ザ・パークハウス上野／同潤会上野下アパート建替

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ueno/
権利変換計画認可時のリリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0508.pdf?

＜全体概要＞
所在地：東京都台東区東上野5-87（地番）、5-4-3（住居表示）
交通：銀座線稲荷町駅から徒歩1分、日比谷線上野駅から徒歩7分、JR上野駅から徒歩8分
総戸数：128戸（事業協力者住戸52戸含む。他に店舗4戸予定）
間取り：1R～3LDK(25.17～75.26m2・総販売戸数76戸に対応)
入居：2015年10月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
管理：三菱地所コミュニティ

[スムログ 関連記事]
成人式を迎えた社会人の皆様へ　マンションマニアからおすすめマンションのご紹介でござる！
https://www.sumu-log.com/archives/19563/

[85: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

日比谷線沿いですか？
８分といっても、駅出入口までではなくホームまで何分かかるかで比較する方が安心ですよ。三ノ輪や秋葉原は候補に入りませんか？

[86: 匿名さん]

上野駅が徒歩圏というのもいいけど、銀座線が近いのはけっこう便利かもしれません。

＞＞８０さん、価格そんなものですか？広さは望めないけど、この場所から考えると安いようですね。
＞＞８４さんの話だともう少し高いのが現実なんでしょうか。

Ｕタイプいいですね。どの部屋も明るそうでキッチンも広めで。
でも８０００万ですか。
Tタイプの間取り公開されてないですね。
請求資料などに載っていたのでしょうか？

[87: 匿名さん]

8000万だと350オーバーとか。。
どこの都心物件だよコレ。

[88: ご近所さん]

台東区を縦に分けると、言問通りから北と南で、全然価格が変わります。
言問通りより南にすんでる人は、絶対通りを越えたくない。
次に、最寄り駅が銀座線になるか、日比谷線になるか。
その次に、浅草通りより南か、北か。浅草通りより南にすんでる人は、
浅草通りより北には住みたくないのです。この物件は、浅草通りより北側に
位置します。いくら駅近と言っても、所詮浅草通りより北側。
少しでも、売ることを考えているなら、浅草通りより南、もしくは、山の手線
内側を、狙うべきかと。
この界隈、お寺が多く、なかなかまとまった土地が売りにでないことから、
戸建てなら買う価値ありますが、マンションでこの価格は、高過ぎです。
買った途端に値崩れすること間違いないです。
そんな値段だすなら、千代田区、中央区、文京区あたり買えると思うけど。

[89: 周辺住民さん]

上記の投稿、まさにその通りと拝読しました。

[90: 匿名さん]

免震装置が付くと格段に高くなってしまうんでしょうけど、
安全対策のなかでも一番なんでしょう。
免震装置があると揺れないんだろうと思いますけど、震度幾つまで耐えられるのでしょう。
最先端技術って凄いんですねぇ。我が家にも付けたいなぁ。

[91: 匿名さん]

事前説明会行ってきた。
まともな部屋だと、いくらなんでも高過ぎる。
高層階は320。この予定価格だと苦戦するよ。
やっぱ地権者が多いのがなぁ。。

[92: 購入検討中さん]

>>91さん
設備仕様などはいかがでした？
今までの資料では全くそういう情報ないんですよね。

320でもクオリティがそれなりなら納得して買うこともできるかもしれません。
最近のパークだと期待できないのでしょうが。

[93: 91]

普通の設備仕様としか言いようがないなぁ。
特にウリってものがないというか、普通というか。
気になったのは、キッチンが大き過ぎる（笑）
もう一回り小さいほうがバランスがいいのに。
それより、張り出したキッチンのカウンターの角で
子供が頭をぶつけないか心配。

[94: 匿名さん]

古いアパートを壊してマンションを建てるんですね。
上野でも割と合羽橋も近いエリア。
下町の情緒がある場所ですね。
庶民的な風情が残っていて好きなエリアです。
浅草までは運動がてら歩くと丁度よい距離。
お祭りや下町が好きな人にはおススメのエリア。

[95: 匿名]

上野に勤務先があるので、この物件に注目した者です。
こんなに高いと手を出せませんが。

>>94さんのご意見に同意ではありますが、
中国人や韓国人が非常に多いのも気になりますね。

交通は確かに便利ですし、表面的には落ち着いた街ですが、
何かこう、不安を呼ぶような雰囲気があるのですよ。
昼夜かかわらず。

たまに立ち寄る台東区役所では、右端のカウンター（戸籍関連？）
で、恐いお客さんの怒鳴り声がたまに聞こえます。

子育ての場所としてはおすすめしません。
物件のセキュリティ施策は、しっかりとご確認されるといいと思います。

[96: 物件比較中さん]

今週末に説明会に参加します。
真裏が銭湯なんですよね。玄関側ですが、結構人気のある銭湯で
夜遅くまでやっているのが気になるところです。
それにしても高過ぎますね。
これなら池之端のタワーや文京区のほうがまだお買い得ですね。
地権者が4割くらい？で、多分持ち出し0で戻れるはずですから、
その分新規分譲にコストが乗せられているのは間違いないです。
あとは同潤会アパート跡地という話題性と希少性で盛られているといあこともありますね。
上ほうの方の予想は私も同様で、完売するまでの時間や、購入後の値崩れは大いに考えられます。

[97: 匿名さん]

いろんな負担のしわ寄せが新規購入者にのしかかってくるので割高ってことですね。

[98: 匿名さん]

まるで年金みたいだね

[99: 匿名さん]

一番得するのは元々の地権者ってことなんですかね。なんだか高い価格がばかばかしいですね。

[100: 物件比較中さん]

昨日説明会行きました。
高い高いという評判通り、高かったです。
坪250万以下のタイプもあるようですが、間取りなど、
それなりの理由があると感じました。

この単価のセールスが成功すれば、東上野エリアにとって
革命的で、周辺相場も釣られて上がるかもしれませんね。

どうしても上野エリアが良く、永住志向の方にはよい物件と思いますが、
資産性に関しては、少なからずリスクがあると思いますので、
わたしは検討から外したいと思います。
この単価であれば、都心5区で買います。

[101: さようなら]

書き込みなくなちゃったね。
やっぱ高いんだよ。いい間取りなんだけど。。。
同じ位の坪数で、同じ位の値段の港区のマンション申し込みました。
ココが大本命だったのに。。。

[102: 匿名さん]

78さんへ

　みなさん価格の話で盛り上がっていらっしゃるようですので。

　地権者の方はマンションを建てる前からその建設地になる土地を所有している方で、マンションを建設するにあたって自身が持っている土地を提供されることになります。よって土地とその土地に相当するマンションの等価交換ということになりますから、基本的にお金そのものは支出せずに提供した土地の価格に見合った分のマンションを取得されることになりますよ。

　

　

[104: 匿名さん]

金額の何割かは地権者様へのご褒美でできています、ということですか。そもそもこのプロジェクトは地権者様が得する案じゃないと成立しなかったんだろうと思いました。高くても欲しい人がいれば丸く収まりますね！

[105: 匿名さん]

そういうこと。高くても欲しいという人がいなけりゃプロジェクトは成り立たない。もちろん高いから誰も買わずに値引きが必要な場合もあるけどそのリスクはデベロッパーが負う。

高いと思えば買わなきゃいいだけだし、地権者も売れようが売れまいが関係ない。

[106: 匿名さん]

あと等価交換の良いところは地権者住戸は従前権利との交換になるんだけど、地権者住戸の坪単価はあくまで建設コストのみであり、デベロッパーの宣伝費や営業費用、利益が乗っていないので分譲住居より二割程度安く取得できます。あと登記や抵当権よ保全されるのでここは違うけど住宅ローンが残っていても建て替えができます。

[107: 匿名さん]

地権者さん住戸ってそういう扱いになるのですか。
全く知らなかった…。
どちらにしても、うまく皆さんでやっていければいいんじゃいないかと思います。

価格、高いなぁと思いますが、
最近そもそものマンション価格がどこも高いように思います。
流れですかね？？？

そういえば、松竹デパートのところ、きれいになっちゃいましたね。
おしゃれな飲食店が入ってます。

[108: 匿名さん]

地権者は建て替え後の姿がよくわからない状態で建て替えの決断を迫られます。一般購入者のようにモデルルームやパンフレットもない状態で、しかも自分がどの階のどの向きの部屋がもらえるかわからないわけです。

最初に聞いていた話と違うということもあります。
だから一般のひとに比べて優遇されているといいますが、それは取ったリスクとバランスしています。

[109: 匿名さん]

地権者さんだからと言って必ずしもいい条件の部屋ってワケじゃないんですね。勘違いしてました、私。あと仕様とか設備とか確かに自分で選択するわけではないですものね。ご自分で住まわれない方もいらっしゃると聞きますが、そういう事情もあるのかもしれません。

上野の西郷さんの下、ずっと工事してましたが完成したんですか。以前は昔ながら過ぎるくらい昭和な雰囲気でしたがどうかわったんでしょうか。楽しみです。

[110: 匿名さん]

行ってきました。

高いと言われているせいか、周りに比べて坪単価は変わりませんよと、
何も聞いていないのに資料を出してきました。
えー、マンションを選んでるでしょうっ思いました。
因みに最上位階の大きい方からの価格予定は、8,000万、7,000万、6,000万くらいになりそうです。

あと、抽選になりますよ、と言われましたが、、、
スケジュールをどんどん延ばしているので入りはやっぱり悪いのかも。

一番広い部屋の前はみずほ銀行しか見えないし、セキュリティ関連やファシリティが貧弱そう。
夜も人通りもお店も少なそう。次回夜を歩いてみます。

[111: 匿名さん]

交通の利便性は悪くないですが、ちょっとせまいですね。
3LDKクラスはいいとしても、1Rって住むというよりも事務所レベルですね。広さが。
そうやって利用する人もいるんでしょうが。
この付近は下町で昔から住んでいる方も多い場所だと思うのですが、金額が高いと人気でないかも。

[112: 匿名さん]

このマンションって薄すぎません？
地震がきたらグラグラになるでしょう。

[113: 購入検討中さん]

どうしてですか？
三菱だからですか。
広尾の欠陥マンションですか。

[114: ご近所さん]

２ＬＤＫで3900万～なら絶対買いですね。上層階でも4500万ぐらいまでなら良いと思います。
上野はこれから上がりますよ！たぶんですけど。
蔵前の物件を買ったけど、こっちにしておけばよかったかも少しと思っております。

[115: 匿名さん]

上野が上がる根拠って？
最近、商業施設やめてマンションにする話ばかりですよね。
ソフィテルの跡地に、東天紅本店も。

[117: 物件比較中さん]

埼京線、副都心線、有楽町線、湘南新宿ライン・・・

もはや、埼玉県民、上野通らず・・・

[118: 匿名さん]

全部池袋経由じゃん
上野の話してるんだけど

[119: 匿名さん]

埼玉県民が通らないのは好都合じゃ？

[120: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

JRが羽田空港線を作ることが決まれば、
成田と羽田の結節点として上野の相場は上がるだろう。

[121: 匿名さん]

・常磐線

・宇都宮線

・高崎線

・東武線直通日比谷線


上野は埼玉県民、千葉県民のプチ渋谷

[122: 周辺住民さん]

でも渋谷みたいにお洒落なものがないじゃん。
松坂屋の再開発が出来上がればちょっとは良くなるか？
御徒町だけど

[123: 匿名さん]

外観はそうでもありませんが、共用部のデザインがレトロモダンでステキですね。
同潤会アパートメントの意匠をモチーフに活かしてデザインされたそうですが、
エントランスホールの壁面やラウンジの出入り口が洒落ていて、非常に好みではあります。
間取りの方は75平米のプランが全住戸に採光がある設計でなかなかよくできてますね。

[124: 匿名さん]

>>117
都内の路線も知らない埼玉県民だろw

東武東上線の埼玉県民ってとこだなww

[125: 匿名さん]

若干、価格が高い気がするのですが、
上野駅徒歩圏内、地下鉄稲荷町1分で悪くない物件だと
思ってます。
大通り1本はさんで静かなのも気に入りました。
そんなに悪口言う物件ですか？？

[126: 匿名さん]

1年前なら1割は安かったであろう、と考えるとそりゃ腹立つでしょう
中古の方がいいような

[127: 匿名さん]

1年前は1割安かったのは、この物件にかかわらずでは？
このタイミング逃したら、もっと高くなるかと検討中だったのですが、
中古のほうがいいのかな？

[128: 匿名さん]

>>126-127
中古も含めて検討しているのなら、最初から中古にすれば。
設備は当然最新ではないが、普通に使えると思うからね。。

[129: 匿名さん]

今週末からモデルルームオープンですが販売価格がまだ公表されていないんですね。

販売自体はあと１か月くらいあるんでその時近辺にならないとわからない？

いったいどれくらいになるのかがよく判らないです。


私も言うほど悪いところではないと思いますが。

好みは各々あるとは思いますが、稲荷町駅近いし、上野駅も普通に徒歩圏。

交通の便は少なくとも良いかと。

[130: 匿名さん]

自転車乗ってる地元民もキャリーケース引っ張ってる観光客も朝鮮人と中国人ばっかり
パチンコ企業とキムチ飲食店とマンション風俗の街
西浅草辺りまで行くとヤ○ザの事務所も多数

[131: 匿名さん]

ホームレスもいっぱいいるけどねこの辺。

[132: 購入検討中さん]

ゲイ、ゲイバー。

何でも有りの地域。

[133: 匿名さん]

確かに、ホモの街らしいね
『24会館』とか興味本位でググってみたらショック
こんな世界があるのかと

そして、それが上野と浅草にあるって言うんだから、どんだけ聖地なのかとｗ

[134: 匿名さん]

>>133
24会館最高だよ♪

毎週行くから近いここ検討してるよ！！