パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386678/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[235: 匿名さん]

うちは恵比寿三越

[236: 匿名さん]

セレブだね！上野あるよ。

[237: 匿名さん]

この辺りでデパートの新聞折り込み広告が入るのは銀座、日本橋、恵比寿あたりですね。たまに新宿伊勢丹。

[238: 匿名さん]

湘南新宿ラインがあるから便利。川崎には行きにくい

[239: 匿名さん]

品川から行けば？

[240: 匿名さん]

鋭い御指摘ありがとう！

[241: 匿名さん]

大丸も東京駅あるし。

[242: 匿名さん]

そうまでしてデパートで買う必要があるの？

[243: 匿名さん]

〉238
たしかに、横浜なら乗り換えなしで、2駅ですもんね。

[244: 匿名さん]

ラゾーナ川崎行きのバスが五反田から出てる

[245: 匿名さん]

料金２５０円払って４５分位掛かるバス、で行くの？

[246: 匿名さん]

二期は何戸出すのでしょう？５０から１００位かな？

[247: 匿名さん]

高いけど欲しい。でもリセール心配。こんな人が多いのでは？

[248: 匿名さん]

>246

それは、現段階だと売る側も分からないでしょう。要望書を集めて決めるわけだから。

[249: 匿名さん]

リセール心配ないでしょ。そりゃ買った値段より高く売るのはむつかしいけどさ。

[250: 匿名さん]

もし2期で100売ったら売り出し2ヶ月で8割終了。あるかもね。

[251: 匿名さん]

大崎から五反田はタワマン林立してるし、高輪辺りの中古タワマンもライバルだし、
リセールの心配があるのは当然でしょう。

[252: 匿名さん]

>251
確かにそうだけど、ここは周辺ナンバーワンのタワーになるだろうから大丈夫なんじゃない？

[253: 匿名さん]

資産価値って、物件のロケーション、仕様とかだけじゃなくて、管理や修繕が行き届いているかって
のも大きなファクター。管理や修繕は入居後の管理組合（＝住民）次第なんだけど、新築分譲マンシ
ョンって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

[254: 匿名さん]

>253

ということは中古の方が無難な選択ができますね。

[255: 匿名さん]

グランスカイを分譲していた頃は、
グランスカイが永久にこのエリアのランドマーク
と検討スレに書かれていたものだが。
時代は変わるものですね。

[256: 匿名さん]

リニア中央新幹線できたら、デパートきますか？

[257: 匿名さん]

ても都内でマンション乱立して中古価格が実際暴落したことなんかないだよね。安くなるとか周辺こら流入してきてまた上がる。山手線内側はまだまだ需要はある。

[258: 匿名さん]

>254

投資だと、リスクをとらないとリターンは期待できないからね。

[259: 匿名さん]

デパートという業態がオワコンだからこれからデパートできるなんてありえない。

[260: 匿名さん]

キャピタルロスが支払い金利プラス想定家賃以下なら問題ない。

[261: 匿名さん]

>257
日本は人口減になるわけだから、過去を語っても将来は分からない。

[262: 匿名さん]

>260

それは以下で良いでしょうか？


１０年後に売却ケース
賃料が月に25万円で１０年間で３０００万円
金利が月２万円で１０年間で２４０万円
８０００万円で買って１０年後に７０００万円で売却＝１０００万円のロス

よって、１０００万円と３２４０万円の比較、ってことですか。。

[263: 申込予定さん]

真ん前と真横にスーパーと学校あるだけで売却しやすいでしょ
しかも、人気のある学校ですし

[264: 匿名さん]

スーパー名も決まってないのに？

[265: 匿名さん]

＞262さん
240万を足すのは1000万の方ではないですかね？まぁ、大した話ではないですが。

[266: 匿名さん]

>262

不動産の取得、所有に伴う税金とローン手数料をお忘れなく。

[267: 匿名さん]

８０００万円で買って１０年後に８０００万円で売却だったら０万円のロスですね。
たとえばグラスカだったら、８０００万円で買って１０年後どれぐらいで売れる見込みなんだろ？？？

[268: 匿名さん]

家賃25万じゃここの8000万の部屋借りられないてしょ。
というかその値段で借りられるなら買わずに借りたい。

[269: 匿名さん]

だからリセールのいい悪いってどれくらいを期待するかによるでしょ。あと流動性もね。

[270: 匿名さん]

築13年のパークタワー東京サウスの中古坪単価は300万以上だから、建物劣化によるキャピタルロスは坪50から70万くらい。70平米だと１０００万から１５００万くらいと思う。ただし大崎エリアの価値は上がっているだろうからその分相殺されおそらくトータルのロスは坪単価20万から50万くらいに収まると想定。

[271: 匿名さん]

将来の資産性について客観的に評価したいのなら、近隣の仲介業者に査定してもらうってのが一つの手。
部屋によっても条件が違うし。それと流動性とかの話しも聞けるでしょ。

ちなみに三井の系列を外して、複数に当たるってのがポイントかな。

[272: 匿名さん]

10年後って近隣のタワーマンションの分譲の最終段階だと考えれば以外と坪単価は維持できてる気もするよ
日本の経常赤字も定着してるだろうし為替も1ドル100円というよりはむしろ150円以上の可能性が高いと考えれば高齢者にも子育て世代にも人気の都心タワーはかなり値持ちがいいのでは
これまでの25年間は特殊な金融政策で不動産相場が壊れた特別な期間だったと捉えるべきだと考えております

[273: 匿名さん]

グランスカイから引越す人が多いみたいですね。

[274: 匿名さん]

グランスカイ、ってそんなに住み心地が悪かったの？
普通ならそんなに短期間での住み替えが多いのは有り得ないよ。
線路際だから騒音問題かな？

[275: 匿名さん]

実際あるいてみると、線路沿いの山手線の音、結構きになるね

[276: 匿名さん]

>274

担当が言っていましたが、御殿山小学校の学区内になるからだそうです。

[277: 匿名さん]

逆に言えば、グランスカイは御殿山小の学区外なので
買い替えで売るときのリセール評価が下がりますね。

[278: 匿名さん]

でも、日野小学校も人気あるんじゃないですか？グランスカイ購入者も入居時から家族構成が変わったりしてるから買い替えされるんじゃないでしょうか？

[279: 申込予定さん]

日野小もすごい人気です
それだけが理由じゃないでしょう

[280: 匿名さん]

グランスカイはここと比べると、ファミリーにとっては間取りがいまいちですからね。3LDKがそもそも少なかった。

歩いててパークシティー大崎の周辺を歩いてて電車の音が気になった(聞こえた)人はいないと思いますが、グランスカイは線路により近くなるので、気になる人もいたのかもしれませんね。

以前に書き込まれていた東京都都市整備局のリスク評価によると、地盤もこちらの方が良好だし、災害リスクも結構違う(こちらの方が良い)みたいです。

トータルで見てこちらの方が優れていて、グランスカイを中古で売って、大差ない価格でパークシティーが買えるなら買い換えを考えるのも自然なことだと思います。

[281: 匿名さん]

以前からグランスカイやOWCTからの買い換えが多い(真偽は不明ですが。)と書き込みがありますか、近隣からの買い換えが多くて、尚且つこれ程売れているということは、実際に住んでみて大崎が素晴らしいと感じている人が多く、尚且つパークシティー大崎が高評価だということに他ならないと思いますよ。

[282: 匿名さん]

御殿山小にグランスカイから通学してる人はあまり見たことないですね。ルサンクやプラウドなら複数知ってますけど。

[283: 匿名さん]

近隣からの買い替えが可能になるのはグランスカイやすみふのリセールバリューが高いからですよ。買った値段とほとんど変わらない、もしくは高く売れるなら住み替えのチャンスですよね。住み替えの理由は家族構成の変化とかでしょ。住み替えることを前提に狭い部屋を購入した人も多いのでは？

[284: 匿名さん]

日野小は希望者全入の年もあるくらいですからすごい人気というほどでもないよ。