幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[136: 匿名さん]

134
プラウド白金台三丁目
パークホームズ南麻布
なんてどうですか？

134の身なりにあいそうな一等地ですよ

[137: 匿名]

129、133、134さん、
ベイタウンに住むことを検討してないなら、
よそのレスへ行かれては？
ベイタウンはほぼ借地ですよ〜。
リンコスは高いけどこだわりの食材、調味料が揃ってます。
イオン、ヨーカドーと目的別で使い分ければ重宝しますよね。

[138: 匿名さん]

プラウド検見川浜の値段を見れば、ここの安さを感じると思います。転借地だけではなく、色々な要素で今から建つなら最低でも15%以上コストが上がると思います。海辺のタワーマンションの値段は多分グリーナより20%前後上がるを予測。

[139: 匿名さん]

タワーのおおよその価格帯は、プロジェクト発表会に行けば教えてもらえます。
まだ細かい数字は分かりませんが、グリーナのほうがお買得のような印象です。

[140: 匿名さん]

＞１３９
コンセプトが違うからな～。

あちらはタワーマンションで眺望も良しと来たら、微妙。
後々、売却する際や賃貸に出す場合になったら条件は良いのでは？

[141: 匿名さん]

先日現地の部屋を見学しました。行く前にD棟の眺望が一番良いと思ったが、見学後「A棟高層階の眺望は一番」に気が変わった。理由はＡ棟の廊下からちょうど階段状のD棟の6階から視線を抜け、東京湾の海とベイタウン街並みが全部視野に納めました。反対側のベランダから花見川と検見川浜・稲毛海岸ビュー、花見川は太陽の光を反射しキラキラ。。気持ち良い。

[142: 匿名さん]

>>138さん
検見川浜のプラウドも行ってみました。
中層、中住戸を比較すると向こうは坪160万、グリーナは坪130万。
向こうは土地代を含み、駅徒歩10分以内なので妥当な差額かなぁと思います。
駅自体は検見川浜より海浜幕張の方が価値があると思いますが。
(といいつつグリーナはどっちつかずで2駅の中間ですが…)

まともに比較するならベイタウン内でしょう。
アクアやタワーと比べたらグリーナがお得だと思います！

>141さん
私もA棟高層廊下側の眺望が良いと思います！
はじめA棟は駐車場近くて微妙かなぁと思っていましたが高層なら気にならないですし。

[143: 匿名さん]

京葉線の音は気になりませんか。近くだと意外と耳障りかも。

[144: 匿名さん]

プラウドは土地分譲だから2割以上高くなる、それは妥当？
ベイタウン中に駅から10分且土地分譲「セントラルパーク」C棟と隣の転借地F棟の価格を比較してみました、
土地価格は販売価格の10%前後（90平米≒400万円）程度。
仮りグリーナも土地付としてもプラウドより1割以上安い。
そもそも土地分譲vs転借地について、以前この板で十分議論しました。
「自分で住むなら転借地の方がお得、不動産投資として不向き」

[145: 匿名さん]

>144さん
土地価格は販売価格の10%という前提はどうなのでしょう？
根拠は契約書に書いてあった数字、もしくは営業さんの話でしょうか？
自分が読んだマンションの本では都内では土地価格は販売価格の5割~6割と書いてありました。
千葉だからってそこまで土地の割合が低くなるのでしょうか？

で、自分もプラウド行きましたが営業の方にプラウド検見川浜ディアージュは大体土地:建物＝3:7と伺いました。(土地代も建物代も販管費、純利益含んだ数字です)
営業さんの話を信じると土地代は販売価格の10%ではなく30%です。
あそこは千葉県職員宅の跡地で千葉県ホームページに入札結果が書いてありますが、それを戸数で割って利益のっけて販売価格と照らし合わせるとそんなもんかなと。
坪単価160万に対して3:7とすると土地48万、建物112万です。
(ちなみにあそこ土地の入札額は坪単価63万です)
一方グリーナは建物だけで坪単価130万です。
グリーナの建物仕様はプラウドより良いので(建物だけに金をかけられるのは借地の良いところ)建物の坪単価が28万差なのはまぁ妥当なのかなと思います。
住宅関係者でないので仕様と価格の相関はわからずこの感じ方は自分も根拠はありませんが。

別にプラウドの宣伝ではなく(宣伝してるつもりはなく事実の列挙ですが)、グリーナ契約済みなんですがグリーナスレでプラウドのネガ宣伝してる(グリーナは割安アピールに必死)と思われるのが嫌なのと、理系のためただ単に適当な数字には敏感な性なので指摘させていただきました。
同じグリーナ検討者？購入者？なのに気分を害されたら申し訳ありません。

尚、どっちがお得か順位付けできなかったのになぜグリーナを選んだかと言うと車通勤であることと広さを優先したためです。
電車通勤ならあちらにしてたと思います。
グリーナはベイタウン内では最もお得なのは確かだと思います。
液状化対策もされてますしね。

[146: 匿名さん]

追記。
グリーナも仮に土地付きで同じく土地:建物が3:7とすると坪単価186万になります。(プラウドプラス26万)
こっちの方が部屋の仕様が良いのでそこをどう考えるかですね。
あとは大規模であるがゆえ管理費が割安なのと、自走式駐車場で機械式駐車場にかかる修繕積立金がかからないことを考えるとグリーナの方がお得かもしれません。
まぁもう契約済なので何やっても仕方ないんですがこういう勘定はしてしまうんですよね。

[147: 匿名さん]

逆に言えばセントラルパークC棟の方が土地分譲なのに転借地のF棟より1割しか上がらないことについて「超お得」も言えるでしょうか？

[148: 匿名さん]

容積率についてグリーナは300%に対して、プラウドは？容積率高いほど部屋面積に土地分が少ない

[149: 匿名さん]

90m2のマンションで土地分が400万っておかしいでしょ…
お買い得通りこしてどんだけ投げ売りされた土地なのよそれ…
っていうか他物件の話はいいです。
ベイタウン内での比較ならまだしも。
グリーナは割安割安って、そんな安さアピールしなくても。
ちなみにうちは2000万台の部屋が多かった棟は避けました。
近隣住民は同じくらいの所得、生活感の方が良いので。

[150: 匿名さん]

セントラルパークのC棟とF棟って建物の仕様は同じだったのでしょうか？
建物の条件が同じでプラス1割で所有権になるなら借地の方を買う人なんていないんじゃ。。。

[151: 匿名さん]

確かセントラルパークＦ棟の90平米部屋の売値は大体四千万円後半、C棟について良く分からないけど六千万はしないと思います。

[152: 匿名さん]

149さんはグリーナ契約済みの方ですか？
だったらこのマンションは残念ですね。
差別的な発言をする人が誇らしげに住んでるんですから…

[153: 匿名]

やっぱりベイタウンってそうゆう方が多いんですか…？2000万円台の部屋ではないですが、そんな考えの人がいるんだなとビックリしました。と同時に何だか住むのが不安。噂話とかされそう…。

[154: 匿名さん]

「価格が近い＝所得が近い」という発想は短絡的すぎます。
それぞれ部屋を選ぶ基準も違えば、資金計画も違えば、人生設計も違うでしょう。

[155: 匿名]

149さんは浅い考えで軽率な発言をしてしまったのでしょう。
ベイタウンにこのような方が多いということはないと思いますが。

[156: 匿名さん]

所得が同じであれば生活感が同じなんて、ベイタウンに長く住んでいますが、こんなこと言う人会ったことありませんよ。人の所得なんて興味ないので話題にも出たことありません。必ずしも収入に合わせて「買える」部屋を選ぶわけではないのにね。

[157: 匿名さん]

私も所得で区別するような人にはあったことありません。
心の中では思ってる人もいるかもしれませんが、少なくとも他人にそんな嫌な感じを言う人はさすがにいませんでした。

でもですね…話変わりますがお受験に関しては千葉の中ではベイタウンはほんとめんどくさいと思います…
最近はベイタウン自体昔ほど人気でなくそういうのに意識の高いママさんは減った気がしますが…
まあ裏を返せば公立小学校が優秀ということなんですけどね。
でも人の家の受験事情を詮索しようとするめんどくさいママさんは多い…
私の場合数年前のことですし、私の周りだけだったかもしれませんが。

[158: 匿名さん]

お受験、やはりそういうのあるんですね〜。。。

[159: 匿名さん]

小学校受験では合格すると大抵都内に引っ越していきますが、小学校を受験させるという家庭はベイタウンにはそんなに多くありません。中学受験は多いですね。塾や私立中学校に関する情報は結構やりとりがあり、情報を得たくて色々と聞いているうちに、不快にさせてしまうことがあるのかもしれませんね。うちも子どもはまだ小さいですが、受験させるかどうかはよく聞かれます。

[160: 匿名さん]

ここはあとどのくらい売れ残ってる？

[161: 匿名さん]

40は切ってるかな…

[162: 購入検討中さん]

ここのエントランスの仕上がりが安っぽい、十分に広いけどアクセントなになりそう家具、飾りなど一切なし。単に室内広場？

[163: 契約者さん]

確かに…
でも部屋の設備はいいですから満足です！

ちなみにアクセントは小さいですけど焼きたてベーカリーではダメですか？

[164: 匿名さん]

エントランスホールはソファも置いてるけど。ガラス面がほとんどで開放的な雰囲気は気持ち良いと思いました。高級仕様とはいかないけど、安っぽくはないと思いますが。

[165: 匿名さん]

私はそんなに安っぽい感じは受けません。無駄なくすっきりとソファ＆テーブルが置いてあり、良い感じだと思います。

焼きたてパン、いいですね～！！

[166: 匿名さん]

他物件の例ですが、ベーカリーカフェは年間1000万程度の負担らしいです。
10年後には消えてるかも。
ベイタウンの他のマンションに比べたら無駄な施設は少なく好印象ですが、カフェがなければ管理費はもっと安くなってたはず。
ここは割安がアピールポイントのマンションなので個人的にはカフェも不要だったな。

ちなみにナチュナルローソンのパンと同じと営業さんが言ってました。

[167: 契約者さん]

現物見たら分かると思いますが、
あの小さなベーカリーに年間1000万も
掛かってるとは思えない…
現状の管理費からみてもね。

でも、あのベーカリーで管理費が
月何千円か下がるならいらないかも…

[168: 匿名さん]

カフェ運営(仕入れ、人件費等)への管理費からの持ち出しが仮に年間1000万とすると1戸辺りの管理費負担は
1000万円÷450戸÷12ヶ月で月約1800円。
年間500万だと900円。
年間100万だと180円。
何千円の影響はありませんね。
ま、私は実際のところ利用しない気がするのであってもなくてもどっちでもいいですが…。
ナチュナルローソンのパン、美味しいのかな？

[169: 販売関係者さん]

ここが借地で無くて駅から徒歩5分以内で埋立地じゃなければ楽に売れただろうに。

[170: 匿名さん]

海浜幕張駅から徒歩5分って、住むのはムリでしょっ。

[171: 匿名]

ここが借地で無くて駅から徒歩5分以内で埋立地じゃなければ楽に売れただろうに。

って、じゃあここじゃなくていいじゃん笑

それに完売じゃないにしろ9割うれてるし。

なぜ、ここにきた⁇⁇

[172: 匿名さん]

販売関係者だから、愚痴じゃないですか？スルー、スルー。

[173: 匿名さん]

販売関係者というのはダミーで、近隣地域のマンション購入者だよ。きっと。
自分の物件の価値を守るのに、いろんな掲示板で他マンションの悪口書き立ている。
どっかの国の大統領みたいだね。

[174: 匿名さん]

カフェ運営費用について、カフェの味次第と思います。美味しい焼き立てパンを提供できるなら住民へ販売利益でも十分に賄える。逆に美味しくなければ維持費だけ赤字を垂れ流し、その場合カフェを閉めれば良い。

[175: 匿名さん]

>>170

自分の記憶を辿ると商業施設や広めの歩道や車道でスペースを占めているのが徒歩5分内の環境です。マンション=住まいとして相応しい場所とは言い難いですよね。ここはちょっと離れすぎでしょ、と最初思いもしましたが、中途半端なよりはせっかく海があるわけですから、はっきりと魅力を取り入れている立地でいんじゃないでしょうか。

[176: 匿名さん]

夜に電気を付いた部屋が多くなっている、入居者が段々増えている。最後の40戸何とか売れればよいなぁ

[177: 匿名さん]

40戸ともなると値下げしない限りは完売はなかなか難しいでしょうね。。。
あとは海辺のタワーが始まったら流れてくる人がいるでしょう。

[178: 匿名さん]

海辺のタワーは景観重視4千万・5千万円台部屋が多い、グリーナは3千万・４千万台がメイン。現在グリーナは売り残っている部屋は殆ど８０㎡面積小さいタイプ間取り、タワーと競争にならないと思います。値下げするなら7月・8月前後始まる。

[179: 匿名さん]

>>174さん
カフェベーカリーと言ってもごく小規模のスペースで、コンシェルジュデスクのおまけ程度なのでは？
あたたかいコーヒーと数種類のパンが用意されていて、全てコンシェルジュだけで運営できるなら費用はほとんどかからないと考えます。
そもそもサービス内容は導入予定であり、変更する場合もあると説明されていますし、カフェ部門の売上げがなくとも影響の出ないものなのだと思いますよ。

[180: 匿名さん]

>179
イメージで語っても意味が無い。
月々の経費、売上の数字をきっちり注視していきましょう。

パンだけでなくパスタや丼もメニューにあるし、
受付とは別のスタッフが数人働いている様子でした。

人件費・光熱費・機器リース料等がサービスに見合っているか、
赤字垂れ流しになっていないか、要確認です。

[181: 匿名さん]

＞１８０
パンだけでなくパスタや丼もメニューにあるし・・・。

ブエナよりすごいじゃん！

[182: 匿名さん]

ＳＵＵＭＯによると、残ってた物件も減りましたね。
マンション内ＭＲがオープンしますが、売り切ることができるかな。

[183: 匿名さん]

先着順が8戸になってますね。
第5期は残り全部売ると思いますが完売まで半年くらいかかるかな~

[184: 匿名さん]

モデルルームも今週一杯で営業終了、後は現地モデルルームで販売活動を行う。後半年？前後完売できればよいと思います。

[185: 匿名さん]

価格の安さに飛びつくのは危ない。入居してがっかりかも。

あとの祭りか。