グランエスタ（ファイブスター）★★★★★４

[匿名さん]

http://www.fivestar-g.com/ 最大級671戸を有する東西線駅前の大規模マンショングランエスタ。
駅まで徒歩2分、「大手町」まで11分、「銀座」まで13分のスピードアクセスにも関わらず、広大な公園に隣接。緑豊かな環境です。

無事に４５０レスを迎えた過去ログです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39319/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39276/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41283/

[142: 匿名さん]

でもここの内装の仕様はいいですよ。
住んでいて１番目に付くのは内装だし、今ドキの設備は標準だし。
構造部分がしっかりと作ってくれてあれば吹きつけでも構わないと思ってます。
価格相応ではないでしょうか。

[143: 匿名さん]

ここにレスしてる方は気持ちの広い方ばかりでビックリです。
仕様も５☆だと思い購入された方ばかりじゃないのですね。
安い物件だからしょうがないって。。

皆さん本当にそう思ってるのでしょうか？

[144: 匿名さん]

外側のこれだけ勝手に設計変更しているのに、内装をまともにやっていると思いますか？
すでに信頼性が落ちているのですよ？

内覧会が楽しみですね。既に勝手に設計変更をされたお宅が幾つかあるそうですよ。
もともと期待値が高かった物件だけに、落胆度が大きいですね。

[145: 匿名さん]

１４４さんの情報はどこからですか？

[146: 匿名さん]

パンフレットと実物を比べてください。

すでに掲示板に書き込みされていますが、エレベータ棟の窓。
外階段の完成図。については顕著な違いがあります。

エレベータ棟については、設計図までかきおこされていますので、
これはもはや確信犯としか言い様がないのではないでしょうか？

[147: 匿名さん]

エレベーター棟の窓、イラストと現物が確かに違ってますね。
エレベーター棟の設計図も外階段の完成図ももらってません。
私は今年契約したのですか、変更があったため出せなかったんでしょうか？
説明も何も受けていません。

[148: 匿名さん]

完売早々にホームページが削除されたのも納得ですね。

[149: 匿名さん]

完成頃にはキャンセル発生してもおかしくないですね

[150: 匿名さん]

ま、内々で売却してますから。売れ残りは無いんですよ。

そういえば、見学会の時に営業さんから言われた言葉を思い出しました。
「この建物で戸田建設は、優秀賞を狙っているんですよ」と耳打ちされました。
なんの優秀か、その時は分かりませんでしたが、今のなっては納得。節約術の優秀賞ですね。

ホームページを早々に消したのも、けつまくって逃げたんでしょうね。豊洲のＦと同じ運命ですよ。

[151: 匿名さん]

内覧後にキャンセルするのはやめた方が良いですよ。違約金取られますから。
泣いてでも契約し、その後売却した方が利口な損切り方法です。１割で済みますから。

[152: 匿名さん]

今日は区役所19時までやってたので会社早く出て勝田台行きの東西線乗ったらメチャクチャ混んでた。
勘弁してくれ。

[153: 匿名さん]

高い買い物だから納得できないですよね。

[154: 匿名さん]

１割引きで転売できますかね？
２割は覚悟した方が良いかと思いますが

[155: 匿名さん]

いやいや、新古ですから１割でなんとかなるでしょう。
中古は間違いなく２割になりますが。

[156: 匿名さん]

>151
デベの人間がキャンセルさせまいと、適当なことをいってる様にしか読めません。
パンフと違うものが出来上がった場合、キャンセルして違約金を払う必要ないです。
それとも釣りですか？

[157: 匿名さん]

そうですか
しかし１割とはいえ痛いですね。
それよりも完成後のグランエスタどうなるんでしょう？

[158: 匿名さん]

１５１ですが、デベの人間じゃないですよ。元購入者です。
部屋番書いても良いですけど、次に入られた方に迷惑でしょうから。

[159: 匿名さん]

キャンセルした人がどうしてこの掲示板覗いているんですか？
こんなに頻繁に投稿があると、煽りかと思ってしまいます。
購入者を混乱させたいのでしょうか？

[160: 匿名さん]

どうしてだと思いますか？
それは、まだ決断できないでいる私と同じ境遇だった人を助けてあげたいからです。

正直、私は購入した直後１月は期待に胸を膨らませていました。
購入した部屋も何点か目をつぶったところはありましたが、みなさんが言うように
内装は綺麗だし、何より家内が気に入ったのでローンを組んでまで買おうと思ったのです。

ですが、購入当初からひっかかっていた営業の姿勢、マンション設備、修繕計画などなどを
冷静に検討した結果、手付けを捨ててもここは買うべきではないと判断しました。

私はお金持ちでもなんでもない一庶民ですから、ローンはつらいです。
しかもこの増税時代に加えて、無計画と言っていい修繕費は払う自信がなくなりました。
気に入っていた妻の手前、当初は声を大にして言えませんでしたが、
やはり気持ちが折れたら、ローンは完済できないと思い告白しました。

妻は私の心中を察してか、意見に同調してくれ解約の後押しをしてくれたのです。

めでたしめでたし。

[161: 匿名さん]

>160 営業の姿勢、マンション設備、修繕計画などなどを
なんだかんだ言ってもローン審査が通らなかっただけじゃないの？
悔しくてここを覗いている寂しい方。

[162: 匿名さん]

私も検討しましたが営業の姿勢、マンション設備、修繕計画に疑問を感じて
隣の物件にしました。購入者だけの場ではないので色々な意見があって良いと思います。
隣の物件というとまたここが買えなかった＊＊＊のような云い方をされますが
金額の違いは設備が豪華かどうかと宣伝広告費だけだと判断して隣にしました。
こちらを購入した方は隣より豪華なことも大きな判断材料でしょうし、実際高い物件だと
思われているでしょうから泣き寝入りしないで下さいね。
ただこちらの物件は建築レポートが送られてくると説明を受けた覚えがあのですが
そちらには触れられていないのでしょうか？うちにはないシステムなので羨ましく思っていました。

[163: 匿名さん]

>162営業の姿勢、マンション設備、修繕計画に疑問
隣どおしなんだから，物件に対して否定的な記述はしないでね。
他の輩とは違うんだから，仲良くいきましょう。

[164: 匿名さん]

１６０さんのキャンセルの理由がよくわかりません。
営業の姿勢は少し理解できるかも。
でも修繕計画などは一時金を含めて後での番狂わせが無いように
しっかりと立てられているからの数字だと思います。
また、無駄やおかしい所は管理組合で調整していけばよい話です。
払う自信、云々は個々の問題だと思います。
ので、一体験談として受け止めさせていただきます。
設備上他マンションに劣る不備、不具合があればまた教えに来て下さい。

[165: 匿名さん]

建築リポートは２度来ていますよ。
全体の航空写真と内部の進行状況が写真で出ています。
甘いかもしれませんが、工事はきちんと進めてくれているように感じています。
長期の工事なので予算の関係で現場ではいろいろ問題や変更があるのかもしれませんが。
デベさんには正直に報告して下さいとこの場を借りて頼みます。

[166: 160]

164さん
文章が下手なので、上手いこと伝えられませんでしたね。すいません。
修繕計画がなぜ25年なのか御存知ですか？　また修繕サイクルを勘案した30年目までの数値を検討されましたか？

仰るとおり、管理組合がしっかり機能し、無駄な出費を抑えることが出来れば修繕費の問題はクリアできるのかもしれません。
（多額の一時金も出資しなくてよくなるのかもしれませんね。願わくばそうあって欲しいものです。）

ですが、よく考えてください。この物件は出費を切り詰めて生活したのでは、ファイブスターではなくなるのですよ。
他の物件となんら変わらないということになりませんか？
また、万一管理組合が機能しなくて出費が抑えられない場合、月々の出費はおろか一時金の増額さえ検討されるとは思いませんか？

このジレンマとリスクを考慮した結果の結論だと考えて頂ければと思います。

私は上記の判断が遅れたため（まったく私の不徳の致すところですが）、こちらを辞退しました。

[167: 匿名さん]

１６４です。私も素人ですのでズレがあればご容赦ください。
設備の華美さが管理費を増やしていることは間違いありません。
でもその華美さを支持して購入者が集まっているのも事実です。
ただ、出費を抑えるが施設を閉鎖するには繋がらないと思います。
管理会社との調整による人件費の削減やメンテナンスの発注の際の
話し合いにより施設をそのままにしても経費は何割りか落とすことができると思います。
先を考える計画を早い目に立てることで一時金の増額などは食い止めたい。
６７１軒分の知恵を管理組合に結集することはできないのでしょうか。
住み始めたら誰のものでもない、自分たちのマンションです。
１割の手付けがチャラになると思うと今から辞退はできません。
というほど悪いマンションともまだ思えません。お話に賛同できなくてすみません。

[168: 匿名さん]

１６４さん
レスありがとうございます。
私のバランス感覚と、１６４さんとの相違ですからそれは結構です。

管理組合をしっかり機能させてくださいね。ご健闘お祈りいたします。

[169: 匿名さん]

まあ大規模マンションなんだから住んでから色々うまくやってけばいいんじゃない？

でも外壁や仕様変更などのデベに対する不満は別問題

[170: 匿名さん]

まあ砂町だったらしょうがないよ。

[171: 匿名さん]

私は購入者ですが、なんか、みなさん過剰な期待をいだきすぎちゃったんですね。
都会に近い、駅から近い、というだけでも、他の南砂の物件より、
費用対投資は効果はあると思うのですが・・・。
ちなみに、皆さんにお伺いしたいのですが、様々な不平・不満
（エレベーターの窓、階段、吹きつけ等が過去にあがっていたかな？）
に対して今後どう対応していくおつもりでしょうか。
私は無知なので、正直どう対応すれば良いか分かりません。
解決策が全く議論されていないようなので、改めて、議題を提案させて頂きたく。

[172: 匿名さん]

171です。
「費用対投資は効果がある」
「費用対効果がある」の間違いです。

[173: 匿名さん]

確かに駅から近い都心に近いというのは良いですが、
物件に欠陥があったら意味をなさないですからね。

[174: 匿名さん]

171です。173さん＞何をもって「欠陥」と判断するかですよ。
「欠陥」と判断する法的根拠はどこにあるのかについては、全く議論されてませんよね。
ちゃんと議論して、私たちで「欠陥」という結論に達したら、何かしらの対応策を早急に
考えなくてはなりません。また、もし「欠陥」ではないということであっても、
仕様書と明らかに異なるということであったとしても、相応の対応策があるのではないか
と考えたので、先程の発言をさせて頂きました。

[175: 匿名さん]

誤）異なるということであったとしても
正）異なるということであれば

[176: 匿名さん]

仕様書と異なるって所が問題ですよね。
やはり印鑑を押す前にきっちり話しをデベにはしていただきたいです

[177: 匿名さん]

１７５さん
仕様書と言うのはＭＲでもらった「仕上表・物件全体概要」という物でしょうか？
私はこれと分厚いパンフしかもらってないのですが。
ここでは外壁はタイル貼り、上階一部フッ素樹脂塗装となっています。
この通りに造られているのではないのですか？
屋外階段も鉄骨造と書かれています。
契約前に確認することもできたはずですが、私は今頃確認しました。
遅いですね。
グランエスタとしては予定通りなのではないのでしょうか。

[178: 匿名さん]

バルコニーの手摺壁も外側はタイル貼り、内側はアクリル系吹付タイルで
上階一部はフッ素樹脂塗装となっています。
上階の白っぽい外壁の階層はタイルではなく塗装と考えるべきですね。

[179: 175]

177さん＞おっしゃるとおり「仕上表・物件全体概要」です。
その他、購入者が入手可能な「仕様書」レベルの書類があるようでしたら、
みなさん、教えて下さいね。書類ではこう書いてあるけど、実際はこうだから、
ここは欠陥ではないだろうか、だからこういう対応策を考えよう、っていう議論
をしたいですね。パンフレットとの相違はあくまでもイメージなので、議論にならない
気がします。あくまでも個人的な意見ですが・・・。

[180: 匿名さん]

仕様書に書かれていればパンフレットのイメージ図（実際と異なります）で
文句をいってもは勝負になりませんね。
パンフレットの外壁がタイル貼なら部屋外の外壁，上層階の外壁もタイル貼と
考えるのは通常のマンションから普通の話なので購入前にチェックするのは
難しいですね。
MRで気がついた方からの情報が購入前にあれば購入判断の要素が増えたのに。
でも，ベランダ外側がタイル貼なのに他の外壁が吹き付け塗装のマンションは
最近では（というか1件くらいしか知らない）見かけませんよね。

[181: 匿名さん]

>>151
本契約の3ヶ月前までの解約なら違約金は発生しません。

[182: 181]

手付金はとられますね…失礼しました。

[183: 匿名さん]

私はマンションの営業ではないですがカタログ、パンフレットは良「断りなくないよう変わる場合あり」みたいな注意書き
がありますので変更してもなんとで言い訳できますが、仕様書に記載したものが現物と違うと仕様書再提出して了承もらう
いうことになります。

[184: 匿名さん]

共用部分に関して、パンプレットやＭＲと隔たりがあまりにも大きければ、
管理組合として東京建物、戸田建設に抗議してみてはどうでしょう？
個人で対応しても大して相手にしてくれないとのではないかと思いますので。
マンションは実際に出来上がってないものを買うのですから、パンフレットやＭＲは
購入に関して大きな判断材料になると思いますので、広告物と実際の仕様があまりに
も違うのはデベロッパーの詐欺行為に値するのではないでしょうか？
ちなみにＭＲの玄関側の外壁は確かに上部以外はタイル貼になっていました。
（写真を撮ってあったので確認してみました。）

知合いのマンションの管理組合では自転車置き場の扉がすぐに壊れてしまったので
設計の不備をゼネコンに訴え、ゼネコンの瑕疵として取り替えてもらっていました。
その他、共用部分に関して使い勝手の悪いものも瑕疵として抗議しているようです。

それと管理に関して管理組合が立上った時点で、数社他の管理会社に見積もりを取って
金額やサービスに関して他の管理会社が良いようでしたら変更してみるのも良いのでは
ないでしょうか。
管理会社特集などで東京建物アメニティーはそれほど評判が良い訳ではないようですから。

結局、管理や修繕計画は管理会社任せにすると自分たちのグループ内で仕事をまわすので、
かなり高くついてしまうようです。
入居後は管理組合がしっかりと機能するようにみんなでがんばりましょう。

[185: 匿名さん]

そのとおりですね！
自分たちのマンションだと意識して、管理をしっかりしていきましょう！

[186: 匿名さん]

>ちなみにＭＲの玄関側の外壁は確かに上部以外はタイル貼になっていました。
>(写真を撮ってあったので確認してみました。）
玄関の外に関してＭＲで見た記憶に自信がなかったのですが、やはりタイル貼りでしたよね。
ＭＲで見せられたものよりもグレードを落としているのだと大問題です。

[187: 匿名さん]

北側の面する外壁はタイル貼でないという情報と玄関側の外壁はタイル貼との情報がありますが，
実際はどうなんでしょう？
自分は高層階も含め玄関側の外壁（ポーチも含む）はタイル貼と思っているのですが。
（そもそも全面タイル貼なら問題ないのに一部吹き付けというのが疑問ですね）

[188: 匿名さん]

>187さん
開放廊下は手摺が吹き付け、住居壁がタイル張りということなんだと思います。
住居壁まで吹き付けだと、ＭＲと違うことになりますね。
三連休に見に行こうと思います。

私も開放廊下の手摺はタイル張りだと思っていましたが、
↓こんな考えかたもあるようです（信頼性のほどはわかりませんが）
http://park16.wakwak.com/~hjm/doc/c-3doc.html

親戚が前面吹き付けのマンションに住んでいます。
約築３０年、５００戸ほどの大規模で、すでに何度も大規模修繕をしていますが、
修繕積立金は月１万程度でよく管理されています。
（その代わり、業者は入札で選ぶなど、管理組合がかなり努力しています）

[189: 匿名さん]

１８８さん
現場に行けましたらご報告よろしく。
うちは遠いので次に行くのは内覧会になりますが、１１月まで待てないです。

[190: 匿名さん]

>188さん
開放廊下側の住居壁のタイル張りを是非チェックしてきてください。
でも地上からセンタ棟を挟んで高層階まで見えますか？

[191: 188]

それから、グランエスタの長期修繕計画は２５年ですが、
３０年後に想定される外壁タイルの前面改修およびエレベータ更新を
行うために必要な２５年分の積立金も「想定工事費」として計画に盛り込んであります。
これが２５年間の積立金（一時金も含む）の１／４弱を占めています。

＞１８９、１９０さん
見てはきますが、それほど視力がいいわけではないのと天気も悪そうなので
どこまで見えるかはわかりませんね。