パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386678/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[356: 匿名さん]

パークシﾃイ大崎には是非住みたいのですがレジデンス棟との迷いがあります。
レジデンス棟に関し何か情報をお持もちの方がいらっしゃいましたらご教示下さい。

[357: 匿名さん]

旧事業者持分住戸といえば、グランスカイもオリックスが売りましたよね。
ここにもあるのでしょうか？

[358: 匿名]

レジデンス楝に関しては、モデルルームに行った時、三井の営業が未だに分譲するか決まっていないと言ってました。
去年の１１月頃の話なので一度モデルルームに行って確認してみてはいかがでしょうか？

[359: 匿名さん]

以前に本再開発の計画にはレジデンス棟は賃貸とありました。分譲に変更になったんですかね。眺望などなくても良いから大崎が気に入って駅近が希望であれば待つのもありだと思います。ただ、グレード感からみると本タワーが魅力的な感じもしますが。

[360: 匿名さん]

レジデンス棟が仮に分譲だとしても、営業は具体的な情報を出さないよ。待ちの人がでてきちゃうでしょ。まずはこっちを完売させたいわけだし。

[361: 匿名さん]

>357

それは事業協力者次第でしょ。

[362: 匿名さん]

富久落選組がくるー

[363: 匿名さん]

いつもにぎやかなスレですね。三井関連社員の方、張り付きごくろうさま笑

[364: 匿名さん]

363さんはすみさん？

[365: 匿名さん]

レジデンス棟は地権者住戸があるのでオール賃貸というわけでもないみたい。

[366: 契約済みさん]

契約時に営業さんに聞いたら、レジデンス棟はどういう売り方をするかまだ未定、
部屋ができてからの販売の方がいいのでは？という声も社内で上がっている、
とのことでした。

レジデンス棟のメリットは駅近で直結。
デメリットは電車の音、目黒川の匂い、南がニューオータニインと対面という点
だそうです。

[367: 匿名さん]

レジデンス棟はファミリーをターゲットにしていなくてパークシティよりも小さめの部屋中心らしいです。

[368: 匿名さん]

つまり投資用ですか？

[369: 匿名さん]

タワーはワンルームないもんな

[370: 匿名さん]

363のような書き込みこそが他物件関係者なんでしょうね（苦笑）
レジデンス棟のメリットが直結なら駅までのデッキは既定路線なんですね。どんな感じのデッキになるのかな？
そもそも第二期の販売は1月下旬となってますが正式な日程は決まったのでしょうか？どの程度の売り出し数になるんでしょうね？

[371: 匿名さん]

確か、２月下旬に抽選とか伺いましたよ。

[372: 匿名さん]

100戸売り出しで8割、150戸で9割販売済み。いずれにしても早く終わっちゃいそうですね。

[373: 購入検討中さん]

坪単価400万円でも竣工までには売れたんでしょうね
販売が早くはじまってよかったですね

[374: 匿名さん]

まぁ東向きの3Lモデルルーム間取りが坪350万円台でしたから、最近の新築物件や周りの中古物件との比較でもリーズナブルだったことは間違いないでしょう。三井内部でも値付けを読み誤ったとなってるんですかね（笑）

[375: 匿名さん]

残住戸は苦戦するのでは？東と西が同じ値段だから、みんな東に流れたわけで。

[376: 匿名さん]

東と西が同じ値段？？本当に検討者なのでしょうか？

[377: 匿名さん]

374
最初は坪320万と何人もが書き込んでいたのに蓋をあけたら高かったのですから、
読み誤りではないでしょう。

[378: 匿名さん]

320万の書き込みはなんの根拠もないもんでしょう。掲示板への根拠なき書き込みと実際を比較するビジネスがどこにありましょうか？実際の売れ行きという事実と要望書の多さから値付けバランスなどをかえりみるもんですよ。不動産に限らずビジネスの至極普通の振る舞いかと。。。

[379: 匿名さん]

過去レスを読めば分かるけど
320万を書き込んでた人達は根拠を、他のＭＲで三井の営業から聞いたと書いてましたよ。

[380: 匿名さん]

私が聞いていたのは、月島、富久共営業の話では、
大崎はかなり強気の価格予想されるから、こちらはまだ割安ですよと。

[381: 匿名さん]

380さんは逆に高くなると聞いていた、ということですか？

[382: 匿名さん]

富久は、大崎の３２０万の情報を聞いて、安く売ってる。
と、富久の営業が言ってたよ。
品川、大森の三井の営業も言ってたし、３２０万でほぼ決まってたんじゃないの。
今更ですね。

[383: 匿名さん]

知り合いに三井社員が数名いますがみんな言ってました。坪320と。景気が上向いたので急遽上げたらしい。

[384: 匿名さん]

382さん、383さん
ありがとうございます。富久に関しては大崎は高いと言われたので逆ですね。色々とあるんですね（笑）。

[385: 匿名さん]

383
もし本当ならば、三井の営業先を見る目があったね。
坪360でも安かったと言う人いるんだからね。
まあスミフの武蔵小杉だった、販売を延ばしに延ばして
まだ売り出していないよ。どこもデベも強気だね。

[386: 匿名さん]

登録受付２月１日、２日
２月上旬契約会とのこと、おそらく１００戸は出ないでしょう。

[387: 匿名さん]

2月下旬に抽選やら、2月上旬契約会やら何が本当なのか、誰が本当のこと言ってるのか、坪単価の話も含め真偽入り乱れだね。

[388: 匿名さん]

坪単価なんて、情報漏れる原因になるから、現場の営業はそもそも事前に価格情報なんて持ってないよ。

[389: 匿名さん]

まあこの坪単価で高いと騒いでいるようでは今後まともな物件はどこも買えないと言う事ですね

[390: 匿名さん]

まだ320がどうとか騒いでるの？
もう過去の話だし、信憑性の低い話ばかりしても仕方ないっしょ。
360でも十分いい物件だと思うけど。

[391: 匿名さん]

凄く基本的なことですが、どなたか教えてください。
投資用にこのマンションを買われる方についてお聞きしたいです。
ご自身の住宅用に買うわけではないので、住宅ローンという形でお金を借りることはできませんよね。となると金利は住宅ローンより高くなると思うのですが、だいたい何％くらいの金利で借りるものなのでしょうか？。

[392: 匿名さん]

＞382、383（も同じかな？）
富久の価格は大崎を基準に安くしたと？書き込み するレベルが少し低すぎませんか？そんな値付け方法聞いたことが無いですよ。ネガなのか何だがわからんがもっともっともらしい嘘書いて欲しいな。
ただ、嘘つくのが下手な人のほうが可愛いかもと思えるくらいの書き込みだったので、思わず反応しちゃいました。スイマセン。

[393: 匿名さん]

>>391

アパマンローンの金利はそれこそ条件によりいろいろだけどまあ住宅ローン金利のだいたい倍と考えればよい。今だと2%くらいで貸してもらえる場合もある。ケースバイケース。住宅ローンのようにどこでも貸してくれるわけではない。物件利回りと本人属性にもよる。

[394: 匿名さん]

富久よりはセレブだわ

[395: 匿名さん]

むかし武蔵小杉のパークシティスレでも、
自分たちはセレブだって書き込みを見ました。

[396: 匿名さん]

武蔵小杉は工場跡地だわ

[397: 匿名さん]

小杉のパークシティは工場跡地じゃないよ。

[398: 検討中の奥さま]

あらそうかしら！もともとなんなの？

[399: 匿名さん]

セレブだと思ってるのは、ごく一部の人じゃない？

[400: 匿名さん]

>398

銀行のグランド跡地。

[401: 匿名さん]

なーんか、どーでも良い書き込みばかりやな。ネガもイマイチ悪意あるネガな感じもせんし。ある意味平和なスレ？？

[402: 匿名さん]

工場跡地といえば、ここって土壌汚染の調査をしたか確認した人いる。関東って自然由来の汚染が結構あって、調べると基準値を超えてたりする。工場跡地じゃないと調査しないってケースも多いんだけど、かえって危うかったりする。

[403: 匿名さん]

今日は勉強なるよ！

[404: 匿名さん]

重要事項説明に記載あり。問題なし。基本、このような大規模再開発で土壌調査しないところを教えて欲しいくらい。

[405: 匿名さん]

>404

thanks.

ただ、調査義務がないとやらないデベ結構あるから要注意。

[406: 匿名さん]

＞405
なるほど。再開発タワー3件目で土壌の件は山手内陸物件であっても必ず調査結果があったのでそれが当たり前だと思ってた。後学として憶えておきます。

[407: 匿名さん]

知的な方と素敵！

[408: 匿名さん]

ここは汚染されてるって公報に載ってるよ。

鉛
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei25-58.pd...

六価クロム
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/attachement/sei23-98-5....

[409: 匿名さん]

農薬は大丈夫ですか？

[410: 契約済みさん]

>408

知識がないので聞きます。
重説には汚染なしと記載がありました。
この記載は、どう解釈したら良いですか？

[411: 匿名さん]

再開発のパークシティ　＞低地で汚染。

というより整理？？

[412: 匿名さん]

都内の再開発はほぼこの手の汚染が前提。土壌の入れ替えでそれを正常化。更にそれを重要事項説明に記載。ここにあるような情報が従前で示され、正常化の方法など詳細が伝えられその事実を元に契約に至る。
ほぼ、どの再開発物件であっても同じような土壌汚染あり。また、工場跡地などは敷地内に埋設物などがあり、それが何でどの様に処理されるかなども重要事項説明に記載。

405さん記載のように、再開発物件は上記のような手順が当たり前だが、そうでない物件もあるとのことなので、これも前述の通りほぼ東京はこの程度の汚染はあちこち存在するとなると、再開発費用がある程度つぎ込まれた物件を選択することが安心だと思われる。

[413: 匿名さん]

都内だと条例で一定規模以上の開発の場合、あとは土壌汚染対策法で過去に指定された物質を使っていた場合について土壌調査の義務がある。調査義務対象か判断できないから、土壌調査をしたかどうかをまず確認しておくのがベター。

ちなみに任意調査の場合でも、土壌汚染が発覚したら対策の義務がある。

[414: 匿名さん]

重説で汚染なしは問題だね。宅建法違反？まさこ三井が？

[415: 匿名さん]

土壌汚染が心配なら以前工場だったとかの地歴が多い再開発物件は避けるべきでしょうね。
ちなみに御殿山は基本地歴がはっきりしてるので安心ですよ。

[416: 匿名さん]

ここは御殿山ではないですから。
知らない人が読むと混同します。

[417: 匿名さん]

＞414さん
軽はずみに下手なこと書かない方が良いよ。土壌をどの様に正常化したか事細かに重説に記載しているわけだから。正常化をし土壌問題なしと全ての過程をガラス張りで記載。常識でしょ。

[418: 匿名さん]

>415

そうだろうけど重説の話はどう思いますか？

[419: 匿名さん]

逆説的だけど、以前工場で調査義務がある場合のほうが、調査義務がなくて調査してないケースよりは安心だったりする。

[420: 匿名さん]

埋立地でない場所は大体が土壌の表層程度。これが埋立地になると色々とあるんでしょうが。

[421: 匿名さん]

＞419
同意。地中までガラス張りに報告し正常化してくれるほうが健全。

[422: 匿名さん]

今は汚染されてないから住んでも問題ないですよね？

[423: 匿名さん]

過去に土壌汚染で実際に人的被害まで出た江東区大島エリアは、
埋立地ではないと思うが。

[424: 匿名さん]

大島エリアとやらが土壌を入れ替えてかつ問題無しとのお墨付きで人的被害が出ているのであれば、残念な話ですね。この流れの中でこの話題持ち出したのであれば、きっとそういうケースなのでしょうが、どのデベが手がけた何という物件の話ですか？

[425: 匿名さん]

415ですが、ここは問題ないと思いますよ。
ただ、心配性の方がいらっしゃるようなので、そういう人は心配するより地歴上土壌汚染の心配のないエリアを選んだほうが精神衛生上いいでしょう、ということです。
自分は今御殿山（高台の御殿山エリアです）の某マンションに住んでますが、地歴も決め手のひとつでしたね。

[426: 匿名さん]

423は420さんへのレスです。
埋立地でなくても色々と。

[427: 匿名さん]

＞426
そりゃ大島エリアの色々とやらが表層程度でも土壌ケアされずにそこに家建てたら健康害するでしょうね。土壌がケアされているここにその話題を持ってくること自体が恣意的でナンセンス。

[428: 匿名さん]

2期の申し込みっていかほどなんでしょう？

[429: 匿名さん]

427
単に埋立地かどうかの事で、423さんにレスしたつもりだったのに…
大島の歴史、話はもっと複雑ですよ。不動産知識として知っておくのをお勧めします。

[430: 429]

失礼、420さんにレスしたつもり

[431: 匿名さん]

このスレ特有のこの物件とは関係のない不動産豆知識的な流れになってきましたね。それはそれで平和な雰囲気で悪くないと思ってますが。

[432: 匿名さん]

豆知識もいいけど、価格が高い？そうでない？、資産価値がある？ってような話が好き。
でもデベのレスだと思われるものは不快だね。

[433: 匿名さん]

2期の販売数をみんなで当ててみる？

[434: 匿名さん]

>428

西向きがどうだか気になりますよね。
１００戸には満たないけど、８０戸位の売り出しと予想。

[435: 匿名さん]

７－８千万の物件ってリセールには中途半端でしょうか？

[436: 匿名さん]

投資でかわれる、あるいはリセール前提の方はともかく、「基本的に終の棲家」として今回購入する私たちには、坪単価がいくらだろうと、ほしいか、ほしくないか、買える金額かどうか。
ただそれだけです。

[437: 匿名さん]

４３６
わたしも同様ですが、でも仕事・家族等々の都合で売らなきゃならない場合もあるかもでしょ。
そんときどうかが聞きたいわけです。

[438: 匿名]

二期は100戸くらいと予想。
それにしても休日は、モデルルームすごい混んでました。
そろそろまた、二期の抽選が近くなると
ネガが増えてきますね。一期も同じでした。

[439: 匿名さん]

一般的には7000万を超えると購入可能層が大幅に減少しますからね。
売却にも多少苦労するかもしれません。

私はそれも考慮して、購入物件は6000万までと決めています。

[440: 匿名さん]

>439
一理ありますな。６０００万円台でいい間取りがあれば良かったんだけど＝坪３２０万程度だったら良かったのだけど。
でも高いと思いながらも申し込みたいマンションですね。悩むなーー

[441: 匿名さん]

>440
そんなあなたは富久、湾岸向きでは

[442: 匿名]

この物件にかかわらず、実際大崎はすごい住みやすいので、
360でも仕方ないと思いました。

[443: 匿名さん]

出遅れました。
東向きはかなり資産価値が良いのでは思います。近隣マンションと比較しても。

[444: 匿名さん]

俺のフレンチが大崎・東五反田に出店しないかな。

[445: 匿名さん]

良い物件は一割高でも売れる。そんな事例になる気がします。

[446: 契約済みさん]

439さんと同じことを信託銀行のコンサルタントが言ってました。

6000万を超えると買える層が限られるのでリセールに時間がかかる。
でも時間がかかっても待てるなら必ず売れる、それが三井のブランド力だと。

また値下りしたとしても6000万以下の方が下げ幅が少ないそうです。
もちろん値上がりした場合の上げ幅もですが。

自分が住まなくなって賃貸にする場合も6000万以上の部屋だと賃料が高い
ので動きが遅くなる、とも言われました。

とにかくこの物件はいいと太鼓判を押されました。

[448: 匿名さん]

品川区ね。
でもあの人達が都や国に圧力かけたお蔭で今の品川、大崎、五反田の発展があります。
被差別の方に失礼です。
確かに利権が動きましたが。
大阪の西成や尼崎みたいなもんですがね。

[449: 匿名さん]

>>417

かつて土壌汚染があったが土壌改良により今は汚染なしと重説に書かれているなら問題ないけど、>>410によれば重説には汚染の事実なしと書かれているとのことで、もしそれが事実本当なら問題では？

[450: 匿名さん]

>>444

類似品が五反田の山手線沿いにあるよ。フレンチの王様とかいうやつ。

[451: 匿名さん]

449
重説に汚染の事実がないなんて書いてないよ。対処して問題無しと記載。その旨の書き込み多数あんじゃん。相変わらずの恣意的な書き込みだね（苦笑）

[452: 申込予定さん]

小学校、スーパー、商業施設が隣接してますから賃貸でも売却でも大丈夫でしょう
立地が抜群ですからあまり不安にならなくてもいいと思うのですが

[453: 入居予定さん]

商業施設には何が入るか楽しみですね
飲食店以外に塾や習い事ができると嬉しいです

[454: 匿名さん]

グランスカイなどから買い替える人は今のマンションを売却される場合の方が多いと思いますが、賃貸で貸しながら２つのマンションを所有される予定の方もいらっしゃいますか？

[455: 匿名さん]

こことは、直接関係ないけど、パークグラン南青山高樹町が、
販売中止になったね。手付け倍返し。