パークホームズ大井町ベルヴェデーレ

[匿名さん]

物件に興味をお持ちの方情報交換お願いします。

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：錢高組
管理会社：三井不動産住宅サービス

所在地：東京都品川区東大井３丁目８１５番１７
敷地面積：864.08平米
建築面積：609.14平米

構造：鉄筋コンクリート造　地上7階（25戸※事業協力者住戸７戸）

交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線・「大井町」駅　徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅　徒歩9分
京浜急行「立会川」駅　徒歩8分

[101: 匿名さん]

売る時期が良かったからとしか思えないなあ。
施工の銭高組は確かデべゼネコン板にスレがあるので一読を。

[102: 匿名さん]

一番人気は90Arかな。

[103: 匿名さん]

三井でこの立地で70平米5980万で買えるなら安いのでは？

[104: 匿名さん]

時期が前だったらもう少し安いかもね、でもそれは今売ってるどの物件も一緒。
材料費や人件費が高騰してるし仕方ない。今の市況、三井ということを考えれば良心的な価格かな。
ただ予想通り管理費はちょっと高めな印象を受けました。
地権者さんは管理費払ってくれるのかね～

[105: 匿名さん]

平日１日だけの販売なんですね。いたずらに倍率を上げない配慮でしょうか。もう完売目処がついているのでしょうか？

[106: 匿名さん]

もう申し込む人がほぼ決まっていて全戸売れる見込みが立っているのかと。
１期で完売は間違いないと思いますよ。それでも抽選は仕方がないですけどね

[107: 匿名さん]

完売するだけの要望書は確保してるから曜日と時間を限ってるのでしょう。
新規の検討者や申込者はもう必要ないってことかな。

[108: 物件比較中さん]

２００万円強値段を下げた西向き部屋が１つありますね。
そこなら狙い目なんでしょうか。
南向きは倍率が結構高そう。。

[109: 匿名さん]

>>108
そういう部屋は人気が無かったということだから、
むしろ割高の可能性もあります。
この業界、安売り＝売れ残りですので。

[110: 匿名さん]

いよいよ明日ですね。

[111: 物件比較中さん]

ウェブサイトを見ると、2部屋先着順で残ってますね。。
・90Arは値付けが高すぎて？売れ残り
・200万円ほど値下げした西向き3階はご契約

[112: 匿名さん]

南向きは全戸完売っぽいですね。
残るは西向き住戸のみでですが、
２戸ならすぐに完売になるでしょう。

[113: 匿名さん]

4階と2階の西向きみたいです。
4階の方はルーバル付の部屋みたいです。
さすがに良いお値段するような（汗）

駅までそこまで遠さは感じないしでもここは静かだし
住みよいでしょうね。

西側は西日、夏場が気になりますけれど
実際はどうでしょうね。

[114: 物件比較中さん]

公式HPの物件概要を見ると、

>情報更新日：平成26年03月30日
>202 70C 5,980万円 70.31m2
>303 70D 6,180万円 70.31m2
>401 90Ar 7,980万円 88.75m2

と、売れ残りが3戸に増えてるみたいですね。
キャンセルが出たんでしょうか。
西側住戸はベランダ目前が電線、というのがやはりマイナスですかね。

[115: 匿名さん]

2-3階は電線がかかりますね、ほんの少しだけ建物は道から奥には入っても気になることは間違いないですね。
とはいえ、大井町はもっと高い物件ばかりだったので割安には見えてしまいます。。。南大井の三菱は安いけど大井町というには遠すぎますし。悩ましいところです。

[116: 物件比較中さん]

住宅ローン正式審査が下りなかったか、
4月の人事異動で地方転勤になったのでしょうか。
公式HPを見ると、
南向きの306号室のキャンセル住戸が発生しているようです。
代わりに、303号室はご契約なんでしょうか。
物件概要から掲載が消えました。

[117: 匿名さん]

抽選だけいれておいて当たってから本気で考える人もいるからね。

[118: 物件比較中さん]

手付金の支払を理由を付けて延ばしに延ばしてキャンセルしたのか、
手付金は支払済みでそれを放棄してまでキャンセルしたか、
ローン特約適用（審査落ち等）でキャンセル扱いとなったか、
のどれかでしょうけど、
抽選日が3/13とかなり前の日なので、特約適用が自然ですかね。

[119: 匿名さん]

いまどきローン審査なんて３日もあれば出るからそれは違うんじゃない？

[120: 匿名さん]

大井町とは名ばかりですね。大井町の中心からはかなり離れて辺鄙なところとにある。
これは、通勤が不便ですね。
立会川に出るにしても大井町に出るにしても。
この立地で、この販売価格なら私なら買わないですね。
ちょっと高すぎます。

[121: 匿名さん]

駅７分で通勤不便？

[122: 匿名さん]

>120さん
の「通勤が不便」と言っている意味がわかります。

確かに駅まで7分は近く毎日電車通勤するには負担のない距離です。
ただ雨などや悪天候の日などは7分の距離はとても大変です。特に風のある
雨だと傘などが使い物になりません。それにカッパをきたとしても
電車などに乗る前は脱がないと乗れません。
そのような時に利用できるバス停留所が近くにないのは少し不便と感じますね。

[123: 物件比較中さん]

住宅ローンは本人居住が条件なので、
（最初から賃貸目的は原則不可）
地方転勤で本人が居住出来なくなったら、
ローン特約適用扱いでキャンセル可ですね。

[124: 匿名さん]

徒歩７分が大変なんて言ってたらほとんどの都民はどうなるのよ。

[125: 匿名さん]

徒歩7分なのでこの価格なんでしょうけどね。
4Lは高いのかもしれませんけど周辺と比較しても3Lは高すぎず安すぎずではないでしょうか。

[126: 物件比較中さん]

まだ微妙に売れ残ってますね。。。

もうちょっと規模が大きかったらなあ。最低40戸はないと将来苦労しそう。

[127: 住まいに詳しい人]

苦労するって具体的にはどういうことで苦労するの?
ここは、価格帯も間取りも似たような住戸ばかりなので、住民層も同じような人たちが入居するので、まとまりがあると思う。将来、修繕金が上がる最大の要素の機械式駐車場や浄化槽の必要なディスポーザ、無駄な共用施設もないし。1Rや1LDK混じりのマンションの方が居住者層もバラバラで苦労するよ。

[128: 住まいに詳しい人]

マンションは資産価値、りセールバリューが重要。人気の駅で買い物も便利で駅徒歩10分は絶対条件。50戸未満で機械式駐車場か浄化槽の必要なディスポーザのどっちかがあるマンションは管理費、修繕金が将来高すぎて売れない、貸せないマンションになる可能性大。両方あったら、目も当てられないね。

[129: 匿名さん]

南大井の物件、その話からすると…。

[130: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費は一台あたり月５０００円ぐらい。この立地なら外部貸しすれば大丈夫でしょう。

[131: 匿名さん]

外に１台分でも貸し出すと事業という名目になり全台分の収入が課税の対象になると思うよ

[132: 匿名さん]

>>131
それは昔問題になってましたが、行政指導が入って今は課税対象は貸出分だけですよ。

[133: 匿名さん]

今まで知らなかったことがいくつもあります。勉強になりました。
ディスポーザはあったほうが便利で無いと遅れているマンションだという印象がありましたけど、
やはり維持するのに手がかかったり費用がかかったりするのですね。

機械式駐車場の維持費ってけっこうかかるものですね。
駐車場の課税対象はマンション外の人に貸した場合だけなのですね。
もし貸した場合、賃料は管理費修繕費に組み込まれるのでしょうか？

[134: 匿名さん]

駐車場会計は管理費に組み込まれるのが一般的です。外部貸しか住民向けかは問わず。

[135: 匿名さん]

まぁここの場合、何をするにも地権者が1/3の持分を抱えてるので理解を得ないといけませんね

[136: 匿名さん]

ここの立地なら、機械式駐車場は長期でみても、

　料金収入＞維持コスト

になるからあっても重荷じゃないよ。

なにが住まいに詳しい人だか。

[137: 匿名さん]

ディスポーザの維持費も処理槽が1000万で耐用10年、維持費が年50万ぐらいだから、大体年150万ぐらいの負担になる。50戸なら年3万、月3000円、これを高いと見るか安いと見るか。

[138: 物件比較中さん]

月3000円でディスポーザが使えるなら全然アリですね。毎日出る生ゴミ溜め込むのはイヤですよ。

そんなコスト厨な話よりも、ここのような小規模物件は、とにかくつきあいが濃厚になりやすいので、対人関係が苦手なひとにはつらいです。集合住宅・マンションの意味がない。あとここは地権者もいる。なので私は見送りました。

よって、この小規模物件を賃貸に出すにも、そういう不利な部分はある。

とはいえ、はやく完売すると良いですね。GW中に売れるかな。

[139: 匿名さん]

ここの場合は坪単価は割と安いと思うし、設備もまあまあ、三井だし悪くないんだよね
ただ管理修繕費が月３万～４万というのが引っ掛かる
外廊下の小規模マンションと考えてもちょっと高いかなという印象です
地権者の管理費分も上乗せとかじゃないですよね。

[140: 物件比較中さん]

月3万、4万もするんですか。
スケールメリット設備・仕様が一切ないのに、ちょっとおかしいですね。

[141: 匿名さん]

管理費が2万強と高いのは気になります。共有設備は最小限だし管理人は巡回とのこと、少戸数なので割高なのはわかりますがそれでも高くないでしょうか？
それでもタワーマンションに比べたら修繕も含めたら長期で考えるとコストは低いですが、低中層で考えると高いですね。

[142: 匿名さん]

１戸減って残り２戸ですね。それにしてもここ管理費が高いですな

[143: 匿名さん]

管理費が高いですか
見直しを管理組合で検討しても良いのかも
大変かもしれないけれど
他社に見積もり取って
乗り換えのアドバイスを貰ったりは出来ると思う
管理費もきちんとしないといけないけれど
どちらかというと
修繕費の方を多めにプールしておいた方が
大規模修繕時に困らなくていいとは思われます

[144: 匿名さん]

非常に気になる点とは何でしょうか？

[145: 匿名さん]

管理費が高い理由は戸数が少ないことに加え、駐車場が五台しかないので管理費収入が管理費のみになってるせいだと思います。

[146: 匿名さん]

管理費って駐車場の利用料金の収益にも影響してくるんですねぇ。なるほどね。
東京では土地の価格も高いから場所も取れないし仕方ないのかも知れませんね。
でも確かに管理費は高いですね。20,000円を超えてますね。
この付近で駐車場を借りると月額いくらになりますかねぇ。

[147: 匿名さん]

3万くらいですね。

[148: 賃貸住まいさん]

残り住戸、増えてない？

[149: 物件比較中さん]

なかなか完売にならないですね。。。価格交渉できるかな。。。

[150: 匿名さん]

>>146

機械式駐車場の維持費は変わらないけど、料金は地域差があるから駐車場のメインテナンスコストを超える収入は修繕費として積み立てるか、管理費会計に入れることで管理費安くできる。

うちのマンションは駐車場収入の半分は積み立て半分は管理費会計にしている。

１０００戸とかあるでかいマンションだと駐車場収入だけで年間億単位の収入あるからね。

その分駐車場が空くと大変だけどね。