桜上水ガーデンズ《契約者用》

[契約済みさん]

桜上水ガーデンズの契約者専用スレつくりました。
契約者のみなさま、情報交換しませんか。

検討　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/

所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[486: 匿名さん]

どのくらいで借り手がつくのかが今後の指標になりますね。

[487: 入居予定さん]

ここより、周辺の賃貸物件のオーナーが、あたまを抱えてるでしょうね。
借り主が、条件の良いガーデンズへ移り住む可能性ありますから。

[488: 匿名さん]

21～25万でいくつも募集していますね。中古になったらもっと下がりますよね 汗
地権者が多い独特の現象ですね。

[489: 匿名]

無料で手に入れた地権者と、ローン組の違いが如実に現れている現象ですね。
地権者はみんな自分で入居するものだと思っていました。たくさん賃貸にだすとは思いませんでしたよ。

[490: 匿名さん]

>>489
地権者さんは かなり皆様高齢で 次の代の方々が多いように聞いています。
その為 権利だけ得て 賃貸に出す方もいらっしゃるようです。
しかし 地権者さんと購入者の部屋は 設備も仕様もカナリの違いがあるとの事。

[491: 入居予定さん]

878戸数のうち、いくつ賃貸に出てるか、把握してる方いらっしゃいますか？
ネットでは、2戸しか出ませんでした。
「大量」、「たくさん」、「いくつも」と、全く具体的な数字でないので。
ファミリータイプの住戸のマンションに、お安くない家賃を払ってでも入居されるなら、ここを気に入ってでしょうから、私は歓迎します。

[492: 匿名]

いま確認したら7戸でした。

[493: 入居予定さん]

>>492
491です。
ありがとうございます。

[494: 匿名さん]

私も確認したら、2戸しかありませんね

[495: 匿名さん]

家を購入すると急に海外や遠方に転勤になるというジンクスがありますね。
きっと気に入って購入しても住めない事情が出てきた方が賃貸に出されるのではないですか？
これだけの大型物件ですので賃貸に出る部屋があるのは仕方がないですね。

[496: 匿名さん]

at home で見ると、８件賃貸に出ていますね。
7階　76平　24万
6階　70平　21万
5階　70平　21万
5階　71平　21万
14階71平　22万（最上階）
7階　75平　24万
2階　75平　25万
14階81平26.5万（最上階）

こんな感じです。

[497: 匿名さん]

なんだ、1％以下ですか。14階最上階はDですかね。駅6分南西向きエレベーター60戸で1台を考慮すれば妥当じゃないかな。

[498: 匿名さん]

>>490　様

50年前に40歳で分譲で団地を手に入れた方は90歳ですからね。
その子供も60歳ぐらいで、同居はできないので、別に自宅を持っている方が多いと思います。
子供も1人なら問題がないですが、複数いて孫までいると、相続するにも複雑になると思います。
建替え期間中は多分売れなかったので、差当り賃貸に出しているのでしょうか。

70平　が多いのも等価交換で、新たな資金を控えたのかな。（想像です。）
債権者住宅は、設備、仕様は落ちますが、収納が多い（生活面積は狭くなりますが）等良いところもあります。

[499: 匿名さん]

賃貸は格安ですね。これで共有施設を全て使えて税金もないし。地権者物件は恐るべし。

[500: 匿名さん]

498です。

債権者住宅→地権者の部屋　の間違えでした。すいません。

[501: 入居予定さん]

広大なスペース、免震構造など、周りの駅近70、80平米と同じ土俵で評価すべきでなのでしょうか。
安易に同じ土俵で賃貸や中古に出されると、それが次の賃貸や中古の評価軸となりかねないです。
地権者と一緒に住むことは拘りないですが、単に割安でポイと出されることは憤りを感じます。また、自分は金銭面の価値も身銭を切るので一生懸命検討し、評価しましたが、貸す人、売る人(と、それを買う人、借りる人)がそうでないなら不安を覚えます。

[502: 入居予定さん]

501さんに同意です。
ちなみに賃貸に出している物件の多くはメインゲートそばの貼り紙を出してる不動産屋が関与してます。
内覧会の際に立ち寄って予想賃料を聞きましたが、周辺相場を参考にしつつも物件数を捌くために保守的に見積もってる印象を受けました。
賃貸に出ている物件の多くは定期借家であり、普通借家よりも割安にならざるを得ないものの、業者の自己の利益のために本質的な価値を無視した値付けといえます。
所有者も仲介業者も周辺相場ではなく、新築マンションの賃貸利回りから賃料を提示すべきものであったと考えます。

[503: 入居予定さん]

>>501

同じ思いで契約しましたので仰ることは大変よく分かります。ただ、現段階でそこまで熱くならなくとも良いのでは。
個が気になるのであれば、ここに限らずハナから戸建てを選択するべきであって、集合体であるマンションにはマンションの良さがあります。
目先賃貸に出す予定がないのであれば、桜上水含む京王線沿線の再開発もこれから始まることですし、そちらを横目に期待しつつ、住人同士が管理含めた資産価値の維持向上に務めることが先決かと。
マンションは買って終わりではありませんので。

[504: 入居予定さん]

例の不動産屋さんには、賃貸11戸募集と張り出してました。
今日見ました。

竣工時はある程度の数が一斉に賃貸に供給されるので、ああいう値付けになったのでしょう。
何ヵ月か空き家になるより、多少安くしてでも、早く定期収入がほしい、ということだと推測しています。

ある程度時間がたち、需給バランスがとれてくれば、フェリーバリューで評価されると思います。

しかし、最初に割安な成約例ができてしまうのは、マイナスには変わらないですね。

[505: 入居予定さん]

>>504

フェリー→フェア

[506: 匿名さん]

割安ではなく適正価格なのかも。分譲価格が地権者建て替え費用を負担していたために割高だったのかな。
地権者も高齢で戻ってくるよりは、年金の足しに賃貸出している感じですよね。
完売まで大々的にnet広告を出さなかったのが地権者側からの気遣いだったのかもしれませんね。様々な媒体を合わせると何件ぐらい賃貸に出ているのか気になりますね。
あと話題の不動産屋さんも地権者の一人と過去にどなたかが言っていましたよね？

[507: 契約済みさん]

ネットで10戸確認できます。
全て地権者物件でしたので、賃貸に出すつもりの地権者物件は、これで全て出揃ったとも言えそうですよ。
駅から一番遠いE棟も、徒歩3分で募集出せるんですね。

[508: 物件比較中さん]

>>506
大きく広告出してくれれば、賃料踏まえてリスクが評価できました。むしろそうされては困るデベロッパーの意向かと邪推します。

[509: 匿名さん]

詳しいことはわかりませんが、賃貸の広告を出せるのも、入居予定の何日前からという規定があるのかもしれません。　今回は、偶然に完売とその日が重なってしまったのかもしれません。

[510: 匿名さん]

>>503
熱くはなっていなくて、感情的にもなっていないはずですが、大きな買い物なので、他の新規購入の方も同じ思いとかんがえ書きました。ありがとうございます。

[511: 匿名さん]

見事に釣られて契約した感じですよね。
販売時は、この規模の駅近で広大な物件は稀有と煽られ、実際の相場は周辺と変わらず。
まぁ金額に納得して契約したんだからいいけど寂しいですよね。

[512: 匿名さん]

>>511
何がさみしいのですか？
あなたのような価値を金額でしか、判断できない人がガーデンズを契約したことが残念でなりません。

[513: 匿名さん]

家賃に関してはこんなものでしょう。不動産屋が相場からはじき出した適正賃料なんだと思います。
結局は賃料なんて駅力と駅距離と広さで95%決まるのですから。
私たちは免震であることなどに付加価値を見出したりしても、借り手にとっては大したポイントではないのです。

[514: 匿名さん]

賃貸としてはなかなか良い物件ですよ

[515: 入居前さん]

70平米21万でしょ?
それで格安だなんて、そもそもいくらで貸せると思ってたんですかね。70平米25万とか?だとしたら夢見すぎですね。その値段なら世田谷区でも田都線沿いや山手線内側でも借りれるでしょう。
利回りやリセールを期待して買う物件でないことは買う前からわかっていたと思いますが。

[516: 匿名さん]

さすがに山手線内側では借りられません

[517: 匿名さん]

山手線の内側といっても、ピンからキリまでありますよ。　　麻布青山や番長から荒川区や北区の一部も山手線の内側にかかっています。　いずれにせよ、これからは都心といえど、競争激化で賃料は下落しそうです。

[518: 入居予定さん]

価格は市場が決めることです。
いずれにしても、今はこの評価なのでしょう。
歪みかあるなら、修正されていくはずです。

[519: 入居予定さん [ 30代]]

万人が借りたいと思う価格が適正でなく、本当に借りたい人が借りる価格が適正価格。分譲時も色々な人が高いと言っていたのに売れた。結果として適正価格。
賃貸放出が落ち着いてきちんと需給が機能することを期待しつつ、家具を選びに忙しい今日この頃です。

[520: 匿名さん]

ここは桜上水。都心とは違ったよさを見つけましょ。
表札は不要ですよね？

[521: 匿名さん]

賃料の話題は、これ以上比較してもあまり意味がないと思います。

それはそれで現実として受け止めて、以前書かれていたように、桜上水ガーデンズの価値をいかに上げていくかを考えた方が有益だと思います。

ハウスウォーミングパーティーには皆さん参加されるのですか。

[522: 匿名]

ん?
需給の結果、この賃料なんのでは。
２１万で貸して管理修繕費、固定資産税、不動産屋への手数料を考えると、オーナーに入るのは１５～１６万ですよね。この値段は地権者しか賃貸にだせませんよ。

[523: 匿名]

同じ建て替えの阿佐ヶ谷でも桜上水ガーデンズ賃貸の安さが話題ですね。

[524: 匿名さん]

引渡し前に賃貸広告出してもデベさんとは問題ないのですか？
引渡しとともに賃貸募集が増えるんでしょうか。

[525: 入居予定さん]

ハウスウォーミングパーティーは行きますよ。
服はカジュアルでいいのかな？

[526: 契約済みさん]

私も参加します。
駐車場、駐輪場の抽選も終わりましたので、会場で引っ越しの抽選でしたよね？
暑い時期なので、カジュアルで行くつもりです。
表札は、オプション会では注文しませんでした。
来訪者のことを考えると、有った方が良いのかなと思案中です。

[527: 匿名さん]

>>526 様
引っ越しの抽選があるんですか。知りませんでした。

私もカジュアルな格好で行くつもりです。
表札は、現在の家の表札を持って行くつもりでしたが、大きさも違うので新たに作るか検討中です。

[528: 匿名さん]

>>521
私も同感です。何故そこまで賃料を話題にするのかが不思議です。投資目的の方でしたらきになるんでしょうかね？
私自身は賃貸者、地権者、購入者関係なく 良い人間関係を築いて楽しく暮らしたいと思います。

ハウスミーティングパーティには参加します。
表札 全く頭になかった（≧∇≦）考えなきゃです。
今は家具の配置、現住居の断捨離で大忙しの毎日です。

[529: 入居予定さん]

内覧で、駐輪場と駐車場エリアが広くて明るいことが、予想外だったので、嬉しかったです。
緊急車両が入る道も、周囲と違和感無いアスファルトではない道で、言われるまで気が付かずに歩いてました。
内覧業者からも、住民のことを良く考えて作っていると言ってましたよ。
皆さんで、桜上水ガーデンズの価値を益々上げていきましょう❗

[530: 入居前さん [男性 50代]]

８日に内覧しましたが素晴らしい出来栄えでした。大林と野村の方が同行してくれましたが丁寧な対応で文句のつけようがありませんでした。
僅かにクロスの汚れと傷がありましたがその場で内装業者を呼び修正してくれました。
入居が楽しみです。

[531: 入居予定さん]

私も内覧時に緊急車両進入ルートの説明を受けて安心しました。万が一救急車を呼ぶような事態になった時、敷地内は何処まで入れるのだろうか？と気になっていたのですが各棟の前まで横付け出来るようちゃんと考えられていたので感心しました！

[532: 匿名さん]

>>519様

家具はどちらかお薦めのお店がありますか？
インテリアフェアも見に行きましたが、
その中から選んで良いのかなと迷います。

[533: 匿名さん]

立川のイケア良かったですよ。
車で港北もいいかも

[534: 入居予定さん [ 30代]]

大塚家具、イケア、ららぽーと、ワールドポーターズ辺りを見に行ってます。インテリア会の商品は高級な印象なのでパスして、この夏のバーゲンセール狙ってます。

[535: 匿名]

インテリア会は高過ぎですよね 巷の倍ぐらいの 価格です。足元みられてます

[536: 匿名さん]

表札はつけないですね。今の時代、あえて外部に名前をさらさなくてもと思います。セールスや＊＊＊＊が馴れ馴れしく名前を呼ぶだけで、メリット無いかな。
郵便受けもインターホンも部屋番号がわかればいいわけで。

[537: 内覧済み]

>>536
失礼ですが、入居予定の方ですか？表札は郵便受けと住戸の両方とも出されないのですか？

[538: 匿名]

いま住んでいるマンションも、郵便受けや玄関に表札ない部屋がほとんどですし、部屋番号さえ合っていれば問題ないかとおもいます。
郵便や宅配の方はすぐに名前に覚えてくれますし。

[539: 匿名さん]

表札は住み初めてから周囲の状況みて考えても大丈夫ですよ。必需品ではないですし。

[540: 匿名さん [男性]]

私は表札頼みました！
やはり、新しい家の顔になる部分ですし、嬉しいものです。

[541: 契約者]

私も初期段階に発注しました。今は戸建に住んでいますが、私を含め近所の方々は皆表札出しています。以前マンションに住んでいた時も、表札を出していました。集合郵便受けでも出していない方がいると、無機質なコミニケーションがない空気になってしまうのが嫌でした。もちろん強制する事項では有りません。桜上水ガーデンズはオートロックの中に郵便ボックスが有りますので、部外者が簡単には見られないこともありますし、やはり００号室の方より、００号室の００さんの方が親近感がコミニケーションを取りやすいのではないでしょうか？

[542: 匿名さん]

表札盛り上がってますね。どちらでもいいのでは？

[543: 匿名さん]

マンションは一つ屋根の下での共同生活。互いに尊重しましょ。車、AKB、釣り、アニメ、電車、サッカーなど趣味嗜好は人それぞれ。色々な価値観や考えがあって良いと思います。

[544: 匿名さん]

>>538 さん
そうなんですね。考え方はいろいとですね。
ところで、入居予定の方ですか？

[545: 匿名さん]

544です
訂正　いろいと　→　いろいろ　の間違えです。

[546: 契約者]

>>541最近の傾向で、個人情報を表に表さない… しかしながら自分の身分を表す名前くらいは、全室表示したほうが、住民の安心感があり、また信頼も生まれる気がします。表札ついてないお宅は、私の年代だと、違和感がありますね

[547: 匿名さん]

マンションは表札無くても良いかなと感じてます。

[548: 入居前さん]

確かに、郵便ボックスはオートロックの中でした。
気づかなかったです。
郵便物の誤配送は嫌なので、付ける方へ心傾いてきました。

[549: 契約者 [男性]]

そうですね。私は誤配送が有ったときは部屋番号と名前で確認して郵便ボックスに入れ直しますが、不明瞭な時は郵便局に戻します。他の棟の方だったら、コンセルジュに渡せば済むことですし。

[550: 匿名さん]

郵便受け 居住者の取り出し口と、配達員の投入口は別では？
取り出し口がわの表示より投入口に表札が大切のような。

[551: 契約者 [男性]]

取出し側に投入口は無かったかも、内覧会では裏の投入口は見ていないので、ごめんなさい。同じガーデンズの住人宛なら、可能なら管理人さんかコンセルジュさんにお任せします。

[552: 匿名さん]

オートロック内のポストや玄関の表札は建物の人しか見ないですよね。
誤配防止は、投函口に表札ですね。

宅配便とかも部屋番号を入力してインターホンですよね。

無理に表札を付ける意義もないかなと思いました。特に玄関は。

[553: 匿名さん]

同じ階で３~４世帯しかないのに表札が出ていない所があると微妙ですね。
挨拶に行ってもコミニュケーションを拒否されるかもと思うのは私だけですか・・・。
共に桜上水ガーデンズの資産価値を上げて行こうとは話せないですね。

[554: 匿名さん]

>>553
もっとふところ深くさ。
そのぐらいで拒否されていると感じないでさ、マンションでの集団生活では色々な方がいますよ。

[555: 匿名さん]

>>553
私はそんな事思いませんね。
自分の家なんだから好きにしたらいいと思います。個人の自由だと思います。

[556: 匿名]

日々顔を合わせて挨拶していれば表札の有無なんてどうでもいいような・・・
逆に他に話題がないほど、マン足しているって事ですね（*＾＾*）

[557: 入居予定さん [ 30代]]

自分は表札気にしません。むしろ人となりの方が気になります。お互いに寛容でいられる関係がつくれればいいです。
結婚と同じですかね(笑)

[558: 匿名さん]

>>557 様
若い方はそう思われる方が多いようですね。
考え方は色々ですから。強制はしません。
でも、会社の取引で、名刺を出さないと同じ感じがしてしまうのです。
まあ、形式ですけどね。

[559: 匿名]

名刺や名札を社外でも常にぶら下げていたりはしないかと。
必要な人に礼儀をもって挨拶やコミュできれば問題ないかと考えています。気に入らなかったら無視して下さい。考えを押し付ける気はないので。

[560: 匿名さん]

世代はおろか、各世帯によって考え方は様々。この御時世ですし、表札ひとつとっても付ける・付けない世帯に分かれるのは当然ではないでしょうか。
資産価値うんぬんの前に、まずは一住民としてマンションの特性をよく理解し、多様性を受け入れた上で行動するところから始める方が、結果諸々うまくいく気がします。

[561: 匿名さん]

よその住民板でもありがち流れ。野次馬が住民を装って表札など小さな問題を提起してだんだんトゲトゲしくなっていき、本当の住民は誰も書き込まなくなっていくんですよね。そういう私も過去検討者でした。失礼。

[562: 匿名]

表札など些細な事で盛り上れるのは良い物件な証拠。
他所は、廊下やピロティに傘や生協の箱を置いたり、自転車放置、喫煙、共有施設の破損など問題になるみたいですから。o(^-^)o

[563: 入居予定さん]

>>562
まぁ、そのうち色々起こる可能性はあると思いますが。

各自の自由で良いと思いますが、私自身は名前（フルネームでなくても名字）くらいは出していても良いかなと思います。各棟に入るにもセキュリティのある物件ですし、コミュニティもある程度クローズドでしょう。会社名が書かれた社員証をぶら下げて街中歩くのとは違うと思います。

すぼらなので表札の手配はまだしていません。

[564: 入居予定さん]

引っ越し日って、今日抽選でしたよね？
週内には通知来るとドキドキしています。

[565: 匿名さん]

>>564
そうですね。希望の日にちになるか 我が家もドキドキしながら待っています。

[566: 入居予定さん [男性 40代]]

みなさん引越し業者さんは、提携先のサカイさんですか？
他で検討もされますか？
足元見られて高かったりしないですかね？

[567: 匿名さん]

>>566我が家は4社に見積もりお願いします。
１社でわねー‼︎競争させるつもりです。

[568: 匿名]

大規模分譲の場合、引っ越し業者同士で闇カルテありそう。
考えすぎかな。

[569: 匿名さん]

>>567 様
相見積は必要ですね。
あまり叩きすぎると手を抜かれるかも。
安くしようとすると自分が動かなければいけないので、チェックが疎かにならないように気を付けてください。

[570: 匿名]

時期的に同区内3LDKで20～30万ぐらいみたいです。

[571: 匿名さん]

傘を廊下に置くのは×？

[572: 入居予定さん]

>>571

質問却下。

[573: 入居予定さん]

引っ越しの通知来ました。
サカイさん、電話で変更の相談に乗ってくれるみたいですね。

[574: 匿名さん]

我が家もきました。他者でもこの日にちですよね？
いよいよですね。
よろしくお願いします。

[575: 入居予定さん]

>>570

高過ぎますよ。

[576: 契約者]

登記の会でサカイ引越センターの方が抽選に来たとき、引越トラックの出入りや駐車位置などのマニュアルを持っていたので、欲しい旨を伝えたところ、ガーデンズの係まで電話で要求するように言われましたので、リクエストしましたが、送ると言ったまま届かずに、昨日引越日時の通知が届き、その中ににはマニュアルが入っていませんでした。
みなさんはマニュアルを入手していますか？明日、再度電話してみますが、あまり評判の良いとは言われていない会社、少し心配です。

[577: 入居予定さん]

>>576

そのマニュアルは知りませんでした。
いずれにしても、相見積りはしたほうがいいかと。
うちは日通などにも見積りお願いします。

[578: 契約者 [男性 30代]]

引っ越し日決まりました。
サカイに見積もりしてもらったところ
ウチは荷物が少ないので荷物だけなら12万、
そこに家電製品6点の移設その他の追加が加わって
20万弱ですが、これが業界の相場でしょうか？

[579: 匿名]

世帯によって荷物の量が違うので難しいですね。ロングのトラック2台、作業員4人で23万の見積もりでした。山手線内より、4人家族。梱包はすべて自分で。エアコン取り外し1つあり。平日。
いらないな家具とかを早目に粗大ごみで出してトラックを小さくすれば安くなりますね。休日や梱包手伝いを頼むとかなりはねあがりそうです。汗

不動産取得税、固定資産税とあわせてまだまだ100万以上出費がありそう…

[580: 契約済みさん]

転勤族です。私の過去の経験をお話しします。

価格だけであればサカイが一番安いように思います。希望の金額をはっきり伝えれば時期、日程次第で初めの見積もりから半額程度まで下がります。他社の相見積はすべきと思いますが、サカイよりも安い価格は見たことがありません。作業品質は、担当者による個人差があるのでどこも大差ないように思います。

５年前にサカイと契約し新築に引っ越した際にフローリングに運び込んだ間接照明の金具を落としたとみられる穴が２つ空いていました。サカイにクレームを上げましたが、サカイの責任ではないの繰り返しでした。翌日、当日担当した若い作業員の方が自宅に来て会社には内緒で個人的に弁償したいとお金を持ってきました。さすがに気の毒になり、そのお金は受け取らずに帰っていただきました。サカイの社員教育および管理、問題が起きたときの対応に対して非常に悪い印象を持ちました。価格だけではなく、このような対応についても業者選択の重要な判断要素ですね。

最初の話に戻りますが９月は繁忙期なので比較的高値の時期ですが、上記に書かれている２０万～３０万は高いように思います。今回、サカイは幹事会社で非常に有利な立場なので強気の価格提示をしてきているのではないでしょうか。しっかりと交渉しましょう。

長文失礼しました。

[581: 匿名]

アラブ商法ですよね
完全に足元見られている感じがしました。
不動産取得税はいくらぐらいかかるのでしょうか？50万いないですよね？

[582: 契約者]

　私の住居（狭いタイプ）の不動産取得税（予想）は８万円。都市計画税・固定資産税は年間２４万円（５年間は軽減があり）。と野村不動産から聞いています。

[583: 入居予定さん]

>>580

大変参考になりました。
ありがとうございます。

[584: 入居予定さん]

引っ越し日、大安とか仏滅って気になさりますか？
料金も変わってくるそうです。

私はスケジュール的に仏滅の日がベストなのですが、迷っています。

[585: 匿名]

仏滅でも気にしないです。まぁ個々の信心次第。
不動産取得税は5000万の部屋で40万ぐらいじゃないでしゅうか？
固定資産税はしばらく半額で年間20～30万と思っています。5年後からは倍になり結構な額ですよね。汗