パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386678/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[770: 申込予定さん]

転校されるお子様いらっしゃいますか？
学区そのままで、近くにお住まいの方で買われる方のほうが多いのでしょうか？

[771: 匿名さん]

768さん
掲示板で、客観的にみて、と書く人の主張は主観的なものが多いです。
ヤナセ跡地みたいに免震で作っていれば、ベストと言えたかも。

[772: 匿名さん]

現在のお住まいを売却され、こちらを購入される方いらっしゃいますか？
その場合、ご自宅の売却活動を始められるのは、来年のいつ位なのでしょうか？

[773: 匿名さん]

>771

別に主張してるつもりはない。ただの感想。「客観的」という意味は、どの物件にも特に思い入れはないということ。
「公平にみて」と言ったほうがよかったかな。
超高層は　制振＞免震　かと思ってたけど違うのかね。

[774: 匿名さん]

超高層においては、揺れ幅は確かに免震よりも制震の方が大きいのかもしれませんが、加速度は制震の方が少ないと思うので、中にいる人は制震の方が安全だと思いますよ。
主観ですが(笑)

[775: 契約済みさん]

>772
仮住まいが発生しないなら引渡しの３～６か月前で充分じゃないですかね。一方、引渡しや金消時までの売却が絶対条件となっている場合は、今年の夏くらいから活動しておいた方がよいかもしれません。私は前者のパターンで売却のつもりでしたが、運よくローンをダブルで借りれそうなので、売らずに貸す方向も検討しています。

[776: 購入検討中さん]

高層西向きの2LDKはリセールは可能ですか？

[777: 匿名さん]

>772
別なデべで以前、買い替え特約を使う場合を説明されましたが、
契約したら直ぐに旧宅を売りに出すように言われましたよ。
売れたら仮住まいをして新宅の完成を待つように、ってことで。

[778: 匿名]

高層階、西向2LDKは間取りが比較的良いですね。30階以上なら眺望も抜けるし、坪単価も東に比べるとお得かも！？ 東向き2LDKは坪400超です。

[779: 匿名さん]

天下の三井が、価格を不適切に付けるわけはないので
西側はお得なのではなく、その坪単価相当の価値なのでしょう。

[780: 匿名さん]

>772

買換えの場合、買換え特約や売却のタイミングとかについてモデルルームに行けばちゃんと説明してくれるよ。

[781: 匿名さん]

>775

三井ってこんないい加減な資金計画の人に販売してるのかな。売却に失敗、個人申し込みのローンで審査NGだったら、資金ショートでキャンセルでしょ。

まあ、こういう人がいっぱいいたら竣工前後にキャンセル物件が出てくることを期待できるけど。

[782: 匿名さん]

なんでもいい、とにかくケチをつけたい。人気物件の宿命ですか。

[783: 匿名さん]

キャンセル続出ってなるとやっぱ売れてなかったんだと思われちゃうよ。

[784: 匿名さん]

>774

ここの制震は自身が壊れて揺れを吸収するタイプ。壊れた後は・・・。知らぬが仏だったかな。うふっ。

[785: 匿名さん]

自分が買わなかった＆買えなかった物件が売れに売れていると自分の心の安定のためネガしてしまうのです。

[786: 匿名さん]

>785

お隣さんになったら厄介なタイプ。自分と意見が違ったらとことん排除するんだろうな。

[787: 匿名さん]

みなさん、抽選結果はいかがでしたか？

[788: 匿名さん]

なんで隣になると厄介なの？隣の人とそんなに絶食あるのか？今住んでるマンションの隣の人なんて月に数回くらいエントランスでたまたま顔合わせるくらいだが？

[789: 匿名さん]

当たりましたよ。当然ですけど。

[790: 匿名さん]

１倍が多いんでしょ。閑散としてるよね。東以外は閑古鳥と。

[791: 匿名さん]

しかし、金融マーケットは荒れてて、これで消費税が増税されたら日本は不況になってしまうのでは。唯一の寄りどころであるオリンピック施設の建設も都知事選の結果次第では規模縮小されるかも知れませんし、年収1500万以下の売却前提で買ってる人は思わぬ損をするかもね。

[792: 契約済みさん]

>791

>年収1500万以下の売却前提で買ってる人思わぬ損をするかもね。

とのことですが、わたしはその口です。

しばらく住んでライフプランに合わせて売却するつもりなので、詳しく理由を教えてくださいませ。

ちなみにその前提なんで良い方向・間取りを買い、また、高値掴み掴み承知なので、一割減は覚悟しています。

二割減でも問題ないけど、ここが二割減になる場合は、不動産マーケットがまたクラッシュしたときかなと思ってます。

これは楽観的な考えなんでしょうか？

[793: 匿名さん]

以前予想されていた販売価格坪320万から１割以上高くなったわけですから、
１割減は当然としてマーケットクラッシュの時に２割減で済むと考えるのは甘いのでは？

[794: 匿名さん]

７９２さん

検討中の者ですがとても参考になりました！

[795: 匿名さん]

793は根拠のない話の羅列。320の根拠からロジカルに語らなきゃ。

[796: 契約済みさん]

>793
坪３７０として2割減で３００弱。これはありえるかもね。
でもここが三割減となったら大クラッシュなんじゃないかと思うのだけど。。
でもそんときは次に買うとこも安くなってるだろうし、このクラッシュケースに備えてキャッシュ持っておくようにするよ。

[797: 匿名さん]

一般的には新築プレミアが１割。引渡を受けて中古になった瞬間にそれだけ下がることは覚悟しないと。あとは相場の動き次第。

[798: 匿名さん]

今のYahoo中古価格みると、グラスカとプラウド東五反田が坪400弱で出ており、大崎ウエストシティは360〜400。ここは東のモデルルームタイプで30階で坪350万円台。後出しで安値。好調の一因でしょうね。

793の坪320ロジック早くご教示願いたいな。他物件の営業が言ってた！や、この掲示版の初期に希望的観測で書き込みされてたものを引用した！なんて言わないで下さいね。返す言葉が無くなるので。

[799: 匿名さん]

アイランドショックで頭金なしたよ！

[800: 契約済みさん]

うちは、申込む前に事前審査してもらいました。
申し込み時に、収入証明できる書類を提出するはずですから、余程のことがなければ銀行のローン審査通られるのでは？

[801: 匿名さん]

>784
大地震が数回来ても、機能を損なわないことは実験で実証済みですよ。
ネットで検索すればデータつきの論文とかも出てくるので、調べてみては？

[802: 契約済みさん]

我が家は、新築で購入して１３年ほど住んで、昨年売却しましたが、購入価格の０．９割マイナスで売れました。
最近の中古をみてますと、みなさん強気ですよね。
これでしたら、あと数百万プラスでも売れたかもって思います。
まっ、売れたから言えることですがね。

このマンションは、共有設備も充実していますし、良いマンションだと思いますから、そんなに心配されなくてもとおもうのですが。

[803: 匿名さん]

投資家ですね！

[805: 匿名さん]

不況になると不動産価格が下落するのはもちろんのこと、給与やその他の収入が減る可能性があります。消費税の増税もありますし、収入が減少して、ローンを払い続けることが困難になった場合、不動産価格が下落してる局面で投げ売らないといけなくなるでしょう。基本的に、価格下落局面では買い手に有利な値付けになります。このマンションで生活するには、子供の養育費やマンション維持費、固定資産税、車関係諸費用を考慮すると、ローン金額が5000万程度でもフローベースで1500万程度は欲しいところ。その他、病気や怪我等のリスクもありますし、売却前提での資金繰りは、結局は運任せ。

[806: 匿名さん]

８０５さん
フローベースとは手取りですか？

[807: 匿名さん]

806さん、額面です。

[808: 契約済みさん]

775ですが、やや誤解を生んだようですので補足します。一般的に停止条件付きの買い替え特約であれば既に売却を勧められているはずですので、772さんの場合は当てはまらないと判断しました。現居の残債が少ない、もしくは高収入のいずれかで、新居とのダブルローンが許容される状況であれば、引き渡し後１か月以内くらいに売るのがベストでしょうから、引き渡しの３～６か月くらい前からの売却活動でよろしいかと思います。あとハイリスクではありますが、停止条件を使わずに「売れる見込み」で購入する方法が実はあります。停止条件に比べ売却金額を高めに設定できるのと仮住まい期間を短縮できるメリットがある一方で、期限(金消時または引き渡し時)までにどうしても売れなかった場合は自己責任で手付金放棄のリスクを背負わねばなりません。従ってその場合には１年前くらいから売りに出した方が無難、そういう意味で書きました。

[809: 匿名さん]

＞805
多い方が当然よいですが、5000万程度なら現実的にはその半額でも問題ないですよ。近々解雇される見通しとかなら別ですが（笑

[810: 匿名さん]

７７５さん

７７２です。ご丁寧に詳しく説明頂き、ありがとうございます。とても参考になりました。

我が家は、住宅ローン組まないと買えないのですが、銀行の融資の契約は来年の３月位でしょうか？

契約時期より前に我が家を売却して頭金に充当となると、数か月は賃貸にでることになりますね。
ですが、都合良く短期で借りれるお部屋なんてあるのでしょうか？違約金払えばいいのかしら？

[811: 匿名さん]

米株ヤバイね。円高だし、こりゃ明日も日経ダメだな。
デベは早く売り切りたいだろうな。
マジで今年はクラッシュかもしれん。

[812: 匿名さん]

不動産持ってるほうが安心だね。

[813: 匿名さん]

またすぐに2期2次やるんですね。
ペース早いなぁー!！

最上階のプレミアフロアは別として、ここは広い部屋から完売していってるみたいですね。投資(賃貸)よりも実需の人が多いのかな？それでこのハイペースで売れるんだから驚き。

散々高い高いと言ってたから、苦戦するかと思ったら、蓋を開けたら結局みんな倍率下げのネガだったんだね。

[814: 匿名さん]

今までは株が上げてたからね。
日経が今日も大きく下げたから
株の利益を資金にして買うつもりだった人達は離れるかも。

[815: 匿名さん]

実際、かなり気持ちがなえてます

[816: 匿名さん]

埋立地とは違うのだよ、埋立地とは！

[817: 匿名さん]

>813

２次は１次の敗者復活目的なので直後にやるのが一般的。

[818: 匿名さん]

倍率下げのネガってのが実は問題。他の人を排除して自分だけ当選すればいいって自己中な輩。そんな人が将来のお隣さん候補。マンションって共同生活の場。

[819: 匿名さん]

どこのマンション掲示板にも同じような書き込みが散見されるということはそれが一般的ってことですね。数多ある人気マンションは同じような状況。しかし、なにも問題は出ていない。従いそのような人がお隣さん候補であろうがなかろうがそれは問題ない。

[820: 匿名さん]

813
グランスカイの例だと
数戸とかの少ない戸数を何回も売りに出して、10次とかやってましたよね。

[821: 匿名さん]

そうだよな。このような掲示板で多少ネガられたくらいでびびって登録やめるくらいの根性無しこそお呼びで無いよ。風説で判断や行動を簡単に変える、そんな輩が同じ管理組合運営に関わるのは迷惑。

[822: 匿名さん]

グランスカイはリーマンショックのマーケットクラッシュと重なったからね。早くに売り切ったプラウドと明暗を分けた。

[823: 匿名さん]

人気物件でネガが多いのは当たり前だけど、ここの特徴はマンション自体のネガがほとんど無いということで、良物件であることを物語ってますね。

[824: 匿名さん]

施工会社、や、向き、や、品川区の物件、のネガがあったけど？
最初の頃は間取りへのネガもあった。

[825: 匿名さん]

低地のマンションであることのネガもあったね。

[826: 匿名さん]

結局、2期1次の結果はどうだったのだろう？

[827: 匿名さん]

大崎って、日曜日の朝とかオフィスに人気のない雰囲気で住みたくないよ

[828: 匿名さん]

日経大暴落で頭金なくなっちゃったけど
これからの不動産の暴落を考えれば
逆に買えなくてラッキーかも^_^

[829: 匿名さん]

キャッシュの算段ないなら仕方ないですね。。。

[830: 物件比較中さん]

抽選も少なかったようで、人気薄というのが現実となった。スレも閑散と、、また、823と同じ印象かな。中古になったら大崎は下がる一方だよ、＠３００にむけて。ここが基準値だからね。

[831: 匿名さん]

最低でも19%の下落はまぬがれまい。

[832: 匿名さん]

ケチをつけることで自分は詳しい、情強である、と勘違いしがちです。

[833: デベにお勤めさん]

そもそもそのケチに根拠がないしな

[834: 匿名さん]

株が今日たまたま暴落したけど、これから不動産暴落しないよ。上昇トレンドは続くと見てます。

[835: 匿名さん]

早く住みたいですね。１年半が待ち遠しい。
依然まともなネガがないので、契約してから安心感がさらに増しましたｗ。

[836: 匿名さん]

高額物件なんて買える人が限られてるんだから、コスト高になろうとも不況になったら買い手がいなくなるよ。駅直結ならまだしも、大崎駅徒歩6分の範囲だったら安いマンション結構あるし。日中はサラリーマンで溢れ、夜はガランとするオフィス街みたいな雰囲気になりそうだし、価格を維持できる希少性はないよね。

[837: 匿名さん]

そう思う人はその辺のやっすいマンションに住めばいいのでは？？
現にこれだけ売れてるんだから、評価はかなり高いとみるべきでしょう。
むしろ、販売中でここより魅力的な物件が存在するならぜひ教えてほしい。

[838: 匿名さん]

837さん

リセールの際は、1割強いはロスするかなぁと悩みつつ、わたしもそう思い購入しました。

[839: 匿名さん]

でも、供給サイドからすると、建設コストの爆とうと土地価格の上昇で、供給意欲は下がってきてるから、欲しいモノはいまのうちに確保しておいたほうがいいのでは！

[840: 契約済みさん]

再開発されて町並みは変わりますよ
住む人も増えますからガランってことはないでしょ
道も広く整備されますし住みやすいとこですよ
繁華街ではないですから静かですしね
ここは欲しくても買える人が限られてますから買えない人はネガばかりせず他検討しましょう

[841: 匿名さん]

こういった大型再開発案件はタイミングが重要ですからね

[842: 匿名さん]

待ちたい人は、目黒駅前再開発を待てばよろしいです。
大崎より目黒の街の方が人気ですから。

[843: 匿名さん]

大崎買えない人に目黒は買えないよ(笑)
両方買える力があって、タイミング的に大崎＜目黒な方には良さそうですね。

[844: 匿名さん]

買えない、ではなくて買わない。
何処に住んでるか聞かれたらやはり目黒と言いたい。あそこも住所が品川区らしいのは不満ですが。

[845: 匿名さん]

８４４みたいな人は目黒ができるのを静かに待てば良い話かと。
目黒も高いだろうけど、悪くはなさそうだしね。
もし目黒の正当性を主張したいなら、そっちの掲示板に行った方がいい。
ここは既契約者を含め、数百人単位の大崎ポジ者が居るところだから議論にならないよ。

[846: 匿名さん]

目黒好きさんも一蹴されてしまいましたね。

[847: 匿名さん]

大崎はここと比べると小さいし、周辺の生活利便性を考えたら断然こちらだと思いますよ。

住所よりも、物件の周辺環境含めた実際の質にこだわるか、質よりも、住所にこだわるかは個人の自由ですがね。
でも、確実なのは、同じ質なら目黒は高いよね…。

[848: 匿名さん]

↑『目黒はここと比べると小さい』 の誤りです。

[849: 匿名さん]

議論にならない、と言いながら続いてますね。
あちらも住所は品川区ですから。
『高い方が住民の質が良くなる』って過去レスで書いた人がいましたよね。坪単価が予想価格よりも高くなった時の言い訳で。

[850: 匿名さん]

利便性って何ですか？新宿、渋谷、大手町、六本木等の主要駅へのアクセスは目黒の方が上だし、目黒駅には成城石井や東急が入ってるし、利便性で目黒が劣っている点ってありましたっけ？更に、目黒は高台。徒歩圏には都内有数の美しい街並みがあるし。立地も利便性も目黒の方が上でしょ。目黒の方が高くて当然。地盤や歴史が違うので、少なくとも我々が生きてる間は目黒＞大崎の構図は不変。

[851: 匿名さん]

南北線の使用頻度次第でしょうけど、交通利便性は大崎が上でしょうね。
あとは総合力と価格のバランスでしょうけど、いかんせん情報がまだない訳だし。
目黒が気に入っていて、お金と時間にゆとりがあれば、待てばいいのでは。

[852: 匿名さん]

何もここで目黒のことを必死にアピールにしなくても。。。
購入のためのネガとも思えないし、場違いも甚だしいかな。

[853: 匿名さん]

目黒は待っても高いので、こちらがいいと考えればいいのでは！
みんなデフレマインドが身についていて、マンション価格は待てば下がるかもと思ってるのかもしれないけど、今回の日銀の政策は筋金入りだから、昭和21年とまではいかないまでも、それなりのインフレにはなると思うよ

[854: 匿名さん]

交通利便性で大崎が勝ってたら、地盤も強固だし、目黒が勝ってるのって名前だけじゃないか？？
ここはスーパー隣接したり、電動自転車使えば品川駅も使えるし、子育てにもいい環境が整ってますが、目黒はどうなるのかな？？？

[855: 申込予定さん]

今、同じ価格帯で目黒が出ていたら、目黒の方がいいと思う。
でも、実際、目黒は数年後だし価格も不明だから、比較自体ナンセンスじゃない？

ここを契約予定なんだけど、競合物件ないよなーと思っている。
競合物件あれば教えてください。

[856: 匿名さん]

富久の勝ちですか？

[857: 匿名さん]

投資ならね。例えば富久は金持ちのチャイニーズ（香港系とか）に売れる。もちろん日本人でもいい。エグジットが複数あるのご富久の強み。

大崎は住むのは良いけど出口がないね。ファミリーで８０００万というのは新築ならともかく中古でどうだろう？
港区ブランドエリアとかならともかく、大崎の築10年の物件に７０００万のとか出すひとがどれくらいいるのか？

という気にはなるね。買うけどさ。

[858: 匿名さん]

>855
目黒はここの3割増しくらいの価格って予想みたいですよ。

[859: 匿名さん]

三割増しだ平均４８０万か、、。
７０平米で1億超えてしまうな。六本木とかならともかくそれはちょっと無理じゃない？

[860: 周辺住民さん]

品川区なら大井町がいいね。大崎はリーマン＊＊だからね。リセールは期待薄ですな

[861: 匿名さん]

>857
大崎も富久と同じに東洋経済の記事で
「外国人も投資用に買ってる」と書かれたのを知らないの？
当然、富久と同じ層の外国人の方達が買っているのでしょう。

[862: 匿名さん]

>858
ここの予想価格が外れた時に
価格を予想するのは無駄であるのを実証済み

[863: 匿名さん]

その雑誌はステマかな？

[864: 匿名さん]

ここ中国人かってるね。結構いるね。富久と変らんよ。

[865: 匿名さん]

この物件、なんでこのタイミングでネガ増殖？

[866: 匿名さん]

別にネガじゃないだろ

[867: 匿名さん]

今や購入者によるゆとりサイトでしょう。
二期以降の購入予定の方の応援はもちろんしますけど。

[868: 匿名さん]

え？？　中国人かってるね、ってネガじゃないの？

[869: 匿名さん]

三井は去年、シンガポールまで行って豊洲などのマンションの販売会を開きましたよね。
外国人の方がマンションを買うのはネガではなく、今では普通でしょう。