幕張ベイタウン グリーナってどうですか？ その３

[匿名さん]

幕張ベイタウン グリーナのその3です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/331566/


所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬1丁目11-1の一部（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩17分 （南口） 、京葉線 「検見川浜」駅 徒歩16分 （南口）
京葉線 「海浜幕張」駅 バス10分 「グランエクシア」バス停から 徒歩2分
間取：3LDK・4LDK
面積：84.36平米～107.89平米
売主：丸紅 、東京建物 、大成建設 、大和ハウス工業 、三菱地所レジデンス
　　　東急不動産 、住友不動産 、新日鉄興和不動産
物件URL：http://www.makuhari450.jp
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[1: 購入検討中さん]

地代について
100㎡超の部屋で見積りもらった際、地代が12,100円／月だったので、年間約15万円。
90㎡クラスにしてもそう変わらないでしょうから、年間14万円くらいですかね？
いずれにしても、仮に40年住むとした場合、550万円～600万円。
この費用を加味して、検討する必要があると･･･

それ含めても、やはりリーズナブルな物件なのかな！？

[2: 匿名さん]

地代を加味してもリーズナブルと判断しました。
ただ、30〜40年のトータルでみると、大きな金額であることは確かです。

[3: 匿名さん]

リーズナブルかどうかについてベイタウンに唯一の分譲マンションセントラルパックのＣ棟と同じ転借地のＦ棟の売値を例にして計算してみます。同じ面積（95平米超）の間取り、売値の差は400万～500万円、例え35年ローン/平均利息2%→35年返済完了時地代分の利息差は約150万円～200万円、更に土地に固定資産税35年間20万円として、合計570万～720万円。グリーナ転借地35年の地代+更新料（40万円として）の合計は530万円、コストの面では借地の方が若干安い。

[4: 匿名さん]

では、そもそも所有権だったら土地の固定資産税って年間幾ら位なんでしょうかね？

[5: 匿名さん]

以前セントラルパックＣ棟中古物件のチラシに8千円/年前後だった。

[6: 匿名さん]

パックじゃなくてパークな。

[7: 匿名さん]

ついでにマンションの区分所有の土地で固定資産税年20万なんてありえません。この辺では特にね。

[8: 匿名さん]

以前のスレに土地分譲と転借地の違いについて十分議論した。↓に参考すれば
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249435/64
ベイタウンの良い所は緑地・公園など街全体統一な計画、インフラ整備。この辺千葉県企業庁は税金を無駄遣い、埋立地に地下ゴミ運送システム、欧風石畳み道の整備、住み心地より街景観・見た目重視されたパティオスシリーズマンションなどなど、これから他の所に絶対有り得ないなところがベイタウンの特徴・価値。3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

[9: 匿名さん]

旅先としてよく行っていた場所なんですよ海浜幕張は。特別に何かあるわけではないんですけどホテルに宿泊して朝食と夕食、お昼はショッピングモールでゆっくりお買い物。はたまた舞浜＝ディズニー。楽しみはありました、最近は行けていないですが。

住むとどんな感覚になるのでしょうね、旅よりは全てが近くなるわけでいつも傍にあることが飽きがこないかどうか、というあたりは焦点になりそうです。

[10: 匿名さん]

駐車場の壁、出来てきましたね。
黒白で目立ってます！
思っていたより派手で、大きいです。
イラストでは中庭をメインにして、駐車場は遠くにあるのですが・・

[11: 匿名さん]

>8
>3・11震災時ベイタウン殆ど影響が無かったの事実は何よりもこの街の優位性を証明された。

嘘は削除対象となります。

[12: 物件比較中さん]

>8
読みづらいねぇ。

[13: 匿名さん]

土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。
なので毎月1万以上払う地代の方がかなり高くつきます。

転借地のメリット
土地代がないので建物に金をかけられる。(近隣の検見川浜、稲毛海岸、津田沼~稲毛は同じ価格帯だと70m2台。ベイタウンなら90m2台)

デメリット
地代がかかる。(固定資産税より高い)
なんとなく嫌がられるので売るときに困る。土地が担保に取れず中古だと建物の価値も下がっているので中古で買う人がローンを組みにくいという話も聞く。

素人考えですがメリット、デメリットはこんなもんでしょうか。
中古だとローンが組みにくいという話は本当かどうかわかりません。
借地ってなんとなく嫌だなぁという心理が一番のデメリットだと思っています。
自分で完全に理解していいやと思える(それより3000万台で広くて仕様が良い部屋に住みたい)なら良いと思います。

[14: 匿名さん]

3月引渡しですが、あと何戸残ってるんでしょうか？
アクアのようにならないと良いのでしょうが…

[15: 匿名さん]

＞１３
デメリットの追加

転貸借のマンションではリバースモゲージローンが利用不可。

[16: 匿名さん。]

＞14
数えてはないですが年明けモデルルーム行ったときは9割がた売れてそうでした。B棟はまだ少し選択肢があるようですが、他の棟はほとんど空きが無かったです。広告もB棟のプランがよく載ってますしね。

[17: 匿名さん]

ここがそこそこ売れたのは、近くに反面教師がいたお陰では？

[18: 匿名さん]

ばらの花＝入居ではないよ。

[19: 匿名さん]

引き渡しは3月29日なので現在入居者誰もいない

[20: 匿名さん]

>13
>土地の固定資産税は大体年間3万程度です。
>マンションの固定資産の土地分なんて大したものはありません。

どこそれ？
4000万くらいのまともなマンションなら、
新築減税が終われば年間10万以上するよ。