パークホームズ大井町ベルヴェデーレ

[匿名さん]

物件に興味をお持ちの方情報交換お願いします。

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：錢高組
管理会社：三井不動産住宅サービス

所在地：東京都品川区東大井３丁目８１５番１７
敷地面積：864.08平米
建築面積：609.14平米

構造：鉄筋コンクリート造　地上7階（25戸※事業協力者住戸７戸）

交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線・「大井町」駅　徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅　徒歩9分
京浜急行「立会川」駅　徒歩8分

[121: 匿名さん]

駅７分で通勤不便？

[122: 匿名さん]

>120さん
の「通勤が不便」と言っている意味がわかります。

確かに駅まで7分は近く毎日電車通勤するには負担のない距離です。
ただ雨などや悪天候の日などは7分の距離はとても大変です。特に風のある
雨だと傘などが使い物になりません。それにカッパをきたとしても
電車などに乗る前は脱がないと乗れません。
そのような時に利用できるバス停留所が近くにないのは少し不便と感じますね。

[123: 物件比較中さん]

住宅ローンは本人居住が条件なので、
（最初から賃貸目的は原則不可）
地方転勤で本人が居住出来なくなったら、
ローン特約適用扱いでキャンセル可ですね。

[124: 匿名さん]

徒歩７分が大変なんて言ってたらほとんどの都民はどうなるのよ。

[125: 匿名さん]

徒歩7分なのでこの価格なんでしょうけどね。
4Lは高いのかもしれませんけど周辺と比較しても3Lは高すぎず安すぎずではないでしょうか。

[126: 物件比較中さん]

まだ微妙に売れ残ってますね。。。

もうちょっと規模が大きかったらなあ。最低40戸はないと将来苦労しそう。

[127: 住まいに詳しい人]

苦労するって具体的にはどういうことで苦労するの?
ここは、価格帯も間取りも似たような住戸ばかりなので、住民層も同じような人たちが入居するので、まとまりがあると思う。将来、修繕金が上がる最大の要素の機械式駐車場や浄化槽の必要なディスポーザ、無駄な共用施設もないし。1Rや1LDK混じりのマンションの方が居住者層もバラバラで苦労するよ。

[128: 住まいに詳しい人]

マンションは資産価値、りセールバリューが重要。人気の駅で買い物も便利で駅徒歩10分は絶対条件。50戸未満で機械式駐車場か浄化槽の必要なディスポーザのどっちかがあるマンションは管理費、修繕金が将来高すぎて売れない、貸せないマンションになる可能性大。両方あったら、目も当てられないね。

[129: 匿名さん]

南大井の物件、その話からすると…。

[130: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費は一台あたり月５０００円ぐらい。この立地なら外部貸しすれば大丈夫でしょう。

[131: 匿名さん]

外に１台分でも貸し出すと事業という名目になり全台分の収入が課税の対象になると思うよ

[132: 匿名さん]

>>131
それは昔問題になってましたが、行政指導が入って今は課税対象は貸出分だけですよ。

[133: 匿名さん]

今まで知らなかったことがいくつもあります。勉強になりました。
ディスポーザはあったほうが便利で無いと遅れているマンションだという印象がありましたけど、
やはり維持するのに手がかかったり費用がかかったりするのですね。

機械式駐車場の維持費ってけっこうかかるものですね。
駐車場の課税対象はマンション外の人に貸した場合だけなのですね。
もし貸した場合、賃料は管理費修繕費に組み込まれるのでしょうか？

[134: 匿名さん]

駐車場会計は管理費に組み込まれるのが一般的です。外部貸しか住民向けかは問わず。

[135: 匿名さん]

まぁここの場合、何をするにも地権者が1/3の持分を抱えてるので理解を得ないといけませんね

[136: 匿名さん]

ここの立地なら、機械式駐車場は長期でみても、

　料金収入＞維持コスト

になるからあっても重荷じゃないよ。

なにが住まいに詳しい人だか。

[137: 匿名さん]

ディスポーザの維持費も処理槽が1000万で耐用10年、維持費が年50万ぐらいだから、大体年150万ぐらいの負担になる。50戸なら年3万、月3000円、これを高いと見るか安いと見るか。

[138: 物件比較中さん]

月3000円でディスポーザが使えるなら全然アリですね。毎日出る生ゴミ溜め込むのはイヤですよ。

そんなコスト厨な話よりも、ここのような小規模物件は、とにかくつきあいが濃厚になりやすいので、対人関係が苦手なひとにはつらいです。集合住宅・マンションの意味がない。あとここは地権者もいる。なので私は見送りました。

よって、この小規模物件を賃貸に出すにも、そういう不利な部分はある。

とはいえ、はやく完売すると良いですね。GW中に売れるかな。

[139: 匿名さん]

ここの場合は坪単価は割と安いと思うし、設備もまあまあ、三井だし悪くないんだよね
ただ管理修繕費が月３万～４万というのが引っ掛かる
外廊下の小規模マンションと考えてもちょっと高いかなという印象です
地権者の管理費分も上乗せとかじゃないですよね。

[140: 物件比較中さん]

月3万、4万もするんですか。
スケールメリット設備・仕様が一切ないのに、ちょっとおかしいですね。

[141: 匿名さん]

管理費が2万強と高いのは気になります。共有設備は最小限だし管理人は巡回とのこと、少戸数なので割高なのはわかりますがそれでも高くないでしょうか？
それでもタワーマンションに比べたら修繕も含めたら長期で考えるとコストは低いですが、低中層で考えると高いですね。

[142: 匿名さん]

１戸減って残り２戸ですね。それにしてもここ管理費が高いですな

[143: 匿名さん]

管理費が高いですか
見直しを管理組合で検討しても良いのかも
大変かもしれないけれど
他社に見積もり取って
乗り換えのアドバイスを貰ったりは出来ると思う
管理費もきちんとしないといけないけれど
どちらかというと
修繕費の方を多めにプールしておいた方が
大規模修繕時に困らなくていいとは思われます

[144: 匿名さん]

非常に気になる点とは何でしょうか？

[145: 匿名さん]

管理費が高い理由は戸数が少ないことに加え、駐車場が五台しかないので管理費収入が管理費のみになってるせいだと思います。

[146: 匿名さん]

管理費って駐車場の利用料金の収益にも影響してくるんですねぇ。なるほどね。
東京では土地の価格も高いから場所も取れないし仕方ないのかも知れませんね。
でも確かに管理費は高いですね。20,000円を超えてますね。
この付近で駐車場を借りると月額いくらになりますかねぇ。

[147: 匿名さん]

3万くらいですね。

[148: 賃貸住まいさん]

残り住戸、増えてない？

[149: 物件比較中さん]

なかなか完売にならないですね。。。価格交渉できるかな。。。

[150: 匿名さん]

>>146

機械式駐車場の維持費は変わらないけど、料金は地域差があるから駐車場のメインテナンスコストを超える収入は修繕費として積み立てるか、管理費会計に入れることで管理費安くできる。

うちのマンションは駐車場収入の半分は積み立て半分は管理費会計にしている。

１０００戸とかあるでかいマンションだと駐車場収入だけで年間億単位の収入あるからね。

その分駐車場が空くと大変だけどね。

[151: 住まいに詳しい人]

149>俺の知人がサービス出来ないのって聞いたら、剣もほろろに断られたそうです。まして、値引きなんて絶対無理そう。それに、今日電話して聞いたら、申し込み完売だそうです。

[152: 匿名さん]

駅もそこそこ近い割に安いですね。
あまり宣伝も入っていなかったと思いますが、完売なのですね。

[153: 住まいに詳しい人]

広告は一度もやってないらしい。資料請求しても送る資料もなく、すべてネットの情報のみ。モデルもないし。ただ、その分安いって強調してた。

[154: 匿名さん]

　完売なのですか？今、1戸先着順で出ています。3階の中住戸。
　実際はもっとあったり…とかは今更ないでしょうか。

　あまりそこまで宣伝している風ではなかったですが
　（折り込みチラシとかそういうのはありますが）
　販売がスムーズという事はそれだけ立地がよいというお話なのですか。
　駅までの距離はどこの駅も微妙なのではと思うのですが。

[155: 匿名さん]

大井町7分なら十分でしょ。大崎6分の三井より1000万以上安いよ。

[156: 匿名さん]

ここって1/3が賃貸？（事業協力者住戸になっている）
売れなかったのでしょうかね。現在は、あと1邸になっていますけど。
ちょっと立地を考えるとこの金額って高いと思います。
以前、立会川に住んでいましたが、静かは静かです。
買い物が不便で困りました。

[157: 物件比較中さん]

予算にあう部屋は完売してしまいましたが、後から出てきたのかキャンセルなのか高めの部屋が残ってますね。

立会川をメインとする場所だと1割程度安いのでは。ここは大井町メインにできるので立会川価格にはならないのではないかと。この近くの三菱のレジデンスは全く手もでない価格のようでしたから、場所・設備面を考えれば相場には感じます。

[158: 住まいに詳しい人]

新たな住戸が販売になってる。南西の角住戸か。終わったかと思ったら、出て来るね(笑)ローンキャンセル？CGのモデルルームになってる部屋だね。4階だと眺望抜けるし、親援あれば買いたい。

[159: 匿名さん]

完売したと思えば、すぐにまた違う住戸が出てきますね。
最後にモデルルームになっていた住戸が出てきたかと思いましたが、モデルルームがないマンションなんですね。
75Aタイプは角部屋のようですが、4階ですか。それにしても高い・・・158さんじゃありませんが、親からの援助がなければとても手が出せません。

[160: 匿名さん]

キッチンにバルコニーがあるのは良さそうですね
あと、洗面室がかなり広々としているのは、家族でお風呂に入る方にとっては魅力があります。
収納が多いのは、暮らしやすそうと感じます。

[161: 匿名さん]

これでも三菱と比べればかなり安く感じるんだよな。

[162: 匿名さん]

三菱とは立地が違いますから。

[163: 匿名さん]

さっき電話したら『完売しました』って言われました。
無いと言われると欲しくなる(~_~;)

[164: 住まいに詳しい人]

オイラも電話したら、完売って言われました。キャンセルとかないの？って食い下がりましたが、マジでなさそうです。

[165: 匿名さん]

かなり前から、無くなったりキャンセル出たりと出入りが激しかったですね。
地権者が多いのと、管理費が高いのであとから考え直す人が多かったのでしょうか。

[166: 匿名さん]

大井町にしては割安でした。完売は当然でしょう。

[167: 匿名さん]

大井町のみではなく、同じ位の分数で京急の立会川までも出る事ができて
便利な立地ですよね。京急って羽田へ出るのも横浜へ出るのも結構便利なんですよね。
ちなみに立会川から横浜までは京浜急行で京急鎌田で快特に乗り換えて１７分。２７８円。
大井町から横浜までは京浜東北で２４分。２８８円です。ま、歩くのもいれるとどっこい
どっこいですかね。

[168: 匿名さん]

住み心地はいかがですか?

[169: 周辺住民さん]

賃貸が出てますね。意外と安いですね。

[170: 匿名さん]

賃貸出ていますね。賃料は232,000円～244,000円。

http://www.property-bank.co.jp/rent/5261/

横浜勤務なら便利さをお金で買うのはいいのかもしれませんよね。
会社までの通勤時間が短いと、それだけで楽になりそうですもん。