幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[422: 匿名さん]

20代は少ないかと。30～40代ですかね。ローンだけでなく地代や管理費なども払える余裕がないと、ベイタウンの分譲には住めないので。でも全体的に若い夫婦は多いかな。今までのベイタウンでは見かけなかったタイプが入居してる感はありますね。

[423: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[424: 匿名さん]

422さん、
今までベイタウンでは見かけなかったタイプ？
ってどういう人のことをおっしゃってるんですか？

[425: 匿名さん]

よくわからないけれど、でもなんとなく体感的は若い人が街全体に増えたという印象は受けますよね。
特にお子さん連れの方を多く見かけるようになりました。
子育て環境的に良さそうな感じがするから、若いファミリーが増えつつあるのかなという印象。
子どもが地域に多くいると、明るい感じになってきますよね。

[426: 匿名さん]

ところが、打瀬地区の児童数が急ピッチで減っている。
あと数年で統廃合。

[427: 匿名さん]

日本全体がそうじゃないの？
近隣小学校や千葉県の平均値と比べるとどうですか。

むしろ、（美浜打瀬）小学校が新設されるようなエリアは日本国内で、この幕張ベイタウンと豊洲くらいのものでは？

[428: 匿名さん]

急ピッチは大げさだけど減ってるのは事実みたい。
以前中学校新設の話があったが凍結された。
打瀬地区の三つの小学校は閉鎖後はいつでも老人介護施設に転用できるような設計になっているそうです。
でもそれって日本全国の平均よりは遥かにまし。今まで小学校が多すぎたんであって、これから適正な数に集約していくと理解すればいいんじゃないですか。

[429: 匿名さん]

・現在タワーマンションが建築中
・若葉地区にも数年後にタワーが建つ計画があるも、小学校は作られない
ことから、「急ピッチな」児童減は、あるとしても2020年代後半じゃないですかね。

[430: 匿名さん]

打瀬小と海浜打瀬小は児童数が徐々に減っていますが、美浜打瀬は千葉市で一番児童数が多いと聞いています。新しいタワーの学区は海浜打瀬と噂を聞いていますので、海浜打瀬は児童数は少し盛り返すでしょうね。美浜打瀬の学区見直しがなされれば、３校のバランスが取れていいのですがね。３校合同イベントとかありますし。

[431: 匿名さん]

今年の美浜打瀬の新1年生も多いですね。グリーナの影響？

[432: 周辺住民さん]

>430

若葉地区に小学校は出来るみたいですよ。

[433: 匿名さん]

ここのスレッドは完全に三井のタワースレに追い抜かれたね。
みんな、風の強さ(ストレス)も知らずにオーシャンビューとかはしゃいでるが…
グリーナの方が住みやすいと思うのに。

[434: 匿名さん]

高齢者複合施設って、もう供用開始しているんですか？

[435: 匿名さん]

お隣の高齢者のための施設はグリーナよりも前にオープンしていますよ。入居はあっという間に満室となってしまったようですが、デイケアサービスの看板は出ています。

[436: 匿名さん]

スーモの物件情報を更新され、残り9戸になっている。そろそろ最後の大盤振るまいタイミングと思います。

[437: 匿名さん]

７月末までには完売する予定みたいですよ。

[438: 匿名さん]

ベイタウンの割安物件として、初めてマンションを買う世代にはピッタリでは。元々坪単価も違う海沿いマンションと一緒にすると相手に失礼かと。

[439: 匿名さん]

海辺のタワーは景観重視、オーシャンビューできるタワーマンション+ベイタウン最後の分譲マンションは主な売りに。
グリーナは一般子育て世帯家族向けマンション。（地盤改良+コスト抑え）

[440: 匿名さん]

海沿いタワースレを見ると、「リーズナブルな坪単価」と言う文言が連発していますが、正直？？です。高層階角部屋は軒並み6千万以上だし、同じ位の広さならグリーナの最上階ルーバル付きペントハウスの方が価値あるんじゃないかな？最もグリーナはもう買えないけど。

[441: 匿名さん]

オーシャンビューでなくベイビューですけどね。あまりにも高層階だと内房やベイ向こう岸の工場が良く見えてしまって、逆にあまり良い眺めではなくなります。

グリーナとタワーでは全くコンセプトが違うので、比べるのはどうかと。

[442: 匿名さん]

グリーナなら「花見川ビュー」できるけど、9～11階から川沿い緑地も視野に入る一番良いと思います。

[443: 匿名さん]

今後、幕張は上がるのでしょうか？

[444: 匿名さん]

夜ねシティビューは綺麗ですね。

[445: 匿名さん]

夜のシティビューは綺麗ですね。
でした。

[446: 匿名さん]

ベイタウンの開発はもう終盤に迎える、これから上がる要素が無く、下がると思います。マンションの立地・設備・建設時期など違うので下がる幅も違う、ここは元々分譲の値段は大分安くしたので、19番街・アクア様な5年で2割～3割下がることが無いだろう。

[447: 匿名]

でも海浜幕張駅の昇降率は1.5倍に上がってますし、海辺の再開発が進めば一概には言えないかも…

[448: 匿名さん]

海浜幕張≠お台場、集客力無いの海辺再開発また具体的計画が見えない。中途半端でやるよりやらない方が良い。

[449: ビギナーさん]

ここの近くの海浜公園での浜辺では、海水浴って出来るんですか？
東京湾は、前よりは綺麗になったと言いますが、でも東京湾で泳ぎたいとは思わないです。
また近くにはヨットハーバーもあるんですね。
ボートを所有するのも良いですが、ヨットハーバーの利用料は年間にしてどの位なんでしょう。

[450: 匿名さん]

ここに限らず東京湾の奥は大体遊泳禁止ですよ。泳げるのは西は三浦半島、東は富津辺りぐらいですかね。ヨットをやってる人はいますがウインドサーフィンはどうなんでしょ。

[451: 匿名さん]

そういえば昔
「幕張の浜」みたいな名称の人口浜を作ったみたいなニュースを見たことがあるんですが
まだあるのでしょうかね？？
あのあたりで海水浴ってどうなんだろうと思ったり…。
マリンスタジアムのあたりでしたよね。
普通に水に入って楽しむ海水浴ならもっと南に行かないと難しいでしょうね...

[452: 匿名さん]

ここら辺は、クルーザ―を持った人達の遊び場。
釣好きの人が自分のクルーザーで海にでて釣をしたり、花火大会のときに女子を呼んでどんちゃん騒ぎ。
元カレがクルーザー持ちで釣が趣味でよく付き合っていたので。
もう、あの船の揺れは勘弁ですが。

[453: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

管理費が安いとその辺がいまいちなんですかね。
ま、ここは分譲価格もランコスも安いんだから、少々のことは我慢するしかないと割り切ってます。

[454: 匿名さん]

>452
ディンギーがたくさん置いてあるのは知っています。クルーザー(と言えるほど立派なボート)は見た覚えがありませんがあるんですか？だとすれば葉山や逗子ほどじゃなくてもそれなりの方たちが集まる場所なんでしょうね。
で、ここのクルーザーのオーナーって稲毛海岸とかベイタウンにお住まいなんでしょうか。

[455: 匿名さん]

ここら辺のエリアのマンションって微妙ですね。
立地が埋立地エリアなので、永住する場所ではないかなと思っています。
若いウチに暫く住んで、転売と思いますがここの立地だと無理ですね。
交通アクセスが悪すぎるので。

[456: 匿名さん]

>>455
だったら止めたらいいし、何のためにわざわざネガレスするんでしょうね。
ハイ、さようなら。

[457: 匿名さん]

駅までの距離が気にならないなら（自動車通勤とか、もうリタイアしているとか、通勤の必要がないなど）永住の選択肢としては良さそうですけれどね～
海近いし、眺めはいいし。
毎日電車に乗って通勤する人だと家族に駅まで送ってもらったりとか？

--

転借地権であることはあまりスレ内では触れられていないですが
これは千葉県が地主さんだから安心感があって特に異論はないということですかね。

[458: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

この立地で通勤が辛いと言ってるようでは、ロコモティブシンドロームまっしぐらですよ。

私は駅まで自転車、電車で都内へ通勤していますが、通勤だけだと1日の歩数は7000歩未満です。

[459: 匿名さん]

借地どうのこうのについてはずい分触れられていますよ。その１から読み進めてみてください。

家族に送ってもらう程、駅遠くないですよ＾＾；どんな田舎の話…？

[460: 匿名さん]

ここは借地権付みたいですが、借地権といっても定期借地権なら知っていますが、転借地権とはどういったかたちになっているんでしょうか。詳しくは無いのでちょっと気になります。
普通にマンションは借地権の付いたところが多いのかな。転借地権についても教えてもらえますか。

[461: 入居済みさん]

>>460
マンション公式サイトでまとめて解説されてるから、
まずはそれを読んでください。

[462: 匿名さん]

460さんへ
要約して説明しますと、長所は、住む事のみが目的だと固定資産税、地代で得をします。
短所は、転売を考えた場合、現金購入者以外は無理の為、販売価格が安くなり同意書も必要。
建て直しには、数百万の同意費用がかかってきて、大規模修繕でも許可が必要。

[463: 匿名]

462
現金購入者のみ？ローンは組めるでしょ？

[464: ご近所の奥さま]

借地上の建物における住宅ローンは、金融機関によって扱いが異なります。
ローンを組める金融機関の中から選ぶことになりますので、有利な金融機関を選べない可能性があります。

[465: 匿名]

転借地マンションは信託銀行からローンが組めない、他の一般商業銀行からローンが組めます、条件として所有権マンションと変わらない。ベイタウンでは30年こと借地契約更新（費用約50万円＠90平米）、1回更新＝60年間契約、建物の寿命観点から十分と思います。

[466: 匿名さん]

某ネット系銀行では借地マンションのローンは組めませんでした。

[467: 匿名]

確かにネット系は無理。でも大手はどこも大丈夫です。

[468: 匿名さん]

　ネット系銀行はそもそもそういうのって制限が他にも多いからねぇ。借りられなくても不思議はないと思う。
大手なら大丈夫でしょうね。
デベ側からの紹介とかそういうのってないんですか？
あとは自分が勤める会社とかのつながりとかそういう感じかなぁ。
転借地ってこの件で初めて知ったけれど本当に勉強になったと思います。

[469: 匿名さん]

デベ側からの紹介はありますよ

[470: 匿名さん]

残りあと何戸でしょうか？
眺望が売りのベイタウン最終章タワマンが盛り上がってますが、眺望の引き換えに強風があるから、まだグリーナの方がいいと思いますね。それにバス停も近いし。

どうしてもタワマンじゃないとダメと言うことでなければ、こっちの方が住みやすいと思います。

[471: 匿名]

HPでは残り9戸、殆ど面積狭い間取り。グリーナの高層階の眺望も素晴らしいと思います、オーシャンビューはタワーに敵わないけど、ベイタウンビューと花見川ビュー同時楽しめることがグリーナしか味わえない。

[472: 匿名さん]

そうですね、両方のバルコニーから海が見えるのがよいと思います。D棟エントランスよりの高層階からは、ほとんてど遮るものなく、海が見えるのでしょうか？

[473: 入居済みさん]

D棟は段々になってて、エントラス寄りは7階までしかない。

[474: 匿名さん]

D棟高層階からの眺めは最高です。でもD棟は完売。

[475: 匿名さん]

やっぱりそうですよねぇ。やはりいいと思うものはみんな同じだと思います。

あとはどこなんでしょうか。

どちらにしても少ない選択肢の中からという事になってくるのか。

成約キャンペーンがあるみたいですけれど

あまりそれ目当てではなく、慎重に決められている方が多いのかなと思いました。

[476: 匿名さん]

どこが空いているかは、モデルルームで確認なさった方が良いと思いますよ。C棟とD棟は完売していますから、A棟・B棟であることは確かですが。

[477: 匿名]

C棟D棟の売り行きが良かった理由の１つとしてモデルルームの間取りはC棟とD棟の間取りでした、眺望もモデルルームで確認できる。A棟とB棟の部屋は図面で確認するしかない。

[478: 匿名さん]

眺望はモデルルームでは確認できないのでは？C棟のモデルはL字バルコニーの角部屋でした。ここは確かにモデルルームの効果大きかったかもしれませんね。C棟のそれ以外の部屋はA棟、B棟と比べて価格が低かったのも売れた理由の一つと思います。

[479: 匿名さん]

今は実際の部屋を確認してから購入できるのでいいですね。MRがWBGの時は眺望はパソコンのモニター上での確認でしたから。

[480: 匿名さん]

今見たら残り8戸になっていました。
一気に捌ける訳ではありませんが、着実に売れていってますね～。
住宅情報サイトによれば今残っている部屋は全てA棟B棟で、所在階は2階、6階、8階、9階、11階のようです。
100平米超えの部屋も1戸残ってますね！

[481: 匿名さん]

敷地内に高齢者向け住宅が開設されるそうですが、マンションの敷地内施設を共有する形になりますでしょうか。
施設内にはデイサービス・訪問介護事業所・高齢者向け賃貸住宅の他にクリニックモールもあり、これらのサービスはマンション住人が利用する事もできるんですよね。双方の住人がお互い行き来できるような関係になる計画ですか？

[482: 匿名さん]

同じ敷地内といっても、経営も全然違うのであまりつながりはないです。でも時々高齢の方が付き添いの方と一緒にグリーナに出入りしているのを見かけるので、オーナーズガーデンへの出入りなどはできるのかもしれませんね。こちらの施設のことは学研ココファンでお調べになった方がいいですよ。

クリニックや福太郎は誰でも利用できます。

[483: 匿名さん]

幕張メッセも近いでしょうね。
その幕張メッセで、今日から宇宙博が開催されてますね。
行ってみたいです。
でも入館料がめちゃくちゃ高いと思う。
一般が２５００円ですよ。
それでも見たいと思いますが、行く暇が無いです。
特に休日は混んでいるんだろうな。

[484: 匿名さん]

＞482

ココファンとグリーナの行き来出来る通路もないので、出入りは自由にできないと思います。

[485: 匿名さん]

＞＞484
自由に行き来できるのではなく、管理室経由で庭の散歩くらい許されているのかな？と思っただけです。でも昨日の設立総会でも特に何も説明なかったし、メインエントランスでお年寄りと付き添いの方の出入りを頻繁に見かけるのは、グリーナ住民と訪問サービスかもしれませんね。

[486: ﾏﾏさん]

先日、モデルルームを見学してきました。
購入を考える上で、やはり液状化が気になってます。
マンションは大丈夫でも、また周辺が液状化してしまったら、生活にかなり影響するのかなって思ってしまい、悩んでいます。
主人の友人の不動産会社の方は、もし手放す時の事を考えると借地である事が次にそのマンションを買ってくださる方に影響するって言っていました。
よくわからないんですが、買ってくださる方が頭金を多く持っていないと銀行がローンをOKしないとか？
マンションの営業の方の説明だけでは納得出来なかったので、液状化と売るときのデメリットについて分かりやすく教えてくださる方いらっしゃればお願いします

[487: 匿名さん]

>>486
液状化のことを気にされるのでしたら、埋めたて地じゃないところを検討された方がよいと思います。

[488: 匿名さん]

3.11の時はベイタウン中心部では被害が少なく、皆びっくりしました。色々な設備が地下を通っているため、他の埋め立て地に比べると丈夫なのだそうです。ベイタウンの外周は液状化が起きましたが、駅周辺ほどではなく車両通行は問題なくできました。自転車はちょっと危なかったかな。3.11後に建設されたこのマンションは液状化対策されているので、安心ですね。

[489: ﾏﾏさん]

>>487
そうなんですよね。
埋め立て地じゃないところにすればいいんですよね。
街の雰囲気がいいので、悩んでます。

ただ、震災の時の液状化のニュースなどをYouTubeなどであらためて見るとやはり見送った方が賢明なのかなぁと...すみません、優柔不断で。

大きな買い物なので悩んでしまいます。

それと私どもが購入したとして、そのあとに売却することにした場合、買ってくださる方が頭金を多く持っていないとローンが付きづらくなるとは、どういうことなのでしょうか？

買い替えることが難しいんでしょうか？

[490: 匿名さん]

買い手つくか、先の事は分かりせん。
自分なりに何に価値を求め、またリスクを考えて、迷うなら止めた方が良いと思います。

[491: 匿名さん]

街並みが気に入られているとの事でしたので、１度ベイタウンに賃貸でお住まいになられてはいかがでしょう。治安の良さ、道路の幅広さ、緑の多さ等々のベイタウンならではの過ごしやすさと不安材料を比較されるのも。ただ、スペックに優れたグリーナは売り切れになってしまうかもしれませんが。(もしかするとグリーナの賃貸契約があるのかな。あったら良いですね。)

[492: ﾏﾏさん]

お騒がせしました。
こちらのマンション購入は、見送ることにしました。

アドバイスしてくださった方、ありがとうございました。

[493: 匿名さん]

ベイタウンは大規模ですね。人口がすごい多そうですので、通勤、通学は混雑がすごそうですが
それほど住みやすいということですよね。この周辺はレジャースポットが沢山あるので休日は楽しめそうですね。
高齢者複合施設が隣接しているので、リタイヤされた高齢の方も沢山いらっしゃるのかな？
自分が高齢になったときもこういった施設があるといいなと感じますね

[494: 匿名さん]

私はこの辺は数回しか行ったことがありませんが、とは言っても幕張メッセなんですが、
街の中が綺麗でしたね。また路地と言えるような細い道も見当たらなくて（見ていないだけ？）何となく清潔感のある街に見えました。
ここのマンションの周辺もそうなんでしょうか。

[495: 匿名]

アクアはやっと完売した、ここも残り７戸、何とか早く完売してほしい。

[496: 匿名さん]

>489さん
借地権のマンションは買うのは簡単ですが、売るのは難しいと聞きますよね。
その理由はやはりローンが通りづらいそうで、所有権に比べて審査が厳しくなるそうです。
中には借地権というだけで取り扱わない金融機関もあるそうですよ。
(土地が地主所有で銀行側が抵当権を設定できない、債権の保全ができない理由から)

[497: 匿名]

残り5戸になりました。。。売れ行き好調

[498: 匿名]

496
そんなギリギリの所得でローン組む人ってあんまりいないのでは？
それに、取り扱わない金融機関なんてネットバンク系が主で
大手はほぼOKですのでご心配なく。

だいたい債権の保全が出来ないのが理由なら
新築分譲なんて販売出来ないでしょ笑

ちなみにここは借地でも転借地ですから。

[499: 匿名さん]

このエリアは、地盤を気にされる方は、見送る方が多いんでしょうね。
ここのマンションの立地は、非液状化エリアに該当していますが、周囲は見事に液状化エリア。
災害拠点病院と津波避難ビルがあるなんて。
災害時も安心ということですか。

[500: 匿名さん]

そうですね。ベイエリアも花見川や海沿いに近づけば近づくほど、相当の被害でしたよね。ベイタウン内が比較的大丈夫だったのと比べるとかなりの違い。

[501: 匿名さん]

グリーナは大規模な地盤改良工事を行った、１つのウリに

[502: 匿名さん]

ベイタウン在住の住み替えが多いのは、当時のことをよく知ってるから、納得の上での購入ですね。

[503: 購入検討中さん]

角部屋を検討していますが、角部屋のリビングは開閉する窓がなく、小さな小窓？的な部分があるだけだと聞きました。
もともと、内廊下なので風が通りにくい構造というのは理解していますが、中部屋に比べてもリビングは風通りが悪くなるようで心配です。
実際、ここの構造だとどうなんでしょうか？

[504: 購入検討中さん]

５０３です。
違うマンションの内容を間違えて投稿してしまいました。
失礼しました。

[505: 購入検討中さん]

住民板に、ディスポーザー関係の装置がえらく匂うと書いてありました。今度内覧に行ったらその辺も確認しなきゃ。
でも値段はら良心的でいいよね、ここ。

[506: 匿名]

駐車場と駐輪場間の通路を通れば分かります。最後5戸値引きされるでしょうか？

[507: 検討中の奥さま]

いくら安くても臭いマンションならちょっと手を出せませんね。
実際に現地で嗅いでみるしかないか。。。
しかしなんでそんな深刻な問題放置するんだろう？

[508: 匿名さん]

海の匂いとディスポーザーの匂いとどっちがきついですか？

[509: 匿名さん]

私としては、ディスポーザーの臭いの方がキツイんじゃないかと思いますけど。
海の匂いはまだ良いかと思いますよ。
それとも東京湾の海って臭いの？
まあ、東京湾も綺麗なものではないと思いますけどね。
東京湾で泳ごうなんて考える人はいないでしょ。

[510: 匿名さん]

最後2戸になりました、そろそろ完売。コスパが高い物件なので売れ行き良いね

[511: 匿名さん]

昔のベイタウンなら完成前に完売してたでしょうけど。
今買う人は値引きされてるのかな。

[512: 匿名]

震災以後、ベイタウン人気が一気に消えました。現在一千万台の古いパティオス中古物件が珍しくない。グリーナの450戸規模を考え相当健闘したと思います。

[513: 匿名]

510さん、残り2戸って何情報ですか？
営業情報？
信ぴょう性あるなら嬉しい限りです！

[514: 匿名]

物件正式HPに「残り2戸」と書かれている。

[515: 匿名]

HPには間取りが4つ掲載されてるけどなんでだろう？

[516: 匿名]

更新忘れたか、商談中の部屋を除いて残り2戸か？

[517: 匿名さん]

広告に、家具付き住戸残り２戸とありました。

[518: 匿名さん]

スーモにも「残り２戸」、いよいよフィナーレ

[519: 匿名さん]

住民ですが、ディスポーザーの臭い、気になった事がありません。海は2～3回気になったくらいです。鼻が悪いのか、臭う場所に行っていないのかわかりませんが…。

[520: 匿名]

こんなに順調だと、ほんと買ってて良かったな〜と改めて思いました！

[521: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>519
私もディスポーザーの匂い気になったことありません。ましてや、それが販売に影響するとは思えない。