ひばりが丘フィールズ１番街［旧称：（仮称）ひばりが丘Re-Dream計画］ってどうですか？

[物件比較中さん]

ひばりが丘フィールズ1番街についての情報を希望しています。
どんなふうに再生されるのか楽しみです。
いろいろと意見を交換できればと思います。
よろしくお願いします。

所在地：東京都東久留米市ひばりが丘団地49-186他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分
西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 バス6分 「南沢」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：68.57平米～89.71平米
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：株式会社コスモスイニシア
売主：オリックス不動産株式会社
販売代理：野村不動産アーバンネット株式会社

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hibarigaoka/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社ダイワサービス

【正式物件名称に変更し、物件情報を一部修正しました　2014.2.28　管理担当】

[121: 匿名さん]

120さんが載せられている記事の通りではあるんですよね。
資産性という面を見ていくとデメリットもあるかとは思います。
実家が近いとか、転勤の予定がないとか、そういうのならともかく。
もう少しお値段が控えめならそういう面もありつつも納得できる方が多いのではないかとは思われます。
その代り…といっては変ですが、
投資とか賃貸目的の人がすごく少ないので、
住んでいる人が当事者意識を持って暮らしているから、むやみやたらに汚したりとかそういうリスクは低いと考えています。

[122: 周辺住民さん]

この土地もそのままＵＲ賃貸を建替えるか、分譲なら一戸建てにすべきだった感じがします。
割安物件なら永住目的で買う気も出ますが、買ったら損する確率の方が圧倒的に高いなら敬遠します。
建物自体が長谷工の安物、設備仕様も低グレードでは危険すぎます。

[123: 周辺住民]

資産価値云々というんだったらこのマンションは止めとけばいいんじゃない。
個人的には、徒歩10分だろうが四方をマンションに囲まれた閉鎖的な立地で
4k半ばもするプレイズの方がいやだけどね。

[124: 購入検討中]

緑も多く、のんびりした環境に魅力を感じてます。
気になるのは、バス便距離である事と、安物件と言われる長谷工物件である事と、直床。
モデルルームの見学に行きましたが、とても混んでいました。
そこまで注目される物件とは思えなかったのですが、人気はありそうですね。

[125: 買い換え検討中]

私は買い換えなので検討候補から既に外しましたが、初めてマンションを買う方々から見たら
価格そのものは魅力的なのでＭＲが混雑する人気は出るかもしれませんね
本当の人気は正式販売の登録締め切りまで待ちましょう

[126: 匿名さん]

まずは予算と見合うかどうかですからねえ、安ければ候補に入れるのは当然だと思います。ＭＲが混めばそれだけ感想の数も増えていいかも？

ところで安いなりのデメリットはここにはありますか？
安いのに特に何も見当たらないとなれば即決率も高いと予想します。
角地で開放感あるあたりは自分は目に付きますね、メリットとして。

[127: 匿名さん]

安い理由の１つはバス便という立地でしょう。
永住するならメリットだし、将来は売るつもりならデメリット。
バス便の割には、西友やイオンも近く、日常生活には困らないかと。
建物や内装がどうなのかは、まだモデルルームを見ていないので何とも言えません。



ところで、団地うんぬんですが、ここはもともと団地内でした。
ＵＲは建て替えをするにあたって、高層化することで空地を作り、
その空地をデベロッパーに売ることで立替の費用を捻出することにしました。

ただし、買った側がどうするかは完全に自由な訳ではなく、大枠は都市計画の「地区計画」で定められました。
ですから、ここが戸建てではなくマンションなのは、ＵＲや大和ハウス等が決めたのではなく、行政の「地区計画」で誘導されたものです。
（売ったエリアの土地利用にＵＲの意向がどの程度反映されているかは未知数ですが。）

ちなみに、モデルルームの南西側の戸建てエリアも同様に売られた土地で、そこは野村が開発しましたが、
別に野村が戸建てにしたかった訳ではなくて、行政の地区計画で低層と決まっていたので戸建てになったものです。

ＵＲ賃貸のエリアも、野村が開発した戸建てのエリアも、このマンションのエリアも、
土地利用に関しては共通の「ひばりヶ丘地区計画」（正確には、東久留米市の地区計画と西東京市の地区計画ですが、中身は一緒）でルールが決まっています。

[128: 匿名さん]

今日、モデルルームの前を通ったのですが、8割以上の部屋に赤いバラがついているように見えました。おそらく、要望書が出ている部屋なのだと思いますが、予想以上に人気があるのかもしれませんね。

[129: 匿名さん]

朝の通勤時間帯、バスの混雑状況や駅までの時間など、実際のところどのような感じでしょう？

[130: 周辺住民さん]

悪天候で無ければ、ほぼ時刻表記載の間隔で数分遅れはありますが、ここからの所要時間は渋滞個所がないので所定通りです。
混雑は幹線の谷戸経由や団地経由と違ってそれほど混んでいません。
しかし、自転車での通勤通学が困難になる様な悪天候時は丸で使えません。歩く方が賢明です。

[131: 匿名さん]

130さん情報ありがとうございます。自転車に乗れないくらいに悪天候だと、バス便のダイヤが乱れるという風に受け取ってよろしいのですか？普段、ごく普通の天候だと安定運行ならバスを使うのは良いでしょうね。自転車だとやはり10分ちょっとはかかるのでしょうか。歩きだとそこそこの距離がありそうな気がしますが…。

[132: 周辺住民さん]

近くに住んでいるものですが、自転車だとパルコの西側にある市営駐輪場まで5分、そこから駅まで歩いて2分くらいかかりますね。ちなみに谷戸の市営駐輪場は定期利用が2年待ちだという話ですし、一時利用も7時15分を過ぎると満車で置けないときがあります。

駅まで徒歩だと急げば15分ほどかかりますが、これからの季節は汗だくになることを覚悟しなければなりませんね。

[133: 周辺住民さん]

131さん
130です。　そのとおりの解釈で合っています。
バス利用者が増えるだけでなく、マイカーなどの走る車が増えて田無駅からここまで来る間に遅れてしまいます。

[134: 匿名さん]

通勤は大変そうですね。
毎日のことなので、やはりひっかかります。
ただ以前、駅から事務所まで片道30分歩いていましたが、凄い痩せました。
汗だく対策をして歩くのは健康維持のためにいいですね。
今のところが片道20分位なので、近いところがいいなという思いもありますね。

[135: 匿名さん]

ここはやっぱりＵＲ賃貸からの住み替えが多そうだからすぐに埋まるでしょう。

[136: 購入検討中さん]

要望書が8割すでに出てるとか、みんな冷静になれ！
バス便マンションだぞ！

価格が暴落するの目に見えてるじゃん！
マンション5分圏内にいろいろあるらしいが、冷静に
3400万出せば、駅10分圏内のマンションがかえるとおもうのだが。。

何を持ってみんな要望書だしてるんだろう？
とりあえずか？

[137: 周辺住民さん]

＞ＵＲ賃貸からの住み替えが多そうだから
自分は長期に渡ってＵＲ賃貸を利用していましたがこの物件を買う気にはなりません

[138: 匿名さん]

ひばりヶ丘で徒歩10分以内だと5000万コースやで
プレイズの一番安い部屋で4500以上や
ここはどう考えても安い
暴落というのはぼったくり価格でつかまされた場合を言うんや

[139: 匿名さん]

ひばりヶ丘駅徒歩10分圏内で3000万円代半ばは無理。
まあ、自分もたかだかひばりヶ丘で・・・という気はするけれど、
実際に需要と供給の関係でそうなってるものはしょうがない。

ここはバス便というのは確かに痛いけど、周辺環境はよく、
生活利便性もあるから、そこそこ人気は出ると思う。

[140: 匿名さん]

>136
ＵＲ団地住民が子育て環境などかえずに持ち家がほしいと思ったらプラウド戸建は無理だった
ひとでもこんなに安くていい条件なかなかないでしょ。
住重跡地の大規模マンションの中古とだいたい同予算。新築にこだわるかどうかは価値観次第。

[141: 匿名さん]

ここはUR団地住民も購入する人は意外に多いかしれない。ローンの支払いと管理費などが、月々の家賃と余り変わらなければ買うかもしれない。

[142: 周辺住民さん]

ＵＲ家賃とこの物件の購入＋維持諸経費の合計で考えると、金銭的にはどっちが得か損か微妙なんだな。
ＵＲ賃貸の方が手放す自由度が圧倒的に高いから、この物件に余程のメリットが出てこないと買いたくない。
最後まで住む気が無い限りは金銭的には決して有利ではないと判断する。

[143: 匿名さん]

子供が増えて80平米以上の部屋に住みたくなってくるとURの家賃は高い。
転勤がないような条件だったら買った方が得でしょ。駐車場も格安だし。

[144: 匿名さん]

私は電車通勤ではないこともあってあまり迷うこともなく決めました。
（気になるとすれば、2番街以降がもっと魅力的かどうかってとこ）
普段の買い物はイオン、西友、コープがあって、小中学校も近い。妻も納得。

[145: 購入検討中さん]

たしかに、一生住むなら買いの物件。
住み替え予定者は、辞めた方がいい。バス便マンションの価格下落率は半端ない。
知り合いが4000万で買ったマンションが5年目にして、3000万前後の価値に落ちたと泣いていた。

[146: 匿名さん]

ここは元値が破格の安さだから値もほとんど落ちないだろうね
落ちたとしてもたかが知れてる

[147: 周辺住民さん]

ここお安いね！びっくりです。
３年前に建ててくれてたらここの４ＬＤＫ買ったな～。
隣のＵＲに住んでたけど、ＵＲが分譲で間取りがもっと良かったらね、ってずっと言ってた。

とっても良いところですよ。
子供のお友達もいっぱいできると思う。隣の保育園は待機覚悟で。

[148: 匿名さん]

144さんようなお立場だと非常に決めやすいと思います。極端な解釈かもしれないですが要は電車に乗らないのなら他にデメリットは無かった、もしくは許容できるデメリットしか無かった、ということですよね？

やはりこうした立地の問題は交通・・。
多くの方がきっと駅の遠さで最後まで悩まれるのだろうな・・と思います。
住環境としては長閑でいいと思いますが。

[149: 匿名さん]

ローンをガッツリ組んで駅近くの5000万の物件買うのと駅遠と割り切って余裕のローンを組んで破格の安さのこちらを買うのとでどちらがリスクが低いかと言われたら圧倒的に後者だと思いますよ。

[150: 匿名さん]

いまこの辺りだとフィールズかプレイズかの選択に当たりますね。

[151: 匿名さん]

2番街以降の計画が気になってます。東久留米市と西東京市の違いは大きい。

[152: 周辺住民さん]

3番街については住所が西東京市になるようですね。西東京市のほうが東久留米市よりも若干イメージはいいと思いますが、東久留米はごみ袋が無料だったり、待機児童が比較的少なかったりするので悩むところではありますね。

[153: 購入検討中さん]

徒歩圏とバス便を比べて安い高いと言っても意味がない。

バス便としてどうかということしか言えないと思います。

徒歩圏が高いってのは当たり前だし、バス便で坪170万円で買っ
てすぐ坪100万円を切れば、70㎡であっという間に1500万円位
が吹っ飛ぶ訳だし。

そのリスクを考えれば、安いとか楽なローンとか資産性が上とか
は全く意味不明。

論理のすり替えにもなってない。

他を買えない人が買う、それだけ。
他を買える人があえて選ぶのはどうかと思うが、買えないんだから
他人がとやかく言う話じゃないよね。

売りたいってなった時には厳しいけど、土着でずっと住む人には
良い物件じゃないですか。

破格とか言っている人もいますけど、結構高いとは思ってます。

[154: 匿名さん]

そんなに下がることなんてありえないから。
駅近割高マンションの方が暴落リスクが高く資産性に疑問符が付く。
ここはとにかく破格ですので資産性の観点からもオススメです。

[155: 匿名さん]

買う気のない人がわざわざスレッドに出張ってきてまで
ネガティブキャンペーンをやる意味が分からないけど。
よほど今ご自分が検討している物件に自信がないんでしょうか。

この手の輩に真面目に回答はしたくないけれど、
No.154さんが言ってるように、不動産には底値ってものが
存在するので、元値からいえば暴落とまではいきようがない。
それよりかは、駅近とはいえ10分程度かかるような
割高物件の方が資産性という意味では微妙だと思うけど。

ただまあ、最終的には自分の価値観ですよ。
3000～4000万円台のマンションの資産価値なんて
たかが知れてます。住んで償却して終わりと考えなきゃ。

ちなみに、元不動産会社勤務です。

[156: 匿名さん]

イニシャルコストを抑えることが最大のリスクヘッジですよ
決して駅前の一等地に買うことではないのです
バブル期比で見てもミニバブル比で見ても最も地価が暴落して資産を減らしてるのが港区
要はどこに買うかではなく、いかに割安で買うかが全てです

[157: 匿名さん]

破格だからオススメって言う人こそ、なんでオススメしてくれているのでしょう？

周辺の方しか知らないような情報、ＭＲに行かないと分からないような情報が知りたいです。
もちろん、メリット・デメリットどちらも。

[158: 周辺住民さん]

実際近隣のバス便物件は駅徒歩20分で築が経ってれば、坪80万円位ですよ。

破格でって言ってる人は根拠はなんなんですか？

[159: 匿名さん]

この立地で比較できる中古だとフォレストレイクひばりが丘あたりかな。
なかなか中古が出ない物件だけどそこまで安くなってない。

[160: 匿名さん]

フォレストレイクは、ちょっと別格。部屋も敷地も広いし、付加価値もある。
比較するなら年数は経っているけど西原グリーンハイツあたりでは？

[161: 匿名さん]

比較するなら同市内、同学区、同バス路線上にあるエルスタージュかラスティパークでしょ。

[162: 周辺住民さん]

その別格のフォレストレイクすら築１０年で１２００万位落ちてみんなヒ―ヒ―言ってますよ。

売り物が出ないんじゃなくてローンが消せないから売れないのでは？

ちなみにフォレストレイク購入者の親族です。

[163: 匿名さん]

団地だろうがバス便だろうが、高望みすることなく、普通に働いて普通に生活する若い子育て世代には良い物件。

東久留米にはそもそもそういう層ばっかりなんだよ。向かいの野村にだって金持ちなんていないよ。

同じ環境でURに13、4万払って2LDK（実質2DK）住むよりいいじゃん。

[164: 匿名さん]

いまどき新築でこの値段で買えるのは魅力。
でも新築にこだわらなければ駅徒歩圏のコスモやグランジオの中古物件の方がお得。

[165: 匿名さん]

どうしても必死でこの物件を否定したい人がいるみたいですが、他人のことは放っておけばいいんじゃないですか。
どのマンションを買うかなんて結局は個人の価値観でしょう。
ちなみに、ここがすごく条件が悪いとは思いませんよ。

例えば、フィールズと同時期に出てる某新築マンションは、駅徒歩圏ですが、四方をマンションに囲まれた環境で、
住戸に対して駐車場が少な過ぎます。価格はやや割高だと思います。

こちらは、バス便ではありますが、周囲も敷地内も余裕があって環境がよく、十分な駐車場もあります。
価格は適正か、やや安いと思います。

もちろん、将来的には駅徒歩物件の方が高く売れます。
ですが、この２つはそもそもの価格が1000万円以上も違うので、結局それに大した意味はありません。
元値が低いところは下げ止まりますし、割高物件は下落率が大きくなります。
結局、売る時に損をする度合いにさほど大きな違いはないでしょう。

そうなると、あとは住環境（車を持つということ含め）を優先するか、駅から近いことを優先するか、
お金をどこに使うかという個人の価値観だけです。

私は駅徒歩圏の某マンションも悪いとは思いませんし、資金的にも購入できましたが、
自分の価値観に照らして、開放的な住環境を選択しました。それだけです。
おそらく皆さんそれだけのことなんですよ。

ご自分は、ご自分の買いたいマンションだけ見てればよいではないですか。
資産性だ坪単価だともっともらしい言葉を振り回して、他人の意見や価値観を否定しなさんな。みっともない。
場が荒れそうなのでレスは控えるつもりでしたが、あまりにしつこい方が１名いらっしゃるようなので、最後に。

[166: 匿名さん]

2番街、3番街も長谷工なのかな。

[167: 匿名さん]

バスで6分という所がじゃっかんどうなのでしょ？と思いつつもお値段を思えばまあまあなのではないかとは思います。ただし毎日電車に乗って通勤される方にとっては駅までの距離が純粋に遠いという事でどうなのかしらと思うのかもしれないですよね。ここの場所だと基本車がないと生活しにくいので、車を普段運転されない人にとっても難しいのかもしれない。でも運転をするのならあまり問題ではないのかしら。

[168: 匿名さん]

分かる方がいらっしゃればお伺いしたいのですが、外環道（or関越道）、中央道までどのくらい時間がかかりますか？

[169: 周辺住民さん]

今よほど便利な生活に慣れているなら別ですけど、ひばりヶ丘団地は車なくても生活できますよ。全てを徒歩圏内でおさめることができるので。自転車使えば駅まですぐだし、荷物が多い時はバスの方が徒歩10分より楽だし、良い場所だと思います。

高速までは結構遠いですよ。
大泉インターまで40分、府中まで50分位でしょうか？混めばもっとかかります。

[170: 周辺住民さん]

関越の所沢なら踏切を避けて清瀬トンネルを潜り、裏道を併用して３０分