パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386678/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[255: 匿名さん]

グランスカイを分譲していた頃は、
グランスカイが永久にこのエリアのランドマーク
と検討スレに書かれていたものだが。
時代は変わるものですね。

[256: 匿名さん]

リニア中央新幹線できたら、デパートきますか？

[257: 匿名さん]

ても都内でマンション乱立して中古価格が実際暴落したことなんかないだよね。安くなるとか周辺こら流入してきてまた上がる。山手線内側はまだまだ需要はある。

[258: 匿名さん]

>254

投資だと、リスクをとらないとリターンは期待できないからね。

[259: 匿名さん]

デパートという業態がオワコンだからこれからデパートできるなんてありえない。

[260: 匿名さん]

キャピタルロスが支払い金利プラス想定家賃以下なら問題ない。

[261: 匿名さん]

>257
日本は人口減になるわけだから、過去を語っても将来は分からない。

[262: 匿名さん]

>260

それは以下で良いでしょうか？


１０年後に売却ケース
賃料が月に25万円で１０年間で３０００万円
金利が月２万円で１０年間で２４０万円
８０００万円で買って１０年後に７０００万円で売却＝１０００万円のロス

よって、１０００万円と３２４０万円の比較、ってことですか。。

[263: 申込予定さん]

真ん前と真横にスーパーと学校あるだけで売却しやすいでしょ
しかも、人気のある学校ですし

[264: 匿名さん]

スーパー名も決まってないのに？

[265: 匿名さん]

＞262さん
240万を足すのは1000万の方ではないですかね？まぁ、大した話ではないですが。

[266: 匿名さん]

>262

不動産の取得、所有に伴う税金とローン手数料をお忘れなく。

[267: 匿名さん]

８０００万円で買って１０年後に８０００万円で売却だったら０万円のロスですね。
たとえばグラスカだったら、８０００万円で買って１０年後どれぐらいで売れる見込みなんだろ？？？

[268: 匿名さん]

家賃25万じゃここの8000万の部屋借りられないてしょ。
というかその値段で借りられるなら買わずに借りたい。

[269: 匿名さん]

だからリセールのいい悪いってどれくらいを期待するかによるでしょ。あと流動性もね。

[270: 匿名さん]

築13年のパークタワー東京サウスの中古坪単価は300万以上だから、建物劣化によるキャピタルロスは坪50から70万くらい。70平米だと１０００万から１５００万くらいと思う。ただし大崎エリアの価値は上がっているだろうからその分相殺されおそらくトータルのロスは坪単価20万から50万くらいに収まると想定。

[271: 匿名さん]

将来の資産性について客観的に評価したいのなら、近隣の仲介業者に査定してもらうってのが一つの手。
部屋によっても条件が違うし。それと流動性とかの話しも聞けるでしょ。

ちなみに三井の系列を外して、複数に当たるってのがポイントかな。

[272: 匿名さん]

10年後って近隣のタワーマンションの分譲の最終段階だと考えれば以外と坪単価は維持できてる気もするよ
日本の経常赤字も定着してるだろうし為替も1ドル100円というよりはむしろ150円以上の可能性が高いと考えれば高齢者にも子育て世代にも人気の都心タワーはかなり値持ちがいいのでは
これまでの25年間は特殊な金融政策で不動産相場が壊れた特別な期間だったと捉えるべきだと考えております

[273: 匿名さん]

グランスカイから引越す人が多いみたいですね。

[274: 匿名さん]

グランスカイ、ってそんなに住み心地が悪かったの？
普通ならそんなに短期間での住み替えが多いのは有り得ないよ。
線路際だから騒音問題かな？

[275: 匿名さん]

実際あるいてみると、線路沿いの山手線の音、結構きになるね

[276: 匿名さん]

>274

担当が言っていましたが、御殿山小学校の学区内になるからだそうです。

[277: 匿名さん]

逆に言えば、グランスカイは御殿山小の学区外なので
買い替えで売るときのリセール評価が下がりますね。

[278: 匿名さん]

でも、日野小学校も人気あるんじゃないですか？グランスカイ購入者も入居時から家族構成が変わったりしてるから買い替えされるんじゃないでしょうか？

[279: 申込予定さん]

日野小もすごい人気です
それだけが理由じゃないでしょう

[280: 匿名さん]

グランスカイはここと比べると、ファミリーにとっては間取りがいまいちですからね。3LDKがそもそも少なかった。

歩いててパークシティー大崎の周辺を歩いてて電車の音が気になった(聞こえた)人はいないと思いますが、グランスカイは線路により近くなるので、気になる人もいたのかもしれませんね。

以前に書き込まれていた東京都都市整備局のリスク評価によると、地盤もこちらの方が良好だし、災害リスクも結構違う(こちらの方が良い)みたいです。

トータルで見てこちらの方が優れていて、グランスカイを中古で売って、大差ない価格でパークシティーが買えるなら買い換えを考えるのも自然なことだと思います。

[281: 匿名さん]

以前からグランスカイやOWCTからの買い換えが多い(真偽は不明ですが。)と書き込みがありますか、近隣からの買い換えが多くて、尚且つこれ程売れているということは、実際に住んでみて大崎が素晴らしいと感じている人が多く、尚且つパークシティー大崎が高評価だということに他ならないと思いますよ。

[282: 匿名さん]

御殿山小にグランスカイから通学してる人はあまり見たことないですね。ルサンクやプラウドなら複数知ってますけど。

[283: 匿名さん]

近隣からの買い替えが可能になるのはグランスカイやすみふのリセールバリューが高いからですよ。買った値段とほとんど変わらない、もしくは高く売れるなら住み替えのチャンスですよね。住み替えの理由は家族構成の変化とかでしょ。住み替えることを前提に狭い部屋を購入した人も多いのでは？

[284: 匿名さん]

日野小は希望者全入の年もあるくらいですからすごい人気というほどでもないよ。

[285: 匿名さん]

どちらかというと、周辺が高く売れるんじゃなくて、ここが安いんだと思いますよ。でないと、周辺の人がこぞってここに集中することが説明つきませんから。
グランスカイは買ったときより高く売れることなんかほぼあり得ない(売値が高かった)から、多少お金を積んででもここに住み替えたいと思う何かが有るのですね。

仮にここが安くないと感じるとしても、それでも売れてるし、みんなここに住み替えたいと思うわけだから、それ以上の価値があるということですね。

[286: 匿名さん]

まだ築浅のマンションから、多少お金を積んでも安いマンションへ住み替えたい、
って気持ちは理解できません。

[287: 匿名さん]

広いマンションへの住み替えでしょ。今のマンション契約してからだと6年くらいたってるからね。うちも五年でワールドシティタワーズ売却して別の部屋に移ったよ。

[288: 匿名さん]

287さんは数年ごとの住み替え派ですか？

[289: 匿名さん]

最大公約数的な不動産選びはしませんので、生活スタイルや家族構成が変わると住み替えるって感じですね。

[290: 匿名さん]

学区内が優先ですので、御殿山小に入りたくてもグランスカイじゃ無理ですからね。

[291: 匿名さん]

いやグランスカイでも御殿山小入れるけど、、、。

[292: 匿名さん]

抽選は公平だから当たらないと入れないでしょ。

[293: 匿名さん]

WCTって売れたの？

[294: 匿名さん]

住まいさーふぃんって難しいんだよね。相場が上がってるときは売却する中古以上に新築は上がってるし、相場が下がって新築が手ごろな価格の時には、中古はもっと下がってる。

[295: 購入検討中さん]

御殿山小と日野小の授業の大きな授業の違いは何ですか？
どちらも評判いいですがどちらも入れた場合、選ぶ際のポイントを教えてください

[296: 匿名さん]

>>295
日野は小中一貫だから小学校高学年で中学の授業を先取りしたりする。
しかし中学受験組からはこの評判がすこぶる悪い。入試前に、入試に出ない範囲の勉強をさせるなと。

[297: 匿名さん]

子育てにそもそも向いてますか？

[298: 匿名さん]

日野の特徴は校舎や設備が新しい。だが緑や木がほとんどない。あと小学校から制服がある。一学年の人数が多い。ぶっちゃけそれだけ。御殿山の欠点は校舎が古く校庭も狭い、一学年ふたクラス。昔は御殿山幼稚園が同じ敷地にあり校長と園長が兼務。
ただし御殿山は改築するのでこのマンションが完成する頃にはきれいになるよ。あとクラスは三クラスに増える予定。

[299: 匿名さん]

>>297

子育てに何を求めるのかによる。埋立地の人口増加エリアみたいにマンモス小学校とかにはならないのが良いね。

[300: 匿名さん]

>286
積むことになるお金よりも、パークシティー大崎に住むことの方が価値が高いってことでしょう。
諸手続きや金利等で金銭的には損をするけど、それでも買い換える価値があると考える人が多いんですね。

買ったときの値段は同じくらい又はこちらの方が安くても、その人にとっての価値は同じではないということですね。

買い換えが多い多いと言われるということは買い換え組にとっては数百万程度なら余分に払う価値があるということです。

[301: 匿名さん]

子育ては多摩らしいよ。

[302: 匿名さん]

>300
買い換えの損、は仲介手数料だけで数百万ですよ。
その他、取得税や引越代や新しいカーテン代など色々。

[303: 匿名さん]

まわりは医師ばかりですか？

[304: 匿名さん]

数年で買い替えって、ロスなく売るのは高値掴みのグラスカ・ＯＷＣＴでは厳しいだろうし、仲介料・引越し・雑費等々で一千万円位は軽く損しそうですね。

お金持ちの方が多いのでしょうけど、すごいなあ。。

[305: 匿名さん]

>>304
その間賃貸に住んでたら１０００万くらいかかるでしょうに。

[306: 匿名さん]

>304

ロス出して節税したいケースもあるんでないの。

[307: 匿名さん]

損失分を他の所得から控除しても、節税できるのは損失分に税率かけた金額だからトータルでは
損になる。わざとする人はいないでしょ。

[308: 検討中の奥さま]

住み替えを考えている人たちは1000万くらいそんな金額、はしたカネじゃないので。
マンモス御殿山小になって価値が下がる。今の小規模、セレブファミリーの子供に通うから価値あるのに。
勘違い人種が増えるな。最悪。

[309: 匿名さん]

子育てはやはり大崎より、大井町かな！

[310: 匿名さん]

大井町だと思う理由は何ですか！
？

[311: 匿名さん]

>304

グラスカ、OCWTだと短期譲渡になるから損益通算できない。

[312: 匿名さん]

1学年3クラスって普通じゃないですか？マンモスってもっと規模が大きいのでは？

[313: 匿名さん]

元気に育ってくれるから！擦れると世渡り上手！

[315: 匿名さん]

屋上でなにしますか？

[316: 匿名さん]

夜景が良さそうですね。
ただしこの時期は寒そうですが。

[317: 匿名さん]

子育ては林試公園に近いようなとこがいいと思います。

[318: 匿名さん]

>308

そんなに御殿山小学校ってセレブな親たちなの？
私はセレブじゃないけど、子供通わせます。

[319: 匿名さん]

308は、日本語が変ですね。

[320: 匿名さん]

確かにタワマン住民と御殿山住民は合わなそうだな。

[321: 申込予定さん]

３クラスは普通

[322: 匿名さん]

３クラスはむしろ小規模だと思いますが…

[323: 購入検討中さん]

小学校は御殿山小で、小4あたりからサピックスに通い、中学受験で私立中学に進学とのパターンが理想かな
五反田駅前は塾も多そうだし教育環境は充実してると思います

[324: 匿名さん]

理想というかそれが標準。

[325: 申込予定さん]

サピックスこの辺にありますか?

[326: 匿名さん]

重要事項説明の時、大崎駅南口からのデッキが、向い側のビジネス棟まで、
延びる計画があるが現在は確定してないとの説明であったが、本当に延長
されると思っていていいのでしょうか。

[327: 匿名さん]

筑波大付、学芸大付、御茶ノ水、雙葉など。
大学受験に強いエスカレータ型小学校のお受験を考えてる人いますか？
運よく入れればメリットもそれなりに大きいのですが、倍率は１０倍以上で国立は抽選もシビアですから、親子とも準備や労力の割には報わない気がしまして(笑)。やはり中学受験なのかなと。

[328: 匿名さん]

高層マンションのこは、お勉強苦手ってホント？

[329: 匿名さん]

>328
過去にもそんな書き込みあったけど、統計的に嘘ってありましたよ。

[330: 匿名さん]

そんな短絡的なものではなく、住環境も含め、幼児期や小学校での育て方の問題でしょう。中には当てはまる子も出てきてしまう可能性がありますが、統計学的有意差があるとは思えませんし、データもありませんね。

[331: 匿名さん]

グラスカは、これから小学校入学のお子さんは、知る限り、殆ど受験してますね。

[332: 匿名さん]

御殿山小の学区外のグラスカは、小学校から私立が多くなるわけですか。

[333: 匿名さん]

国の調査では、経済格差が学力格差と正比例しているそうです。
高層階の方が一般的に高額だから、同じマンション内では高層階の方が学力が高いということになると思います。

[334: 匿名さん]

本掲示板は話題が多彩ですね。色々と勉強になります。

[335: 匿名さん]

ここでは同じ階なら東向きの方が高額になりますね。高額向学。

[336: 匿名さん]

サピックス一番近いのは三田、六本木ヒルズ行きのバスでいく。あとは大井町か渋谷だね。渋谷がレベル高いとかでできる子はそっち行くみたいよ。

[337: 匿名さん]

国立大付属はエスカレーターではないよ。中学、高校と一定数脱落する。内部進学専門の学習塾があるくらい。
そして大学は別に優先的に入れるわけでもない。

[338: 匿名さん]

結論として、高層階はあたまがよいよん！

[339: 匿名さん]

八ツ山通り（ソニー通り）って歩道の拡幅や電柱地中化などの対応はあるのでしょうか？食事処も多種多様だしもっと雰囲気よくすればと思います。

[340: 匿名さん]

ガーデンシティ品川御殿山の雰囲気を五反田駅側まで延長すればかなり良い感じになると思います。

[341: 匿名さん]

現実のところどこのマンションがよい？

[342: 匿名さん]

代官山かな？

[343: 匿名さん]

電柱地中化は今工事してるよ。食事処はいまでもたくさんあるけど。

[344: 匿名さん]

食事処は多種多様と記載してますので、多く存在することを既知として書き込んでます。地中化工事してるんですね！歩いて気持ち良い雰囲気になればと思っていたので綺麗になってくれると良いですね。

[345: 匿名さん]

ソニー通り近辺は確かに食事するよい所がありますね。
なので休日は大崎駅方面でなくこちらへ足を運ぶことが多くなりそう。

[346: 匿名さん]

ソニー通りでオススメの店はどこですか？

[347: 匿名さん]

よねやま

[348: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

よねやま、確かに美味しいですね。

[349: 匿名さん]

よねやまを少しあがったフレンチとハンバーガー屋もいけますね。
それとソニー通りではビストロのすごく良い店あります。

[350: 匿名さん]

ヌキテパ、フランクリン・アベニューですね。美味しいです。

[351: 匿名さん]

ヌキテパって美味しいですか？
私も私の周りは皆・・・
それより、ビストロuokinの方が評判いいけど。

[352: 匿名さん]

たまにしか行かないレストランはマンションの価値と関係ないでしょう。

[353: 匿名さん]

定期的に話題に上がるということは関係あるということだと思いますよ。

それに、レストランは人にもよりますが、かなり使用頻度は高いのでは？
例えば、病院や映画館、テーマパーク等と比べたら、かなり頻繁に行きますよね。

[354: 匿名さん]

352さんだけ、会話の流れから逸脱してるような。価値の話しはしておらず客観的事実を会話してるだけ。かの有名なカンテサンスもマンション至近ですね。あと、ベーカリーが豊富。メゾンカイザーやアリエッタなど美味しいパンが買えますね。