東京テラスって知っていますか？ パート２

[匿名さん]

レスが多くなったので、パート２　を立ち上げました。
前のスレットは、下記のとおりです。


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38872/

[142: はやぶさ]

＞１４１　ひかりさん
早速のご連絡ありがとうございます。
ご指摘のとおり、ＤテラスではＤ１タイプがプランとしてはいいんですよね。
私もＤテラスに決めるなら、Ｄ１にしたいところです。
妻住戸は価格が張ります（グロス価格が張ります）から、どうするか決めかねています。
5000万円以上の価格になると、結構他物件も選べるので困ってしまいます。
建物の満中の住戸（中住戸）の３ＬＤｋでもいいかなあとも考えてしまいます。
プランを優先か、支払金額優先かで、毎日悩んでますけど、もう少ししたら、
多分テラスに決めてしまうんだと思います。

Ｄ１の後ろの棟との距離は、私も気になるところです。
なんか人に見られている感じがしないでもないですから。
また、モデルルーム行く時に、模型見ながら建物の距離感とイメージをつかみたいと
思っています。貴重なご意見ありがとうごさいます。

[143: 匿名さん]

昨日すごい雨でしたよね。
マンションパビリオンに、雨だけど結構人いましたよ。
台風の中、仕事とはいえ、通勤しなくてはいけない営業の方や、警備の方
など、本当に大変だと思いました。
始まったばかりですけど、頑張ってくださいね。

[144: 匿名]

遅蒔きながらMRへ行って来ました。
長所・短所ありつつも確かに魅力的な物件ではありました。
室内の仕様について皆さんあまり書かれていないようですが、どうなんでしょうか。
同価格の他物件をかなり見ていますが、内装のコストダウンをしている印象が
否めませんでした、私だけでしょうか。
収納部の扉の質、洗面台・キッチンの下部収納、コンロが今時ガラストップでない、
またMRでは広く見せるためにキッチンカウンター上部の吊り戸棚をはずしてあり
ましたが、別のブースにその見本がありましたね。
戸棚奥に安っぽい蛍光灯、見本とは言え戸棚の扉がガタガタにずれていました。
また壁紙等の貼り方、天井のコーナー部等賃貸物件並みですね。
職業柄細かい部分を見過ぎかもしれません。でもわずか数室のMRの施工よりも
数百室の施工が丁寧になるとは思えないのですが....。
場所や環境、駐車場の安さは魅力ですが、建物の質ではかなり妥協が必要な気がしました。

[145: 匿名さん]

内装は購入後にお金かけて変更します

[146: 匿名さん]

立地や環境が良くて、更に内装まで良質となると、他物件と同価格って
まず難しいでしょう。立地と内装と価格・・どれを優先させるのかですよね。

まあ立地がすごく良いわけではないですけど・・この物件。

[147: はやぶさ]

＞１４４　匿名さん
そうですね。私も仕様については、いくつかのＭＲみてきたことからすると、
そんなにはいいももを使っているとは思えませんでした。
でも、「更に内装まで良質となると、他物件と同価格」か、その価格を上回ることになり、
私にはだんだん手がとどかない部分になると思い、気にしないことにしてます。
テラスは最低限の仕様や設備はあると考えてます。でも、ガラストップコンロは標準で付けてほしかってですね。

うちは共稼ぎなんで、通勤考えた立地、サミット、プラン、価格などが、総合評価対象として考え、
テラス購入を検討してます。
建物については、以前の長谷工施工物件と違い、今の長谷工は品質管理がしっかりなされて、
施工されていると聞いてますので、ある程度の信頼は寄せています。
仕様には目をつぶり、セキュリティの考え方や駐車場料金の安さにも共感してます。
管理費は高いか安いかよくわかりませんが、少なくとも管理組合を通じ管理費見直し要請をお願いしたいとも
考えてます。まだ、申し込みプランも決まっていないのに、いろいろ家を買うときは考えてしまうもんですね。

[148: 川崎市宮前区在住]

本日、はじめてモデルルームへ行ってみました。
駅から遠いけど、よい物件ですねえ。価格が場所と内容に見合っていると
私は感じました。華美な設備はないですが、生活する上ではよい設備と
思いました。積水の細かい配慮がある点が気に入りました。
あとなんだかんだ言っても世田谷区ですからね。
千歳烏山と祖師ヶ谷大蔵みたいな地元商店街が好きな人には
いいところだと思います。Ａ棟の下階かＤ棟の上階か迷います。

[149: テラスくん]

私は売主ではありません。また、関係者でもありません。
テラスはいい物件と感じていますが、平均５０００万円前後の物件ですから、
購入するにしても、しないにしても、慎重なご判断と対応をされたほうがいいと、
単に個人的老婆心から発言しただけです。
この物件は、久々の大型物件ですから注目していますし、これからも注目していく
物件だと思ってます。皆様、今後ともよろしくお願いします。

[150: 匿名さん]

>>117 そんなの誰でも知っていることだよ。そんなのも知らないでマンション
買うと大怪我するよ。サミットがわざわざ出店するということは　それだけ
何もない裏返し。深沢ハウスとここでは物件の格が違う。ハウス＞テラス

[151: 匿名さん]

１５０さん

確かに・・・。
ここと深沢の物件と比べてはいけないと思います。
深沢は高級住宅地の世田谷、ここは都下に近い世田谷。
成城の一部の地域を除いてはこの辺は世田谷の田舎です。
緑の多さはどちらも一緒くらいでしょう。

質問ですがみなさん将来売ったり、貸したりする時のことは
どのように思っているのでしょうか？
徒歩１６分の物件、転勤などで住めなくなった場合どれくらいの賃料で
貸せるとか？
そういう情報はありませんか？？
千歳烏山徒歩１６分でみると坪単価にしては高いので心配ですよね。
それともそういうリスクのないお勤め先ですか？？

[152: 三多摩るた]

151さん

自分が組める住宅ローンについて、
万一のリスクを把握する計算式として、
以下のような式がよく使われるそうです。（受け売りですが・・・。）

マンションを貸す場合の賃料などからリスク度を算出し、
そのリスク度が、
マイナスの場合、賃貸に出すと赤字、
プラスの場合、賃貸に出すと収益確保、
というわけです。

我が家の場合、10〜15年でローンを完済し、その後は、
賃貸で貸して住み替え、というプランを考えていたもので、
このような数式に関心を持っていました。

マンションの資産性や住宅ローンの返済比率などの妥当性を
推し測る数値にもなりますので、ご参考まで。

（数式）

【想定賃料−毎月の支払いコスト＝リスク度】

※想定賃料＝
（ネットで公開されている賃料＋地元不動産業者から聞いた賃料）
×0.475

※毎月の支払いコスト＝
ローン返済額＋ランニングコスト（管理費・修繕積立金・固定資産税の合計）

追伸：
久我山GH同様、テラスは、徐々に良さがにじみ出て来るパターンの
物件のようですね。検討者のひとりとして、売れ行きが楽しみです。

[153: 三多摩るた]

はやぶささん

既にスレッドが立ち上がっていますが、京王線つつじヶ丘駅から、徒歩10分
程度のところに、「グランドオペレつつじヶ丘」というマンションが建設される予定です。

キッチンに様々な工夫がなされた物件で、少し興味を持っています。
東京テラスにも、キッチンに工夫がなされた間取りがあったかと思います。
やはり、妻の一番の「お城」であるキッチンは、マンション選びの
重要なファクターであると、最近は、視点に磨きを掛けております。

「ガラストップコンロは、おそらく使い勝手が良いはず！」とうちの奥さんは言ってましたよ！
将来、キッチンのリフォームを前提に、検討されても良いかも知れませんね。

[154: 三多摩るた]

「グランドオペレつつじヶ丘」　×
「グランドオペラつつじヶ丘」　○

[155: Mr.Boo]

グランドオペラつつじヶ丘は私も見に行きました。
バルコニーに面したキッチンは妻も気に入っておりました。
隣接している生コン工場についても、きっちり説明資料を用意していた
点も好感が持てました。
でも、我が家の評価としてはトータルバランスでは東京テラスがいいのでは
ないかという意見になっております。

[156: 匿名さん]

私もグランドオペラは見ました。
キッチンは女性の視点から見ても作業していて心地よさそうな印象を受けました。
食器洗い機が常設な点も好印象です。

[157: はやぶさ]

＞　三多摩るたさん、Ｍｒ．Ｂｏｏさん、１５６　匿名さん
貴重なご意見の公表ありがとうございます。大変参考になりました。
さっそく、グランドオペラつつじヶ丘見学に行ってきます。
キッチンは重要なんですよね。確認してきますね。

私も以前将来の中古売却を想定し、調べたことがありました。
雑誌の受け売りですけど、三多摩るたさんご指摘のとおりでいいかと思いますが、
1点だけ、ランニングコストには（火災及び地震）保険料も付加して算出するといいと思います。
貸した場合、賃借人借家人賠償責任保険は付けますが、純粋な火災保険などは
オーナーが付けないといけないからです。
中古売却については、プロに聞いたところ、１０３６戸のマンションですから、
1つの中古マーケットが成立するそうで、テラス内で十分売却も可能だそうです。
但し、成約事例ということで、売り急ぎで売却した人が出た場合は、その成約事例に引っ張られて、
売却希望金額を下げざるを得ないそうです（テラスに限った話ではなく、どこのマンションでも
同じことになるそうです）。

[158: はやぶさ]

（訂正前）　賃借人借家人賠償責任保険は付け〜

（訂正後）　賃借人　は　借家人賠償責任保険は付け〜

[159: 三多摩るた]

確かに、総合的に見れば、テラスに軍配が上がると思います。

最近、妻も、ようやく重い腰をあげ始めてきており、
自分の「住空間としてのマンションに対するこだわり」を示し始めています。

妻によれば、
・リビングの広さ（今が11畳なのでそれ以上）と使いやすさ
・キッチンの広さと使いやすさ
が住空間へのこだわりのようです。

キッチンに求めるものとしては、
食洗機、ガラストップコンロ、あと、キッチンの形と採光性でしょうね。
キッチンの形は、I型か、L型かで、随分と使い勝手が違いますし、
I型の場合、横幅が、2.4ｍか2.2ｍかでも、大きな違いが出て来るようです。
（2.2ｍの場合、シンクの横のスペースが小さく、モノを置くのに不便。）

これは、他の物件なんですが、イオシス吉祥寺のある間取りでは、
なんと、外の廊下から自宅のキッチンにダイレクトにつながる勝手口が
ありました。あれは秀逸な間取りでした。（直床だから止めましたけどね。）

[160: 三多摩るた]

はやぶささん

プラスαの情報、有難うございました。
ところで、

＞＞＞１０３６戸のマンションですから、
＞＞＞1つの中古マーケットが成立するそうで、
＞＞＞テラス内で十分売却も可能だそうです。

このあたり、掲示板の紙面が許す限り、
もう少し詳しくお聞かせいただければと思います。

[161: 匿名さん]

テラスは１０３６戸もあるので、まず完売は無理でしょう。
マンションは１割残ると考えても１００戸近くは売れるのに時間をようします。
かなり都心までパンフレットを新聞広告にも入れてきてますし・・。
その場合新古で余った物件が下がってしまうと急いで売る人はかなり
足元を見られてしまうような気がします。
１日住んでも中古ですからね。
もちろん中央区の人気タワー物件のようだとテラス内売却も
出来そうですが、ここはどこも同じような景観や値段では
成り立たないのでは？
購入検討者ですが、その意見は甘い気がします。
一時期と違い、税金も１８年〜では控除額が少なくなり
買う人自体（３０〜４０代）も購入済の人が多くなってます。
実際会社の人や友人もここ１．２年にすでに購入済みです。
三多摩るたさんのように、５０００万円物件なら最低でも２０００万円頭金
がないと厳しいですね。
マンションの値下がりリスクの額は１０００万円単位できますから。
慎重に検討したいと思います。

[162: 匿名さん]

ついにキティ登場！！　そんなことでクラクション鳴らすなよ、オイィ！！
オマイだったのかよ、すっごいうるさかったよ！　オマイの方がよっぽど迷惑なの
わかってるぅ？？自分が迷惑かけられたからって、他人にまで迷惑かけんなよぅ！
結局、そんなオマイも人に迷惑かけてんだよ。

[163: はやぶさ]

中古になったときの買い替え売却については、個々の意見があると思います。
あくまでも、これから述べることは１つの私見であり、判断は皆さんの個々のお考えにて、
最終的にはご判断をお願いするものです。

1036戸のマンションにおいても、同じ棟の同じプランでも上層階、中層階、下層階を買う方が存在します。
当然評価としては、ワンフロアー上がるごとに眺望がよくなるので、価格評価も高くなります。
入居後、個々の事情（転勤、離婚、生活騒音の悩み、上下左右との関係悪化など）により、
売却を決定する住戸が必ず発生します。
中古売買の鉄則に、同じマンション内から購入者を捜すことがあります。
当然テラスをよく知り生活している人なら、売りやすいし買いやすいわけです。
上層階、仮に１２階の人が５５００万で購入したが、何らかの事情で４０００万で売却し、それが契約成立すると、
成約事例となり、同じプランの１１階以下の人たちは、最初の中古販売価格が４０００万円に拘束され、
４０００万以上の価格では売りにくくなるということを意味します。
また、１２階が売りに出された場合は、２階とか３階とかの人は上に上がりたいと思えば、１２階を買う行動に出ます。
また、その売りに出た部屋が９０㎡近くあったとすると、ここの事情で狭いと感じている方が買う事も考えられます。
このように、大規模物件は、中古価格が値崩れするリスクはありますが、逆に販売ができるマーケットにあることも
意味します。
後は、皆様がどう考えるかだけです。
売却は、一般的には長期譲渡所得の対象となる、所有後５年以降に活発化すると思います。
５年後は、テラスも緑が多いマンションとなっていると思います。
セキュリティが厳しく設定されていますから、外部からは１歩足を踏み入れてみたい
マンションとの認定を受ければ、中古購入者の潜在需要はあると思います。

上記は、あくまでも個人的見解であることをご認識下さい。

[164: 匿名さん]

今日モデルルームみました。
良かったです。結構人がいて、申し込みしていました。
Ｃテラスが人気なんでしょうか、申し込み者多いような気がしました。
焼きたてのパンはおいしかったです。

[165: 匿名さん]

焼きたてパン、食べさせてもらえなかったです。
飲み物も有無を言わさず熱いお茶・・・
人によってそういう対応なんでしょうか。
悲しかったです。。。

[166: 匿名さん]

＞１６５　匿名さんへ

１６４　匿名です
そんなことないと思います。
人によって対応が変わることはないと思います。
私の時もお茶がでました。別に有無を言わさずではなくて普通でしたよ。
今はパンは食べるところがないので、お持ち帰り下さいと案内されたはずのはず。
マンションパビリオンでは食べれませんよ。
気にしないほうがいいと思います。

[167: 匿名さん]

食い物の恨みは恐ろしい・・・

[168: 匿名さん]

仕切りなおしでいきましょう！

[169: 匿名さん]

165　です。
もはやどうでもいいのですが、
パンはお持ち帰りくださいとも言われませんで・・・。
それが原因ではありませんが、
うちはここを検討から外しました。

[170: 匿名さん]

テラスは、敷地内にサミットが隣接されますよね。
亀有で販売されたマンションで「ザ・レジデンス東京イースト」というのがありました。
マンションに隣接する形でイトーヨー堂が出店することもあり、販売が好調だったと聞きました。
テラスも、亀有と同じように人気物件になるといいですよね。

[171: 匿名さん]

すみません、一部訂正します。
イトーヨー堂　　　 ×
イトーヨーカー堂　○

[172: 匿名さん]

千歳烏山の駅反対側にアー○フがあるのですが、どう思われますか？？

[173: 匿名さん]

>172
一瞬だけ「そうなんだ」と思いましたが、検討のうえではなんとも思って
おりません。
物件検討においてリスクはつきものですし、星の数ほどあるより現実的
なリスク（近くの学校に通えない、購入後の価格の下落、等等等等......）
の検討に忙殺されて、正直いってそれどころではないというのが現状
です。

[174: 匿名さん]

１７３
購入後の価格の下落にも、安心して学校に通わせられるかどうか・・にも
１７２さんの言っているご指摘は、十二分に影響すると思いますが、いかがでしょう？

[175: はやぶさ]

私もそうでした。気にしてません。
千歳烏山駅から反対の横断幕が見えましたが、ああそうなんだという程度でした。
１７３　匿名さん　同様に、どんな事にもリスクとリターンはつきものと思っています。
リスクとリターンのバランス判断は、個々人が判断することです。
気になるようなら、テラスをやめる。気にならないなら、検討するでいいと思います。
家を買うことは、様々な問題を検討して決断することだと思っています。

[176: 匿名さん]

173です。
はやぶささんの説明の方がより的確ですね。
私としては、その点については気にならなかったというだけです。
他の方にとってはとても重要なことかも知れませんが...

[177: 匿名さん]

１７２さん
私にとってはこれも悩んでいる１点です。
前例としてこういったことがある限り、そういうたぐいの別のものが
将来的にもまた来る可能性はありますよね。
要するにそういう駅であるということは事実です。
総合的にみて私はこの物件は辞退しました。

[178: 匿名さん]

　 　 .　 . '　 　 　.　 ＿,.-—-　、__,,....ィ
　　　　　　　　　　　　 ,　´　　　　　　　　　　　　ヽ 　 i　　　　ヽ　　 '-、
　　 　　 　 　 　 　 ／　　　　　 　 　 　 　 　 　 　 ＼ l　　 ,　　ト 、　~ヽ.＿＿＿,,,...,.
　　　　　　　　　　/ 　　　　　　　　　　　　　　　　 　 ` 、‐ ' 'ｚ__ l　,>-‐''　 　　　,／
　　　　　　　　 　i 　 　　　　　　　　 　 人　l、　　　　 ヾ　　　　｀´　　　 　　／/
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　　　　　 　 　 "i　 　 　/^ヽ! ／ !,/　-—-　　|,/ | 　 ハj　　　　　　　　 ／　　/
　　　　　　　　　ｉ 　　　l　ハ i/ 　　 　　━ 　　 ヽ. l/ /　　　　　　　　　　　゛ヾ.　ヽ、
　　　　　　　　　゛ｌ.　　　ヽ_　 　　　 　 　 　 　｛ 、_ソノ　　　,..　-　 ..、　　 　　 ';　!~ 　なんでだろう・・・
　　　　　　　　 ／ヽ!　,ィ/ 　 　 　　　　　　 `-　 ;'　　　　;'　　　　　　` :,　　　 ヽ!
　　　　　　　／　 ＿Y 　 　 ヽ　 　　　 ｔ　、　　/_　　　 　':,　　━ 　 　 ;　　　 　 ヽ,
　　　　　　〃´‾　亠─----;:＞- 、. 　｀´　／,,. ';　 ,,　_　 ` 、 _ ,,, ..　'　　 　 　 　 ;" 177のレス見るとつかれるんだ・・・
　　　　　i'´　　　　　　　　 ‾ 　__ ,,.. -`＜´ ;: '",:' ,:' 　 　 ｀　 -　 、　　,,..　--‐ ／
　　　　 /l　　　　　　　　　,. - ´　/ 　　　　ヽ`´,. ' 　　　　　　　　　 ｀ ~ 　　　／l
　　　　i　 !　　 　 　 　 ／　　 　/ 　　　　　　`'`i 　 ,.-‐ 、　　　,　,　 　 ,. -‐'　　|
. 　 　 ｌ　　i　　　　　／　　　　　l 　　　　　　　　 !　 ` -: '　　　　'　　 ィ　　 　 　 i

[179: アラン]

　中古マーケットが成立する？随分楽観的というか、ご存知ない方ですね。

知人の住んでいるマンションは、300戸以上の大型物件ですけど、ひどい時は
同時に５部屋以上も売りに出ているそうですよ。

確かに同じ建物内で買っている人もいるらしいですが、それは、その人が
住んでいる間取りより一部屋増えるとか、角部屋とか大幅に良い条件
の部屋が売りに出たときだけで、ほとんどの普通の部屋は見向きも
されないそうですよ。

それよりも、皆が定価で購入していればあまり心配ないのですが、
もし、大幅に値引きで購入した人がいたら、その方が売却するようなときは
いくらで売りに出るかわからないのが怖いです。

[180: 匿名さん]

大丈夫。　完売間違いない。

[181: Mr.Boo]

この連休で登録した方はどのくらいいるのでしょうね。
どなたか登録に踏み切った方がいらっしゃいましたら、決め手となった
ポイントなど書き込み願えませんでしょうか。

[182: 匿名さん]

私もこの物件は、販売スピード遅いかもしれないけど、それなりの評価はされて
いる物件なので、売れていくと思います。
特に、建物竣工後は販売スピードが上がり完売すると思っています。

[183: 匿名さん]

>>182さん
はっきり言ってあなたの言う事は「期待」としかいえません。
何故このような物件が売れるのか？
確かにあせって買った人はいるでしょう。でもそれは少数派です。
かなりの部屋がダウンして売りに出される事でしょう。疑うのなら不動産やに電話して
空いてる部屋の値段を交渉してみれば？確実にウン百万円値下げされていますよ。

[184: 匿名さん]

思ったよりはお客さん少ないんで拍子抜けしました。
大型物件の中でも特に大型なんで、もっと混雑してるかと思いました。

[185: からす]

そうゆうたぐいのものが来る可能性のある、要するにそう駅ということはよく分からない表現ですね。そのような方々が来るということはどこでもリスクはあること。千歳烏山が特別そうであるということではないと思います。総合的に見て１７７さんが辞退したことは個人の判断ですからもっともなことと思います。

[186: 匿名さん]

東京ガスのガスタンクが近くにありますが、こういうのって気になるものでしょうか。
やはりバルコニーからガスタンクが見えたら嫌ですかね・・・。

でも都内には、清掃工場の煙突（これも近いけど・・・）やガスタンクって
結構たくさんありますよね。どうかなぁ。

[187: 匿名さん]

私はテラスを購入すべく登録しました。複数申し込みとなっていますから、
当選するかわかりませんが、当選すれば購入します。
理由は、今住む家を売却し終の棲家としてマンション生活を選択し、多少でも
緑のある空間で生活したいと考えたからです。
会社勤めもあと少しなので、駅距離よりもスーパーの近さに引かれ、世田谷区居住を決めました。
深沢ハウスも見に行きましたが、平均坪単価もここより高くやめました。

ガスタンクはロケージョンとしてはマイナスですが、ガス爆発の危険性は少ないと思っています。
ガスタンクの安全性は確認しました。１００％安全はないですが、割り切りました。

また、話題になっている買い替えの件も、うちは居住用でマンションを購入すると考え、
投資用でないので損得の議論はやめることにし、割り切りも必要かなと考えました。
近くに親戚もいることも購入する動機になりました。
こんな感じです。参考になれば幸いです。　（５０代会社員）

[188: 匿名さん]

パンフレットや模型を見ると緑が多そうに見えますが
実際の視点で見ると思ったほどではないのかな？と感じています。
中庭もそんなに広くありませんし。
共用施設が多いのはいいですね。
子供のいるお母さん方とお友達になって楽しく利用出来たらなと思います。
子育てはしやすいマンションなんじゃないかと思っています。

[189: 匿名さん]

東京テラスは、１８８匿名さん　が言われるように、子育て環境はいいと思います。
共用施設の充実、学校の隣接、スーパーの敷地内併設など、働きながら子育てを
考えてる人のも、便利なマンションと思います。
保育施設の近さも魅力です。

緑の多さは素敵ではありますが、あまり多いと無駄なスペースを生んだり、
管理コストにはねかえることもありますよ。
緑が多すぎると死角が多いことも意味し、子供が犯罪に巻き込まれることも
あるかもしれません。
私は今のテラスの敷地プランで十分だと考えています。
子育てがしやすい環境は、特に子供が小さい家庭においては重要な要素だと思います。

[190: 匿名さん]

＞１８３　匿名さん
値引きウン百万なんて、いまの時期にありえないよ。
まじめにいろいろな事について話しあいたいんだよね。
「なぜこのような物件がうれるのか」だけじゃ、説明になってないよ。
ちゃんとそう思う根拠しめさないと、単にテラスが買えないからひがんでいると
思われても仕方がないんじゃないの。
もう少し理知的な話にしないとだめだよ。

[191: 匿名さん]

＞１８３　匿名さん　は荒らしです。
他のレスにも同じような書き込みがされてます。同じ時間帯に。
このような荒らしを気にしないで、「東京テラス」について前向きな情報交換を
していきましょう。