ザ・パークハウス上野／同潤会上野下アパート建替

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ueno/
権利変換計画認可時のリリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0508.pdf?

＜全体概要＞
所在地：東京都台東区東上野5-87（地番）、5-4-3（住居表示）
交通：銀座線稲荷町駅から徒歩1分、日比谷線上野駅から徒歩7分、JR上野駅から徒歩8分
総戸数：128戸（事業協力者住戸52戸含む。他に店舗4戸予定）
間取り：1R～3LDK(25.17～75.26m2・総販売戸数76戸に対応)
入居：2015年10月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
管理：三菱地所コミュニティ

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[65: 物件比較中さん]

三菱は高級で、大失敗したから下町でまき返そうとしているのでは。

[66: 買いたいけど買えない人]

修理対応だとほんとにそれで大丈夫か一生不安が拭えないので、あんな高級なものは建て替えの方がスッキリ。当初より安くなるのかな？

[67: 匿名さん]

交通面では私もなかなかいいんじゃないかと思いますよ。
それにしても最後の同潤会もこうなりましたか…。
先日、松坂屋の屋上遊園地も閉まったみたいですし
時代の流れを感じますよね…。

[68: 匿名さん]

そうですね。あちこちの情報を見ていても古い歴史的な建物がマンションになっていたりしますよね。
風情のある場所などが変わってしまうのはもったいない気がしますが、なんともしかたないことなんでしょうね。
この場所は交通の便も良さそうですし、上野や浅草も近く休日は楽しく過ごせそうな場所だと思います。
食料品の買い物ができる店で一番近くにあるのはマルエツですか？

[69: 匿名さん]

地図で見ただけですが、マルエツは近いですね。というより他にスーパーは近くに見当たらないのですが。。
マルエツだけでも困りはしないと思いますが、ちょっと寂しい気もしますね。

[70: 周辺住民さん]

入谷とか根岸まで行けばスーパーマーケットもいくつかありますけど、
自転車は必要でしょうね
平日はビジネスマンも歩いているし、昭和通りをはじめ全体的な交通量が
多いので、あまり走りやすいとは言えない状況です
子連れの主婦さんなんかは大変かもしれないですね

[71: 匿名さん]

ここの価格は、坪いくらくらいになりそうでしょうか？

[72: 匿名さん]

買い物に関しては、普段はネットスーパーを利用して、足りないものや買い足しはマルエツ利用が一番便利そうな感じがします。生協とかも、安心できて個配もあるので、個人的には好きなんですけどね。
こちらのワンルームでは、対面キッチンになっているのですね。賃貸のワンルームしか見たこと無かったのですが、対面キッチンはめずらしいなと感じました。

[73: 匿名さん]

アパートメントタイプの同潤会の建物はここが最後でも、戸建てや長屋形式の建物はまだ残ってる所あるでしょ。
ウチの近所にもありますよ。

[74: 匿名さん]

販売価格について確認してみたのですが、
上層階(10階以上)で約坪330万以上だそうです(3LDKで7500〜8000万)
(7500万で約坪330万、8000万なら約坪350万)
この立地とはいえ、馬鹿にしているのかと思うほど高過ぎます
三菱地所は消費者の足元を見ているとしか思えません。

この坪単価ならもっといいところが買えるので、
上野界隈の購入者とのニーズとはあっていないと思います。
この価格では間違いなく、売れ残り多数でしょう。

近年の類似物件は下記アドレスをご参照ください
http://mansion-madori.com/blog-entry-1283.html 上野6分 坪257万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1284.html 上野6分 坪241万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1321.html 上野2分 坪263万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1322.html 上野2分 坪242万

上記物件は全て新築物件で近年に分譲された物です。
もちろん立地やブランド、階層も違いますが、
それぞれ上野駅へのアクセスがかなり良いです。
特に徒歩2分の物件は、
今回の物件の稲荷町への徒歩1分と比べても、
引けを取らないほど駅から近いです。
それぞれの物件の平均値を取ると、
坪250万といったところでしょうか。
つまりTPH上野の方が上野へのアクセスが悪いにも関わらず、
坪80万〜100万も高いのです。
3LDKの物件で考えると、
実に1800万〜2280万も高い買物をさせられるのです

これらの物件を参考にすると、
TPH上野の適性価格は坪230(低層階)〜280万(13階、14階などの上層階)程度でしょうね。

しばらくすると価格もこれくらいに落ち着いてくるはずなので、
この掲示板を見ている皆様は、
くれぐれも営業トークに惑わされて
高買いをしないようにしてください。
焦って早く買ってしまいますと、
あとで必ず後悔しますよ

[75: 匿名さん]

もしこの話が本当だとすると、撤収ですね。
いくらなんでも高過ぎる。

[76: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

まあ、報道にあるように建材や人工のコストが高騰してるから仕方ない部分もあるかも。

[77: 74です]

>>75さん
少なくとも私はそのように聞きました
事前案内会・モデルルームなどに行って聞けば、
だいたい教えてくれるので、
ご自分でも確認して頂ければ幸いです
消費者の大部分があまりに高いという反応をすれば、
上記の坪単価くらいまでの値下げはすぐに行われると思います。


>>76さん
仰る通り、
人件費や建材の値上がり起こっているので、
「多少」は仕方ないと思います。
しかし上記で挙げた、
この物件より上野駅へのアクセスが良い物件ですら、
坪単価平均250万なのです。
本来ならこの物件は上記物件と比べて、
上野へのアクセスが劣る分、
坪単価250万を割るべきなのです。
しかし、76さんが仰る通り三菱地所側も、
以前と比べて分譲する際の経費(人件費・建材代含む)は、
増えているでしょうから、
せいぜい販売価格で上層階で坪単価280万程度だと思います。
経費がかかると言っても、
「1部屋当たり」、2000万前後も
経費が上がるなどということは、
決してあり得ません。


おそらくこの掲示板を見ている皆様が価格について、
案内会などで高いとの反応を示せば、
池之端辺りの物件を例に出して、
この物件は安いと営業マンは言ってくるでしょう。
しかし騙されてはいけません
池之端の物件は駅から遠くても(上野15分以上でも)
価値がある立地なのです。
腐っても山手線の内側、外側とは資産価値が全く違います。
池之端近辺は池に近く、非常に人気のエリアです。
下手をすれば文京区より高い資産価値がある立地なのです。

上野のこの立地で坪300万を超えるような部屋は、
ほぼ売れ残るでしょう。
三菱地所さん、もう少し付近の相場を勉強されては如何でしょうか？

[78: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

初歩的なことですみません。地権者さんはお金払わなくても住めるのですか？

[79: ご近所さん]

>>77
同じ三菱の上野浅草通りの価格はご存じですか？
あそこは借地権で、250くらいだったと思います。
たしかに、稲荷町で330は高過ぎる感もありますが、
三菱物件としては、そこまで非常識な値付けではないかと思います。

ここが無理な検討者さんは、ブリリア上野松が谷に流れるでしょう。

[80: 匿名]

2LDK55平米台で3900万円台からのようです。
3LDKのことはわかりませんが安いと思いました。
制震構造なので、近隣の他の物件よりは高くても仕方がないのかなと思っていました。
全面道路があまり広くない様なので日当たりが気になりますね。

[81: 匿名さん]

制震より免震でしょ

[82: 匿名さん]

前のみずほ銀行のビルの屋上ですが、
Googleマップで見るとおぞましい数のエアコン室外機が…
高層階を検討してるので、この騒音が気になります。
考えすぎですかね？

[83: 購入検討中さん]

>>80さん
55平米で3900からなら、
三菱、駅近ということからも妥当ですね。

[84: 物件比較中さん]

今日説明会の予約をしましたが、私はTタイプを狙っています（本当はUタイプが欲しいですが8000万くらいするそうなので(；´Д｀)）。
電話では、50平米台は4千万台からといっていた気がします。
私は上野、御徒町、入谷エリア徒歩8分以内で探していますが、
他にどんな物件がお勧めでしょうかね？
探し始めたばかりなので、似たような方々が探されていると思うので、
参考までに教えていただければ幸いです。

[85: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

日比谷線沿いですか？
８分といっても、駅出入口までではなくホームまで何分かかるかで比較する方が安心ですよ。三ノ輪や秋葉原は候補に入りませんか？

[86: 匿名さん]

上野駅が徒歩圏というのもいいけど、銀座線が近いのはけっこう便利かもしれません。

＞＞８０さん、価格そんなものですか？広さは望めないけど、この場所から考えると安いようですね。
＞＞８４さんの話だともう少し高いのが現実なんでしょうか。

Ｕタイプいいですね。どの部屋も明るそうでキッチンも広めで。
でも８０００万ですか。
Tタイプの間取り公開されてないですね。
請求資料などに載っていたのでしょうか？

[87: 匿名さん]

8000万だと350オーバーとか。。
どこの都心物件だよコレ。

[88: ご近所さん]

台東区を縦に分けると、言問通りから北と南で、全然価格が変わります。
言問通りより南にすんでる人は、絶対通りを越えたくない。
次に、最寄り駅が銀座線になるか、日比谷線になるか。
その次に、浅草通りより南か、北か。浅草通りより南にすんでる人は、
浅草通りより北には住みたくないのです。この物件は、浅草通りより北側に
位置します。いくら駅近と言っても、所詮浅草通りより北側。
少しでも、売ることを考えているなら、浅草通りより南、もしくは、山の手線
内側を、狙うべきかと。
この界隈、お寺が多く、なかなかまとまった土地が売りにでないことから、
戸建てなら買う価値ありますが、マンションでこの価格は、高過ぎです。
買った途端に値崩れすること間違いないです。
そんな値段だすなら、千代田区、中央区、文京区あたり買えると思うけど。

[89: 周辺住民さん]

上記の投稿、まさにその通りと拝読しました。

[90: 匿名さん]

免震装置が付くと格段に高くなってしまうんでしょうけど、
安全対策のなかでも一番なんでしょう。
免震装置があると揺れないんだろうと思いますけど、震度幾つまで耐えられるのでしょう。
最先端技術って凄いんですねぇ。我が家にも付けたいなぁ。

[91: 匿名さん]

事前説明会行ってきた。
まともな部屋だと、いくらなんでも高過ぎる。
高層階は320。この予定価格だと苦戦するよ。
やっぱ地権者が多いのがなぁ。。

[92: 購入検討中さん]

>>91さん
設備仕様などはいかがでした？
今までの資料では全くそういう情報ないんですよね。

320でもクオリティがそれなりなら納得して買うこともできるかもしれません。
最近のパークだと期待できないのでしょうが。

[93: 91]

普通の設備仕様としか言いようがないなぁ。
特にウリってものがないというか、普通というか。
気になったのは、キッチンが大き過ぎる（笑）
もう一回り小さいほうがバランスがいいのに。
それより、張り出したキッチンのカウンターの角で
子供が頭をぶつけないか心配。

[94: 匿名さん]

古いアパートを壊してマンションを建てるんですね。
上野でも割と合羽橋も近いエリア。
下町の情緒がある場所ですね。
庶民的な風情が残っていて好きなエリアです。
浅草までは運動がてら歩くと丁度よい距離。
お祭りや下町が好きな人にはおススメのエリア。

[95: 匿名]

上野に勤務先があるので、この物件に注目した者です。
こんなに高いと手を出せませんが。

>>94さんのご意見に同意ではありますが、
中国人や韓国人が非常に多いのも気になりますね。

交通は確かに便利ですし、表面的には落ち着いた街ですが、
何かこう、不安を呼ぶような雰囲気があるのですよ。
昼夜かかわらず。

たまに立ち寄る台東区役所では、右端のカウンター（戸籍関連？）
で、恐いお客さんの怒鳴り声がたまに聞こえます。

子育ての場所としてはおすすめしません。
物件のセキュリティ施策は、しっかりとご確認されるといいと思います。

[96: 物件比較中さん]

今週末に説明会に参加します。
真裏が銭湯なんですよね。玄関側ですが、結構人気のある銭湯で
夜遅くまでやっているのが気になるところです。
それにしても高過ぎますね。
これなら池之端のタワーや文京区のほうがまだお買い得ですね。
地権者が4割くらい？で、多分持ち出し0で戻れるはずですから、
その分新規分譲にコストが乗せられているのは間違いないです。
あとは同潤会アパート跡地という話題性と希少性で盛られているといあこともありますね。
上ほうの方の予想は私も同様で、完売するまでの時間や、購入後の値崩れは大いに考えられます。

[97: 匿名さん]

いろんな負担のしわ寄せが新規購入者にのしかかってくるので割高ってことですね。

[98: 匿名さん]

まるで年金みたいだね

[99: 匿名さん]

一番得するのは元々の地権者ってことなんですかね。なんだか高い価格がばかばかしいですね。

[100: 物件比較中さん]

昨日説明会行きました。
高い高いという評判通り、高かったです。
坪250万以下のタイプもあるようですが、間取りなど、
それなりの理由があると感じました。

この単価のセールスが成功すれば、東上野エリアにとって
革命的で、周辺相場も釣られて上がるかもしれませんね。

どうしても上野エリアが良く、永住志向の方にはよい物件と思いますが、
資産性に関しては、少なからずリスクがあると思いますので、
わたしは検討から外したいと思います。
この単価であれば、都心5区で買います。

[101: さようなら]

書き込みなくなちゃったね。
やっぱ高いんだよ。いい間取りなんだけど。。。
同じ位の坪数で、同じ位の値段の港区のマンション申し込みました。
ココが大本命だったのに。。。

[102: 匿名さん]

78さんへ

　みなさん価格の話で盛り上がっていらっしゃるようですので。

　地権者の方はマンションを建てる前からその建設地になる土地を所有している方で、マンションを建設するにあたって自身が持っている土地を提供されることになります。よって土地とその土地に相当するマンションの等価交換ということになりますから、基本的にお金そのものは支出せずに提供した土地の価格に見合った分のマンションを取得されることになりますよ。

　

　

[104: 匿名さん]

金額の何割かは地権者様へのご褒美でできています、ということですか。そもそもこのプロジェクトは地権者様が得する案じゃないと成立しなかったんだろうと思いました。高くても欲しい人がいれば丸く収まりますね！

[105: 匿名さん]

そういうこと。高くても欲しいという人がいなけりゃプロジェクトは成り立たない。もちろん高いから誰も買わずに値引きが必要な場合もあるけどそのリスクはデベロッパーが負う。

高いと思えば買わなきゃいいだけだし、地権者も売れようが売れまいが関係ない。

[106: 匿名さん]

あと等価交換の良いところは地権者住戸は従前権利との交換になるんだけど、地権者住戸の坪単価はあくまで建設コストのみであり、デベロッパーの宣伝費や営業費用、利益が乗っていないので分譲住居より二割程度安く取得できます。あと登記や抵当権よ保全されるのでここは違うけど住宅ローンが残っていても建て替えができます。

[107: 匿名さん]

地権者さん住戸ってそういう扱いになるのですか。
全く知らなかった…。
どちらにしても、うまく皆さんでやっていければいいんじゃいないかと思います。

価格、高いなぁと思いますが、
最近そもそものマンション価格がどこも高いように思います。
流れですかね？？？

そういえば、松竹デパートのところ、きれいになっちゃいましたね。
おしゃれな飲食店が入ってます。

[108: 匿名さん]

地権者は建て替え後の姿がよくわからない状態で建て替えの決断を迫られます。一般購入者のようにモデルルームやパンフレットもない状態で、しかも自分がどの階のどの向きの部屋がもらえるかわからないわけです。

最初に聞いていた話と違うということもあります。
だから一般のひとに比べて優遇されているといいますが、それは取ったリスクとバランスしています。

[109: 匿名さん]

地権者さんだからと言って必ずしもいい条件の部屋ってワケじゃないんですね。勘違いしてました、私。あと仕様とか設備とか確かに自分で選択するわけではないですものね。ご自分で住まわれない方もいらっしゃると聞きますが、そういう事情もあるのかもしれません。

上野の西郷さんの下、ずっと工事してましたが完成したんですか。以前は昔ながら過ぎるくらい昭和な雰囲気でしたがどうかわったんでしょうか。楽しみです。

[110: 匿名さん]

行ってきました。

高いと言われているせいか、周りに比べて坪単価は変わりませんよと、
何も聞いていないのに資料を出してきました。
えー、マンションを選んでるでしょうっ思いました。
因みに最上位階の大きい方からの価格予定は、8,000万、7,000万、6,000万くらいになりそうです。

あと、抽選になりますよ、と言われましたが、、、
スケジュールをどんどん延ばしているので入りはやっぱり悪いのかも。

一番広い部屋の前はみずほ銀行しか見えないし、セキュリティ関連やファシリティが貧弱そう。
夜も人通りもお店も少なそう。次回夜を歩いてみます。

[111: 匿名さん]

交通の利便性は悪くないですが、ちょっとせまいですね。
3LDKクラスはいいとしても、1Rって住むというよりも事務所レベルですね。広さが。
そうやって利用する人もいるんでしょうが。
この付近は下町で昔から住んでいる方も多い場所だと思うのですが、金額が高いと人気でないかも。

[112: 匿名さん]

このマンションって薄すぎません？
地震がきたらグラグラになるでしょう。

[113: 購入検討中さん]

どうしてですか？
三菱だからですか。
広尾の欠陥マンションですか。

[114: ご近所さん]

２ＬＤＫで3900万～なら絶対買いですね。上層階でも4500万ぐらいまでなら良いと思います。
上野はこれから上がりますよ！たぶんですけど。
蔵前の物件を買ったけど、こっちにしておけばよかったかも少しと思っております。