マンションは絶対に今が買い時PART5

[匿名さん]

新スレ

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40898/


引き続きはこちらでどうぞ

[2: 匿名さん]

買い時は若干過ぎたかな。
というわけで２ゲット。

[3: 匿名さん]

減税あるうち・消費税ｕｐ前はまだ買い時だ！

[4: 匿名さん]

供給過剰と増税後の購買鈍りで相場が下がる
そこからが次の買い時だ！

つまりそれぞれ買い時だ！
資金に余裕があるなら、そりゃ1年でも早く買った方がいいってのが正論だ。
無理して焦って買うくらいなら、賃貸で家賃払いながらじっくり資金を貯めた方がどのみち利口だ。

[5: 匿名さん]

購買鈍ってまたまた住宅ローン減税。

[6: 匿名さん]

景気が良くなって来れば、マンション用地の値段も上がっていきますよね。
やはり、今が買い時なのか？

[7: 匿名さん]

株と同じ逆張りしなきゃだめだよ。
皆が買いに走っているときは待ち。
つまりいまは待ち。
後２、３年でブームは去るから、
それから買いを考える。

[8: 匿名さん]

あと２、３年でブームが去ると仮定。

あなたが買い替えを考えているなら今が買い。
ブームが去る前に本当のお値打ち物件はなくなり、
高すぎて売れ残った物件は少し値下がりするものの
さらに資産価値の下がったあなたの家を処分しても頭金にもならない。

あなたが始めて家を買うなら、
気に入った物件がない場合、値下がりが始まるまでお金を貯めましょう。
その間必死で勉強。
値下がりのタイミングを見誤り、本当に欲しい物件を買い損ねたり、
安くなったことで舞い上がって、底なしに下がる物件をつかまないように。

気に入った物件がある場合は買い。
仮に値下がりしても、これから10年間の生活の質を考えたら安いものです。

[9: 匿名さん]

08
多分不動産屋さんだと思いますが
そういった情緒的な意見は、ほとんど意味有りませんね。
以前５％だったリートの利率がいま３％に落ちてきているそうです。
リートを扱っている会社の社長がテレビで言っていたのですが。
わたしは２％代だと思いますよ。だれだって本当の数字は言いませんからね。
現在米国の銀行で１年定期は利率３％です。１１月には3,25%になります。
今年中には４代になると言われています
これが何をいみするかお分かりでしょう。
投資金額は利率の高い方に流れます。そうなると円安になり
リートによる利潤はさらに下がり。投げ売りが始まります。

注;リートとは優良マンションを一棟丸ごと購入して賃貸に出し
その賃貸料を利潤にする投資信託です。
世界中で金がだぶついていますから、いまお金が日本のリートに
集まっています。しかしそろそろ限界にきていることは誰もが知っていることです。
マンションを買うならこのくらいは知っていたほうがいいでしょう。

[10: 匿名さん]

>09
ほんとにリートわかって言ってんの？

[11: 匿名さん]

08です。
不動産屋じゃないですよ、残念。
日経読んで、テレビのビジネス番組見て、
自分が経済通だと思い込んでた09サンみたいな人が、
バブルに踊らされて大損したのを横から見ていた
ただの年寄りです。

[12: 匿名さん]

08さんの言っていることは非常にわかりやすく、個人の消費行動と
してはおそらくあっているでしょう。
09さんは相場を予想していますが、相場予想は誰が予想しても
まずあたらない。アメリカの金利についてはFEDは引き締めを
緩める可能性があります。グリーンスパンがもっとも懸念している
アメリカの不動産市況の熱狂がおさまりつつあるからです。
といってもこれがすぐ円高に結びつくかという別の話となるのが
為替の奥の深いところです。
ということで安易な予想はやめましょう。

[13: 匿名さん]

再度08です。
12さん、とりなしてくださって恐縮です。年甲斐もなくちょっときつい言い方をしすぎましたかね。
09さんもわかってらっしゃるのかな、「だれだって本当の数字は言いませんからね。」と言う部分を見ると。
リートに買われる物件と個人に買われる物件の異同、デベの戦略や、裏で動いている力まで理解するのは
素人には無理ですから、私はせいぜい情緒に頼ることにします。

[14: 匿名さん]

最終的には需給のバランスで落ち着くよね
今は少しバブル気味でしょう

[15: 匿名さん]

09さん、リートの投資口価格と不動産価格は違いますよｗ

＞以前５％だったリートの利率がいま３％に落ちてきているそうです。
＞リートを扱っている会社の社長がテレビで言っていたのですが。
私もそのサ○デープロジェクトの番組みたけど、それは、大手町ＦＳというビルの利回りの話でしょ！

[16: 匿名さん]

今、J-REITの価格（投資口価格；株価）は、銘柄にもよるが、純資産価格の１．５倍などとなっていて、割高。
例えば、公募価格５０万で上場した初期の銘柄が、今は９０万ってね。
それは不動産価格が１．８倍になったことを意味しないんだよ。
市場でいつでも換金できるという流動性、将来期待等で値動きする、株価と同じように動くのがJ-REITの価格。

ちなみに、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金ってのは、減価償却後の利益配当。巷でいうキャップレートは、減価償却前のNOIやNCFの還元利回り。

つーことで、ＲＥＩＴを理解していない０９が、「マンションを買うならこのくらいは知っていたほうがいいでしょう。」なんて言うのがかたはらいたいｗ

[17: 匿名さん]

16
詳しいですね、久しぶりに内容のある書き込みだ。
でもこれだけ詳しいと、不動産関係者ということが分かってしまう。
不動産関係者が集まるのは、このカテの宿命だからしょうがないけど。

[18: 匿名さん]

いても良いよ。
妙な宣伝したり、他物件けなしたりしなければ。

[19: 匿名さん]

このスレ投資の話だよね

[20: 匿名さん]

リート事態バブルになりやすいね
今後の賃貸実需というファンダメンタルを充分に反映してないし

[21: 匿名さん]

銀行が投資信託を販売開始してから、投資信託市場へお金が大量に流れ込んでます。
当然不動産投信である日本版リートの運用資金も急拡大してますよね。まあ、ミニバブル
の始まりみたいなもんですよ。そこへ郵貯も参入するわけですけど、郵貯の場合１０００万
円以上のはみでた貯金の受け皿として、銀行以上に投信を売るでしょうから、もうすぐホントの
バブルがやってきますよ。みなさんおたのしみに・・・(だからマンションは今が買い時なの)

投信運用会社の社員も一介のサラリーマンだから、あふれるように集まってくる資金を
運用にまわさないと上司からおこられますから、本来であれば中長期的な視野でもって
運用をしてかなきゃなんないのに、目先の不動産に飛びつくわけ。

でも投資信託ってそういったおばかなファンドマネージャーが将来投資に失敗したとしても、
投資家以外はだれも損をしない仕組みだから、気にしないで＊＊＊＊不良な物件でも買い込んで
いるのが実態。
将来金利でも上がって、リートから一斉に資金が引き上げられるような事態が起こると、賃貸
マンションの叩き売りが始まるかもね。ホント

[22: 匿名さん]

私は叩き売りを狙うべきだと思う

[23: 匿名さん]

投資顧問会社の人に聞いたら、
いまからリートに手を出すのは危険と言われました。

[24: 匿名さん]

リートもこれだけ過熱していると、手を出すのが不安。

[25: 匿名さん]

最近、空室だらけの中小オフィスビルがやたら目につくね。
だけどマンションは空室が有っても外からは分からないからね。
すでにけっこうあるんじゃないかな。

[26: 匿名さん]

リートの価格が高い安いは、このスレに直接関係ないけど、住宅系リート銘柄や住宅私募ファンドが、都心のマンソン素地を買いまくっているのは、分譲マンソン価格に少なからず影響を与える。
都心マンソン素地は、おかげでエライ上がりきってしまつた。デベは、これを分譲価格に転嫁しにくいから、狭くなったり、建物等の仕様の質を落としている。。。

[27: 匿名さん]

リートが物件の買い換えを促進しているそうです。
つまり手持ちの物件を売ってより良い物件を買っている。
供給過多の状況で売られた物件は悲惨な目に合いますね。
少数の勝ち組物件とと多数の＊＊＊物件が出来るわけで、
なんだかいまの世の中を象徴してますな。

[28: 匿名さん]

「よりよい物件」は、「より高い」んじゃないの。
いかがかしら？

[29: 匿名さん]

当たり前じゃない。
何が言いたいのかな？

[30: 匿名さん]

結局、今は待つべきということ。
後、２，３年すればお手頃価格のマンションが一杯出てくる。

[31: 匿名さん]

私もそう思う。
誰だってそう思う。
反論するのは不動産屋さんと
買ってしまった人。

[32: 匿名さん]

後、２，３年で下がればいいけど、アメリカみたいにもっと上がる可能性も。
結局、不動産を買うということは、リスクを抱えるということ。

[33: 匿名さん]

アメリカはすでに土地バブル崩壊寸前だそうですよ。
以下その記事を引用しますね

-----------------
財政破綻特集
------------------

昨日付け日経ビジネスでは、世界経済のバブル崩壊を指摘しておりますが
（特報にてお知らせした通りです）、本日付け金融ビジネスでは、
＜迫りくる財政クラッシュ＞という特集を組んでいます。
新聞や一般的なマスコミでは、いまや日本経済・株式は『ばら色』となっていますが、
一部専門誌は、その裏に潜むリスクを徹底的に洗いだし、リスクを指摘してきているのです。
昨日付け【特報】でも指摘しましたが、不動産バブルが崩壊すれば、米国の消費は一気に萎みます。
GMが７-９月期に純損出を１６億ドル（１，９００億円）計上していますが、
今でも売り上げが激減してきているのです。
【特報】で記載しましたが、すでに、米国の不動産バブルは崩壊しつつあり、
これが今後消費の急減を招くことは避けられず、GM存亡をかけた販売数字が出てくることは避けられません。
一旦バブルが崩壊すれば、後は、連鎖破綻を起こし、日本の財政は行き詰まり、
国債の暴落・円の暴落・円の無価値化へ、一気に突き進むことになるはずです。
今の『ばら色』経済下でそのリスクを指摘するマスコミが出てきたことは、
非常に重要なことだと言えます。

[34: 匿名さん]

マンション購入はリスクを抱えられる選ばれた人がするものですから誰でも買えるとかいうのではありません。

[35: 匿名さん]

マンションは自分が生きている間利用出来ればいい。
将来、買い替えることなどない。
そう思う人だけ買えばいいのです。
資産価値を求める人は買わないでしょう。
でも、あと２、３年で安くなるから待った方がいいとは思うけど、、、

[36: 匿名さん]

あと２、３年待つのなら、何で今からこの掲示板見てるの？
なんか不思議。

[37: 匿名さん]

それはね。いま買い時ではないと思うから、、、
ほんとうは「マンションはいま買い時でない」という
スレにした方がいいんだけどね。

[38: 匿名さん]

マジレスすると、都心でも空室の慢損は多いよ。
有名なリバーシティーとかも実は空室だらけだって言うのは知る人ぞしるはなし。

[39: 匿名さん]

だから〜、誰でもマンション買える訳じゃないのよ。今買えない人は一生賃貸だと言っても良いです。

[40: 匿名さん]

その人が買いたいと思うときが買い時。
（ただし定年までにローンを返せる可能性の高い人
以外は買わない方が良いでしょう。）

[41: 匿名さん]

2〜3年待って人気物件購入したとすると、実際入居するのは5〜6年後ですよ!
今は2005年。2010年にご自身が何歳になるかご確認を!

そ・れ・と! 今から5〜6年後の金利が今より安いと思い込んでいる人は待ってもいいのでは?
価格が値下がりしても金利が1%以上上がれば割安とは言えなくなりそうな気がします。
キャッシュで唸るほど持っていれば関係ありませんが、そうした人は今も人気物件を
ポーンと買ってしまうでしょう。

[42: 匿名さん]

今後金利は上がるとと思う

[43: 匿名さん]

着々と暴落が始まっています。
芝浦アイランドケープタワーなんてこの価格ですよ！

60m2 台　3000万台
70m2 台　4000万台
80m2 台　5000万台
90m2 台　6000万台
100m2台　7000万台

[44: 匿名さん]

90m2 台　6000万台だと
たまプラーザの新築より安いかもな。

[45: 匿名さん]

コスギタワーの方が高いですね。
やはり、都心暴落のようですね。

[46: 匿名さん]

建築統計年報（国土交通省）の標準的建築価額表によると、
RC造の平米単価、昭和48年64.3千円→昭和49年90.1千円とたった１年で40％も高騰してるね。
昭和55年129.7と7年間で建築価額は倍に跳ね上がった。一次二次オイルショックの影響はでかかった。
さすがにここまではならないにしても、最近の原材料高騰で2001年比較で10％以上建築価額は上昇、逆に物件価格は緩やかに下落。
これでは良い物件はできないよな。スペック落とすか、手抜きするかしないとやってけないよな〜。
それでも買い時だって人は、どうぞ！どうぞ！

[47: 匿名さん]

>43
都心のマンション価格は上がっているということだけど？
供給過剰地区はそう高い価格では売れないのは当然でしょう。

[48: 匿名さん]

リートが儲からなういマンションを手放すときが暴落の始まりだと思う。
利率もかなり下がってきていると聞いたし、それは近い将来だろう。

[49: 匿名さん]

>>43-45
芝浦〜港南の標準価格から考えたら、別に安くなってないよ。
ケープタワーは駅から遠いから、まあそんなものだろう。
っていうか、コスギはボリスギと改称をおすすめだ。

[50: 匿名さん]

この記事のとおりだと思う。

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地価は５年で半分へ
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今の不動産投信バブル下で、『東京の地価は３０〜４０％、全国は５０％下がる』
との意見を述べる不動産専門家（鑑定機関）の記事を日経新聞が掲載しています。
この専門家は以下のように述べています。
『外資系等のファンド関係者から(購入予定の価格を）高めに
鑑定して欲しいと買い手からの依頼もある』
これが今の不動産バブルの実態なのです。
不動産業界では、未完成のビルを２回転、３回転させるとこもあり、
そのたびに１０％ほど価格を引き上げています。
そして、最後には個人が資金を出している不動産投信（リート）に買わせて、
利益を“抜いて”いるのです。これが今起こっている不動産バブルなのです。
表面だけ見れば、地価は上昇していますが、これも不動産鑑定士が
『高めに鑑定しないと鑑定を依頼しない』と言われたために、
『じゃ、こんな価格でどうでしょうか？』と意見のすりあわせを行い、地価が決まります。
結果、異常な地価が出現しているのです。
不動産ファンド・投信はお金を使い切らないといけないのです。
有り余るお金を使わないといけないのです。
不動産という名がつけば何でもいいわけであり、結果、ファンドが絡んだマンションでは、
地方の駅前で一億円を越えるというとんでもない物件まで出てきます。
それを富裕層が投資として購入する。踊らされたとは知らずに・・・。
今の不動産バブルが弾けるのも時間の問題であり、その後には壮絶な下げが待っています。
『バブルは弾けてから気がつく』・・・・。
いつか来た道になります。

[51: 匿名さん]

リートって、既存のビルやマンションが高すぎることを顕在化させているように思えてしかたないんですど。
高い価格で土地を買って儲けを載せても、借り手がつく値段で提供できるわけですよね。
じゃ、既存のビルやマンションに借り手がつかないのは？
「高すぎるから」ってことにならない？　多少ボロでも適正な値段であれば、借りる人はいるでしょう。