パークホームズ大井町ベルヴェデーレ

[匿名さん]

物件に興味をお持ちの方情報交換お願いします。

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：錢高組
管理会社：三井不動産住宅サービス

所在地：東京都品川区東大井３丁目８１５番１７
敷地面積：864.08平米
建築面積：609.14平米

構造：鉄筋コンクリート造　地上7階（25戸※事業協力者住戸７戸）

交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線・「大井町」駅　徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅　徒歩9分
京浜急行「立会川」駅　徒歩8分

[121: 匿名さん]

駅７分で通勤不便？

[122: 匿名さん]

>120さん
の「通勤が不便」と言っている意味がわかります。

確かに駅まで7分は近く毎日電車通勤するには負担のない距離です。
ただ雨などや悪天候の日などは7分の距離はとても大変です。特に風のある
雨だと傘などが使い物になりません。それにカッパをきたとしても
電車などに乗る前は脱がないと乗れません。
そのような時に利用できるバス停留所が近くにないのは少し不便と感じますね。

[123: 物件比較中さん]

住宅ローンは本人居住が条件なので、
（最初から賃貸目的は原則不可）
地方転勤で本人が居住出来なくなったら、
ローン特約適用扱いでキャンセル可ですね。

[124: 匿名さん]

徒歩７分が大変なんて言ってたらほとんどの都民はどうなるのよ。

[125: 匿名さん]

徒歩7分なのでこの価格なんでしょうけどね。
4Lは高いのかもしれませんけど周辺と比較しても3Lは高すぎず安すぎずではないでしょうか。

[126: 物件比較中さん]

まだ微妙に売れ残ってますね。。。

もうちょっと規模が大きかったらなあ。最低40戸はないと将来苦労しそう。

[127: 住まいに詳しい人]

苦労するって具体的にはどういうことで苦労するの?
ここは、価格帯も間取りも似たような住戸ばかりなので、住民層も同じような人たちが入居するので、まとまりがあると思う。将来、修繕金が上がる最大の要素の機械式駐車場や浄化槽の必要なディスポーザ、無駄な共用施設もないし。1Rや1LDK混じりのマンションの方が居住者層もバラバラで苦労するよ。

[128: 住まいに詳しい人]

マンションは資産価値、りセールバリューが重要。人気の駅で買い物も便利で駅徒歩10分は絶対条件。50戸未満で機械式駐車場か浄化槽の必要なディスポーザのどっちかがあるマンションは管理費、修繕金が将来高すぎて売れない、貸せないマンションになる可能性大。両方あったら、目も当てられないね。

[129: 匿名さん]

南大井の物件、その話からすると…。

[130: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費は一台あたり月５０００円ぐらい。この立地なら外部貸しすれば大丈夫でしょう。

[131: 匿名さん]

外に１台分でも貸し出すと事業という名目になり全台分の収入が課税の対象になると思うよ

[132: 匿名さん]

>>131
それは昔問題になってましたが、行政指導が入って今は課税対象は貸出分だけですよ。

[133: 匿名さん]

今まで知らなかったことがいくつもあります。勉強になりました。
ディスポーザはあったほうが便利で無いと遅れているマンションだという印象がありましたけど、
やはり維持するのに手がかかったり費用がかかったりするのですね。

機械式駐車場の維持費ってけっこうかかるものですね。
駐車場の課税対象はマンション外の人に貸した場合だけなのですね。
もし貸した場合、賃料は管理費修繕費に組み込まれるのでしょうか？

[134: 匿名さん]

駐車場会計は管理費に組み込まれるのが一般的です。外部貸しか住民向けかは問わず。

[135: 匿名さん]

まぁここの場合、何をするにも地権者が1/3の持分を抱えてるので理解を得ないといけませんね

[136: 匿名さん]

ここの立地なら、機械式駐車場は長期でみても、

　料金収入＞維持コスト

になるからあっても重荷じゃないよ。

なにが住まいに詳しい人だか。

[137: 匿名さん]

ディスポーザの維持費も処理槽が1000万で耐用10年、維持費が年50万ぐらいだから、大体年150万ぐらいの負担になる。50戸なら年3万、月3000円、これを高いと見るか安いと見るか。

[138: 物件比較中さん]

月3000円でディスポーザが使えるなら全然アリですね。毎日出る生ゴミ溜め込むのはイヤですよ。

そんなコスト厨な話よりも、ここのような小規模物件は、とにかくつきあいが濃厚になりやすいので、対人関係が苦手なひとにはつらいです。集合住宅・マンションの意味がない。あとここは地権者もいる。なので私は見送りました。

よって、この小規模物件を賃貸に出すにも、そういう不利な部分はある。

とはいえ、はやく完売すると良いですね。GW中に売れるかな。

[139: 匿名さん]

ここの場合は坪単価は割と安いと思うし、設備もまあまあ、三井だし悪くないんだよね
ただ管理修繕費が月３万～４万というのが引っ掛かる
外廊下の小規模マンションと考えてもちょっと高いかなという印象です
地権者の管理費分も上乗せとかじゃないですよね。

[140: 物件比較中さん]

月3万、4万もするんですか。
スケールメリット設備・仕様が一切ないのに、ちょっとおかしいですね。