パークホームズ大井町ベルヴェデーレ

[匿名さん]

物件に興味をお持ちの方情報交換お願いします。

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：錢高組
管理会社：三井不動産住宅サービス

所在地：東京都品川区東大井３丁目８１５番１７
敷地面積：864.08平米
建築面積：609.14平米

構造：鉄筋コンクリート造　地上7階（25戸※事業協力者住戸７戸）

交通：ＪＲ京浜東北線・りんかい線・「大井町」駅　徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅　徒歩9分
京浜急行「立会川」駅　徒歩8分

[1: おーい]

こちらは、やはりパークハウスを意識した単価になってしまうのでしょうか。。。
坪300超えると流石に手が出ません。

[2: 匿名さん]

戸数が少ないから高値でしょうね。

[3: 匿名さん]

元の戸数が少ない上に地権者分が7戸ですから実質18戸のみの販売ってことですよね。

高値以前に、バルコニー面積を見ると上限が14平米となっていることから、ルーバルの部屋は販売対象じゃないものと推測されます。
他のパークホームズを見た時に、よくある70平台の3LDKでバルコニー面積が11平米ちょっとですから。

それを考えると、サイトにある完成予想の外観をみてもこことここの部屋は売らないんだなーというのが最初から見えてしまうのがなんとも。
立地を考えて階数や角部屋にはこだわらないって場合のみ候補に入れるといった感じでしょうか。

[4: 匿名さん]

18戸で利益出るんでしょうかね。
私が心配することではないですが。。

[5: 匿名さん]

関西ペイントのパークハウスはさすがに高過ぎでした。ここか南大井かに期待しています。

[6: 匿名さん]

公式掲載の８８平米、７９００万だと＠３００切るくらいだね

[7: 匿名さん]

↑何階ですかね？

[8: 匿名さん]

戸数が少ないから管理費高いのでは？

[9: 匿名さん]

多分だけど88の間取りはルーバル付きの部屋みたいだから
何階かは分からないけどCG見る限り４階以上かね
ざっと計算すると@296くらい

[10: 匿名さん]

坪300か。意外と安いね。

[11: 物件比較中さん]

かつてのブリリア大井仙台坂と規模は同じだね。価格はこちらの方が高い。

[12: 物件比較中さん]

ブリリア大井仙台坂は安かった。

[13: 匿名さん]

角部屋、ルーフバルコニーがついた部屋でその価格なら下の階は当然もっと安いでしょうね。
三井としてもこの程度の規模の物件ダラダラ売りたくないだろうから
そんなに高くないのでは？と思ってます。
ただ最上階は地権者住戸ってオチは止めて欲しい

[14: 匿名さん]

予定価格ざっくり聞いたけど最安値でも2階で坪290くらいでした。そう考えるとルーバル部屋は悪くないかも？

[15: 匿名さん]

ブリリアは道路沿い。こっちは閑静な住宅地。

[16: 匿名さん]

↑それはタワー。タワーじゃないブリリアでしょ。二つあるよ。

[17: 匿名]

どっちも道路沿いだ。

[18: 匿名さん]

ブリリア大井仙台坂はバス通りに面してる。こっちがよい。

[19: 匿名さん]

坪３００以下なら手頃感あるかな
ただ地権者住戸は地権者が住むのか、賃貸に出されるのかよく分からないね
ここって元は駐車場だっけ？

[20: 買い換え検討中]

元は駐車場です。賃貸に多数出るんじゃ嫌かな。

[21: 匿名さん]

そんなんオール分譲でもそのうち一部は分譲賃貸になるんだから関係ねえよ。

[22: 匿名さん]

ホームページの1880年代の海岸線の絵、あからさまに港南をDISっているなｗ

[23: 匿名さん]

1/3もいきなり賃貸じゃなぁ・・

[24: 匿名さん]

外観は割と高級感ありそうだし、価格は今の市況にしては安いと思う。
ルーフバルコニー付きの間取りいいね。
設備と管理費次第では検討候補かな。名前がちょっと恥ずかしいけど

[25: 匿名さん]

管理費30000円は越えるよね？？
地権者ばっかり幅をきかせる管理組合でもやだなぁ。
賃貸多くてもまとまらなさそうだし。

[26: 匿名さん]

管理費そんなにしないのでは？三井の小規模は割りと安めのマンション多いよ。

[27: 匿名さん]

この規模だと管理人も半日勤務だろうし、外廊下ならそんなに高くならないのでは？

[28: 匿名さん]

マンション名なんだこりゃ

[29: 匿名さん]

この戸数だとリセールは厳しそうですね。

[30: 匿名さん]

ここかなり割安感ありますね。倍率高そう。

[31: 匿名さん]

今のマンション市況考えれば割安といえなくもない。
分譲は１８戸のみだし設備、外観も悪くなさげで早期に完売しそうだ。
物件名がイマイチだが公的書類以外は省略すればいいだけなので、さして問題なしか...

[32: 匿名さん]

まあ高くも、安くもないレベルかと。戸数少なく地権者が多いのはリセール不利だけど永住ならありかな。

[33: 匿名さん]

現地周辺はよく言えば庶民的といった印象でしょうか。
ただ、エントランス前の道路ですが、狭い道ながら結構車（配達のトラックやらバイクやら）が通っていました。
それから、自転車も。地元の方と思われる方が並走しているのを結構見かけました。
音や排気が気になるレベルではなさそうですが、歩道がないのが気になります。

[34: 匿名さん]

駐輪場27台、バイク置き場２台というのが少ないと思う。
全戸3L以上なのだからファミリー需要という点を考慮すると明らかに数が不足すると思う。

[35: 匿名さん]

75Aで6400～7100万円
＠285～315くらいかな？

ルーフバルコニー付きの部屋も＠290くらいだし広めの部屋がいいならお得かな
ただこの間取りは南向きじゃない点が残念

[36: 匿名さん]

意外と高いと思ってるんだけど。いま売り手市場だからこんなもんなのかな。

[37: 匿名さん]

プラウドやパークハウスと比べると安く感じる。ルーバル付は人気出そうだね。

[38: 匿名さん]

駐輪場とバイク置き場、確かに少ないですね。
地権者住戸を含めて総戸数25戸、それに対して
駐輪場27台ですからね。駐車場も5台…。
地権者さんだけで埋まってしまうなんてことはないですよね…

[39: 周辺住民さん]

MR造らない分は価格に反映されてるのかね。まぁ販売１７戸でMR造ってたら割に合わないと思うけど。

[40: 匿名さん]

戸数少なく地権者多いのは嫌だな。

[41: 匿名さん]

地権者さんは最上階に住んでいるというイメージがあるんですが。。。
７０Bのタイプはワイドスパンで明るい採光がのぞめそう
玄関入って物入れがたくさんあるのもいいです。
リビングと隣の部屋はウォールドアなのかしら。それならひろびろつかえそうですが

[42: 匿名さん]

70B、風呂が真ん中にあって湿気が心配じゃないですか？？
私はあまり見たことがない間取りです。
壁を隔ててクローゼットとかなので、カビが生えたりしないかと思ってしまうのですが、考えすぎでしょうか・・・

[43: 購入検討中さん]

現地を見てきましたが、目隠し用の工事現場の壁に販売予定住戸の場所が記載してました。
うろ覚えですが、ルーフバルコニー付きの部屋が4戸くらいあるうち、1戸を除いて埋まっていた気がします。

[44: 匿名さん]

７０Ｂの間取りは確かに、ちょっと変わっていますね。
お風呂に窓がついていない間取りはよくあるので、その点は問題ないでしょう。
すぐ隣にクローゼットとかがあっても、ＵＢなのでカビとかは大丈夫だと思います。
お風呂が隣との壁側にあると、音が漏れにくくて良いという利点がありますが、
こちらは部屋の真ん中にあるので、ちょっと勿体ない場所にあるのかもしれないですね。

[45: 匿名さん]

ルーバルはほとんど地権者か、なんか色々残念物件だな

[46: 匿名さん]

何でこんな名前なんじゃー。

[47: 匿名さん]

暗黙の了解でチャリはポーチに置いて可、っていうことじゃん？

[48: 匿名さん]

設備次第ですが、徒歩7分でこの価格なら、地所の徒歩3分の方が良かったんだろうか。
本当は、1年後くらいに出るであろうスミフの西口タワーの場所が好みですが、タワーでスミフときたら、確実に高いよなぁ…

[49: 匿名さん]

時間がたてばたつほど高くなってる。今にして思えば、地所はさほど高くなかったと思えてしまう。。

[50: 匿名さん]

プレシス大井町とかシティインデックスは？

[51: 匿名さん]

その2つは、大井町と言うか、鮫洲かなと。
京急に近づくに連れて低地になるのと環境も悪くなるので、自分にはあまり検討対象にはなり得ないなぁと。

[52: 匿名さん]

現地、見てきた。
７階は、地権者が入るため分譲なし
６階は、70Bのみ。
ルーバルの部屋は、４階だった。

[53: 匿名さん]

４階が最高値になるのかな？

[54: 匿名さん]

でも名前がね。。。ぷっぷっ。

[55: 買い換え検討中]

70Bはバスルームが真ん中とは見た事がない間取りですよね。他で無いのは何かしら良く無いのでしょうか？

[56: 匿名さん]

バスルーム真ん中は斬新…ですよね…初めてこういうタイプ見ました。
真ん中に水回りを持って来ていますけれど、
湿度とか大丈夫なんだろうか？と思います。
柱が間取りの邪魔をしないので、スペース効率は良いとは思いますが…。

[57: 匿名さん]

>>56
昔見たことある気がする。
そこは主寝室とリビングの振り分けに使っていたような。
湿気は開口部が廊下ですので問題ないと思いますよ。

[58: 匿名さん]

スミフの西口タワーってどの辺に建つの
品川シーサイドの長谷工が買い取った場所もタワーかなぁ
30階以上が希望なんだが

[59: 匿名さん]

ブリリアの真南ぐらい。階数は未定だったが３０階前後だと思われる。タワー狙いなら広町再開発を待った方がいいかも。

[60: 匿名さん]

広町再開発ってだいぶ先じゃないの

[61: 匿名さん]

広町はもう立ち退きも終わったので近々始まると思うよ。

[62: 匿名さん]

財閥系でも藤和レベルまで落ちた三菱や割高スミフよりは三井の方がいい。
ここも名前のセンスはないが設備や価格も悪くない
地権者がいなければ検討したかな、非常に残念な物件

[63: 匿名さん]

三井って市川で鉄筋不足を隠蔽してたんでしょ。野村とのジョイントで。

[64: 匿名さん]

三菱も青山の物件でやらかしたしなぁ

[65: 購入経験者さん]

でも財閥系＋スーゼネだと、ごまかさないし、補償はしっかりしてくれる。

[66: 匿名さん]

同じこと２度やったらどっちも先はないでしょうね。
きちんとしたもの作ると信じたい。所詮は青田買いだし..

まぁ東和吸収で三菱のレベルが確実に落ちてるのは仕方がないと思うけど

[67: 匿名さん]

故意犯と過失犯では悪質性が全然違う。三井の方が悪質。

三菱は鹿島と関電工による隠ぺい、三井の市川は、自ら鉄筋不足を認識していながら分譲を続けていた。

[68: 匿名さん]

市川の件ってかなり前だよ。
三井を貶したい方は大体セットで語ることなので話半分程度で聞いとけばいいでしょう。
三菱のこと書いてたから関係者さんが怒ちゃったかな

[69: 匿名さん]

市川の三井の件は隠蔽ではなく顧客への説明は不要と判断しただけでしょ？
検査でミスが発覚して、強度に問題無いよう対処はしたんだし。

南青山の場合こそ、内部告発があるまで販売側が事実すら認識してなかったんだからそれこそ隠蔽でしょ。強度にも問題あるのを放置してたんだから。

[70: 匿名さん]

財閥系はダメだね。マッカーサーがもっとしっかりすべきだったんだね。

[71: 匿名さん]

チェック機能が働いてない三菱地所の方が不安ですよね。
まあそれでも駅前の物件は売れたんですからよかったですね。
ここはどうなりますか...仕方がないとはいえ地権者がいい住戸を先に抑えてるのは残念です

[72: 匿名さん]

ここ、前にある賃貸マンション気にならないんですか。

[73: 匿名さん]

知らない人もいるようですが、
南青山は鹿島の担当者が物件責任者に報告していなかった経緯のようで、
財閥系だからきちんとした対応が取られたのだと思いますよ。
財閥系が不安というのは筋違いでしょう。

三井は経営もしっかりしていますし安心できると思います。

[74: 匿名さん]

バレちゃったし補償しなきゃ仕方がないよね
でないとその後の物件まともに売れないもの。

[75: 匿名さん]

経営面では確かに73さんが書かれていらっしゃる通りだと思います。
でもあれだけチェックアイズを強調していたのですから、
そこのところはしっかりしていただかないと！！
でもこういう事があった後ですので、さすがにもう大丈夫だとは信じたいです。

[76: 匿名さん]

三井のはこれか。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E4%BA%95%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%9...

2007年（平成19年）10月 - 30階まで完成した時点で、鉄筋の不足が発覚し、工事が一時中断した。
2007年（平成19年）11月14日 - 三井不動産レジデンシャル・野村不動産は事件発覚後もマンション分譲説明会を開くが、その中で強度不足があったことを客にまったく説明せず販売した。NHKの取材に対し「補修を行えば強度の問題は解決されるため説明する必要はないと考えている」としている。この結果、2007年（平成19年）11月19日夜から2007年（平成19年）末までテレビ･ラジオ提供番組CMスポットを一時的に休止することになった。

[77: 匿名さん]

より詳細な価格出ましたね。
70C、70Dあたりで、坪280～300といったところですね。

[78: 周辺住民さん]

直近で事件起こした三菱と2007年から問題なしの件の三井じゃ信用度が違うしな。
その点はここの方が安心できるのでは？

[79: 匿名さん]

市川と南青山の話は別で議論したら？

[80: 匿名さん]

他物件スレまできて三菱を擁護とか止めてほしいね。
あちこちで見受けられますけど

[81: 匿名さん]

なんだか話が別の方に行ってしまってしますものね（汗）

駅から10分以内の場所でこのお値段だったらいいのではないかなと私は思っているのですが
相場観的にはいかがなのでしょう？
池上通りを超えて随分と住宅地に入ってくる感じです。
生活するにはうるさくもなく良いのではとも思います。
主人は池上通りを随分超えるのだからもう少し安くってもいいんじゃないかとは言っています…。

[82: 匿名さん]

この辺は大井町の住宅地としては閑静で良いところですよ。相場的にも安い気がします。

[83: 匿名さん]

早期に価格を公表する物件は大体周辺相場より割安。ここもそう。

[84: 匿名さん]

値段は悪くないと思いますが、地権者がルーバル付きの条件の良いところを埋めているのが気になりますね。
あとは、視界に電線が入るところでしょうか。
場所は静かですし、夜も人通りがあって、多少安心感はあるので、上記の条件や、駅から7分という中途半端に遠いのを許容できれば買いかな、と思います。

[85: 匿名さん]

7分なら許容範囲かなとも思います。逆に駅から近ければ静かな環境は手に入りませんし..
地権者の存在が残念な感じですね

[86: 匿名さん]

分譲になるルーバル住戸は一戸だけ？

[87: 匿名さん]

1戸だけですよ。5階から7階は地権者が埋めてて、4階だけ分譲対象です。
正直言って、地権者が非常に強そうな印象です。

[88: 匿名さん]

地権者の強いマンションか。その分、割安ということなのだろう。

[89: 周辺住民さん]

こんな規模の物件に販促費かけたり長期人材を張り付かせるのも無駄だろうしね。
早期の売り切り価格でしょう。あらかじめ選べない間取りが1/3あるのが気になるとこですが
気に入った間取りがあるならいい物件かもね

[90: 匿名さん]

この戸数だからモデルルームを作らず、その分価格を抑えて早期完売させようという姿勢は好感もてますね。
間取りも立地も悪くないと思います。三井の物件ゆえの安心感もありますし。
本気で検討しましたが、資料を見てて非常に気になる点があったので、見送ることにしました。
この辺は人それぞれの感じ方次第なので、一概に否定するつもりはないです。

[91: 匿名さん]

> 資料を見てて非常に気になる点があったので、見送ることにしました

これは何でしょうか？気になります。

[92: 匿名さん]

90です。
地権者と関係するのですが、図面を見ると、5階のルーバル住戸の広さが際立ってます。分譲住戸の倍の広さです。おそらく、かなりの要請をデベロッパーにしたのだろうと思いました。
小規模住戸は、それの良し悪しはその人の受け取り方次第ですが、大規模より周囲の住人との人間関係が密になると思ってます。
仮に入居して地権者が強かったら、と思うと、地権者と同フロアの5階以上は、まず検討対象から外れました。
その上で前が抜ける住戸は4階限定、それでも電線が気になるほか、地権者のネガも完全には消えない。
結局、不安が大きいので、やめようかと。
完璧な物件は無いと思いますが、駅からの距離も含めると、築浅中古も含め、もっと良い条件の選択肢はあるかと思いました。

[93: 匿名さん]

7階の非分譲も倍の広さだね。

[94: 匿名さん]

なるほど…詳しくありがとうございました。
普通の分譲よりも広さがあるという事は、
地権者さんは賃貸には出さずにお住まいになると考えて良いのでしょうか。
味方になれば心強そうではありますけれども。

[95: 匿名さん]

地権者所有の賃貸用が1階と2階？にあった気がします。

[96: 匿名さん]

１期で全戸放出みたいだね

[97: 匿名さん]

この戸数、この値段なら即完でしょう。

[98: 匿名さん]

調整で他の間取り薦められたけど
それでもほとんど抽選みたいですよ。
どの間取りかは言いませんが、そこ以外は...なので
外れたら別の物件探しです。

[99: 匿名さん]

説明会が全く予約取れなかったくらいだしね。どの程度の引き合いがあったかは知らないけど
この規模なら１期で全戸完売でも不思議ではないかも。まあルーバルの部屋は抽選でしょうね

[100: 買い換え検討中]

諸般の条件のわりに結構強気の価格と思ったんですが、人気なんですかね？