐震/免震/制震を検討した
情報の開示」大事ですよね。
高い買い物なんですから。

[208: 匿名さん]

＞「耐震/免震/制震を検討した情報の開示」大事ですよね。
やっぱり、販売価格を下げるための経費削減だと思うんですけど、
それ以外の理由ってあるんでしょうか？

あそこが地盤がゆるい地域ということになると川崎駅周辺は
全部そうだっていうことになって、大地震があれば
川崎駅周辺は壊滅ってことでしょうか？
それが怖かったら川崎には住まない方がいいってことに
なっちゃいますね。
うちの実家って静岡なんですが、30年くらい前から東海沖地震
で危ないって言われ続けています。
でも、今のところ大きな地震はなく、安心と言われていたエリア
ばかりで大地震が起こっています。
どこまで地震に対して備えればいいのかって、結局わかんないもんですね。
これはひとつの賭けですねぇ・・・

[209: 匿名さん]

同じ鹿島が施工するＭＭ ＴＯＷＥＲＳ ＦＯＲＥＳＩＳは免震構造を採用してます。
川崎駅前は、埋立地のみなとみらいよりも地盤の状態がよろしくないということなんでしょうか？
それとも、ＦＯＲＥＳＩＳの免震構造は実は効果がないということなのか・・・？
やはり、208さんのおっしゃるように、低価格化のために仕様を落としただけなのでは？

どうも辻褄が合わないですね。

[210: 201さんではないですが]

>>204、>>208、>>209
川崎駅地区の地盤が緩いというのは地面の下全体が緩いというのとは違うようです。
杭が打たれている部分は当然の事ながらしっかりした地盤です。
その上の部分の土砂が比較的柔らかい（荒川に近いため）ので、その上に免震装置を設置しても、下の地面も動き安いので
効果があがりにくいということのようです（現在すでに高層住宅が建っている場所も含めすべて同じ地盤）。
緩いと言っても、湾岸地区などよりはしっかりしているらしいです。
当然経費はこの問題にかかわってくると思います。免震がきちんと働くような場所だったらコストがかかってもつけるだろうけど、
コストをかけた分のメリットがないなら、免震をなくして安くしようということなんじゃないかな。
私も素人なので、聞いた範囲の話で裏づけなどはできませんが。
もっと細かく内容を知りたい気もしますが、おそらくもっと専門的知識を自分自身が身につけないと聞いても理解できないと思いました。
また、それを理解しても、実際施工そのものが理屈どおりにしっかり行われないと意味がないし・・・。
私としては本日の説明で免震の無い理由の説明については納得しました（だから安心して買えるとまでは思いませんが）。

[211: 匿名さん]

川崎駅近くに住む者ですが、やはりこの辺は地盤の緩さを感じます。
傾いた電信柱や道と建物の間に段差ができている箇所を良く見つけます。
先日そういう所は地盤が弱く要注意とテレビで見たばかりだったので
怖くなりました。

[212: 匿名さん]

>>210
埼玉県人ですか？

[213: 匿名さん]

＞210

やはりおかしいよ。
免震が効果ないなら、制震を導入するはず。制震も効果ないならタワーマンション建てるところではない。
でも、2つとも効果なしとは思えないから、やはりコスト削減でしょう。
コストは耐震＜制震＜免震だからね。

[214: 匿名さん]

>210,212
確かに川崎は荒川には接していない。

[215: 匿名さん]

川崎区の多摩川沿いに免震マンションありますよね？
本当に効果がないんだろうか？

[216: 匿名さん]

>213
制震の話って構造説明会ではなかったですよ。
もしかしたら検討の対象としてあがっていない？
でも鹿島でそれはないですよね。
うーん。どういう検討をしたのかが気になりますね。

[217:]

私はウィング棟を考えているので、あまり気にしていませんでしたが、タワーが倒れてきちゃったらえらいっこちゃ
ですね。もし地震がおきてタワーだけ大規模なメンテナンスが必要となったら、ウィング棟の人も負担することに
なるんでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>217
あたりまえでしょう。
同じ管理組合に所属することになるわけですから。

[219: 匿名さん]

「荒川に近い」というのは距離の話ではなく、地盤条件の話だと思います。鹿島の人も、ちゃんと説明しないからみんな不安がってしまうのではないでしょうか？地震の時に建物が具体的にどんな振動（応答）特性になるのか、自社で実績のある他のタワーと比べてどうなのか、そういった説明が欲しいですよね。

[220: 匿名さん]

>>217
神戸の大震災でタワー棟が大被害にあったけど
低層棟はほとんど無傷だったのに、低層棟の
住民にもタワー棟の修復費用の請求がきて
もめた事例があったと記憶しています。

[221: 未登録]

217です　そうですよね。同じ管理組合なのだからという理屈は分かりますが、もし本当にそうなったとしたら
「はいそうですか」とは払えない気がします。建物の特性がこれほど違うふたつの棟が同じリスクを負うのって
複雑ですね。こういうことももっと慎重に考えて購入に踏み切らないとですね。勉強になります。

[222: 匿名さん]

購入後の組合で、修繕費を分割するという案を提案したとしても
タワー棟の人たちのほうが戸数が多いことを考えると、修繕費分割案は通らないでしょうね。
共用部分のメンテナンスなど揉めることも多いでしょうし、難しい話です。

[223: 匿名さん]

>>222
ウイング棟にお住まいの方はタワー棟にある施設を一切使用しないということならＯＫでは？

[224: ↑]

非現実的。管理組合２つに分けたら？

[225: 223]

そう、非現実的。
結局は一蓮托生なので、いいとこ取りはできないってことさ。

[226: 匿名さん]

あらら、嫌な感じになってきちゃいましたね。でもこのようになる可能性は十分予測しうることなのですから
作るほうも事前に出来ることはやって欲しいですね。営業マンも同じ地震が起きてもウィングはタワーより心配ない
とさっらと言ってましたし。なんか売るほうって無責任ですね。駅近の立地に甘んじてテキト-なものあててきてる
ように感じてしまう。キッチン配色からしてー！！

[227: 匿名さん]

そうですね。
タワーもウイングも全体として一つのマンションであるという点を販売時に周知徹底しておいて頂かないと、後でもめそうですね（常識で分かりそうなものではありますが・・・）。
「自分さえよければ」という自己中心的な人達はどこにでも居るものですが、集合住宅には不向きでしょうね。

[228: 匿名さん]

耐震構造にしても、一つの管理組合の話にしても、住む人たちがみんな同じレベルでの認識を持って
住む分には問題おきないんでしょうけど、知らないで住んでから文句言う人いるんだろうな。。。

[229: 匿名さん]

今はタワーはタワーで責任もてだの、ウィングは安心だから大丈夫だの書いてる人が多いですが、
タワー無傷でウィング半壊になったら、同じ事言えます？

ちなみに福岡の地震波の場合は中低層（10〜15階建）が被害甚大でしたね。

[230: “]

>>213
制震ってどういう場合に用いられるか知っていますか？
つければ良いって物じゃ無いんですよ。
制震付いているマンションはどういう構造になっているか見てみれば良いと思います。
薄っぺらいか、細長いか、200m級か、どれかですよ。
コンクリも薄く弱いので、つまり制震つけないと最悪 折れたり倒れるんです。

[231: 匿名さん]

12チャンネルのＷＢＳで川崎西口再開発を特集していましたね。
三井不動産が番組スポンサーみたいなので、その関係かとは思いますが、なかなか良さそうな印象でした。
とくに商業ゾーンに入る予定のスーパーは品揃えも豊富そうで、楽しみです。

[232: 匿名さん]

三井の青山パークタワーは34Ｆで床面積もラゾーナのタワーとほとんど同じですが、制震ブレースによる制震構造です。
これは、青山パークタワーが内廊下仕様であることと、コストダウンの必要性がなかったためだそうです。

[233: 匿名さん]

耐震構造に関しては免震だろうが制振だろうが結局揺れが大きいか小さいかの違いだけで騒ぐ程じゃない。
地震国ニッポンでこのクラスの建物倒壊が心配なら海外居住するしかないんじゃない？
それより問題は当たるかどうかってこと。
商業施設ができれば価値があがるのを見越して不動産屋や投資で買いに来ている人がいた。
そりゃ自分も将来転勤になっても駅前だから貸せるかなってことくらいは考えるけど、実際に住む人を
優先してほしいもんです。
値段が上がっても５００戸？を一発で売り出すってことは間違いなく即日完売するんでしょうねぇ。
ご縁があったらライトウイング（今のところ右から３列目）でお会いしましょう！

[234: 匿名さん]

商業ゾーンに入るスーパー、はっきり言ってがっかりです。

[235: 言ってること反対]

２３１＞とくに商業ゾーンに入る予定のスーパーは品揃えも豊富そうで、楽しみです
２３４＞商業ゾーンに入るスーパー、はっきり言ってがっかりです。
言ってること反対なんですけど？？？どっち？

[236: 匿名さん]

だって、サンワですよ＜スーパー

[237: 匿名さん]

サンワって何か悪いことしたの？

[238: 匿名さん]

２３７さん、スレの流れをよく読みましょうねっ。

[239: 匿名さん]

233さん、揺れが大きいか小さいかは重要ですよ。
倒壊ならあきらめはつきますが、ひび割れで大規模修繕の時の費用分担が怖い。
３０年４０年住むのなら、かなり可能性は高いのでは。

あと、やはり周辺環境は懸念事項。
現地夕方に一回りしたのですが、ホームレスだけでなく、これに近い方々の労務者が周りに多くて

[240: 匿名さん]

>>232
ラゾーナのタワーも内廊下ですが・・・。

>>239
免震を採用しても、その効果が期待できないのであればコストダウンした方がマシってことなんじゃないでしょうか。
免震だと、建築費だけではなく、メンテナンスにもお金がかかるようなので管理費にも跳ね返ってくると思います。
コスト無視（232さんが書いているみたいに）、もしくは免震の効果が期待できるんだったらいいんですが・・・。

制振については、この建物だったらなくて大丈夫だろう、という軽〜い説明がありました。
もう少し、その点を具体的に聞きたかったですが、制振はどこかを破壊して建物を守るのですから、構造上どこか（さしさわりの
なさそうな箇所が壊れて）大きな破壊を防げるのかな・・・？その「どこか」が問題ですが。

[241: 匿名さん]

>235
WBSでは中堅の食品専門スーパーとしてわりと好意的に紹介してたと思うけど。
人によって（立場によって？）印象が異なるのはしょうがないね。

[242: 地震家]

>>240
制振はどこかを破壊して建物を守るのですから、構造上どこか（さしさわりの
なさそうな箇所が壊れて）大きな破壊を防げるのかな・・・？その「どこか」が問題ですが。
⇒それは耐震構造のこと、制震は入力エネルギーをダンパーなどで抑えるんです。まあエネルギーを減衰させる
効果は免震のほうが強いけど。
あとは、制震装置のとりつけかたによっても、入力エネルギーの減衰の仕方はは変わります。

[243: 240]

>>242
私が見た制振装置は制振パネルというものみたいですね。
そのパネルが壊れる（ゆがむ）ことによって制振効果があるという説明を（他のマンションで）ききました。
なので、どこかが壊れることにより吸収するのかなと思っていましたが、ダンパーという方法もあるんですね。
パネルの説明は地震専門家の話ではなく、営業の人から聞いた話しなので正確な説明ではないかもしれません。

[244: 匿名さん]

>>239
西口の賃貸マンションに住んで3年になります。
引ったくり1度目撃、マンション内に空き巣1回、マンション非常口オートロック破壊1回、経験しました。
転勤族ですが、こんなに、コインランドリー、銭湯、ウィークリーマンションが目に付くのは初めてです。
どんな土地柄か、時間をかけて、周囲を散策されることをおすすめします。

[245: 匿名さん]

>>231
WBSはしょっちゅう「最近のマンション事情」という
特集で三井不動産の物件を紹介してますよ。
友達のマンション（都内タワー型）もモデルルームができるのと
タイミングを合わせるかのように放送してました。

[246: 高い買い物なんだから]

ここの地盤なら免震がいいか、制震がいいか、耐震でもだいじょうぶなのか。
これは素人がここで色々と個人的な見解書いてますが、結局プロに判断してもらうしかないですね。
色々な話を聞いてたら、素人が色々と考えても結局無駄だということがよくわかりました。
業者にもよりますが、５〜１０万くらいかな？我がマンションはやって頂きました。
結局大丈夫でしたが、このお金をもったいないとは思いません。

大丈夫って、書いた方保証してくれますか？
壊れるかもしれないって、書いた方の一言で諦めますか？

一生に一度の（２，３度の方もたまにいますが）５０００万を超える買い物なのです。
それをケチってマンション壊れても誰にも文句言えませんから・・・。

[247: 追加]

そうそう、私は利用しませんでしたが、周辺環境（騒音、におい、電磁波、ホームレス（笑））
の調査もやっているみたいですよ。値段は興味なかったので覚えてません。
ホームレスだけが気になるのであれば自分の目で確認（朝・昼・夜）した上で買う買わない
判断した方がいいかも。これは素人でも手間暇惜しまなければわかりますから。
電磁波はわかりませんけどね〜、でも見えないから気になりません（笑）

[248: 匿名さん]

>>246
業者が大丈夫といってもなんら保証はないでしょう。
もっともらしいことをいって手数料だけ取る業者もあると聞きます。
結局は自己責任ですよ、安心料にすぎません。

[249: 匿名さん]

＞業者が大丈夫といってもなんら保証はないでしょう。
確かにそうですが、素人よりは安心です。
プロは素人と違い根拠を述べてくれます。
ちゃんとした業者を選ぶのもセンスですけどね。

＞結局は自己責任ですよ、安心料にすぎません。
ごもっとも、用は安心料です。結婚でも同じこと、余計なお世話か。

[250: 匿名さん]

あおい書店(dice)、有隣堂(Be)、紀伊国屋(ルフロン)、ブックオフ(モアーズ)
と本には事欠かない川崎ですが、ホームレスの（雨風をしのぐための）図書館
利用はいただけません。具体的にはリバークに入ってる私立図書館ですが、5年
くらい前に入ったときは、冬の雨の日だったか、本を開いてる汚い身なりのお
じさんが多いしにおうし、都内の図書館に慣れてる私には衝撃がありました。
今は改善されてるかもしれません。（実際、先日普通の土曜にチェックしたら、
ホームレスもにおいもそんなに気になりませんでした）
川崎には勤めてるだけなので思い過ごしかもしれませんが、悪天候の日に下見
するのも肝心かと思います。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1292683