♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪

[匿名さん]

いかがでしょうか？メールを送っても返答こず、
フリーダイアルに電話しても対応悪し。

物件は悪くないと思うのに。
こんな販売会社から買ってもいいものか悩みます。

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[162: 匿名さん]

タワーの北側5階までの価格比較的安いですよね
私もこの値段だったら・・・と思ったのですが同じく暗いかな？？と気になっています。

ちょうどベランダに面するアクアラウンジは1.5Fの高さぐらいで、駐車場は3Fぐらいの高さだそうです。
もう一度モデルルームで模型で北側の部屋を見てみようかな

ベランダの張りってどの部分ですか？

[163: 匿名]

眺望はＣＧで見ることが出来ます。北側５Ｆは、駐車場の上になりますが、
目の前にマンションが建っていてました。

[164: 匿名さん]

ウイング棟は南向きですが、タワーの影になってあまり日が当たらないのでは。
タワーから遠い部屋は道路や線路が近くなるのが気になるし。

[165: 匿名さん]

ちょっとずれた情報になってしまいますが
新聞に出ていたので、載せてみました。
地震危険度マップ（防災科学技術研究所）
http://www.j-shis.bosai.go.jp
鉄道の駅名や市町村名を入力すると、強い揺れに襲われる確率を
色別にわけられたマップで確認することができます。

[166: 匿名さん]

ライトウィングの南側のタワー側はタワーの蔭になって日陰になる時間が多いそうです。
値段もその分安くなっていますね。東側の左側も東のクセにビルの陰になる時間が多く
日当たりはよくないようです。東側を考えていたのでがっかり。却下しました。
営業マンに聞くと、図面見せて説明してくれますよ。

[167: 匿名さん]

登録期間を長くしたことと、一気に売り出すということは
人気がないということでは？
第一期で申し込まないと希望物件はなくなってしまうと
あせらせる作戦ではないこと思うのですが・・・
抽選であたってしまえば、心も動きますしねー。

[168: 匿名さん]

私事で恐縮ですが。。。
ここのマンションを検討されている方って、夫婦共働きで昼間いらっしゃらないリッチな方が
多いのでしょうか？
ウチは、主人が公務員で私は専業主婦、子供は1人です。（もう一人増える予定）
主人の給料も特別いいわけではなく、私はこれから働いてもパート程度だと思います。

ウイング棟を検討していますが、土壌汚染の問題やタワーの陰や張りで日当たりもイマイチそうですよね。
立地は価値はあると思うのですが、ウチのようなファミリーがここまで駅近の必要があるのかどうか！？
悩むところです。。。

[169: 匿名さん]

>>167
私もそう思います。
第一期で売らないと、同時期の他の物件にお客さん持っていかれますからね。
冷静に判断したいです。

[170: 匿名さん]

>>168
うちも同じです〜
主人：会社員　私：専業主婦（今は子供が小さいのでいずれはパートします♪）子供２人ですよ

手が出る価格は条件がイマイチの間取りで迷っています
立地はいいけれど無理をして購入した後に後悔するのはいやですよね。

土壌汚染はそれほど気にならないのですが、日当たりが同じく気になります
駅近にこだわらず妥協をすれば一軒家でも同じような値段で購入できるんでしょね・・
毎年払う固定資産税が２０万ぐらいというのが高いなと引っかかります

[171: 匿名さん]

＞170さん
固定資産税２０まんくらいって、どうやって調べたんですか？
何か目安となるものあるんですか？教えてください。

[172: 匿名さん]

タワーはベランダに洗濯ものって干せますか？しかも高層階希望ですが。
ダメなときは、大物も含めて全て浴室乾燥でしょうか？電気代かかる？

[173: 168です]

>>170さま
同じような方がいらして嬉しいです！
主婦は日当たり重視ですものね〜。
あと、管理費が高いし駐車場代も！！
間取りも確かに悪い。
広い部屋を検討しているのに、LDが12畳って寂しいですよね。

ウチも戸建と悩んでいます。
でもこの辺の徒歩圏だと狭ーい土地に3F建てしか買えません。。。

[174: 匿名さん]

７０平米ぐらいで固定資産税は１８万円ぐらいと営業に言われました。
多めに見積もっているとは思います。ただし優遇措置期間のものです。
私も管理費見ましたが高いと思いました。
管理組合が結成された時に、修繕積み立てを含めて全部見直して
管理費↓で、修繕積立金↑にしないと将来大変なことになりそうですね。

[175: 匿名さん]

管理費等たかい！あれくらいのセキュリティは当たり前。

[176: 匿名さん]

>>171
諸費用概算表を見積もってもらったところ、大体4000万を越す物件だと大体20万弱でした
物件価格で上下するかと思いますが、３LDK〜４LDKで4000万台が多い物件なので20万ぐらいと記載しました

[177: 匿名さん]

>>173

そうなんですよね・・予算に余裕があれば広いLDも手に入るんだけど(><)う〜ん
気に入る間取りが少なくて、その残った物件の中から自分の予算の範囲を探すと妥協だらけになりそうで
迷っています。

駐車場代金が高くて、もしここを買ったとしたら車とはさよならになりそう(・・)/~~
川崎駅周辺だと子育ての環境としてはどうなのかなって今気になっています

幸区の小学校とか中学の状況知っていますか？

[178: 匿名さん]

子育てには環境悪いですよー。ラブホの自由の女神像をなんて説明するんですか？

[179: 匿名さん]

あなたのルーツはここなのよ。って教えてあげればいいのでは？

[180: 匿名さん]

ここは冷静に判断された方がいいです　周りを見てみたらよいかと思うね

[181: 匿名さん]

>>177
ウチは今車持っていませんが、ここのマンションを買ったらず〜っと車無しになりそうです。。。
人並みの生活も送れないなんて。
幸区の学校は特に普通だって聞きましたよ。
でも私立受験する子は殆どいないとか。
中学校って小さいですよね。1学年2クラスくらいしかないみたいです。

>>178
レフトウィングを検討していますが、ここならラブホは見えないでしょうか？
それ以外にもやっぱり子育てにはむいていないですかね。
でも、子供が私立の学校、塾や大学に行くには便利ですよね。
女の子だったら、夜道も危なくないですし。

[182: 匿名さん]

とりあえず要望書は出しておきましたが、1期で大量に販売する
と聞いて、ほんとに焦らせる作戦なのかなと不安になってきました。
今のところ
・構造（耐震構造）
・土壌汚染
・キッチンの色等含むまだ変更できるんじゃないか？と思われるセンス
の３つがネックになっています。
もう間取りは諦めました・・・。

中層公団団地の横の案件ってソースはどこでしょう？
まだまだ先のことなのでしょうか。

[183: 匿名さん]

耐震、土壌汚染、色のセンスの問題もありますが
やはり住環境が問題ではないでしょうか。
鉄道や道路の騒音、ホームレスやガラの悪い若者が敷地内や周辺にたむろする不安。
ラブホが見えたり等。
特にウイング棟は、多少駅から遠い他の物件と比較対象になると思いますが、
割高な価格、管理費、駐車場代を払う価値があるか疑問です。

[184: 匿名さん]

>>183
同感です！
DINKSや独身の方にはいいかもしれませんが、ファミリーには向いていないような気がします。
割高な管理費や駐車場代で、ほかの事を我慢しなければならないことにもなりそうですよね。

[185: 匿名さん]

確かにここは公害・ギャンブル・風俗・浮浪者のイメージが
あるので子育てに悪い環境と思われがちですね。

でも私は生まれたときから川崎なのですがどんどん良い方向に変わってます。
駅から離れると意外と公園や多摩川など自然もあるし、
小・中の評判も今は別に悪くないです。（小学校も2クラスしかないです。）
パリのヴィーナス像?はレフトウィングなら見えないはず。

でもレフトウィングは上階以外は本当に日当たりが悪そうですね・・・
そういう意味ではやっぱりファミリー向けの部屋って少なくてがっかりです。

ホームレスやガラの悪い若者のたむろは敷地内なら警備してもらえるんじゃない？

[186: 匿名さん]

商業施設の騒音がどのくらいか想像出来ませんよね。
営業の人に聞いても「それは分かりません。」と言われました。
深夜まで営業しているでしょうし、夜は電気ピカピカでお客さんの声が響いて、
敷地内に入ってこないにしても、かなり落ち着かなくなるでしょうね。

[187: 匿名さん]

夜は電気ピカピカで思い出しましたが、
東側方面を検討の方、夜のラブホ方向のネオンをチェックしてみて下さい。
どこの建物か未確認なんですがチカチカ点滅する激しいネオンを目撃しました。
あの激しい点滅はかなり厚めのカーテンを閉めないと家の中まで
入ってくると思われます。

[188: 匿名さん]

>>184
DINKS & 独身の大半は、遅くとも10年内に結婚するんじゃないの？
結婚したら買い替えなんて、なかなか出来ないよ。

[189: 匿名さん]

>>182
看板が出てました。
今は引っ込められてるみたいだけど。1〜2年後には何らかの情報出てくるかもね。
で、そこから入居まで2年？

[190: 匿名さん]

>>184
割高な管理費って書いてあるけど、他のマンションの例だと
最初安くて良かったが、直ぐ値上げされる例があるみたいだよ。
そのうち出てくる長期修繕計画を参考にしたほうがよくないかい？
あと駐車場は駅前24000（1日800くらい）は適正だと思うが。

[191: 匿名さん]

良かった！やっぱりみなさん悩むとこは同じですね！私は内装のことばかり気になってしまいますが、キッチンの色
の選択肢を増やしてくれないと購入に踏み切れないです！ホントにどうにもならないことなんでしょうか？
一期にたくさん売り出すのはやはり人気があるからだと思います。川崎徒歩圏の物件いくつかみましたが、設備は
ラゾーナ以下で価格はあまりかわりませんでした。だったら…というかんじです。アーベインビオ南側の
タワーマンションは平成20年完成です。東側もそうですがどちらも超線路近いですよね。駅近は騒音つきものですね
しかし、管理費駐車場高いですよ。ローンが終わっても毎月五万なんてきついわ

[192: 匿名さん]

第１期で大量売り出しするのは人気があるからだとは限りません。
買う側は素人ですので、その辺りの心理を売り手に操作されないように
気をつけてください。

これでは、管理費は高いです。修繕積立金は安いです。
両方どうにかしなければなりません。きちんとした管理組合を運営している
マンションは結成後、他の管理会社にも見積もりを出させて、
管理会社をかえるなり、現行管理会社にディスカウントさせ
適正な値に近づけています。

マンションの駐車場は管理組合の貴重な収入源です。
ここは台数も少ないですし、¥24000ぐらい取らないと
後々住人個々の首をしめることになりかねません。
みなさん、お互い長期的に考えてマンションを購入しましょう。

[193: 匿名さん]

キッチンの色は勿論嫌だけど最近見慣れてきたせいか我慢できそうです。
騒音は窓を閉めればなんとかなりそうです。
それより構造と日当たりばかりが気になります。

駐車場は普通に駅前で借りたら3万位しますから
そう思えば安いです。

それより長期修繕計画が早く知りたい。
管理費・修繕費は最初は購買意欲をそそる為に安く設定されてます。
必ず数万単位で上がる覚悟が必要ですよ。

修繕一時金も10年に1度とかに何十万もかかるかもしれません。

あと固定資産税は最初の5年くらいは安いけど
その後は5万位上がったと知り合いが言ってました。

[194: 匿名さん]

あ〜、色々とお金がかかりますね〜。
かなり余裕をもって資産計算しておかないとダメですね。
修繕費が段々上がっていくのがイヤでマンションを手放す人も多いみたいです。
ウチは買うとしたらかなり長く（一生！？）住むつもりなので、何十年後には毎月の費用が。。。
やはり戸建の方がいいのかなぁ？

キッチンの色がイヤだとおっしゃっている方は、買うとしたらナチュラルを選択するつもりなのでしょうか？
私はウッディもいいかと思いましたがちょっと暗いですかね？

[195: 匿名さん]

管理費はもともと三井が儲かるように最初から高く設定しています。
全体的に安く見えるように修繕費は安く設定しているのです。
値上げが前提になっているのは修繕費です。

三井の長期修繕計画には大概、３０年目にかかるエレベーターや
配水管工事が入ってません。長期修繕計画に期待を持つのは
絶望的です。

入居時の高い管理費をどれだけ節減できるか、
大規模修繕時に三井系の管理会社の言いなりになるか、
またはコンペなどするか、とにかく組合次第です。

[196: 匿名さん]

>>189
>>191
ありがとうございます。具体的な計画だけでも早めに分かればなぁ
と思います。デベはどこになるのかでも変わりますよね。

>>194
部屋が広く見えるからナチュラルを考えてますが、
どうしてもあの配色に踏ん切りがつきません。
せめて片方を白にするとか・・・。
ウッディは好みだと思いますが、今のところがそうなので
もう嫌だなぁ〜と。

[197: 匿名さん]

>>196
キッチンの配色以外特に問題なければ、購入してから自費で色を変更したらいかがですか？
色が気に入らないだけで購入しないのは勿体無い気がします。
若しくは、数年は自分では絶対に選ばないであろうあの変な配色を楽しんで！？
それからやはりどうしても気に入らなければ好きな色に変えるとか？
お金はかかりますが。。。

[198: 匿名さん]

>>167
タワー棟に関して言えば、

同じ三井のparktower横浜や、みなとみらい関係３件、
東京に目を向ければCMTや芝浦アイランドと価格的に重なりつつあって、
（これがラゾーナの営業のやや想定外だった）
客をとられる前に先に囲い込みたいというのが実情だと思います。

[199: 匿名さん]

都心のマンションは高いと思ってたが、ＣＭＴは70㎡ 最多価格帯4000万台だから、
価格面で重なるんですね。おまけに免震だし。
一方ウイング棟だと、アイランドブリーズ、ラ・ヴィータシティ、グランシティユーロレジデンス川崎
あたりと重なりますね。１０００万位安いし、駐車場100%,無料〜格安は大きいね。

[200: 匿名さん]

どなたか構造説明会行かれた方いますか？
どんな内容だったか知りたいんですが。

[201: 匿名さん]

先日行われた構造説明会(11時開始)に行ってきました。
時間は説明が20分。質疑応答が10分というあまりにも内容の薄い説明会でした。
構造とは？とか地震の仕組みなど概要を説明したのち、本物件で採用している構造について説明がありました。
敷地内の10ヶ所でボーリング調査をしたとか、
杭を100本（確かCentral 39,Left 15, Right 41でした)近く打っているとかいう話もありました。
その際に、免震構造をとらなかった理由についても触れていました。（制震については触れず）
理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
検証結果が出たから採用していないという話でした。
話の内容はどれも概念的な話で、パンフレット等で説明している内容を越えていない感じがしました。
質疑応答では私と同じく具体性に欠けていると感じた方が、
震度いくつまで大丈夫なのか？とか、免震を何故採用していないのか？など質問されていました。
震度いくつまで大丈夫なのか？という質問については
鹿島の方は、震度6強までは大丈夫、震度7前半も使用上は問題が起きないと言われておりました。
免震の不採用についてはあまりすっきりしない回答をしていたように感じました。

[202: 匿名さん]

（続き）
3,4名ほどの質問で時間がなくなってしまったので会は打ち切られましたが
その後、個別に質問すると、案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと。
確実に勘違いをして帰られた方がいると思いましたね。
他に個別に質問した内容としては、耐震/免震/制震を検討した情報の開示はあるのか？という質問については
あまり明確に答えていただけませんでした。ある一部の情報についてはお伝えできますとは言われました。
あまりにも内容がひどかったので、三井不動産販売の方に、その後の対応を依頼してきました。
（耐震/免震/制震の検討情報を分かりやすい形にまとめ開示してもらうこと、耐震の大丈夫という意味の訂正）

構造説明会は土日で数回ずつあると思いますので、別の回で話された内容についても
教えていただけると助かります。宜しくお願いします。

[203: 匿名さん]

どこの不動産会社のマンションの長期修繕計画も大雑把でいい加減ですよ。
建築後、何年目に何を行うという予定はきちんと出ていますが
その予算根拠というのは現実的ではありません。
しかし現実的に考えますと、今から10年、20年後の修繕工事の見積もりを業者からとる
わけにもいかないわけですから、それは仕方がないでしょう。
ただ三井の場合はタワー型マンションで実績が多少ありますから、他のマンションでの
状況がデータとして残っていますので、その点は評価できるかと思います。
駐車場も修繕積立金の大きな資金源です。
駐車場のメンテナンスも結構経費がかかります。
せめて駐車場のメンテナンスは駐車料金で賄える設定にして、駐車場利用者のみで
運営できるようにして欲しいものです。
ビューラウンジ、ゲストルーム、キッズルームの経費もすべて管理費や修繕積立金で
運営されます。
他のマンションの話をきくとビューラウンジなんて、利用は最初だけで、あとはほとんど
利用者がないようです。
本当に必要な施設でしょうか？
キッズルームの備品その他も管理費・修繕費で運営します。
汚れるでしょうし、備品もどんどん新しく買い換えたり買い足したり
しなくてはいけないですよね。
そんな部屋、本当に必要でしょうか？
今、宣伝文句になっている施設はすべて住民の負担によって運営されることになります。
そういう事も考えておく必要があります。
利用する人と、しない人で考え方が大きく異なりますので、入居後の管理組合理事会で
もめる原因となりますので。

[204: 匿名さん]

>理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
>検証結果が出たから採用していないという話でした。
えー、
地盤が悪すぎて免震だろうが、耐震だろうが、
地震が起こったらダメですよ、といっているようなものじゃないですか。


>案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
>構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと
やっぱりそうか、
この地区の震度６以上の地震発生確率は１００％らしいから、
地震起きた後の修繕で大変なことになりそうですね。

[205: 匿名さん]

>理由は本地盤では免震の効果を十分に発揮できないという
>検証結果が出たから採用していないという話でした。
どういう検証をしたのかを知りたいもんです。


>案の定、震度6でも大丈夫というコメントは
>構造上の話であってコンクリートにヒビは入りますとのこと
まあこれはどのマンションでも同じだろうけど。

[206: 匿名さん]

>203
ここは、大規模物件の割には共用施設が最小限に抑えられているように思います。
販売・竣工時期が近い同規模の物件を見ると、もっといろいろな（たぶん不要な）施設が計画されているようです。
具体的には、シアタールームやトレーニングルームなどですが、ビューラウンジもかなり豪華な造りになっているものが多いようです。
ここは商業施設に隣接しているため、サービスがかぶるような共用施設は設けていないようですし、ビューラウンジやゲストルームもかなり質素な感じですよね。
駐車場も自走式なので、機械式のものに較べればメンテ費用も安いでしょう。
また、住戸内で走り回られるよりはキッズルームで遊んでもらった方が音の問題も緩和できるでしょうし、備品等は実際に利用される方に負担して頂くことで解決できるのではないでしょうか。

全体的に見て、共用施設は過不足なく、よく考えられていると思います。

ただ、地盤が緩い(?)＆耐震構造が・・・。

[207: 匿名さん]

>201さん
詳細は情報ありがとうございます。

>205
いや、だから震度６だったら耐震マンションではヒビが入ることに
なりますけど、免震だったら大丈夫なんですよ。
でもコンクリにヒビが入っても基礎まではいかないんですよ。
それだと保険が下りないので福岡の地震では住民負担が問題に
なってるんです。

>204
100%ということはないでしょう？
37%だと聞いていますが・・・違ったかな？

201さんがおっしゃっているように、「耐震/免震/制震を検討した
情報の開示」大事ですよね。
高い買い物なんですから。

[208: 匿名さん]

＞「耐震/免震/制震を検討した情報の開示」大事ですよね。
やっぱり、販売価格を下げるための経費削減だと思うんですけど、
それ以外の理由ってあるんでしょうか？

あそこが地盤がゆるい地域ということになると川崎駅周辺は
全部そうだっていうことになって、大地震があれば
川崎駅周辺は壊滅ってことでしょうか？
それが怖かったら川崎には住まない方がいいってことに
なっちゃいますね。
うちの実家って静岡なんですが、30年くらい前から東海沖地震
で危ないって言われ続けています。
でも、今のところ大きな地震はなく、安心と言われていたエリア
ばかりで大地震が起こっています。
どこまで地震に対して備えればいいのかって、結局わかんないもんですね。
これはひとつの賭けですねぇ・・・

[209: 匿名さん]

同じ鹿島が施工するＭＭ ＴＯＷＥＲＳ ＦＯＲＥＳＩＳは免震構造を採用してます。
川崎駅前は、埋立地のみなとみらいよりも地盤の状態がよろしくないということなんでしょうか？
それとも、ＦＯＲＥＳＩＳの免震構造は実は効果がないということなのか・・・？
やはり、208さんのおっしゃるように、低価格化のために仕様を落としただけなのでは？

どうも辻褄が合わないですね。

[210: 201さんではないですが]

>>204、>>208、>>209
川崎駅地区の地盤が緩いというのは地面の下全体が緩いというのとは違うようです。
杭が打たれている部分は当然の事ながらしっかりした地盤です。
その上の部分の土砂が比較的柔らかい（荒川に近いため）ので、その上に免震装置を設置しても、下の地面も動き安いので
効果があがりにくいということのようです（現在すでに高層住宅が建っている場所も含めすべて同じ地盤）。
緩いと言っても、湾岸地区などよりはしっかりしているらしいです。
当然経費はこの問題にかかわってくると思います。免震がきちんと働くような場所だったらコストがかかってもつけるだろうけど、
コストをかけた分のメリットがないなら、免震をなくして安くしようということなんじゃないかな。
私も素人なので、聞いた範囲の話で裏づけなどはできませんが。
もっと細かく内容を知りたい気もしますが、おそらくもっと専門的知識を自分自身が身につけないと聞いても理解できないと思いました。
また、それを理解しても、実際施工そのものが理屈どおりにしっかり行われないと意味がないし・・・。
私としては本日の説明で免震の無い理由の説明については納得しました（だから安心して買えるとまでは思いませんが）。

[211: 匿名さん]

川崎駅近くに住む者ですが、やはりこの辺は地盤の緩さを感じます。
傾いた電信柱や道と建物の間に段差ができている箇所を良く見つけます。
先日そういう所は地盤が弱く要注意とテレビで見たばかりだったので
怖くなりました。