♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪ 【2】棟目

[LAZONA]

500を超えていたので新しくスレ立てました。
引き続き情報共有しましょう。

【1】棟目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40550/

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[42: 匿名さん]

ＣＭＴのスレではこう書かれてました。
＞ラゾーナは比較の対象にならないと思いますが…。
＞「横浜市はいいけど川崎市はちょっと」という方、私のまわりには圧倒的に多いです。
＞（川崎市民の方、ごめんなさい）
＞神奈川県内を検討していて、都内にもこの価格で購入できる事に気付いて比較されるのはありでしょうけど。
＞買い物などの利便性重視、耐震性能など気にしない方はラゾーナでいいんじゃないですか。
＞チッタも風俗もあって、色々とお好きな方には良い町だと思います。
こっちはライバルだと思っていたのですが、向こうには相手にされてなかったのですね・・。
別に自分が良ければと思う反面、少し悲しい・・・。

[43: 匿名さん]

冷静に考えて、ラゾーナの方がいいでしょう。こちらも相手にする必要など全然ないのでは？
一人一人が堂々と自信さえ持てば、川崎は名実ともにこれからどんどん素敵になりますよ。

[44: 匿名さん]

>>42
港南、芝浦なんか行った事の無い港区に憧れる郊外のヒトの書き込みだろ、気にすんな。
ってか駅前再開発物件と湾岸眺望良物件じゃ比較にならないでしょ。

[45: 慶應卒。]

港南、芝浦はずっと住み続けるイメージがわかなかった。
埋立地だからかなぁ・・。
港区ブランドだけで選ぶ人そんなに居るのかぁ〜
あそこに住んでパワーピープル気分になれるなんて
幸せなやつらだ（笑）

[46: 芝浦工大卒]

確かに芝浦は通うところで住むところではない。
みなとみらいを始め、埋立地は文化はないし、自然もない。
ここは、文化があるから良いと思うよ。


埋立地。
、埋立地はろくなところがない。
ここは、いいんじゃないの。

[47: 匿名さん]

釣られたな・・・。

[48: 匿名さん]

>あとライトウイングの眺望は思い切りラブホテル真正面です。
>（眺望シミュレータには良心的に入ってるから確認してみて）
再開発までガマンすればいいと思いますよ。

とありますが、線路側とは反対側の、マンション裏の道は、2車線にするだけで何年もかかりました。
それと同様、簡単にはいかないと思います。

だから、簡単に考えず、何十年とかかる。という事を念頭に置いた上で判断したほうがいいと思いますよ。
そうじゃないと、まだか、まだかと、イライラしますよ。

[49: 匿名さん]

48さんの言われるとおり
目の前にラブホテルがあることを気にされる方はやめたほうがいいと思います。
そんなすぐになくなるものでもないでしょうし、気にしながら住んでいてもつらいと思いますよ。
これだけの金額払って購入して、イライラしながら生活するのも勿体ないですしね。
（もしかしたら、住んだ後には気にならなくなるかもしれないですけど。。。）

[50: 匿名さん]

明日登録に行ってきます。
混んでいるのでしょうね。
競合確実。

外れたらまた探しなおしだわさ

[51: 匿名さん]

実際どうなんですかね。人気のほどは。
他の板で倍率状況を他の人にも聞いてはいるけど、
思ったほど競合してないっていうのが現実じゃないでしょうか。
たいした人気じゃないんじゃないですかね。

[52: 匿名さん]

>51
うそか真かかわりませんが、3組の方が狙っているところに
申し込んでいるとかいないとか・・・。
営業の方に釣られていますかね。
来週日曜日にははっきりしますけど

[53: 匿名さん]

ラブホは自分が気に入らなくても、子供には説明しずらいですからね。
知人を家に呼んだ時とか、将来売却するときに下見した段階で拒否反応しめす人も
いますしね。
東口はダイスとかできて再開発一段落しており、今後の再開発は期待薄ですし。
ウイング棟はレフトウイングと木陰で直接目に入らない１F，２Fが人気があるのは、
わかる気がします。
高い買い物ですから、いろんな人の意見を参考にしたほうが良いと思います。

[54: 匿名さん]

パビリオンに行ってきました。
ライトウイングは不人気の噂もありましたが、かなりの部屋（８割くらい？）にバラがついていましたよ。
値下げが効いたのでしょうかね。
反面、タワーは空いているところが目立っているように感じました。
次回以降販売分が多いからかもしれませんが・・・。
あと一週間で完売できるのかな？

[55: 匿名さん]

＞５４
私もパビリオン行ってきました。
私のほうが遅く行ったので、9割は超えていたように見えました。
タワーは結構残ってましたね。

＞５１
競合は無いほうがいいのでは？
買うつもりあるので、自分の申し込んだ部屋に競合が出たら悲しい。
でもロフト付きとか特別なプランで、１戸しかない部屋は倍率高いみたいですよ。
２０倍券ないと申し込む気は出ないですね。

＞

[56: 匿名さん]

＞５４さん
ライトウィングって値下げになったんですか？
物件HPの価格は値下げ後ですよね？

[57: “]

＞５６さん
予定価格１ → 予定価格２ → 正式価格、の流れが正しいです。

予定価格１ ＝ 安かった！
予定価格２ ＝ 人気があったので値上げしたー！
正式価格　 ＝ 客がちょっと逃げたので予定価格２から一部住戸の値下げ。

予定価格１と比較すると、全体としては値上げですよ。
ＨＰの価格は正式価格です。

[58: 匿名さん]

36: 名前：匿名さん投稿日：2005/06/10(金) 08:42
>>30
何を言いたいのかよくわからん。要は金持ちでもココを買う人はいるってことをいいたいのか・・・。
あと、駅から３分と物件と１０分以上歩く物件比べて、値段同じですっていわれてもね〜。
文章は単純明快、言語明瞭に。

37: 名前：匿名さん投稿日：2005/06/10(金) 10:08
>>36
お前もな・・・、「駅から３分と物件と」。

38: 名前：↑投稿日：2005/06/10(金) 10:33
あげあしとり？自分の「主張」を持とうね！

39: 名前：“投稿日：2005/06/10(金) 13:23
>>36
「要は」って要点付いて無いよ。。。
単純明快もいいけど、その前に読解力をつけましょうね！

40: 名前：匿名さん投稿日：2005/06/10(金) 13:38
>>39
おまえもな！相変わらず意味不明な文章だ・・・。


なんだよ、昼間っからこの粘着。
１５分以内でくだらない言い返しばっかり。ウザ。
こんな暇人粘着が隣になったら泣きたくなる。

[59: 匿名さん]

うちも登録に行ってきました。
ここのお客さんの感じですが、若い〜中年の一流会社勤務っぽいサラリーマン夫と妻(子連れもいる）、
またはリタイアした品のある夫婦、そうかと思えばちょっとガラの悪い中年男性（携帯で大声で話してたりする）。
実際住むと、どんな感じのコミュニティーなんでしょ？

[60: ]

価格帯が整ってる分、大規模マンションにしては
お隣さんや総会で意見の一致し易いコミュニティーになると思います。
価格も川崎にしては高い部類に入りますので、マナーも悪くなのでは？
ガラが悪いというのは見た目かと。（笑）

[61: 匿名さん]

>>59
別の人かもしれませんが、私も携帯電話で大声で話をしている中年男性を見かけました。
「利回り」がどうのと・・・。
低層階や北側のリーズナブルな部屋は投資目的の方もいらっしゃるような話も聞きます（営業さんは把握しているんでしょうか？）。
どういう目的で購入するかはもちろん各々の自由ですが、一緒にコミュニティを形成するかもしれない立場からすれば、
なるべく自己居住目的の方に購入して欲しいなとは思います。

[62: 匿名さん]

でもタワーの２、３０００万円の部屋は投資用が多いといわれた・・・

[63: 匿名さん]

営業さんから投資用が多いと聞きました。
私はここに永住するつもりだったので、かなり不安です。
投資用の人は自治会参加しないでしょうし、マンションのスラム化がおきそうで怖いです。
投資用だったらラブホが見えようが関係ないからなぁ。

[64: 匿名さん]

投資用と一概に言っても、賃貸か販売かで異なると思いますが、
賃貸に限定し3000万円台〜4000万円台の物件だと、売主利益（利回り5％程度）を考えれば
当初の賃料が20万〜30万円に近くなりますので、逆に高収入者が多くなると思います。
（賃貸は古くなれば安くせざるを得ないので、元金均等返済と似たような賃料グラフになります）

また、投資用の人は、自治会に参加しないと賃貸者に向かない規則が施行される可能性もある為、
ちゃんと出てくると思いますよ。

残り、2000万円台の物件が賃貸に回る可能性が高いと思いますが、
それでも投資として成り立つほどの利益を上げるには、当初賃料は最低で15万円にのぼります。
（そんなに安月給の人ではないのは確かですね）

もし本当に投資になるほどの優良物件であるなら
自分たちにとってもメリットがあると思いますよ。


それと、私は「将来賃貸として貸し出せる可能性のある物件であること（投資物件として成り立つ事）」を前提に営業さんと話してます。
別の場所に移らざるを得なくなる可能性があるからですが。
それも投資といえば投資なんでしょうかね。

[65: 仲良くしましょうよ]

ここでの会話を観ていると、もう少し大人の会話が出来ないものかと。
それぞれ考え方や価値観が違うのですから意見が食い違って当然だと思います。

しかし、顔が見えないからといって常識の無い人の気持ちを考えないような子供の痴話げんかのような会話はやめましょうよ。
こんな事では住んでから、あの書き込みしてたのあの人かも？　のような事にもなりかねませんよ。

川崎の環境が住みやすくなったって、マンション内が荒れてたんじゃせっかくの買い物がもったいないですよ。
マンション内の人付き合いも生活環境です。

[66: “]

＞仲良くしましょうよさん

私もまったく同意見です。

でもこの手の大規模マンションの掲示板としては落ち着いているほうですよ。
また登録前〜期間中はしょうがないのです。
抽選期間中は他の人の登録を避けたいからなのか、悪口先行になりがちなのですよね。
この頃は匿名掲示板の悪いところが出てしまいます。
ただ18日を過ぎれば一応の落ち着きを見せるはずです。
前向きで建設的な発言が多くなるのは当選者が出てからでしょうね。
残念ながら他のサイトを参考にすると、抽選後数日は落選された方の八つ当たり書き込みがありそうですが。

[67: ：&#147様＾＾]

お返事ありがとう御座います。　誰もが一生のうちに２度３度と買うものではありませんから仕方ないのかもしれませんね…。

私も登録してありますから是非当選したいと思っています。１８日の登録最終日、１９日の抽選会までは私もドキドキしています。
落選したらショックですよね。。しかし、不動産は縁物ですから仕方ないんですよね。

お互い抽選発表までは落着かない日々になりそうですが、一緒に当選できるといいですね＾＾

[68: 匿名さん]

＞５６
＞なんだよ、昼間っからこの粘着。
＞１５分以内でくだらない言い返しばっかり。ウザ。
＞こんな暇人粘着が隣になったら泣きたくなる。
そう言う君もこんな下らない一日前のやりとり蒸し返して、
何で引っ張り出すの？
君の隣にもなりたくないね〜。僕も泣きたいわ。
この神経もわからん・・・。

[69: 匿名さん]

尼崎の事故マンション住民が購入価格よりも高い値段で買い取れと主張してた。
ここの住民も同じようなこと言いそうだ。
川崎と尼崎、大都市の狭間で風俗街やギャンブル、在の住む町
同じようなものかもしれない。
ああ川崎

[70: 匿名さん]

>>61-65
65さんに同感です。
投資用ということはそれだけここに価値があるということだと思います。
また、自分自身がいつなんどき貸す必要に迫られる状況にならないとも限りません。
その場合貸せる価値があるというのはメリットともいえるかも。
賃貸が増えることへの心配もよくわかりますし、考えようですが。

[71: 匿名さん]

新宿、池袋とかの駅近マンションどうなってるか知ってます？
賃貸だらけで、又貸しまであって風俗店まで出来てますよ。
川崎も風俗の町だけあって非常に心配。
こうなると環境悪→資産価値も落ちますよ。

[72: 匿名さん]

>>71
新宿、池袋と川崎だと風俗街の規模としてはだいぶ違うような気もしますが・・・。
風俗店が多いという意味では同じといえば同じ？
でも投資目的にすらならないという物件だと、現時点ですでに資産価値低めなような。
駅に近いってことはたいていどこのマンションも投資目的の購入者が多少は入ってるものだし、そういう人がいるのは仕方がないかな。
環境悪化につながらぬように、管理をしっかりしていくしかないのかな。

[73: 匿名さん]

ここ受水槽が地下に設置されてますよね。
東芝の土壌汚染はコンクリートで固めたと聞いています。
将来漏れ出す心配はないのでしょうか？
あまり土壌汚染は気にしてなかったのですが、地下に水槽があると聞いて
急に不安になってきました。
知らないうちにヒ素が漏れ出したりしたら。。

[74: 匿名さん]

>>73
少なくとも居住棟部分は土壌の入れ替えをしていると聞いていますが。
コンクリートで固めたのは商業棟の方では？
勘違いだったらごめんなさい。

[75: 匿名さん]

>>71さん
で、あれば貴方は買わなきゃよろしいだけ。

自分は以前よりこの地域に住んでますが、荒れた雰囲気はないですね。
ここ何年かでできた西口の分譲マンション、公団の賃貸でも風俗に又貸しして、荒れてるなんてことは
一切聞いたことない。

[76: 匿名さん]

>>69殿は川崎をむか〜しながらのステレオタイプでしかとらえられないとは・・・
いつまでも時代に取り残されていてください。

[77: 匿名さん]

>>70
何で65なんかに同感なの？
65はもっともらしいことを言っているが、結局は自分も高所から他人を見下した物言いをしていることに気付くべき。

あっ、64に同感なのね。それなら納得。

[78: 70]

>>77
まったくご指摘のとおり、>>64さんに同感です。
大変失礼しました。

[79: 匿名さん]

＞賃貸に限定し3000万円台〜4000万円台の物件だと、売主利益（利回り5％程度）を考えれば
＞当初の賃料が20万〜30万円に近くなりますので、逆に高収入者が多くなると思います。
これは無理でしょ。いくら駅近といっても、東京では可能だが川崎では６０〜７０平米
では賃料が20万〜30万円もとれません。もう少し冷静に相場見ようね。
５％利回りから逆算した賃料なのでしょうけど。
同じ購入価格でも東京と川崎では賃料に差が出ます。私みたく貸さないでず〜っと住むのなら
関係ないけどね。

[80: 匿名さん]

ここ駐車場設置率少ないね。駅前だから少なくて良いと思っているんだろうけど、
元々神奈川に住んでいる人はほとんど車持っているよね。
２４０００円もするから手放す人もいるかもしれないけど、
営業さんに聞いたら抽選になりそうです、と言ってました。
住戸があたっても駐車場外れたら困るなぁ。
そのときは手付け払っているからキャンセルできないし。

[81: 匿名さん]

>>80
駅前ですから、車を持たない人も多いと思います。知人が西口駅近マンションに住んでますが、
駐車場は戸数の半分しか用意してなくて、それでも空きが常にあるといってました。

ラゾーナでしたら、買い物も不自由しないのでチャリンコも要らないのではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

>80
駐車場料金24000円も・・・って普通ってより安いんじゃない？
今、小杉に住んでるけど、駐車場代25000円ですから。（もちろん青空駐車場です）

[83: 匿名さん]

でも２４０００円は高いな。
それより高い料金払っている人は安いと思うのでしょうけど、
今の料金が安い人にとっては高い！！

[84: 64]

>>79
>これは無理でしょ。いくら駅近といっても、東京では可能だが川崎では６０〜７０平米
>では賃料が20万〜30万円もとれません。もう少し冷静に相場見ようね。

私の見解も、貴方とまったく仰るとおり同じものです。
しかし「投資用の方が多い」ことが事実であるならば、
その投資家にとってはそれが可能であるとの見解であると想定します。

では、本当に3000万円台〜4000万円台の部屋が投資として成り立つのか？という
観点に立って逆算してみました。
前回提示に対するコメントの通り、現在の川崎では随分厳しい賃料体系になりますね。
よって私の個人的な意見では2000万円台しか賃貸として成り立たないと考えています。
ご存知の通り、川崎では70平米以上の利回りは4％を割り込み、
50平米台以下の利回りは7％を超えるという現実があるのも要因の一つですね。
（単身かDINKS主体の街）

それらを総合すると「投資用が多い」という営業の言葉は、
「将来投資物件として成り立つ可能性がある物件」という意味合いではないでしょうか？
多分、貴方も「将来人に貸せる可能性が高いですよね？」といった質問は一回位されている筈です。
それを営業が「投資」と言い換えても嘘ではないでしょうね。

[85: 匿名さん]

>82
小杉で25000円は絶対ぼられているよ。小杉周辺に知人何人かいるけど18000円程度
みたい。鷺沼だと15000円。ちなみに自分は横浜市で12000円です。
ここマンションの駐車場としては安くないね。自走式なのに。
収益がちゃんと建物の修繕費に充当されるなら良いけど、管理会社の懐に入るのは嫌だな。

[86: 64]

>>79
次に転売投資です。

現在の我々は青田買いの状態です。ラゾーナ（商業施設）が出来る事はほぼ織り込み済みの
マンション価格になっていますが、実際は出来たところでもう一段階価値が上下します。
（通常は上方修正になります）

出来たばかりの綺麗な町並み（実物）を見て、それから買いたいという欲求を持つ（持った）
需要者に対して、数％の利益を上乗せして転売するやり方です。

これだと長期保有のリスクを避ける事が出来る上、短期で利益を享受する事が出来るわけです。
3000万円台（例：3700万円）を、3900万円で転売。
大雑把過ぎる計算ですが、雑費を抜いても2％〜3％の利益になる可能性があります。

でもこの場合は新オーナーが管理組合にも参加するでしょうし、廃墟とは化さないと思いますよ。

[87: 匿名さん]

>>85
小杉駅から何分か、で異なると思いますよ。
小杉の場合、武蔵小杉駅の利便性は素晴らしいですが、実はある程度離れても
結局武蔵小杉駅まで出向かないと何も出来ない土地柄。
よって、駅に近い駐車場は、駅徒歩20分の一戸建て所有者の出社駐車場になっていたりもします。
駅近1分毎にぐんぐん値が張ってくる典型の場所ですね。
18000円程度だと、駅から10分位の駐車場じゃ無いでしょうか。
わかりやすい指標だと、お近くの100円パーキングに10日間24時間止めた場合の費用が
その周辺の駐車場賃料目安と等しかったりします。
（0時〜24時で計算。夜間割引や1日割引も計算して下さいね）

横浜市（横浜駅）で12000円が本当だとするならば、駅近なら数多のデメリットを差し引いても
余程の優良物件を掴まれたのだと思います。羨ましい限りです。
現実的に見ると、横浜から数駅先の横浜線の駅から徒歩15〜20分ぐらいの物件価格ですね。
（青空、地べた、屋根付き、コンクリで値段が変わりますので、適当ですが。。。）

[88: “]

>>81
>ラゾーナでしたら、買い物も不自由しないのでチャリンコも要らないのではないでしょうか。
多摩川や区役所行くなら、少なくともチャリンコ（笑）あったほうが便利ですよ。

[89: 匿名さん]

>87さん
たしかに小杉の18000円の知人は徒歩10分くらいです。
自分は横浜駅からバス便ですのでこんなものです。
横浜線だとかなり安いですよ駅から徒歩圏で8000円とか9000円とか。

[90: 匿名さん]

>>69
>尼崎の事故マンション住民が購入価格よりも高い値段で買い取れと主張してた。
>ここの住民も同じようなこと言いそうだ。

擁護するつもりは無いですが、高い金で買い取れと主張しているのには、多分訳があります。
同じ価格で買い取ってもらった場合、ローンの残責を返済すると、
買ったときの頭金＋諸費用がそのまま手元に残りそうに感じますが、
実は既に数年間ローン（当初は利子分ばっかり）を払っているので利子分のマイナスが存在します。
諸費用分＋頭金の一部ぐらいはそこで消えてしまうので、つまりは一部の頭金だけが手元に残ります。
ただ、賃貸に済んでいたと考えれば良いので、ここまでは特に問題ありません。

さて、今後です。

40歳未満の方であれば、もう一回35年ローンが組めるので何とかなりますが、（嫌ですが）
40歳以上に加齢してしまった方はどうなるのか？
ローン期間が短くなり月額負担費用が増額になるので、平均価格3000万円とはいえ、
予算限度一杯で購入されていた方には同じレベルのマンションは買えなくなります。
また、引越し費用なども上乗せになりますので、頭金が減っているので尚更です。

それをどうにかする為の唯一の方法。
「買った金額より高く買い取って貰う」
そういう結論に至ったのでしょうね。

関係者外から見れば、「また新築マンションに住める上に、高く買い取れ〜？何言ってんだ！」
のように感じてしまったりしますが。。。

[91: 匿名さん]

＞収益がちゃんと建物の修繕費に充当されるなら良いけど、管理会社の懐に入るのは嫌だな。
マンションの駐車場代はマンションの管理組合の収入です。
勿論、マンションに関する出費も管理組合の支出です。
これはマンションでは常識です。
従いまして安すぎても維持経費に問題が生じますが
高すぎて逆に空きスペースが出ても収入が途絶え問題が生じます。
今住んでいるのも三井のマンションですが、値段及びその他の問題で
駐車場の空きが目立ち問題になっています。