幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[51: 匿名さん]

もう消費税8%ですよね、それでも購入するの？

[52: 匿名さん]

公式ホームページで表示される間取りが一気に減って12タイプになってたのでいよいよ最後の追い込みなんでしょう。
共用のエントランスホールも心配してたほどチープでなく、結構広くて明るく開放的で雰囲気は良いと思いました。なかなか立派と思いました。

[53: 匿名さん]

先日モデルルームに行った、残りまた40部屋程度。もう消費税5%は間に合えない（全額現金一括で購入以外）、値段表は昨年より100万円値上げ（3%税金上乗せ）。販売員に増税分程度値引き交渉しましたが、ダメでした。

[54: 匿名さん]

そうか、ここは建物分しかないからまともに3%分増えるんですね

[55: 匿名さん]

確かに駆け込みで増税前に買った人の手前、値引きは無理なんでしょう。住宅ローン減税で取り戻せるからいいのではないの？

[56: 匿名さん]

ローン減税について自分の給料明細に一度確認した方が良いと思います。「所得税」の納税額（住民税など地方税ではなく）は年間30万円以上でないと意味が無い。（年間30万円所得税＝年収900万円以上）

[57: 匿名さん]

所得税から控除しきれない分は住民税からも控除されますよ。
(ただし、課税総所得金額の5%か97500円が上限)


今は駆け込みで購入された方がいる直後なので値引きされないと思いますが入居始まってちょっと経てば値引き始まるでしょう。

[58: 匿名さん]

コンニチハ。

ここは大型のイオンができた場所？、最近メディアでさんざん報道されてたみたいですが。

あと何だったかな前からあるのは。

・アウトレット
・↑の傍に飲食と各種店舗の入ったビル
・カルフール(これ古いかも、もう無いかも)
・一流ホテル

10年ぐらい前の記憶です。

[59: 匿名さん]

イーオンモールは海浜幕張駅と新習志野駅の間に、このマンションから徒歩30分以上掛かります。カルフールは既にイーオンに買収され現在普通のイーオンスーパとして営業続けている。

[60: 匿名さん]

転借地権のマンションだと税金がかなり安くなるということですが、30年ごとの更新って更新料が値上がりすることもあるということ？
それでも通常よりも税金が抑えられているのでお得ということですか。
ここも太陽パネルなんですね。
周辺の環境はいいと思います。

[61: 匿名さん]

税金が安くなるって固定資産税の土地分のことでしょうか。
その分地代がかかるのでなんとも…
うちは今京葉線沿いの駅近で固定資産税の土地分は7万円です。
ここに移ると毎月1万数千円になるので土地の固定資産税より地代の方が高くつきますね。
もちろん土地の評価額は場所によって違いますし、評価方法も固定資産税と地代では異なるので単純比較はできませんが。

まぁ更新料が高くなるとか言ってるあたり…パンフレット読むなり営業さんに聞くなりして転借地の概要を把握した方が良いと思います。

[62: 匿名さん]

地代を払うけどその分分譲価格が安く、地代分借金の利息が払わなくで済む、40年～50年間で見積もると転借地の方が得だ。

[64: 匿名さん]

難しいですね。
地代は管理費、修繕積立金と同じくローンを完済した後も所有している限り払い続けるのが所有権と比較したときのデメリットです。
まぁ所有権の場合でも固定資産税は払い続けるので丸々デメリットではありませんが。

私は62さんのおっしゃるように価格(単価)の安さが大きいと思っています。
3000万台でこの仕様、この広さは他の京葉線、総武線沿いでは無理ですからね。
(みなさんそう判断したから転借地物件を買っているのだと思いますが)

[65: 匿名さん]

私も64さんと同意見で、この仕様、この広さで3500万台は非常に魅力的だと思います。
ただ今すぐは3%がもろに乗っかるので、増税後、ひと段落しての値引きを期待します。

[66: 匿名さん]

アクアの隣に建設中タワーマンションもそこそこ安いらしい。グリーナ最後売り残っている部屋は早く値下げしなければ売れないでは

[67: 匿名さん]

アクアテラス、幕張グリーナ、幕張ベイフロントの
熾烈な価格競争が始まりそうですね…

[68: 匿名さん]

アクアは完成4年経った今でも売り残し、ベイタウン開発歴史の最大恥をかかされた三井はベイフロントでリベンジをはかるでしょう。グリーナは震災後ベイタウン初の分譲マンション（しかも450戸大規模）、最後30戸何とかにすると思います。

[69: 主婦さん]

２０１２年９月の頃は販売戸数すら決まっていなかったこのマンション。

[70: 匿名さん]

ここの土地はもともと中学校建設の予定地だった。結局、中学校→老人ホーム、余った土地にグリーナを建てた。震災後「地盤改良に金が掛かる」企業庁は土地賃貸権利金が殆ど貰えなかったらしい。

[72: ベイタウン住民]

私も69さんと70さんが何を言いたいのか分からないのですが、介護福祉施設の余った土地にグリーナを建てたのではなく、マンションを建てるために福祉施設を併設して少しでも周辺住民の納得を得ようとした、というのが流れだったと思いますよ。

[73: 匿名さん]

私も72さんの流れだったと認識しています。

[74: 匿名さん]

で、何が言いたいのですか？

[75: 匿名さん]

年寄りだらけの街になると言いたいんだろうが
その前に地震で住めなくなる

[76: 匿名さん]

そもそも日本全体が年寄りだらけになるのにね…

[78: 匿名さん]

そもそも、こんな駅遠いマンションとか大丈夫なんですかね？私はこのエリアで駅チカなら良いと思ってたんですが、あまりに遠すぎません？

[80: 匿名さん]

マンションとしては悪くないが、月額の費用は高い。
よーく考えた方がいいよ。安い価格にに飛びつくと
とんでもないですよ。

[81: 入居前さん]

今更ネガ投稿してくるのはどんな立場の人なのだろうか。
9割以上売れた現在、もはやネガする意味もないと思うのだが。

[82: 匿名さん]

同感。すでに話しつくされたネガトピックですし。それにベイタウンのお年寄りは、品のある方たちばかりです。

[83: 匿名さん]

買いたくても買えなかった人が憂さ晴らししてるだけじゃないですか？

[84: 匿名さん]

アクアと勘違いしたようですね。維持費用高いのはグリーナではない、ベイタウンの中にグリーナの管理費は普通だと思います。

[85: 匿名さん]

なるほど、憂さ晴らしですか。

[86: 匿名さん]

リタイアした人と車通勤の人ばかりで9割売れたなんて凄いですよね。
電車通勤の人はここはまず買わないですから。
残りもなんだかんだで売れそうですね。

[87: 匿名さん]

リタイアした人と車通勤だけで9割も売れるわけない…笑

また憂さ晴らしですか…

[88: 匿名さん]

子育てサラリーマン世帯が多いと思います。ベイタウン内の住み替えも多いから、駅からの距離は承知の上。バス停目の前だし問題ないのでは。

[89: 匿名さん]

年寄りと子育てが多いマンションなんて仕切りたがるバカが多いし、管理費の支払い拒否や文句ばっかり言う住人が多いからパスだわ。

[91: 匿名さん]

グリーナは450戸大規模、値段も安く、ベイタウンの子育環境が良く当然若い夫婦と小さい子供が一杯一杯と思います。私はグリーナが震災後転出傾向のベイタウンに再び活気がも与える良い物件と思います。

[92: 匿名さん]

管理費支払い拒否？ベイタウン内でそんなの聞いたことありませんが…。

[94: 検討中]

最近はどこもディスポーザーが標準装備で洗えないのが不衛生な気がしてましたが、生ゴミを粉砕する処理バスケットが外せて洗えるディスポーザーがこの価格帯で標準設備なのはかなり魅力的なので前向きに検討中です。ミストサウナやバルコニーのシンクも標準だし。

[95: 匿名さん]

94さん
前向きな検討立派です。
レスを見ると、液状化だの高齢化だの、くだらない事にフォーカスして吠えてる輩がいるけど、日本で確実に安全な場所は無いし、あったとしても奥地の僻地で利便性が悪い。また、高齢化社会はベイタウンだけでなく、日本全体の問題なのに…
ま、ネガレスはどうせ掻き回すだけが目的だろうから無視した方がいい。

[97: 匿名さん]

褒め殺しさんに続き、新たなキャラの登場ですね。。
なぜベイタウンのスレに来るのかしら。

[98: 匿名さん]

検討していないならここのスレに来なきゃいいのにね。随分暇な人がいるんですね。

[100: 匿名さん]

埋立地だからベイタウンができた⇒緑と公園一杯・綺麗な街、450戸大規模だから団地っぽい⇒建築コスト抑え・手頃の値段。
なんでも両面が有り、どう取られるか個人的な考えになる。

[103: 匿名さん]

９割売れてますか？？？

[104: 匿名さん]

9割はどうでしょうね。でも先日モデルルームに行ったら真っ赤でびっくりしました。C棟は完売、D棟は残り1戸、あとA棟とB棟がちらほら、という感じでした。

[105: 匿名さん]

残り４０戸切ってます。もう一息、がんばれ～

[106: 匿名]

目の前の公園や、ドラッグストアもスーパーばりの品揃えなのがいいですね。

[107: 匿名さん]

公園の多さは子供に喜ばれると思います。
間に合わせレベルなら福太郎は重宝します。
バス停も近いしね。
駅から少し遠いですが、軽い運動とポジティブに捉えれば十分住みやすいです。

[108: 購入検討中さん]

間取り図と実際に部屋を内覧した後で、イメージに違いがありましたか?
参考にしたいので、情報提供お願いします。

[109: 匿名さん]

今から購入を検討するなら実際の部屋を見学すれば良い、一年前の売り出し当初と違い図面確認はそれほど重要ではないと思います。

[110: 匿名さん]

うちは一期で契約した、図面について建築業界詳しい友達に見てもらった。色々アドバイスを頂きました。特に配管スペースの場所、下り天井・梁が有るかどうかよく確認した方が良いと思います（家具の配置、寸法に制限）。もし将来自分でリフォームす予定なら水周りの配置・配管工法も販売スタッフに確認した方が良い。

[111: ご近所さん]

ベイタウンは意外と不便です。
食品スーパーが遠い。
コンビニは23：00で閉まる。
それでも、検見川浜駅周辺のマンションに比べると随分安いです。

[112: 匿名さん]

確かベイタウン中に大型スーパは無い、なんでも高いのリンコスと最近できた福太郎だけ（ここは庶民的な価格）。
ここは安い理由＝転借地だから、自分で住むならＯＫ、不動産投資価値が無い。

[113: ベイタウン住民]

ん？検見川浜駅周辺のマンションより安いですか？借地なので建物だけで考えるとグリーナの方が高いのでは？

ベイタウン便利ですよ。何でも徒歩圏内にあるし。普段必要な食品はヤンマー、リンコスで十分。あとは生協。コンビニは深夜営業してもらっては風紀が乱れるので、かえって迷惑。安全な街だと思います。

[114: 匿名さん]

グリーナは震災以後に計画、着工。超円高お蔭で建築材も安く、人件費もそれほど高くなかった。消費増税が決まった後着工したマンションと比べたら全然良いと思います。

[115: 入居予定さん]

そう、グリーナは割安ハイスペックなマンションですよ。
ベイタウンも住みやすいです（風さえなければ…)。
あ、ちなみに販売関係者ではありませんよ。

[116: 匿名さん]

駅近でもゴミゴミした街がいいか、確かに駅から少し遠いですが静かな環境がいいか。
選択は自由。
私は後者ですね。

[118: 匿名さん]

>116 は既に　>117　に回答した。「選択は自由」

[119: 匿名さん]

117の「無意味なプライドで生活できる人」の意味が分からん。

[121: 匿名さん]

ここが陸の孤島だったら、日本中が陸の孤島だらけ。

[122: 匿名さん]

同感。無意味なプライドって意味が分かりません。別にプライドでベイタウンに住んでいるわけではなく、住環境が自分の好みに合っているから住んでいるんですけど。無理だと思うなら住まなきゃいい。だからこの検討スレにも来ないでいい。

[123: 匿名さん]

122さんに賛同！
たぶん、117さんは今、キャンプカーに住んでるでしょう。

[125: 匿名さん]

そりゃあ何百世帯もあるんだから、そのうちの１人くらいは後悔してるかもな。

[127: 匿名さん]

正直、これを書いたことを少しでも後悔している人。
いるんじゃない？

[128: 周辺住民さん]

ベイタウンに住んで９年になります
確かにベイタウンは不便ですよ私の所でも駅まで１５分程度掛かります
会社の同僚にコンビニ１１時で閉まるって言ったらビックリしてました
でも住み替えるにしてもベイタウンが良いって思う程良い所です

ベイタウンと関係無いですけどリンコス高過ぎです！

[130: 匿名さん]

確かにリンコスは高いですね。
グリーナのような花見川沿いならイズミヤも近いですが、こちらも高い。
なので普段は旧カルフールのイオンかヨーカドーになってしまいますね。

[131: 匿名さん]

129は笑顔が素敵そうですね。
しかし、傍らから勝手な妄想し、住む気もなかろうにネガレスとは随分な身分ですこと。
余程ベイタウンより素敵な街にお住まいでしょうから、
どうぞ、そっとしておいて下さいな。

[132: 匿名さん]

これから建設物価が上がるのは明らか。昨年秋ぐらいからどんどん上がってます。少し前に予算を組んだ公共工事の入札は不調ばかり。ましてやオリンピックもあるし。
グリーナの価格は底値でしょうね。後悔してる人なんかいるのかな？

[133: 匿名さん]

借地のベイタウン(笑)

[134: 匿名さん]

どうせなら、お薦めの場所を紹介してよ。借地じゃなくて。

[135: ぽこちむ]

>132
おっしゃるとおり設備を考えるとこれ以上ない物件だと思う。
価値観はそれぞれだけど本気でそう思います！

[136: 匿名さん]

134
プラウド白金台三丁目
パークホームズ南麻布
なんてどうですか？

134の身なりにあいそうな一等地ですよ

[137: 匿名]

129、133、134さん、
ベイタウンに住むことを検討してないなら、
よそのレスへ行かれては？
ベイタウンはほぼ借地ですよ〜。
リンコスは高いけどこだわりの食材、調味料が揃ってます。
イオン、ヨーカドーと目的別で使い分ければ重宝しますよね。

[138: 匿名さん]

プラウド検見川浜の値段を見れば、ここの安さを感じると思います。転借地だけではなく、色々な要素で今から建つなら最低でも15%以上コストが上がると思います。海辺のタワーマンションの値段は多分グリーナより20%前後上がるを予測。

[139: 匿名さん]

タワーのおおよその価格帯は、プロジェクト発表会に行けば教えてもらえます。
まだ細かい数字は分かりませんが、グリーナのほうがお買得のような印象です。

[140: 匿名さん]

＞１３９
コンセプトが違うからな～。

あちらはタワーマンションで眺望も良しと来たら、微妙。
後々、売却する際や賃貸に出す場合になったら条件は良いのでは？

[141: 匿名さん]

先日現地の部屋を見学しました。行く前にD棟の眺望が一番良いと思ったが、見学後「A棟高層階の眺望は一番」に気が変わった。理由はＡ棟の廊下からちょうど階段状のD棟の6階から視線を抜け、東京湾の海とベイタウン街並みが全部視野に納めました。反対側のベランダから花見川と検見川浜・稲毛海岸ビュー、花見川は太陽の光を反射しキラキラ。。気持ち良い。

[142: 匿名さん]

>>138さん
検見川浜のプラウドも行ってみました。
中層、中住戸を比較すると向こうは坪160万、グリーナは坪130万。
向こうは土地代を含み、駅徒歩10分以内なので妥当な差額かなぁと思います。
駅自体は検見川浜より海浜幕張の方が価値があると思いますが。
(といいつつグリーナはどっちつかずで2駅の中間ですが…)

まともに比較するならベイタウン内でしょう。
アクアやタワーと比べたらグリーナがお得だと思います！

>141さん
私もA棟高層廊下側の眺望が良いと思います！
はじめA棟は駐車場近くて微妙かなぁと思っていましたが高層なら気にならないですし。

[143: 匿名さん]

京葉線の音は気になりませんか。近くだと意外と耳障りかも。

[144: 匿名さん]

プラウドは土地分譲だから2割以上高くなる、それは妥当？
ベイタウン中に駅から10分且土地分譲「セントラルパーク」C棟と隣の転借地F棟の価格を比較してみました、
土地価格は販売価格の10%前後（90平米≒400万円）程度。
仮りグリーナも土地付としてもプラウドより1割以上安い。
そもそも土地分譲vs転借地について、以前この板で十分議論しました。
「自分で住むなら転借地の方がお得、不動産投資として不向き」

[145: 匿名さん]

>144さん
土地価格は販売価格の10%という前提はどうなのでしょう？
根拠は契約書に書いてあった数字、もしくは営業さんの話でしょうか？
自分が読んだマンションの本では都内では土地価格は販売価格の5割~6割と書いてありました。
千葉だからってそこまで土地の割合が低くなるのでしょうか？

で、自分もプラウド行きましたが営業の方にプラウド検見川浜ディアージュは大体土地:建物＝3:7と伺いました。(土地代も建物代も販管費、純利益含んだ数字です)
営業さんの話を信じると土地代は販売価格の10%ではなく30%です。
あそこは千葉県職員宅の跡地で千葉県ホームページに入札結果が書いてありますが、それを戸数で割って利益のっけて販売価格と照らし合わせるとそんなもんかなと。
坪単価160万に対して3:7とすると土地48万、建物112万です。
(ちなみにあそこ土地の入札額は坪単価63万です)
一方グリーナは建物だけで坪単価130万です。
グリーナの建物仕様はプラウドより良いので(建物だけに金をかけられるのは借地の良いところ)建物の坪単価が28万差なのはまぁ妥当なのかなと思います。
住宅関係者でないので仕様と価格の相関はわからずこの感じ方は自分も根拠はありませんが。

別にプラウドの宣伝ではなく(宣伝してるつもりはなく事実の列挙ですが)、グリーナ契約済みなんですがグリーナスレでプラウドのネガ宣伝してる(グリーナは割安アピールに必死)と思われるのが嫌なのと、理系のためただ単に適当な数字には敏感な性なので指摘させていただきました。
同じグリーナ検討者？購入者？なのに気分を害されたら申し訳ありません。

尚、どっちがお得か順位付けできなかったのになぜグリーナを選んだかと言うと車通勤であることと広さを優先したためです。
電車通勤ならあちらにしてたと思います。
グリーナはベイタウン内では最もお得なのは確かだと思います。
液状化対策もされてますしね。

[146: 匿名さん]

追記。
グリーナも仮に土地付きで同じく土地:建物が3:7とすると坪単価186万になります。(プラウドプラス26万)
こっちの方が部屋の仕様が良いのでそこをどう考えるかですね。
あとは大規模であるがゆえ管理費が割安なのと、自走式駐車場で機械式駐車場にかかる修繕積立金がかからないことを考えるとグリーナの方がお得かもしれません。
まぁもう契約済なので何やっても仕方ないんですがこういう勘定はしてしまうんですよね。

[147: 匿名さん]

逆に言えばセントラルパークC棟の方が土地分譲なのに転借地のF棟より1割しか上がらないことについて「超お得」も言えるでしょうか？

[148: 匿名さん]

容積率についてグリーナは300%に対して、プラウドは？容積率高いほど部屋面積に土地分が少ない

[149: 匿名さん]

90m2のマンションで土地分が400万っておかしいでしょ…
お買い得通りこしてどんだけ投げ売りされた土地なのよそれ…
っていうか他物件の話はいいです。
ベイタウン内での比較ならまだしも。
グリーナは割安割安って、そんな安さアピールしなくても。
ちなみにうちは2000万台の部屋が多かった棟は避けました。
近隣住民は同じくらいの所得、生活感の方が良いので。

[150: 匿名さん]

セントラルパークのC棟とF棟って建物の仕様は同じだったのでしょうか？
建物の条件が同じでプラス1割で所有権になるなら借地の方を買う人なんていないんじゃ。。。