KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part3

[物件比較中さん]

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）のパート３です。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ
　Part２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/229576/
　Part１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86338/

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
　　　住友商事 、野村不動産

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定

[224: 匿名さん]

西高東低
が
西低東高
の兆しでしょうか。

晴海三井は来年販売で350万
勝どき東三井は再来年販売で450万
くらいになるかも知れませんよ。
株価は30000円突破⁉︎

まだ2014年までは安かった、と振り返られる。

[225: 匿名さん]

円高になるから

[226: 匿名さん]

まぁ、一番値上がり期待されてるエリアでもあるからね。
仕方ないと言えば、仕方ないかと。

[227: 購入検討中さん]

モデルルームみてきたが、イマイチ。
映像で散々出てきた、三位一体、というフレーズが意味不明。
モデルルームの80平米？の角部屋はLDの窓開かない。あれは厳しい。せめてドトールくらいの開口部でもいいから開いてほしかったな。
ソファも窓際に置いたら暑くてヤバい。立ち上がりも30cmくらいあったが、ソファで上手く隠してあった。
工事中だった70平米のモデルルームに期待。
価格はドトールとそんなに差がなかった

[228: 匿名さん]

値上がり期待で買うなら二重丸。

[229: 匿名]

ここも 良いが
勝どき東も気になる。

[230: 匿名さん]

豪華さを重視する人ならドトール。
スパ不要の人ならKTT。

まだまだ決めきれないし、予算に余裕が有る人なら勝どき東を待つのもあり。

[231: 匿名さん]

期待、って期待外れに終わることもあるからなあ。
都知事が誰になるかとか、供給過多とか、外れに終わる可能性の要因。

[232: 匿名さん]

まぁ何事も絶対は無いのですが、、、

一番値上がり可能性が高いって意味じゃないですか？

[233: 匿名さん]

つまり、勝どき・晴海が値上がり期待が高い。
ここより値上がり期待が大きい場所を見つけて、自分が住みたい街・住める街ならそっちにすれば良い。

それだけの話でしょ。

[234: 匿名さん]

湾岸って供給過多の時は値上がりの時期じゃなかったっけ？
前回も、前々回もそうでしょ。

[235: 物件比較中さん]

＞勝どき東は、南のドトールが邪魔。東のトリトン、クロノ、ティアロが邪魔。西のTTT、KTTが邪魔。北のKV他が邪魔。

[236: 匿名さん]

まぁ２３区のタワーマンションだと眺望良いほうだと思いますよ。

[237: 購入検討中さん]

いや、良かったです。
値段もそんなに高くない。
方角によってだけど、
全然検討できる物件でした。

[238: 匿名さん]

234
2003年や2004年にタワマン大量供給された時は
値下がりで底値時代でしたよ。

2005年分譲だと施工中に「バブルだ、値上がりだ、儲けた」とスレに書き込みが多くて、
完成した頃にはプチバブルが弾けていた。

[239: 匿名さん]

欲しいときに買った方が幸せ。
別に高いエリアでもないし。

[240: 購入検討中さん]

ドトールと同じくらいって、マジで？
嘘だろ

[241: 物件比較中さん]

上階の角はドトール並に高いけど、通常の部屋は思ったより安かったです。
月島直結より平均は安くなると思う。
おそらく３００〜３２０位の平均坪単価でしょう。

[242: 匿名さん]

坪２７０くらいからありますか？

[243: 購入検討中さん]

下層階ならあるんじゃないの？

北向きのクレストシティとお見合い部屋とか
日当たりは期待できないけど

[244: 匿名さん]

ここに@300出す人居るかな〜？ なんだかんだ言っても下町やで。

[245: 購入検討中さん]

270-からあるなんて安いね
遂にバブル崩壊か。

[246: 匿名さん]

270でもボッタクリだ。土地代は戸あたり7平米分しかないし、免震でもないし。

[247: 匿名さん]

yahooのトップニュースに。

販売する前にここは終わったかも。

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing/?id=6105740

[248: 物件比較中さん]

クレストとお見合いの低層部は立駐なので部屋無いですよ。
中層階はクレストのおかげで抜けが確保されてるので狙い目かもですね。

[249: 物件比較中さん]

タワマンで土地欲しがるのって意味不明。
固定資産税が高くなるだけでメリットないじゃん。

[250: 購入検討中さん]

モデルルーム行ったひと、価格情報アップして。お願いします。

[251: 購入検討中さん]

自分で貰ってきたほうが早いですよ！

[252: 購入検討中さん]

予定価格見ましたよ。
思っていたより安い部屋が多かったですよ。
サウスウィングの突端南西角部屋ＭＲタイプが40階 9900万
70m2n中住戸で高層階でも7000万までしなかったですよ。
仕様は高級物件とかなり差がありますけど、
角住戸と高層階はグレードアップしています。
郊外ファミリー向け標準仕様レベルの晴海のスミフより仕様は良いです。

[253: 物件比較中さん]

仕様は高層階なら港区高級マンションクラス
標準でも湾岸物件との比較なら最上位レベルでした。
月島のより上、スミフのとは良い勝負ってとこですね。
価格はスミフよりも月島よりも安い。
そのかわり方角によって眺望が全然異なるので選択は難しい物件です。

[254: 匿名さん]

>湾岸物件との比較なら最上位レベル

？？？
具体的に、何か挙げていただけますか？

例えば、浴室やらキッチンバックカウンターの仕様なんて湾岸標準以下ですよ、あれは。。
天井高の2500mmも湾岸標準以下。
柱や貯湯槽室による専有面積ロスもマイナス要因。
そして、無理のある間取り多数。

最上位レベルならば、全熱交換器は最低条件と思います。
コスパが売りじゃないですかね、ここは。

[255: 匿名さん]

コスパじゃなくて、低コスト。販売価格の半分位が粗利益。

[256: 匿名さん]

勝どき東3000戸と、敷地西の都営住宅のところと、豊海の東卸住宅のところの再開発計画、貯湯タンクや柱インの残念な間取り、価格も思いの他高い。正式価格まで待ちますが、見送る方向です

[257: 匿名さん]

モデルルームに行ってきましたが、建物はトライスター型という特殊ば形でシンボル的な華はありますが、エントランスとかなんかしょぼい
内部に華は無かったですねー
一番狭い間取りを見たら。。。室内もトライスターでした
使い勝手が悪そうです。
ただし、キッチンの天板が御影石が標準仕様だったので良いかもしれません。
下り天井が多くかなり低い2300位と言っていました。
圧迫感が酷い。。。
ですが高層階は天井高が2550位はあるみたいです。
方角にもよりますが坪単価は350前後でしょうか

[258: 匿名さん]

なんだか変てこな書き方してしまいました。
すみません。。。

[259: 匿名さん]

私も見送りの可能性が高いですが、価格調整があればどうかな？
変ちくりんな間取りは、予定より最低10%は下げないと大量在庫でしょう。

S-◯0H typeなんて、変形LD@10.3畳だけど、実質7.3畳くらいでは？
そして、変形行灯部屋＆変形洗面室＆巨大PS＆開口部狭し…

酔っ払って帰宅後、下足入と思って扉開けたら、貯湯槽室だったとかありそうだね！
このtypeに住んだら、漏れなく性格まで変形しちゃう！？

[260: 匿名さん]

いやぁ、私は好印象でした！
多分買っちゃうと思います。
SPAみたいな、不要な施設が無いのも良いですね。

[261: 匿名さん]

坪280位だったら考えるかもしれないです。
そういえば、営業さん環状2号線の話あまりしてくれなかった
脇を通るけど敷地近くが高架橋下みたいになるのかな。。。

[262: 匿名さん]

全体的に後5％くらい価格が低くならないと見送りかなぁ…
お見合いであの価格はちょっと…

[263: 匿名さん]

お見合いじゃなかったら、あと１５％は高くなっているのでは？
この価格で買えないなら、中央区タワマンは諦めた方が良いと思う。
もしくは中古いきなさいよ。

[264: 匿名さん]

坪280だと江東区価格ですがな。。。。

[265: 匿名さん]

諦めて1部屋狭い間取りを買うか、江東区物件に変更するかって事ですかねぇ。

[266: 匿名さん]

仕様が良ければ、高くても買いたいと思っていたけど、仕様は普通。
やはり、免震でないためか、梁が目立ちました。
天井高2.5(2.55)とのことですが、実質2.3(2.35)の部分が多いです。
トイレは一見タンクレスに見えますが、タンクが下にあるタイプとのこと。
サッシュ高は2.3なのでまあまあ。キッチン周りもまあまあでした。

価格については角部屋で眺望等の条件が良ければ軽く坪370以上はするので、
アバウトに言うと、80㎡で9000万以上出せなければ眺望が良い部屋は買えません。
とはいえ、浜離宮側の角部屋はかなり地権者に確保されており選択肢が少ないため、
眺望が良い角部屋は高くても売れると思います。他はどうでしょう…

因みにマンションギャラリーはディズニ―のアトラクションみたいで素晴らしかったです(笑)

[267: 匿名さん]

SPAが無いのが素晴らしい。
割安な部屋も用意してあって、好印象でした。

[268: 購入検討中さん]

シアターとかすごかったけど、
共用部分がないな。
フロントは朝８時から夜８時までと、時間がめちゃくちゃ短い。
パソコン使える部屋も、８席、カフェも数席。
大人数がする割に、使用人数が見あってない。
担当者が自分たち（勝どき住民）より地域のこと分かってなかったし、
建物自体の説明もあやふやだったため、
ないです。

[269: 匿名さん]

>266
天井高の低さは、最近の流行ですかねえ？

[270: 申込予定さん]

私はほぼここに決めました。
ただ、隣を通る環状2号線はどれくらいの高さがあるのでしょうか。
周辺の景観が想像つかないです。

[271: 匿名さん]

タワーマンションの醍醐味は「眺望」。そこを重要視するなら、将来的な開発も含め、よく見てから購入してくたさい、この物件は

[272: 匿名さん]

うちもここにしようと思います。
無駄な共有設備がないのが好印象。

[273: 購入検討中さん]

目の前のTTTに住んでます。
日々建築が進んでいく姿を見ながら暮らしてますが、上から見ると案外敷地が狭い。
確かに、通常の四角型だと圧迫感はんぱないかも。
あと、勝どきの５，６丁目付近ってほんとお店無いので、気を付けてね。
これから増えることに期待で。

[274: 匿名さん]

上から見えるって、273さんはこことお見合い部屋に在住？

[275: 購入検討中さん]

ミッドベイ在住ですが、外廊下から敷地がよく見えます（笑）

たしかに敷地パンパンに掘ってますね

[276: 購入検討中さん]

>274さん

そうですね。もろお見合いです。
近隣情報等、ご質問等あればわかる範囲でお答えしますよ。

[277: 匿名さん]

数年前に中古でTTTを探してた時、ここができるのでお見合いになるって聞いて、止めた覚えがある。

[278: 匿名さん]

クレスト南東住まいです。最悪です。売りにだそうにも、残債が消えない。なんでゆとりある建て方をしてくれないのか？

[279: 匿名さん]

>278

残債以上の価格で売れない、という事ですか？
頭金いくら入れたの？
そもそも無理があったんじゃないの？

都心部で永久眺望（日照）は無理だよ。解ってたでしょ？

[280: 物件比較中さん]

南東向きは、ここのせいで中古価格が下がっちゃってるってことでしょ。

[281: 匿名さん]

都心部で、というより
タワマン林立地帯だから仕方ないですね。

[282: 匿名さん]

鹿島三菱がらみで何か説明ありましたか？
ここ53階建なのに1本も地面に杭がない構造。地盤が良くても杭を打つべきところを、良いからしませんでしたと言う論理がよくわからない。そもそもさほど地盤が固いようにも思えないのだが。

[283: 匿名さん]

>282

自分が納得するまで営業に聞くと良いと思う。

ちなみにTTTもベタ基礎。
ついでにMM21のランドマークタワーもベタ基礎

先の震災では4号地に液状化は無かった。

[284: 物件比較中さん]

数少ない杭で支えるより面で支えたほうが良いに決まってるじゃないの。
地盤が固いところはそもそも杭が打てません。杭が固い地盤に届くまでの途中がやわらかい土だからこそ杭を打てるわけで、杭内物件は、言ってみれば杭の先端以外は浮いているのと同じようなものです。
海の中だからって、必ずしも堆積したばかりのぶよぶよの土というわけではないのですよ。横浜のランドマークタワーだって直接基礎。

[285: 匿名さん]

クレストさんご愁傷様です。
私も違う意味でお見合い物件を所有しています。
財力がなければ眺望は買えないですね。。。
都心のマンションはある程度お見合い覚悟で買いましょう。

[286: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[287: 物件比較中さん]

何百本あろうとも細いコンクリート杭を数十メートル地下に打って建物を支えるのと
建物そのものが一本の杭になってるのと比較してどっちが安定してるか考えたらわかるでしょ。

[288: 匿名さん]

東京駅も、その昔、松の杭打ってたんじゃなかったけ？

[289: 匿名さん]

埋立地にベタ基礎ってビックリ。ランドマークは地下何十メートルも掘ってるから、こことは全然違うよ。

[290: 購入検討中さん]

地震の揺れの大きさは地盤に大きく左右されます。湾岸タワーを複数所有していますが、支持地盤までの深さが重要。
勝どき内でも、エリアによって異なります。TTT、勝どきザタワーは10m前後で地盤が最も安定。芝浦も同様。晴海レジデンスは30〜50m住友晴海も同様。豊洲は軒並み60m級、東雲は70m級、有明は30m級。杭が長ければ地震時に途中で杭が折れる可能性があると思います。湾岸のなかでも勝どき、芝浦は地盤がかなりいいのです。ちなみに私はTTTの高層階に住んでいますが、制震構造で震度4で体感は2程度です。

[291: 物件比較中さん]

基本がわかってない人多いね。
杭打ち基礎ってのは支持層が深く掘らないといけない地盤だから
仕方なくやってる工事だよ。
ここは地盤の支持層が数メートル下にあるので、支持層を掘ってそこに直接基礎を作って建ててるわけ。
つまり支持層に建物を埋め込んでるってこと。
隣のTTTも同じ地盤の上にいるから直接基礎で建ってる、たしかトリトンスクエアも直接基礎。
もっとも、直接基礎地盤が良い場所にしか使えない。
地盤の悪さ＝杭の長さ

[292: 匿名さん]

随分安く済ませられて良かったな。これで浮いた分はデベの利益か？

[293: 匿名さん]

TTTに関しては、震災後の新聞記事で
スゴく揺れたって住民の声が載り、湾岸スレで何度もコピペ投稿されていたけどね。

[294: 匿名さん]

５５階まで３０分…都心の超高層マンションに潜む不安、って新聞記事ね。
中央区で５５階に住む主婦の話だからTTTの事でしょ。

[295: 購入検討中さん]

制震構造は震度5以上でないと機能を発揮しないから、震度4ではは変わりませんよ（笑）

[296: 匿名さん]

ここって目の前が環状２号だけど、すんなり乗れるのかな？
高架だけできて、入り口は離れたところってオチになると最悪
騒音と排気ガスのデメリットだけ享受して、メリットなしになる

[297: 匿名さん]

うーん

期待してたけどイマイチですな

・眺望なし
・共用設備なし
・へんな間取り

これであの価格なら、ティアロか晴海三井の方が
魅力的・・

ドトールとここはパスで決定

[298: 物件比較中さん]

2号線の車の乗り降り口は物件の真横に出来るみたいですよ。
ただし人が乗り降りするにはもっと川側からエレベーターか
スロープ登るらしいです。

[299: 周辺住民さん]

制振は震度5以下で作動します。体感で震度2程度は軽減されます。東日本震災は5強だったので3程度のゆれだったとうこと。
芝浦のエアータワー、グローブタワー、ケープタワー、豊洲ツインは耐震構造なのでかなり揺れたとは聞いています。

[300: 周辺住民さん]

高層階が揺れるなどいう人は高層階を買えない人のひがみ。実際に中古でも高層階は高い値段で取引されている。

[301: 匿名さん]

299さん
そんな遠くの例を出さなくても、すぐ近くの
勝ビューだって耐震構造ですよ。勝ビューがかなり揺れたって話は聞きましたか？

[302: 匿名さん]

300
実際に高層階は揺れる。
高額で取り引きされる話とは次元が別。

[303: 匿名さん]

理系の方なら分かるだろうけど、高層の建物は大きく揺れるがゆっくり揺れる。
低層や中層の建物は振幅は小さいが激しく揺れる。

結局はエネルギーの大きさは同じなのですよ。

むしろ、高層はゆっくり揺れるので怖くない。

[304: ご近所さん]

コストパフォーマンスよし。

[305: 匿名さん]

>303

3・11のときの長周期の高層の揺れの映像を見てないの？　ゆっくりでも振幅が数mにもなるから怖いよ。

[306: 匿名さん]

免震、制震にかかわらず３・１１のときに乾式壁は結構あちこちで壊れた。長期修繕計画は災害のことを考慮していないから、補修費用は計画外ってことで、捻出するのに問題となった。

一時徴収とかもありうるから、ローンいっぱいで買っちゃダメだよ。それから自分が払えるからと言って、他の人が未納になったら他人事ではない。マンションって運命共同体。

[307: 匿名さん]

305さん
そうだよね。
経験してないから怖くないなんて言えるんだよ。
本当に折れるかと思ったんだから。

[308: 匿名さん]

>305
オフィスタワー高層の揺れ映像を見ても意味ないよ。
オフィスは一般的に鉄骨、マンションは一般的に鉄筋。
鉄骨高層のほうが長周期地震動に共振し易い。

[309: 匿名さん]

下り天井多くてひどいなー
ひどすぎる。。。
３１階以上でも５センチアップ程度
買えないね
頭抑えられた生活なんて嫌

[310: 契約済みさん]

怖かったと言ってるんだから怖いんです！
理論なんてどうでもよいです。
但し、ここに限らず何処でも高層階なら怖いと思う。

[311: 匿名さん]

中層マンションは激しい揺れでもっと怖いんだけどね（笑）

[312: 匿名さん]

>308

マンションの映像も流れてたよ。

[313: 検討中の奥さま]

4メートル天井のプレミアムフロアー買えるものなら買いたい。

[314: 匿名さん]

地盤硬い？ ここは結構揺れるよ。覚悟して買ってくれ。でも折れたり倒れたりはしないだろ。

[315: 匿名さん]

どんなに地盤が硬くたって直下型が来たら23区周辺はどこだって相当揺れるよ。。

[317: 匿名さん]

確か、お隣のクレストは21メートルの深さの杭をかなり打ち込んでたはずだが、通り一本挟んで地盤がそんなに違うものか？

クレストが過剰品質なのか？

[318: 匿名さん]

そういえば、ミッドベイの杭も結構深かったような気がする。

[320: 匿名さん]

やっぱりタワーマンションは豪華なのが一番。

[321: 匿名さん]

制震と耐震を比べるんじゃなくて免震と比較して下さいね。差は歴然です。やっぱり免震構造じゃないと揺れますよ。

[322: 匿名さん]

直下の縦揺れに関しては、差が無し。
長周期地震動に共振しやすいのは免震。