ザ・パークハウス上野／同潤会上野下アパート建替

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ueno/
権利変換計画認可時のリリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0508.pdf?

＜全体概要＞
所在地：東京都台東区東上野5-87（地番）、5-4-3（住居表示）
交通：銀座線稲荷町駅から徒歩1分、日比谷線上野駅から徒歩7分、JR上野駅から徒歩8分
総戸数：128戸（事業協力者住戸52戸含む。他に店舗4戸予定）
間取り：1R～3LDK(25.17～75.26m2・総販売戸数76戸に対応)
入居：2015年10月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
管理：三菱地所コミュニティ

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[65: 物件比較中さん]

三菱は高級で、大失敗したから下町でまき返そうとしているのでは。

[66: 買いたいけど買えない人]

修理対応だとほんとにそれで大丈夫か一生不安が拭えないので、あんな高級なものは建て替えの方がスッキリ。当初より安くなるのかな？

[67: 匿名さん]

交通面では私もなかなかいいんじゃないかと思いますよ。
それにしても最後の同潤会もこうなりましたか…。
先日、松坂屋の屋上遊園地も閉まったみたいですし
時代の流れを感じますよね…。

[68: 匿名さん]

そうですね。あちこちの情報を見ていても古い歴史的な建物がマンションになっていたりしますよね。
風情のある場所などが変わってしまうのはもったいない気がしますが、なんともしかたないことなんでしょうね。
この場所は交通の便も良さそうですし、上野や浅草も近く休日は楽しく過ごせそうな場所だと思います。
食料品の買い物ができる店で一番近くにあるのはマルエツですか？

[69: 匿名さん]

地図で見ただけですが、マルエツは近いですね。というより他にスーパーは近くに見当たらないのですが。。
マルエツだけでも困りはしないと思いますが、ちょっと寂しい気もしますね。

[70: 周辺住民さん]

入谷とか根岸まで行けばスーパーマーケットもいくつかありますけど、
自転車は必要でしょうね
平日はビジネスマンも歩いているし、昭和通りをはじめ全体的な交通量が
多いので、あまり走りやすいとは言えない状況です
子連れの主婦さんなんかは大変かもしれないですね

[71: 匿名さん]

ここの価格は、坪いくらくらいになりそうでしょうか？

[72: 匿名さん]

買い物に関しては、普段はネットスーパーを利用して、足りないものや買い足しはマルエツ利用が一番便利そうな感じがします。生協とかも、安心できて個配もあるので、個人的には好きなんですけどね。
こちらのワンルームでは、対面キッチンになっているのですね。賃貸のワンルームしか見たこと無かったのですが、対面キッチンはめずらしいなと感じました。

[73: 匿名さん]

アパートメントタイプの同潤会の建物はここが最後でも、戸建てや長屋形式の建物はまだ残ってる所あるでしょ。
ウチの近所にもありますよ。

[74: 匿名さん]

販売価格について確認してみたのですが、
上層階(10階以上)で約坪330万以上だそうです(3LDKで7500〜8000万)
(7500万で約坪330万、8000万なら約坪350万)
この立地とはいえ、馬鹿にしているのかと思うほど高過ぎます
三菱地所は消費者の足元を見ているとしか思えません。

この坪単価ならもっといいところが買えるので、
上野界隈の購入者とのニーズとはあっていないと思います。
この価格では間違いなく、売れ残り多数でしょう。

近年の類似物件は下記アドレスをご参照ください
http://mansion-madori.com/blog-entry-1283.html 上野6分 坪257万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1284.html 上野6分 坪241万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1321.html 上野2分 坪263万
http://mansion-madori.com/blog-entry-1322.html 上野2分 坪242万

上記物件は全て新築物件で近年に分譲された物です。
もちろん立地やブランド、階層も違いますが、
それぞれ上野駅へのアクセスがかなり良いです。
特に徒歩2分の物件は、
今回の物件の稲荷町への徒歩1分と比べても、
引けを取らないほど駅から近いです。
それぞれの物件の平均値を取ると、
坪250万といったところでしょうか。
つまりTPH上野の方が上野へのアクセスが悪いにも関わらず、
坪80万〜100万も高いのです。
3LDKの物件で考えると、
実に1800万〜2280万も高い買物をさせられるのです

これらの物件を参考にすると、
TPH上野の適性価格は坪230(低層階)〜280万(13階、14階などの上層階)程度でしょうね。

しばらくすると価格もこれくらいに落ち着いてくるはずなので、
この掲示板を見ている皆様は、
くれぐれも営業トークに惑わされて
高買いをしないようにしてください。
焦って早く買ってしまいますと、
あとで必ず後悔しますよ

[75: 匿名さん]

もしこの話が本当だとすると、撤収ですね。
いくらなんでも高過ぎる。

[76: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

まあ、報道にあるように建材や人工のコストが高騰してるから仕方ない部分もあるかも。

[77: 74です]

>>75さん
少なくとも私はそのように聞きました
事前案内会・モデルルームなどに行って聞けば、
だいたい教えてくれるので、
ご自分でも確認して頂ければ幸いです
消費者の大部分があまりに高いという反応をすれば、
上記の坪単価くらいまでの値下げはすぐに行われると思います。


>>76さん
仰る通り、
人件費や建材の値上がり起こっているので、
「多少」は仕方ないと思います。
しかし上記で挙げた、
この物件より上野駅へのアクセスが良い物件ですら、
坪単価平均250万なのです。
本来ならこの物件は上記物件と比べて、
上野へのアクセスが劣る分、
坪単価250万を割るべきなのです。
しかし、76さんが仰る通り三菱地所側も、
以前と比べて分譲する際の経費(人件費・建材代含む)は、
増えているでしょうから、
せいぜい販売価格で上層階で坪単価280万程度だと思います。
経費がかかると言っても、
「1部屋当たり」、2000万前後も
経費が上がるなどということは、
決してあり得ません。


おそらくこの掲示板を見ている皆様が価格について、
案内会などで高いとの反応を示せば、
池之端辺りの物件を例に出して、
この物件は安いと営業マンは言ってくるでしょう。
しかし騙されてはいけません
池之端の物件は駅から遠くても(上野15分以上でも)
価値がある立地なのです。
腐っても山手線の内側、外側とは資産価値が全く違います。
池之端近辺は池に近く、非常に人気のエリアです。
下手をすれば文京区より高い資産価値がある立地なのです。

上野のこの立地で坪300万を超えるような部屋は、
ほぼ売れ残るでしょう。
三菱地所さん、もう少し付近の相場を勉強されては如何でしょうか？

[78: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

初歩的なことですみません。地権者さんはお金払わなくても住めるのですか？

[79: ご近所さん]

>>77
同じ三菱の上野浅草通りの価格はご存じですか？
あそこは借地権で、250くらいだったと思います。
たしかに、稲荷町で330は高過ぎる感もありますが、
三菱物件としては、そこまで非常識な値付けではないかと思います。

ここが無理な検討者さんは、ブリリア上野松が谷に流れるでしょう。

[80: 匿名]

2LDK55平米台で3900万円台からのようです。
3LDKのことはわかりませんが安いと思いました。
制震構造なので、近隣の他の物件よりは高くても仕方がないのかなと思っていました。
全面道路があまり広くない様なので日当たりが気になりますね。

[81: 匿名さん]

制震より免震でしょ

[82: 匿名さん]

前のみずほ銀行のビルの屋上ですが、
Googleマップで見るとおぞましい数のエアコン室外機が…
高層階を検討してるので、この騒音が気になります。
考えすぎですかね？

[83: 購入検討中さん]

>>80さん
55平米で3900からなら、
三菱、駅近ということからも妥当ですね。

[84: 物件比較中さん]

今日説明会の予約をしましたが、私はTタイプを狙っています（本当はUタイプが欲しいですが8000万くらいするそうなので(；´Д｀)）。
電話では、50平米台は4千万台からといっていた気がします。
私は上野、御徒町、入谷エリア徒歩8分以内で探していますが、
他にどんな物件がお勧めでしょうかね？
探し始めたばかりなので、似たような方々が探されていると思うので、
参考までに教えていただければ幸いです。