♪♪〜ラゾーナ川崎レジデンス〜♪♪ 【2】棟目

[LAZONA]

500を超えていたので新しくスレ立てました。
引き続き情報共有しましょう。

【1】棟目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40550/

所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分

[82: 匿名さん]

>80
駐車場料金24000円も・・・って普通ってより安いんじゃない？
今、小杉に住んでるけど、駐車場代25000円ですから。（もちろん青空駐車場です）

[83: 匿名さん]

でも２４０００円は高いな。
それより高い料金払っている人は安いと思うのでしょうけど、
今の料金が安い人にとっては高い！！

[84: 64]

>>79
>これは無理でしょ。いくら駅近といっても、東京では可能だが川崎では６０〜７０平米
>では賃料が20万〜30万円もとれません。もう少し冷静に相場見ようね。

私の見解も、貴方とまったく仰るとおり同じものです。
しかし「投資用の方が多い」ことが事実であるならば、
その投資家にとってはそれが可能であるとの見解であると想定します。

では、本当に3000万円台〜4000万円台の部屋が投資として成り立つのか？という
観点に立って逆算してみました。
前回提示に対するコメントの通り、現在の川崎では随分厳しい賃料体系になりますね。
よって私の個人的な意見では2000万円台しか賃貸として成り立たないと考えています。
ご存知の通り、川崎では70平米以上の利回りは4％を割り込み、
50平米台以下の利回りは7％を超えるという現実があるのも要因の一つですね。
（単身かDINKS主体の街）

それらを総合すると「投資用が多い」という営業の言葉は、
「将来投資物件として成り立つ可能性がある物件」という意味合いではないでしょうか？
多分、貴方も「将来人に貸せる可能性が高いですよね？」といった質問は一回位されている筈です。
それを営業が「投資」と言い換えても嘘ではないでしょうね。

[85: 匿名さん]

>82
小杉で25000円は絶対ぼられているよ。小杉周辺に知人何人かいるけど18000円程度
みたい。鷺沼だと15000円。ちなみに自分は横浜市で12000円です。
ここマンションの駐車場としては安くないね。自走式なのに。
収益がちゃんと建物の修繕費に充当されるなら良いけど、管理会社の懐に入るのは嫌だな。

[86: 64]

>>79
次に転売投資です。

現在の我々は青田買いの状態です。ラゾーナ（商業施設）が出来る事はほぼ織り込み済みの
マンション価格になっていますが、実際は出来たところでもう一段階価値が上下します。
（通常は上方修正になります）

出来たばかりの綺麗な町並み（実物）を見て、それから買いたいという欲求を持つ（持った）
需要者に対して、数％の利益を上乗せして転売するやり方です。

これだと長期保有のリスクを避ける事が出来る上、短期で利益を享受する事が出来るわけです。
3000万円台（例：3700万円）を、3900万円で転売。
大雑把過ぎる計算ですが、雑費を抜いても2％〜3％の利益になる可能性があります。

でもこの場合は新オーナーが管理組合にも参加するでしょうし、廃墟とは化さないと思いますよ。

[87: 匿名さん]

>>85
小杉駅から何分か、で異なると思いますよ。
小杉の場合、武蔵小杉駅の利便性は素晴らしいですが、実はある程度離れても
結局武蔵小杉駅まで出向かないと何も出来ない土地柄。
よって、駅に近い駐車場は、駅徒歩20分の一戸建て所有者の出社駐車場になっていたりもします。
駅近1分毎にぐんぐん値が張ってくる典型の場所ですね。
18000円程度だと、駅から10分位の駐車場じゃ無いでしょうか。
わかりやすい指標だと、お近くの100円パーキングに10日間24時間止めた場合の費用が
その周辺の駐車場賃料目安と等しかったりします。
（0時〜24時で計算。夜間割引や1日割引も計算して下さいね）

横浜市（横浜駅）で12000円が本当だとするならば、駅近なら数多のデメリットを差し引いても
余程の優良物件を掴まれたのだと思います。羨ましい限りです。
現実的に見ると、横浜から数駅先の横浜線の駅から徒歩15〜20分ぐらいの物件価格ですね。
（青空、地べた、屋根付き、コンクリで値段が変わりますので、適当ですが。。。）

[88: “]

>>81
>ラゾーナでしたら、買い物も不自由しないのでチャリンコも要らないのではないでしょうか。
多摩川や区役所行くなら、少なくともチャリンコ（笑）あったほうが便利ですよ。

[89: 匿名さん]

>87さん
たしかに小杉の18000円の知人は徒歩10分くらいです。
自分は横浜駅からバス便ですのでこんなものです。
横浜線だとかなり安いですよ駅から徒歩圏で8000円とか9000円とか。

[90: 匿名さん]

>>69
>尼崎の事故マンション住民が購入価格よりも高い値段で買い取れと主張してた。
>ここの住民も同じようなこと言いそうだ。

擁護するつもりは無いですが、高い金で買い取れと主張しているのには、多分訳があります。
同じ価格で買い取ってもらった場合、ローンの残責を返済すると、
買ったときの頭金＋諸費用がそのまま手元に残りそうに感じますが、
実は既に数年間ローン（当初は利子分ばっかり）を払っているので利子分のマイナスが存在します。
諸費用分＋頭金の一部ぐらいはそこで消えてしまうので、つまりは一部の頭金だけが手元に残ります。
ただ、賃貸に済んでいたと考えれば良いので、ここまでは特に問題ありません。

さて、今後です。

40歳未満の方であれば、もう一回35年ローンが組めるので何とかなりますが、（嫌ですが）
40歳以上に加齢してしまった方はどうなるのか？
ローン期間が短くなり月額負担費用が増額になるので、平均価格3000万円とはいえ、
予算限度一杯で購入されていた方には同じレベルのマンションは買えなくなります。
また、引越し費用なども上乗せになりますので、頭金が減っているので尚更です。

それをどうにかする為の唯一の方法。
「買った金額より高く買い取って貰う」
そういう結論に至ったのでしょうね。

関係者外から見れば、「また新築マンションに住める上に、高く買い取れ〜？何言ってんだ！」
のように感じてしまったりしますが。。。

[91: 匿名さん]

＞収益がちゃんと建物の修繕費に充当されるなら良いけど、管理会社の懐に入るのは嫌だな。
マンションの駐車場代はマンションの管理組合の収入です。
勿論、マンションに関する出費も管理組合の支出です。
これはマンションでは常識です。
従いまして安すぎても維持経費に問題が生じますが
高すぎて逆に空きスペースが出ても収入が途絶え問題が生じます。
今住んでいるのも三井のマンションですが、値段及びその他の問題で
駐車場の空きが目立ち問題になっています。

[92: 87]

>>85さん
>ここマンションの駐車場としては安くないね。自走式なのに。
>収益がちゃんと建物の修繕費に充当されるなら良いけど、管理会社の懐に入るのは嫌だな。
大事な事に返信して無かったですね。
自走式か機械式かは、月額賃料の高安（さらには無料）に影響を与えません。
機械式、自走式かの施工費用はマンション価格に含まれてます。
機械式は、一定期間後のメンテ費用が高いだけです。これは修繕積立から賄われます。

次に適正な月額費用と台数の考え方です。

一番良いのは需給のバランスが最大限に取れる金額と台数にする事です。最も管理組合が潤います。
「借りたいな〜。でもちょっと高いし、どうしよう・・・。でも借りよう！」と思わせる金額設定がベストです。
もし当たらなくても、「高かったし、ちょうど良い機会」と思わせられれば、尚グッド。
さらに、借りたい人が全員借りれて、さらに余りが無い台数分備え付けてあれば、言う事無しですね。

管理組合が潤うと、不正を行う管理会社で無い限り（←これは住民管理ですね）
木々などの景観の確保や、ゴミ等の行き届いた掃除、細かい修繕（ちょっとした傷）に、
十分な費用の割り当てが行えます。
（ボロボロの木、腐ったにおいのする水、枯葉散乱、ジュースのこぼれた内廊下）

乱暴に言うと、100％無料駐車場完備のマンションは、住民の事を何も考えていないとしか考えられません。
単に売りたいが為の殺し文句に近いです。
結局はそれらのメンテ費用や駐車場管理費用を、すぐ別の管理費や修繕費上乗せでカバーし始めるのですから。

[93: 匿名さん]

駐車場は、数年毎の抽選し直しはあるのでしょうか？

希望者が多い場合、最初の一発勝負だけだと、外れた人は駐車場を(事実上)未来永劫利用できなくなり、
あまりにもリスクが大きいように感じます（物件購入の抽選と同じで、運が悪いのだからしょうがないとも言えますが）。

一方で、駐車場を借りていた人が次の抽選で外れた場合、所有している車の処分をせまられるのも理不尽ですが・・・。

92さんのおっしゃるように、「借りたい人が全員借りれて、さらに余りが無い台数分備え付けて」あるのが理想的なのでしょうが、
そううまくはいかないでしょうし。

ここの管理規約(案)はどうなっているのか、また、一般的にはどんなルールになっているのか、ご存知の方いらしたら教えてください。

[94: 87]

>>91さん
既に簡潔に書いて頂いていましたね。
こうやって見ると私の文章は冗長で見苦しいです。
長文失礼しました。

[95: 匿名さん]

>93さん
ここの駐車場の決め方、その後どうするかは何も決まってないそうです。
マンションによっては３年とか２年ごとに抽選で総入れ替えのところや
自分が住んでいるところのように、最初抽選で外れた人は、延々と順番待ちの
所もあります。このあたり決めるのも住民の決議になるでしょうから
駐車場が少ないと結構もめることとなります。１００％設置だとあまり問題ないんですけどね。

[96: 匿名さん]

駐車場の話が出ていますが、基本的には数、価格ともに適当だと思っています。
91さんが言われているように余っても問題ですし、
安くしすぎたことにより維持管理に車を持っていない人にも
負担がかかるといのも問題の種になるでしょうしね。
ただ、気になるのは、駐車場の契約期間をどうするかでしょうね。
もしも駐車場の抽選に外れた人が多かったら、数年で再抽選という方式にするかもしれないですね。
それも管理組合の方針次第だとは思いますが。

[97: 87]

>>93さん
>また、一般的にはどんなルールになっているのか、
ルールではなく、台数計算について、今までの経験でお話します。
このような抽選式駐車場の場合、駅からの距離や周辺環境、利便性を考慮のうえ、
統計情報を元に適正な設置数を割り出します。
ですので、余程の新興住宅で無い限り大きく需給がずれる事はありません。

また、人によっては2台所有の要望を持たれている方もいらっしゃいます。
（自転車を4台も5台も持ちたい、と仰る方がいらっしゃるのと同義です。私は理解できませんが（笑）
その分も考慮に入れるのが通常ですから、一巡目は割り当て100％を想定しても大丈夫ではないでしょうか。
（あくまで想定です。責任は負えませんので、悪しからず）

>ここの管理規約(案)はどうなっているのか、
>駐車場は、数年毎の抽選し直しはあるのか
ここの管理規約についてはこれからです。
台数が少ない激戦区ほど、抽選し直しにしているマンションが多いようです。（外したら敷地外で探す）
また、住民同意が取れた場合、値上げによる振るい落としを行った所を知っています。
（1万円から1000円毎値上げして、毎回希望を取り、要望分とイコールになった1万6000円へ）
既に所有している方を再抽選に回すのか、ただの空き待ち待機制にするのかは、ココの管理組合次第でしょうね。
ちなみに7年待っているが空きが出なくて泣いている同僚がいます・・・

[98: 93]

皆さん、お返事ありがとうございます。
売主の方で管理規約の叩き台くらいは作成済みかと思っていましたが、まだなんですね。
駐車場管理にもいろいろなやり方があることが分かり、勉強になりました。

このあたりの管理規約を決めるのは、最初の抽選の前の方がいいですよね。
既得権を得た人と外れた人との対立が激しくならないように、事前に管理組合で話し合いをする機会があるとよいのですが。

[99: 91]

＞このあたりの管理規約を決めるのは、最初の抽選の前の方がいいですよね。
＞既得権を得た人と外れた人との対立が激しくならないように、事前に管理組合で話し合いをする機会があるとよいのですが。
現在、三井の物件に住んでいますが、従来の三井の方法ですと、事前に協議はさせてくれないと思います。
というか、事前に住民となる予定の人たちが一同に集まる機会もないですし。
私の住んでいるマンションも今更のようにそういった問題が出ています。
駐輪場は利害関係がまだ少ないので、２年ごとに抽選を行うようにしましたが
駐車場については意見がまとまらず手をつけられない状態です。

[100: 93]

>事前に住民となる予定の人たちが一同に集まる機会もないですし。
スケジュール的にはそうですよね・・・。
う〜ん。
購入が決まってからもう一度考えることにします。

[101: 87]

>>99
>というか、事前に住民となる予定の人たちが一同に集まる機会もないですし。
本当は入居後の決め事を行う前に、管理会社主体で一度総会みたいなものを開いてくれると最良なんですが。。
コミュニティーが動き出してしまってからでは変更しづらい事も、
それ以前であればすんなり決まることも多いですしね。
98さんも書いておられますが、既得権が生ずる問題は出来るだけ事前に協議したいのが本音です。