KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part3

[物件比較中さん]

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）のパート３です。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ
　Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/229576/
　Part１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86338/

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
　　　住友商事 、野村不動産

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定

[351: 匿名さん]

鹿島の手抜きも怖いけど、地盤に杭を打たない今回の設計は、根本的に怖い。

[352: 匿名さん]

トライスターで日照眺望は犠牲にしてもちゃんとスパンを取って間取りもまともなSKYZとここの設計の何が違ったんだろうなー。これじゃあ悪いところだけじゃないか。解せん。

[353: 匿名さん]

勝どきと新豊洲じゃ、土地の価格が違うから仕方ないでしょ。利便性を取る方はこっち。

[354: 匿名さん]

ハコの設計の違いに興味があるんだけど。

[355: 匿名さん]

だから、価格の問題でしょ。skyzと同じ間取りにすると、買えるような価格じゃなくなる。
ｓｋｙｚでも郊外のマンションと比べると間取りしょぼいでしょ。

[357: 匿名さん]

↑同感。

[359: 匿名さん]

＞３５６
なら、価格も安いし、迷わずskyzで良いと思うよ。
私は、断然、こっち。

[360: 物件比較中さん]

新豊洲と勝どきのタワマンを比較されてもねえ・・・
SKYZは江東区で原っぱみたいな広い土地なんだから
広さや価格やゆとりで勝負になるわけない。
有明と芝浦を比較してるのとかわんないよ。

[361: 匿名さん]

↑負け認めた。。

[362: 匿名さん]

ハコの、トライスターの話なんだけど。

[365: 匿名さん]

マンションは立地が9割。

[366: 匿名さん]

狭くても間取りがヘンでも我慢して、ではなくて、それなりのお金を払おうね。ここも悪くない部屋も少しはありそうだよ。

[367: 匿名さん]

ここは埋め立ての盛り土を掘って、穴に建物をポンと置く設計。トライスターだから倒れることはないだろうけど、ズレんのか？

[368: 匿名さん]

無理して都心隣接地区に住んで50平米2LDKとかに家族4人で住むみたいな感覚が分からん。30分離れたら80平米3LDK買えるだろうに。

[369: 匿名さん]

50㎡ 4人は無理でしょ。まさかいないでしょ、そんな人。
まさかね・・・居たら驚く・・

[371: 匿名さん]

金銭的に致し方なく、というケースは別の話。
曲がりなりにも23区で家を探すということは一定収入以上はあるわけでしょ。
そういう人が無理に狭い部屋でぎゅうぎゅうに暮らすという感覚が理解しがたい。

[372: 匿名さん]

大崎あたりのスレだと
数年で子供の数が増えたらマンション買い換えて広い部屋に移るのが当然
って感覚らしい。

[373: 匿名さん]

この辺りの物件でも50平米台の２LDKとか60平米台の３LDKとかの設定が結構あるってことは、狭い部屋でぎゅうぎゅうに暮らす人がそれなりに居るって事でしょ？ 狭さに麻痺しとるんかな？

[374: 匿名さん]

>372のような住み替え前提なら普通のことだと思う。
最近は60㎡台の3LDKあるけどファミリーなら65㎡以上は欲しいと思う。

[375: 匿名さん]

ファミリーで65㎡という感覚が分からないって言ってるのだよ

[377: 匿名さん]

豪華なタワーってだけで、胸は張れるよ。

[378: 匿名さん]

KTTみたいな豪華じゃないタワーの場合はどうするの？

[379: 匿名さん]

この辺りタワマン林立だから、胸を張っても
他人がどう評価してくれるかですね。大同小異。

[380: マンション投資家さん]

免震じゃないし、杭も無いから、買わない方がいいと思う！
周り囲まれるから、買わない方がいいと思う！

[381: 匿名さん]

賃貸用としては有りかと思ってるのだが？ 免震とか周辺緑地とか気にしない人多いでしょ？

[382: 匿名さん]

勝どきは、賃貸住戸がたくさんある街。
分譲以上に供給過多のリスクがある。

[383: 匿名さん]

十分に豪華ですがな。

[384: 匿名さん]

賃貸が多い方が新規の購入者のプールがあって値下がりしないけどな

[385: 匿名さん]

だからここは居住向きなんだよ

[387: 匿名さん]

普通に優良物件かと。
無駄な設備が無いのも好印象。

[389: 匿名さん]

無駄な設備無い方が将来は安心だよ。

[391: 匿名さん]

それは管理費の額を見なければ何とも言えない。
最近の三井は管理費が高め。

[392: 匿名さん]

管理費安いと、それなりの管理だよ。資産価値直結。

管理費は高めの方が快適な生活が望めるよ。

[393: 匿名さん]

現実は、管理費が高いと
もっと安い管理費で済む管理会社へ変更するマンションが続出。
三井の場合はブランドだと思ってる住人が多くて変更は難しいだろうけど。

[394: 匿名さん]

管理会社は住商建物？

[395: 匿名さん]

コンシェルジュと豪華エントランスがあればいいんだけど。他の共用施設は、要らない。

[396: 物件比較中さん]

ゲストルームｘ６、フィットネスジム、ゴルフシミュレーター、カフェ、ライブラリー、
スタディルーム、パーティルーム、スカイラウンジ、ドッグラン。
共用かなり充実してると思うんだけど、これで足りない人ってほとんど買えるマンション無いでしょ。

[397: 物件比較中さん]

免震はともかく、杭が無いと心配とか思ってる人が居るのには驚くわ。
超高層は可能な限り直接基礎で建てるもので、杭が必要な場所に建てる方が危険なんだよ。
直接基礎を支持層の上に置いてるって勘違いしてないか？
杭と同じように基礎を丸ごと固い支持層に「直接」埋め込んでるんだけど。
４０ｍの杭打ちマンションは間の柔らかい土を除けば、細い長い剣山みたいな杭で
上の百メートル以上の超高層を支えてる。つまり複数の点で基礎を支えてる。
直接基礎の場合は建物丸ごと支持層に埋め込んでる。つまり面そのものが基礎。
ちょっとでも建築を知ってればわかることだと思うんだが。

[398: 匿名さん]

地盤が丈夫だからって直基礎にした仙台のマンションが、911で傾いて、住人から訴訟起こされてませんでしたっけ？間違ってたら申し訳ない。地盤良くても、念のため杭を打って欲しかった。

[399: 匿名さん]

911って何？飛行機でも突っ込んだの？

[400: 匿名さん]

申し訳ない。間違えた。
３１１。

[401: 物件比較中さん]

>>398
それはおそらく間違った知識。
その傾いたマンションって低層マンションでしょう。
低層建築が行う直接基礎っていうのは、戸建てみたく普通の地面を掘って基礎を打つ場合が多く杭で
補強する方が安全といわれている。
私が行ってるのは超高層の直接基礎ていうのは支持層を掘ってそこに基礎を作り地下室で地上まであげて建築する方法。
超高層の場合、地盤の硬さが規定で決まっているので、掘って届かない場合は杭を打たなきゃならないわけです。

[402: 匿名さん]

周りのマンションは杭打ちしていて、何ともなかったようです。

[403: 匿名さん]

どっちでもいいよ。杭なのか直なのかなんて。
建築許可下りてるいじょは現行法律の範囲はクリアしてるということでしょ。
それ以上のことが起きた時にどちらが効力を発揮するかなんて予測できないし。

[404: 匿名さん]

液状化しないの？

[405: 匿名さん]

しないんですよね、これが。
新木場や浦安と一緒にしないでね。

[406: 匿名さん]

根拠は？

[407: 匿名さん]

311でも勝どき・晴海は液状化してないよ。
新木場と浦安はそりゃあひどい状態だったけど。
豊洲もほんの一部と土壌改良してない空地くらい。

[408: 住民でない人さん]

液状化の可能性地図見てきたよ。なぜか東京タワーズのミッドタワーだけ可能性少なく、ドゥトゥール、勝どきザタワー、東京タワーズシータワー、クレストシティレジデンスは液状化可能性大の色分けになっていた。不思議。

[409: 住民でない人さん]

勝どき駅周辺は全部、液状化可能性少ないという色分けだった。

[410: 住民でない人さん]

だけどここは、坪単価も晴海のドゥトゥールよりも平均２割安いし、良心的だと感じた。販売価格って土地を仕入れた時期に大きく影響を受けるんだよね。３年後は遠すぎるので買わないけど。

[411: 物件比較中さん]

>>402

弱い<<

低層の直接基礎（柔らかい地盤にベタ基礎）←傾いたやつ

低層の杭打ち基礎（柔らかい地盤に杭で補強）

超高層の杭打ち基礎（固い地盤まで杭を伸ばして埋め込む）

超高層の直接基礎（固い地盤まで掘って建物を埋め込む）

<<強い

超高層の直接基礎は建物と基礎を支持層に載せてるんじゃなくて埋め込んでるわけで
ある意味建物丸ごと杭のように打ち込んでるので、杭は要らないわけです。（というか無駄）

[412: 匿名さん]

低層の直接基礎は埋め込まれてないんですか？

[413: 匿名さん]

>411
低層は止めた方が良いってこと？

[414: 匿名さん]

低層、高層にかかわらず支持層が浅いか、深く掘って支持層に到達してるから直接基礎ができるだけ。

[415: 匿名さん]

液状化マップ見ると、湾岸の埋立地の中でも、液状化の可能性大きいエリアに見えるけど、
地盤は固いってこと？？

[416: 匿名さん]

＞４１４
ここは、どっち？

[417: 匿名さん]

大地震の際、液状化も含めた、火災などの災害に対してどうか？でみると、古い民家が混ざったエリアは危険度大になっています。

[418: 物件比較中さん]

>>412

低層はケースバイケースです。
支持層が近ければ基本は支持層まで伸ばします。
ある程度地盤が強ければ傾き防止の意味で杭を打つ場合もあります。
支持層まで杭を打つにしても建物が軽いので超高層ほど強度の杭では無いです。

支持層は何万年も動いて無い固い岩盤なので地盤沈下や地震で液状化する可能性はまず無いですから
ここに直接基礎を打てればもっとも安全です。超高層の杭打ちも本数、杭の形状強度共に
安全基準は超えてますので抜けたり折れたりする危険性は低いですが、面ごと埋め込む直接基礎との
比較では地震でいずれかの杭や点に負荷がかかった場合はやはり脆い、壊れる心配はあります。
かといって強度が落ちるだけで建物が傾くほどのダメージには滅多に至らないです。
ある意味、直接基礎が抜けたり倒れたりする地震であれば、どんな工法でも倒壊しますよ。

[419: 匿名さん]

比較的安全なエリアに見えるけどね。

[420: 匿名さん]

岩盤って、原子力発電所並みですね。ここの地盤ってそんなに良いの？

[421: 物件比較中さん]

>>416
ここは支持層までが浅いのでそこまで掘って直接基礎です。
山の手側の超高層ビルはほとんど直接基礎です。
良い地盤なら地下３F程度まで掘れば支持層に到達しますが埋め立て地や地盤が弱いエリアは
支持層までが深すぎるので、まさか地下２５Fとか作るわけにいきませんから杭を伸ばして
つまり杭柱の上に基礎載せてその上に建物を建ててます。
支持層から測れば地下５０ｍ地上１５０ｍというマンションは湾岸エリアにはいくつもあります。
ただ、周りが液状化や沈下しても杭と支持層は動かないので基礎は傾かないのです。

[422: 匿名さん]

液状化の可能性は高いけど、支持層が浅い。
素人感覚だと、イメージしにくいけど、
そういうこともあるんでしょうね。
素人にも、わかりやすく解説できる方いませんか？

[423: 匿名さん]

ちゃんと岩盤まで掘ってることを確認に行くべし！表面の土壌に穴を空けている様にしか見えん。

[424: 匿名さん]

>422
液状化するのは表面の柔らかい層で、支持層と呼ばれる(比較的)硬い層は液状化はしない、ってことでそ？
浦安辺りは砂地の上に街が作られてるから液状化が激しかった。ちなみに月島・勝どきは100年前に砂州を埋め立てて出来た。

[425: 匿名さん]

岩盤まで掘るわけないでしょ。原子力発電所じゃないんだから。

[426: 匿名さん]

考えてみれば、ビューとかTTTとかでも3.11持ちこたえたんだから、ここは大丈夫だな。

[427: 匿名さん]

>424
他の湾岸エリアの杭打っているマンション（黄色）より、液状化の可能性大のエリア（ピンク）なのに、支持層まで浅いの？

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/

[428: 匿名さん]

TTTのエリアは黄色なんだよね。

[429: 匿名さん]

>425
じゃあ、やわやわの表面層だけ掘って、支持層にそっと置いて埋め戻すってことかい？ いくらなんでもそれじゃマズイっしょ。

[430: 匿名さん]

>429
マンションなんて、ちょっと極端な発言だと思うけど、そんなもんじゃないの？
原発は、岩盤が出るまで掘って掘って、掘りまくるでしょ。

[431: 匿名さん]

杭なしが良いとか、免震で十分とか、売る側は必死に説得するけど、結局安くあげてるだけじゃん。
で、そこで節約した分、何処行った？ ごっつぁんしたんかい？

[432: 匿名さん]

表面の砂質土壌の下が、何が支持層、岩盤層なのか？ ボーリングサンプル見せてくれないのは訳ありとしか思えんな。ボーリングビット折れて10m以上進めませんでした、くらい硬いんかい！　まさかボーリングしてません、なんて言わんよな？

[433: 購入検討中さん]

ここのマンションの構造を気にする前に自分の住んでいるところの方がかなり危険なことに気がつかない人が多いよね。賃貸マンションなどは分譲に比べて施工時の品質管理をしっかり行っていない場合も多い。分譲の場合は住宅性能評価などで第三者のチェックが入るが賃貸の場合は、自主検査で済ませる場合も多い。つまり、鉄筋が抜かれていてもそれで通ってしまうこともある。また、超高層60m以上の建物は国土交通大臣の認定を受ける必要があり、通常建物より構造面で厳しい基準になる。一般的にPML〈475年に一度の大地震で建物が損傷を受ける割合〉は超高層の場合は5％以下がほとんど。低層60m以下の地盤が悪い江東区のマンションなどは20％を超えるのもザラです。
よって、超高層を検討する時は、地震時にエレベーターが止まり、復旧迄時間がかかるのでそのリスクをどう判断するかにかかってくると思います。

[434: 匿名さん]

411の 超高層の直接基礎は建物と基礎を支持層に載せてるんじゃなくて埋め込んでるわけで
ある意味建物丸ごと杭のように打ち込んでるので、杭は要らないわけです。
↑これが本当なら免震装置も付いてないから地震のエネルギーがそのままモロに建物に伝わりますね。恐ろしい…

[435: 匿名]

今現場では かなり深く掘っているよ。
将来晴海選手村跡地の人口増加が必須なので
中央区が地下鉄の検討している。
新たな新線が出来たら 勝どきに乗り入れる可能性は高いのでは!?

[437: 購入検討中さん]

地下鉄は将来的に勝どき5.6丁目当たりにできるのではと思っています。カジノ法案が今年の6月頃に可決されると都市型カジノとしてお台場、築地市場跡地あたりが候補地になってくる。また、選手村、新市場、お台場カジノ、築地市場跡地再開発と環状2号線沿いに超集客施設が整う。そして、環状2号線の敷地は民有地でないので買収の必要性もない。よって、可能性はかなり高いとみている。大江戸線線への乗換、豊海地域の鉄道空白エリアの解消を考えると、勝どき5.6丁目と晴海には駅ができるとおもう。

[438: 匿名さん]

こんな評価がありますね。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=290

[439: 匿名さん]

421 433 そんなにしっかりした岩盤層が浅い所にあるなら、地下鉄掘るのムリってことだね？

[440: 匿名さん]

ぜんぜん無理じゃないよ。
岩盤が強固な方が地下鉄は掘りやすい。

[441: 購入検討中さん]

BRTにしても都の要望でから虎ノ門、新橋、有明、お台場のルートも検討中。将来的に地下鉄はでしょう。

[442: 匿名さん]

何十年も先の将来に期待。

[443: 匿名さん]

シールドマシンでトンネル掘れる程度の硬さってことか。やわいな。

[444: 匿名さん]

年収はいくら？

[445: 匿名さん]

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html
これによると、このあたりの地盤、確かに浅い所で硬いことになってる。種別は岩盤じゃなくて浮石。

[446: 匿名さん]

ボーリングしてるに決まってるでしょう
N値計らずにどうやって建築確認通すのよ。
個人の戸建とごっちゃになってないかい？
東京の超高層ビルは東京礫層に基礎つくるか杭うたないと許可されないよ。
ちなみに東京礫層はN値50近い硬い地盤(コンクリート級)なので心配いらない。

[447: 匿名さん]

＞445
浅い所で固いのに、湾岸埋立地エリアの中でも液状リスクが高いエリア（ピンク）なんだけど、
どう、理解すればいいの？素人にわかりやすく説明できませんか？

[448: 匿名さん]

関係者さん、懸命の解説乙！

[449: 匿名さん]

　『晴海をよくする会』は、東京臨海部の中心に位置する「晴海アイランド」の法人地権者を中心に結成された任意団体（会員数30社、2013年9月現在）です。
　1984年の発足以来、「自らの手によるまちづくり」を理念に掲げ、晴海のマスタープランである「晴海アイランド計画」の作成を初めとする様々な活動を続け、来年で30周年の節目を迎えようとしています。
　このような中、2020年オリンピック･パラリンピックの開催地が東京に決定したことは、大変喜ばしいことであり、地元として大会の成功に向け最大限の協力をしてまいります。
　晴海四・五丁目には、時代の粋を集めた先端的コンセプトのもと、約44haの敷地に1万7000人のアスリート・大会関係者が集う選手村が整備される予定であり、2020年に向け晴海の街が大きく変わり・発展するきっかけとなることを大いに期待しております。

　一方、現在の晴海の状況としては、地区の先行プロジェクトである晴海アイランドトリトンスクエアが今年で竣工13年目を迎えることとなり、より安全・安心・快適な「まち」として更なる成長を続けています。
　晴海地区の開発事業については、二丁目のザ パークハウス 晴海タワーズや晴海三丁目西地区の再開発事業の建設工事が順調に進められており、日々まちが進化しています。
　晴海三丁目（東地区）や晴海四丁目地区についても、先行プロジェクトに続けと、将来のまちづくりに向けた検討が活発に行われているところです。

　また、晴海地区が抱える最大の課題である交通問題については、中央区で検討していただいている基幹的交通システム（BRT・LRT）の導入に加え、都心～臨海部～羽田を結ぶ地下鉄新線の実現が是非とも必要と考えており、今後更に要望活動を強化してまいります。

　当会は、このオリンピック・パラリンピックの東京開催を「晴海のまちづくり」にとっての絶好の機会と捉え、周辺地域の方々とも連携し、地元行政の協力をいただきながら、より魅力あるまちづくりを目指して活動してまいります。

２０１３年９月９日
晴 海 を よ く す る 会
　会長　　江　間　洋　介

[450: 匿名さん]

晴 海 を よ く す る 会 のＨＰから、地下鉄新線の希望路線図が削除されたようだ。

そのとおりになったら癒着を指摘されてマズイと判断したのか？