パークホームズ大井町ベルヴェデーレ

[匿名さん]

物件に興味をお持ちの方情報交換お願いします。

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：錢高組
管理会社：三井不動産住宅サービス

所在地：東京都品川区東大井３丁目８１５番１７
敷地面積：864.08平米
建築面積：609.14平米

構造：鉄筋コンクリート造　地上7階（25戸※事業協力者住戸７戸）

交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線・「大井町」駅　徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅　徒歩9分
京浜急行「立会川」駅　徒歩8分

[81: 匿名さん]

なんだか話が別の方に行ってしまってしますものね（汗）

駅から10分以内の場所でこのお値段だったらいいのではないかなと私は思っているのですが
相場観的にはいかがなのでしょう？
池上通りを超えて随分と住宅地に入ってくる感じです。
生活するにはうるさくもなく良いのではとも思います。
主人は池上通りを随分超えるのだからもう少し安くってもいいんじゃないかとは言っています…。

[82: 匿名さん]

この辺は大井町の住宅地としては閑静で良いところですよ。相場的にも安い気がします。

[83: 匿名さん]

早期に価格を公表する物件は大体周辺相場より割安。ここもそう。

[84: 匿名さん]

値段は悪くないと思いますが、地権者がルーバル付きの条件の良いところを埋めているのが気になりますね。
あとは、視界に電線が入るところでしょうか。
場所は静かですし、夜も人通りがあって、多少安心感はあるので、上記の条件や、駅から7分という中途半端に遠いのを許容できれば買いかな、と思います。

[85: 匿名さん]

7分なら許容範囲かなとも思います。逆に駅から近ければ静かな環境は手に入りませんし..
地権者の存在が残念な感じですね

[86: 匿名さん]

分譲になるルーバル住戸は一戸だけ？

[87: 匿名さん]

1戸だけですよ。5階から7階は地権者が埋めてて、4階だけ分譲対象です。
正直言って、地権者が非常に強そうな印象です。

[88: 匿名さん]

地権者の強いマンションか。その分、割安ということなのだろう。

[89: 周辺住民さん]

こんな規模の物件に販促費かけたり長期人材を張り付かせるのも無駄だろうしね。
早期の売り切り価格でしょう。あらかじめ選べない間取りが1/3あるのが気になるとこですが
気に入った間取りがあるならいい物件かもね

[90: 匿名さん]

この戸数だからモデルルームを作らず、その分価格を抑えて早期完売させようという姿勢は好感もてますね。
間取りも立地も悪くないと思います。三井の物件ゆえの安心感もありますし。
本気で検討しましたが、資料を見てて非常に気になる点があったので、見送ることにしました。
この辺は人それぞれの感じ方次第なので、一概に否定するつもりはないです。

[91: 匿名さん]

> 資料を見てて非常に気になる点があったので、見送ることにしました

これは何でしょうか？気になります。

[92: 匿名さん]

90です。
地権者と関係するのですが、図面を見ると、5階のルーバル住戸の広さが際立ってます。分譲住戸の倍の広さです。おそらく、かなりの要請をデベロッパーにしたのだろうと思いました。
小規模住戸は、それの良し悪しはその人の受け取り方次第ですが、大規模より周囲の住人との人間関係が密になると思ってます。
仮に入居して地権者が強かったら、と思うと、地権者と同フロアの5階以上は、まず検討対象から外れました。
その上で前が抜ける住戸は4階限定、それでも電線が気になるほか、地権者のネガも完全には消えない。
結局、不安が大きいので、やめようかと。
完璧な物件は無いと思いますが、駅からの距離も含めると、築浅中古も含め、もっと良い条件の選択肢はあるかと思いました。

[93: 匿名さん]

7階の非分譲も倍の広さだね。

[94: 匿名さん]

なるほど…詳しくありがとうございました。
普通の分譲よりも広さがあるという事は、
地権者さんは賃貸には出さずにお住まいになると考えて良いのでしょうか。
味方になれば心強そうではありますけれども。

[95: 匿名さん]

地権者所有の賃貸用が1階と2階？にあった気がします。

[96: 匿名さん]

１期で全戸放出みたいだね

[97: 匿名さん]

この戸数、この値段なら即完でしょう。

[98: 匿名さん]

調整で他の間取り薦められたけど
それでもほとんど抽選みたいですよ。
どの間取りかは言いませんが、そこ以外は...なので
外れたら別の物件探しです。

[99: 匿名さん]

説明会が全く予約取れなかったくらいだしね。どの程度の引き合いがあったかは知らないけど
この規模なら１期で全戸完売でも不思議ではないかも。まあルーバルの部屋は抽選でしょうね

[100: 買い換え検討中]

諸般の条件のわりに結構強気の価格と思ったんですが、人気なんですかね？

[101: 匿名さん]

売る時期が良かったからとしか思えないなあ。
施工の銭高組は確かデべゼネコン板にスレがあるので一読を。

[102: 匿名さん]

一番人気は90Arかな。

[103: 匿名さん]

三井でこの立地で70平米5980万で買えるなら安いのでは？

[104: 匿名さん]

時期が前だったらもう少し安いかもね、でもそれは今売ってるどの物件も一緒。
材料費や人件費が高騰してるし仕方ない。今の市況、三井ということを考えれば良心的な価格かな。
ただ予想通り管理費はちょっと高めな印象を受けました。
地権者さんは管理費払ってくれるのかね～

[105: 匿名さん]

平日１日だけの販売なんですね。いたずらに倍率を上げない配慮でしょうか。もう完売目処がついているのでしょうか？

[106: 匿名さん]

もう申し込む人がほぼ決まっていて全戸売れる見込みが立っているのかと。
１期で完売は間違いないと思いますよ。それでも抽選は仕方がないですけどね

[107: 匿名さん]

完売するだけの要望書は確保してるから曜日と時間を限ってるのでしょう。
新規の検討者や申込者はもう必要ないってことかな。

[108: 物件比較中さん]

２００万円強値段を下げた西向き部屋が１つありますね。
そこなら狙い目なんでしょうか。
南向きは倍率が結構高そう。。

[109: 匿名さん]

>>108
そういう部屋は人気が無かったということだから、
むしろ割高の可能性もあります。
この業界、安売り＝売れ残りですので。

[110: 匿名さん]

いよいよ明日ですね。

[111: 物件比較中さん]

ウェブサイトを見ると、2部屋先着順で残ってますね。。
・90Arは値付けが高すぎて？売れ残り
・200万円ほど値下げした西向き3階はご契約

[112: 匿名さん]

南向きは全戸完売っぽいですね。
残るは西向き住戸のみでですが、
２戸ならすぐに完売になるでしょう。

[113: 匿名さん]

4階と2階の西向きみたいです。
4階の方はルーバル付の部屋みたいです。
さすがに良いお値段するような（汗）

駅までそこまで遠さは感じないしでもここは静かだし
住みよいでしょうね。

西側は西日、夏場が気になりますけれど
実際はどうでしょうね。

[114: 物件比較中さん]

公式HPの物件概要を見ると、

>情報更新日：平成26年03月30日
>202 70C 5,980万円 70.31m2
>303 70D 6,180万円 70.31m2
>401 90Ar 7,980万円 88.75m2

と、売れ残りが3戸に増えてるみたいですね。
キャンセルが出たんでしょうか。
西側住戸はベランダ目前が電線、というのがやはりマイナスですかね。

[115: 匿名さん]

2-3階は電線がかかりますね、ほんの少しだけ建物は道から奥には入っても気になることは間違いないですね。
とはいえ、大井町はもっと高い物件ばかりだったので割安には見えてしまいます。。。南大井の三菱は安いけど大井町というには遠すぎますし。悩ましいところです。

[116: 物件比較中さん]

住宅ローン正式審査が下りなかったか、
4月の人事異動で地方転勤になったのでしょうか。
公式HPを見ると、
南向きの306号室のキャンセル住戸が発生しているようです。
代わりに、303号室はご契約なんでしょうか。
物件概要から掲載が消えました。

[117: 匿名さん]

抽選だけいれておいて当たってから本気で考える人もいるからね。

[118: 物件比較中さん]

手付金の支払を理由を付けて延ばしに延ばしてキャンセルしたのか、
手付金は支払済みでそれを放棄してまでキャンセルしたか、
ローン特約適用（審査落ち等）でキャンセル扱いとなったか、
のどれかでしょうけど、
抽選日が3/13とかなり前の日なので、特約適用が自然ですかね。

[119: 匿名さん]

いまどきローン審査なんて３日もあれば出るからそれは違うんじゃない？

[120: 匿名さん]

大井町とは名ばかりですね。大井町の中心からはかなり離れて辺鄙なところとにある。
これは、通勤が不便ですね。
立会川に出るにしても大井町に出るにしても。
この立地で、この販売価格なら私なら買わないですね。
ちょっと高すぎます。

[121: 匿名さん]

駅７分で通勤不便？

[122: 匿名さん]

>120さん
の「通勤が不便」と言っている意味がわかります。

確かに駅まで7分は近く毎日電車通勤するには負担のない距離です。
ただ雨などや悪天候の日などは7分の距離はとても大変です。特に風のある
雨だと傘などが使い物になりません。それにカッパをきたとしても
電車などに乗る前は脱がないと乗れません。
そのような時に利用できるバス停留所が近くにないのは少し不便と感じますね。

[123: 物件比較中さん]

住宅ローンは本人居住が条件なので、
（最初から賃貸目的は原則不可）
地方転勤で本人が居住出来なくなったら、
ローン特約適用扱いでキャンセル可ですね。

[124: 匿名さん]

徒歩７分が大変なんて言ってたらほとんどの都民はどうなるのよ。

[125: 匿名さん]

徒歩7分なのでこの価格なんでしょうけどね。
4Lは高いのかもしれませんけど周辺と比較しても3Lは高すぎず安すぎずではないでしょうか。

[126: 物件比較中さん]

まだ微妙に売れ残ってますね。。。

もうちょっと規模が大きかったらなあ。最低40戸はないと将来苦労しそう。

[127: 住まいに詳しい人]

苦労するって具体的にはどういうことで苦労するの?
ここは、価格帯も間取りも似たような住戸ばかりなので、住民層も同じような人たちが入居するので、まとまりがあると思う。将来、修繕金が上がる最大の要素の機械式駐車場や浄化槽の必要なディスポーザ、無駄な共用施設もないし。1Rや1LDK混じりのマンションの方が居住者層もバラバラで苦労するよ。

[128: 住まいに詳しい人]

マンションは資産価値、りセールバリューが重要。人気の駅で買い物も便利で駅徒歩10分は絶対条件。50戸未満で機械式駐車場か浄化槽の必要なディスポーザのどっちかがあるマンションは管理費、修繕金が将来高すぎて売れない、貸せないマンションになる可能性大。両方あったら、目も当てられないね。

[129: 匿名さん]

南大井の物件、その話からすると…。

[130: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費は一台あたり月５０００円ぐらい。この立地なら外部貸しすれば大丈夫でしょう。