幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[1: 購入検討中さん]

地代について
100㎡超の部屋で見積りもらった際、地代が12,100円／月だったので、年間約15万円。
90㎡クラスにしてもそう変わらないでしょうから、年間14万円くらいですかね？
いずれにしても、仮に40年住むとした場合、550万円～600万円。
この費用を加味して、検討する必要があると･･･

それ含めても、やはりリーズナブルな物件なのかな！？

[2: 匿名さん]

地代を加味してもリーズナブルと判断しました。
ただ、30〜40年のトータルでみると、大きな金額であることは確かです。

[3: 匿名さん]

リーズナブルかどうかについてベイタウンに唯一の分譲マンションセントラルパックのＣ棟と同じ転借地のＦ棟の売値を例にして計算してみます。同じ面積（95平米超）の間取り、売値の差は400万～500万円、例え35年ローン/平均利息2%→35年返済完了時地代分の利息差は約150万円～200万円、更に土地に固定資産税35年間20万円として、合計570万～720万円。グリーナ転借地35年の地代+更新料（40万円として）の合計は530万円、コストの面では借地の方が若干安い。

[4: 匿名さん]

では、そもそも所有権だったら土地の固定資産税って年間幾ら位なんでしょうかね？

[5: 匿名さん]

以前セントラルパックＣ棟中古物件のチラシに8千円/年前後だった。

[6: 匿名さん]

パックじゃなくてパークな。

[7: 匿名さん]

ついでにマンションの区分所有の土地で固定資産税年20万なんてありえません。この辺では特にね。

[8: 匿名さん]

以前のスレに土地分譲と転借地の違いについて十分議論した。↓に参考すれば
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/64
ベイタウンの良い所は緑地・公園など街全体統一な計画、インフラ整備。この辺千葉県企業庁は税金を無駄遣い、埋立地に地下ゴミ運送システム、欧風石畳み道の整備、住み心地より街景観・見た目重視されたパティオスシリーズマンションなどなど、これから他の所に絶対有り得ないなところがベイタウンの特徴・価値。3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

[9: 匿名さん]

旅先としてよく行っていた場所なんですよ海浜幕張は。特別に何かあるわけではないんですけどホテルに宿泊して朝食と夕食、お昼はショッピングモールでゆっくりお買い物。はたまた舞浜＝ディズニー。楽しみはありました、最近は行けていないですが。

住むとどんな感覚になるのでしょうね、旅よりは全てが近くなるわけでいつも傍にあることが飽きがこないかどうか、というあたりは焦点になりそうです。

[10: 匿名さん]

駐車場の壁、出来てきましたね。
黒白で目立ってます！
思っていたより派手で、大きいです。
イラストでは中庭をメインにして、駐車場は遠くにあるのですが・・

[11: 匿名さん]

>8
>3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

嘘は削除対象となります。

[12: 物件比較中さん]

>8
読みづらいねぇ。

[13: 匿名さん]

土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。
なので毎月1万以上払う地代の方がかなり高くつきます。

転借地のメリット
土地代がないので建物に金をかけられる。(近隣の検見川浜、稲毛海岸、津田沼~稲毛は同じ価格帯だと70m2台。ベイタウンなら90m2台)

デメリット
地代がかかる。(固定資産税より高い)
なんとなく嫌がられるので売るときに困る。土地が担保に取れず中古だと建物の価値も下がっているので中古で買う人がローンを組みにくいという話も聞く。

素人考えですがメリット、デメリットはこんなもんでしょうか。
中古だとローンが組みにくいという話は本当かどうかわかりません。
借地ってなんとなく嫌だなぁという心理が一番のデメリットだと思っています。
自分で完全に理解していいやと思える(それより3000万台で広くて仕様が良い部屋に住みたい)なら良いと思います。

[14: 匿名さん]

3月引渡しですが、あと何戸残ってるんでしょうか？
アクアのようにならないと良いのでしょうが…

[15: 匿名さん]

＞１３
デメリットの追加

転貸借のマンションではリバースモゲージローンが利用不可。

[16: 匿名さん。]

＞14
数えてはないですが年明けモデルルーム行ったときは9割がた売れてそうでした。B棟はまだ少し選択肢があるようですが、他の棟はほとんど空きが無かったです。広告もB棟のプランがよく載ってますしね。

[17: 匿名さん]

ここがそこそこ売れたのは、近くに反面教師がいたお陰では？

[18: 匿名さん]

ばらの花＝入居ではないよ。

[19: 匿名さん]

引き渡しは3月29日なので現在入居者誰もいない

[20: 匿名さん]

>13
>土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
>マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。

どこそれ？
4000万くらいのまともなマンションなら、
新築減税が終われば年間10万以上するよ。

[21: 匿名さん]

赤いバラは購入済みでしょう。

[22: 匿名さん]

湾岸エリアを敬遠する輩がいる中、健闘していると思う。
17さんが言うように、近くの苦戦は教訓だったろうね。
海浜幕張も住みやすし捨てたもんじゃないよ。
物件のコスパもいい。

[23: 匿名さん]

反面教師とはアクアでしょう。
でも条件はそんなに変わらないと思うけれど。

[24: 匿名さん]

ベイタウンからの住み替えが６割以上いるらしいから、
ベイタウンの住みやすさや震災時の影響も納得されての決断でしょう。

[25: 匿名さん]

>20
450戸規模のマンションで、しかもこの土地評価額で固定資産税10万はないよ。

[26: 匿名さん]

>>25じゃいくらなの？

[27: ぽこ]

返答しにくい書き込みするから次がつながらんやろ！

[28: 匿名さん]

ブログを読んだら先日入居説明会が開催されたそうですが、平日の開催だったんですね。
マンション入居までは、何度か平日に休みを取る必要があり調整に苦労しそうです。
ここで残っているのは12戸のようですね。
和室あり、なしどちらが良いのか決めあぐねており、差し支えなければ皆様に和室ありを
選んだ理由を教えていただきたいです。

[29: 匿名さん]

>28
和室ありの部屋にしました。
子どもが小さく地べたで遊ぶスペースとして、親族宿泊時に布団で対応するため、
あるいは単純にくつろぐため、等多目的用途で和室の利便性を採りました。

将来、老後も住み続けるとすれば、洋室にリフォームしてもよいと考えています。

[30: 匿名さん]

専有90㎡+バルコニー20㎡＝110㎡以上が標準になった。

[31: 匿名さん]

来週、現地モデルルームもオープン予定

[32: 匿名さん]

現地モデルルームに見学した人はいないでしょうか？

[33: 物件比較中さん]

このマンション第一候補で検討中ですが、耐震性能が気になっています。
サンドコンパクションパイル工法は他の物件ではあまり聞かないので、単純に本物件はそれだけ他物件より優れているのかな？と思うのですが、耐震基準が1というのはどうなんでしょうか。
埋め立て地なので耐震基準はもっと高くないと不安だとおもうんですが。
耐震基準1で十分なんですかね？

[34: 契約済]

サンドコンパクションパイルは、建物本体の構造ではありません。敷地内(建物周り)の地面の液状化対策で、地面を締め固めているのです。建物は地中深くの固い地盤面まで杭を打ち込んで支持させているので、埋め立て地と言っても土地表層が液状化しても建物が傾くわけではありません。耐震基準1はレベルが低いという訳でなく、建築基準法に適合している普通(建物としての当たり前)の性能です。

[35: 物件比較中さん]

>34
33です。
私が聞きたかったのは、埋め立て地なのに耐震基準1で十分なのか？ということです。サンドコンパクションパイル工法が建物の構造のことではないことくらいさすがにわかっていますよ(笑)。
一般的には、埋め立て地であっても耐震基準1で十分ということなんでしょうかね。

[36: 匿名さん]

3・11地震の時埋立地多々昭和56年以後に建てられたマンションが倒壊しなかった。これは答えになりますでしょうか？

[37: 匿名さん]

これまで埋め立て地で直下型を受けた前例がないから、今の湾岸マンションが今度訪れるであろう大震災で実験台になるのでは？耐震基準1は大地震でも命の危険がないというレベルだから、建物が無事でいられるかは分からないし保障もしてくれない。

[38: 匿名さん]

ベイタウンは３１１の震災で大した被害は無かったと言う人もいるが、結構液状化でそこそこ被害があったのも事実。
それを体験して、転居した人もいる。
建物は大丈夫？でも段差が出来たり・・・良い気分では無いよ。

[39: 匿名さん]

3・11時埋立地ではない所に多々マンションも段差・ひび割れなど被害が出ました。14号線向うとベイタウン見比べてたら分かると思います。震災後ベイタウンから転出の方は近所に引越しではなくもっと地盤が強い地域に。確かにグリーナ隣の1丁目公園も液状化の被害が受けました、だからグリーナは大規模な地盤改良を行いました。

[40: 匿名さん]

耐震基準2とか3は病院とか学校用ですからね。
それ満たすと梁がド太く、窓がかなり小さくなっちゃいますよ。

[41: 周辺住民さん]

確かに多少液状化しましたが、実害の記憶はないけどなあ。
こないだの大雪の方がよっぽど大変でしたよ。

[42: 匿名さん]

震度１を増すと破壊の力は20倍に、病院・学校の耐震基準2～3は一般住宅が倒壊しないけど破損された場合も破損が最小限に機能するため。（避難所になる）震度7以上なると運命に任せるしかないと思います。

[43: 匿名さん]

そんな大規模な地震がくることを考えると安全な場所を探す方が困難に思えてきます。建物が何とか無事でも街はどうなってるんだろうとか色々考えてしまいますね。本当のところは、どうしたら良いのかわからないって感じです。とりあえず住みたいところに住むことを考えようかなと思ってはいますが。安くて広いところが良いなということで、ここどうかなと。

[44: 匿名さん]

そこまでリスクヘッジするなら飛行機に乗れませんね。
ここが地震で被害を受けて死ぬ確率は、
飛行機に乗って落ちて死ぬ確率に比べてオーダーが一桁違います。

[45: 匿名さん]

この間、用事があり海浜幕張の駅で降りたのですが、メッセでもイベントを
やっていたみたいですごい人でした。いつも週末などは駅はすごい人なのでしょうか。
イオンもできたし人が集中してしまっているのかな。イオンの影響ははじめだけ
なのでしょうか。人をかきわけかきわけの駅利用はちょっと大変かなと思ってしまいました。

[46: ベイタウン住民]

メッセで人気イベントがある時の駅はすごい混雑ですね。でもベイタウンに向かうにはメッセとは方向が違うので、駅構内を出てしまえば特に影響は感じません。

[47: 匿名さん]

車があると便利な場所ですが、イベントですごく混雑するのは
少しどうかなって思います。
棟内のモデルルームがあるので、室内の感じがわかっていいな

[48: 匿名さん]

メッセのイベントでベイタウン内まで道路混雑の影響が出ることはありませんが、メッセ・イオンモールを超えてどこかへ向かうときは、メッセ大通りを避けた方が無難ですね。

[49: 匿名さん]

現地棟内モデルルームを見学した人はいませんか？感想をシェアーしてください。

[50: 匿名さん]

先日、現地モデルルーム見に行きました。
やはり図面で見るのとは全然違いますね…
クローゼットの収納力に魅力を感じたり、
洗面所が脱衣所も兼ねると考えると狭く感じたり、
リビングの広さに圧倒されたりといろいろです。

大きな買い物ですし、是非自分の目で確かめることを
オススメします！


ちなみに私は現地モデルルームを見てから
購入を決めました。

[51: 匿名さん]

もう消費税8%ですよね、それでも購入するの？

[52: 匿名さん]

公式ホームページで表示される間取りが一気に減って12タイプになってたのでいよいよ最後の追い込みなんでしょう。
共用のエントランスホールも心配してたほどチープでなく、結構広くて明るく開放的で雰囲気は良いと思いました。なかなか立派と思いました。

[53: 匿名さん]

先日モデルルームに行った、残りまた40部屋程度。もう消費税5%は間に合えない（全額現金一括で購入以外）、値段表は昨年より100万円値上げ（3%税金上乗せ）。販売員に増税分程度値引き交渉しましたが、ダメでした。

[54: 匿名さん]

そうか、ここは建物分しかないからまともに3%分増えるんですね

[55: 匿名さん]

確かに駆け込みで増税前に買った人の手前、値引きは無理なんでしょう。住宅ローン減税で取り戻せるからいいのではないの？

[56: 匿名さん]

ローン減税について自分の給料明細に一度確認した方が良いと思います。「所得税」の納税額（住民税など地方税ではなく）は年間30万円以上でないと意味が無い。（年間30万円所得税＝年収900万円以上）

[57: 匿名さん]

所得税から控除しきれない分は住民税からも控除されますよ。
(ただし、課税総所得金額の5%か97500円が上限)


今は駆け込みで購入された方がいる直後なので値引きされないと思いますが入居始まってちょっと経てば値引き始まるでしょう。

[58: 匿名さん]

コンニチハ。

ここは大型のイオンができた場所？、最近メディアでさんざん報道されてたみたいですが。

あと何だったかな前からあるのは。

・アウトレット
・↑の傍に飲食と各種店舗の入ったビル
・カルフール(これ古いかも、もう無いかも)
・一流ホテル

10年ぐらい前の記憶です。

[59: 匿名さん]

イーオンモールは海浜幕張駅と新習志野駅の間に、このマンションから徒歩30分以上掛かります。カルフールは既にイーオンに買収され現在普通のイーオンスーパとして営業続けている。

[60: 匿名さん]

転借地権のマンションだと税金がかなり安くなるということですが、30年ごとの更新って更新料が値上がりすることもあるということ？
それでも通常よりも税金が抑えられているのでお得ということですか。
ここも太陽パネルなんですね。
周辺の環境はいいと思います。

[61: 匿名さん]

税金が安くなるって固定資産税の土地分のことでしょうか。
その分地代がかかるのでなんとも…
うちは今京葉線沿いの駅近で固定資産税の土地分は7万円です。
ここに移ると毎月1万数千円になるので土地の固定資産税より地代の方が高くつきますね。
もちろん土地の評価額は場所によって違いますし、評価方法も固定資産税と地代では異なるので単純比較はできませんが。

まぁ更新料が高くなるとか言ってるあたり…パンフレット読むなり営業さんに聞くなりして転借地の概要を把握した方が良いと思います。

[62: 匿名さん]

地代を払うけどその分分譲価格が安く、地代分借金の利息が払わなくで済む、40年～50年間で見積もると転借地の方が得だ。

[64: 匿名さん]

難しいですね。
地代は管理費、修繕積立金と同じくローンを完済した後も所有している限り払い続けるのが所有権と比較したときのデメリットです。
まぁ所有権の場合でも固定資産税は払い続けるので丸々デメリットではありませんが。

私は62さんのおっしゃるように価格(単価)の安さが大きいと思っています。
3000万台でこの仕様、この広さは他の京葉線、総武線沿いでは無理ですからね。
(みなさんそう判断したから転借地物件を買っているのだと思いますが)

[65: 匿名さん]

私も64さんと同意見で、この仕様、この広さで3500万台は非常に魅力的だと思います。
ただ今すぐは3%がもろに乗っかるので、増税後、ひと段落しての値引きを期待します。

[66: 匿名さん]

アクアの隣に建設中タワーマンションもそこそこ安いらしい。グリーナ最後売り残っている部屋は早く値下げしなければ売れないでは

[67: 匿名さん]

アクアテラス、幕張グリーナ、幕張ベイフロントの
熾烈な価格競争が始まりそうですね…

[68: 匿名さん]

アクアは完成4年経った今でも売り残し、ベイタウン開発歴史の最大恥をかかされた三井はベイフロントでリベンジをはかるでしょう。グリーナは震災後ベイタウン初の分譲マンション（しかも450戸大規模）、最後30戸何とかにすると思います。

[69: 主婦さん]

２０１２年９月の頃は販売戸数すら決まっていなかったこのマンション。

[70: 匿名さん]

ここの土地はもともと中学校建設の予定地だった。結局、中学校→老人ホーム、余った土地にグリーナを建てた。震災後「地盤改良に金が掛かる」企業庁は土地賃貸権利金が殆ど貰えなかったらしい。

[72: ベイタウン住民]

私も69さんと70さんが何を言いたいのか分からないのですが、介護福祉施設の余った土地にグリーナを建てたのではなく、マンションを建てるために福祉施設を併設して少しでも周辺住民の納得を得ようとした、というのが流れだったと思いますよ。

[73: 匿名さん]

私も72さんの流れだったと認識しています。

[74: 匿名さん]

で、何が言いたいのですか？

[75: 匿名さん]

年寄りだらけの街になると言いたいんだろうが
その前に地震で住めなくなる

[76: 匿名さん]

そもそも日本全体が年寄りだらけになるのにね…

[78: 匿名さん]

そもそも、こんな駅遠いマンションとか大丈夫なんですかね？私はこのエリアで駅チカなら良いと思ってたんですが、あまりに遠すぎません？

[80: 匿名さん]

マンションとしては悪くないが、月額の費用は高い。
よーく考えた方がいいよ。安い価格にに飛びつくと
とんでもないですよ。

[81: 入居前さん]

今更ネガ投稿してくるのはどんな立場の人なのだろうか。
9割以上売れた現在、もはやネガする意味もないと思うのだが。

[82: 匿名さん]

同感。すでに話しつくされたネガトピックですし。それにベイタウンのお年寄りは、品のある方たちばかりです。

[83: 匿名さん]

買いたくても買えなかった人が憂さ晴らししてるだけじゃないですか？

[84: 匿名さん]

アクアと勘違いしたようですね。維持費用高いのはグリーナではない、ベイタウンの中にグリーナの管理費は普通だと思います。

[85: 匿名さん]

なるほど、憂さ晴らしですか。

[86: 匿名さん]

リタイアした人と車通勤の人ばかりで9割売れたなんて凄いですよね。
電車通勤の人はここはまず買わないですから。
残りもなんだかんだで売れそうですね。

[87: 匿名さん]

リタイアした人と車通勤だけで9割も売れるわけない…笑

また憂さ晴らしですか…

[88: 匿名さん]

子育てサラリーマン世帯が多いと思います。ベイタウン内の住み替えも多いから、駅からの距離は承知の上。バス停目の前だし問題ないのでは。

[89: 匿名さん]

年寄りと子育てが多いマンションなんて仕切りたがるバカが多いし、管理費の支払い拒否や文句ばっかり言う住人が多いからパスだわ。

[91: 匿名さん]

グリーナは450戸大規模、値段も安く、ベイタウンの子育環境が良く当然若い夫婦と小さい子供が一杯一杯と思います。私はグリーナが震災後転出傾向のベイタウンに再び活気がも与える良い物件と思います。

[92: 匿名さん]

管理費支払い拒否？ベイタウン内でそんなの聞いたことありませんが…。

[94: 検討中]

最近はどこもディスポーザーが標準装備で洗えないのが不衛生な気がしてましたが、生ゴミを粉砕する処理バスケットが外せて洗えるディスポーザーがこの価格帯で標準設備なのはかなり魅力的なので前向きに検討中です。ミストサウナやバルコニーのシンクも標準だし。

[95: 匿名さん]

94さん
前向きな検討立派です。
レスを見ると、液状化だの高齢化だの、くだらない事にフォーカスして吠えてる輩がいるけど、日本で確実に安全な場所は無いし、あったとしても奥地の僻地で利便性が悪い。また、高齢化社会はベイタウンだけでなく、日本全体の問題なのに…
ま、ネガレスはどうせ掻き回すだけが目的だろうから無視した方がいい。

[97: 匿名さん]

褒め殺しさんに続き、新たなキャラの登場ですね。。
なぜベイタウンのスレに来るのかしら。

[98: 匿名さん]

検討していないならここのスレに来なきゃいいのにね。随分暇な人がいるんですね。

[100: 匿名さん]

埋立地だからベイタウンができた⇒緑と公園一杯・綺麗な街、450戸大規模だから団地っぽい⇒建築コスト抑え・手頃の値段。
なんでも両面が有り、どう取られるか個人的な考えになる。