桜上水ガーデンズ《契約者用》

[契約済みさん]

桜上水ガーデンズの契約者専用スレつくりました。
契約者のみなさま、情報交換しませんか。

検討　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/

所在地＝世田谷区桜上水4－413－2他
交通＝京王線桜上水駅から徒歩3分
総戸数＝878戸（非分譲362戸含む）
間取り＝2LDK～4LDK、58.48～111.84m2
入居＝2015年9月中旬予定
売主＝野村不動産、三井不動産レジデンシャル
設計・監理＝日建ハウジングシステム
施工＝大林組、清水建設
管理＝野村リビングサポート

[441: 契約済み [男性]]

436様　駐車場は図面集に掲載されています。私の入る棟は機械式と平置き両方です。数えたことはありませんが、機械式で80台、平置きで50台ほどでしょうか。

[442: 契約済みさん]

会社によって異なりますが、概ね３～５万円かと思います。
住戸価格を考えれば、割合的には0.1％以下の価格ですので、
安心感を買う意味でも依頼しているかたが多いですね。

[443: 契約済み [男性]]

440様　私共は　　さくら事務所に依頼しました。費用は40,000円、またオプションの診断結果のレポート（メールでした）が, 5,000円　合計48,600円（税込み）。
私は依頼して良かったと思います。素人ではわからないことばかりでしたし、的確な助言や説明は短時間の内覧会には有効だと思います。

[444: 匿名さん [男性]]

438様
ありがとうございます！
確かに素人だけは、不安もあります。
早急に考えたいと思います！

[445: 内覧前さん]

444様

良い業者さんが見つかると良いですね。
我が家も一級建築士さんにお願いしました。
約５万円ですが高い買い物をしたので、
安心料だと思うとお高くないですね。

[446: 内覧前さん [女性]]

内覧会に車で行かれた方はいらっしゃいますか？
土地勘もなく、コインパーキングを探すのに時間がかかるのではと思っています。
どちらに停めらたか教えて頂きたいです。

[447: 契約済みさん [男性]]

>>446

メインゲートから一番近いのは、キッチンコートの横にあるパーキングだと思います。
ただ、あの辺りは一方通行が多く、土地勘がないと難しくかもしれません。

若干離れますが、モデルルームの駐車場が無難かもしれません。
まだ営業してますし、台数結構多いですし。
事前に野村に電話してみてはいかがでしょう。

[448: 内覧前さん [女性]]

>>447様

ありがとうございます。
マンションや近隣を見に行ったものの、一方通行や細道で苦労したことがあります。早く道を覚えたいものですね。
モデルルームに問い合わせしてみます。

[449: 内覧後さん]

内覧会で自転車置場の抽選がありましたが、自転車は一台だけしか置けないのでしょうか？それとも余った区画について、後日抽選をするのでしょうか？

[450: 匿名さん]

>>449
2台目については全ての抽選後に、という説明でした。いつ頃になるかは不明瞭な感じでしたし、来週まで内覧会があるそうですから、また改めて案内があるのではないでしょうか。

[451: 内覧後さん]

>>450
ありがとうございます。マンションは大満足の出来栄えで、入居が待ち遠しいです。

[452: 契約済みさん]

>>451
満足出来たとのことで、何よりです。
ちなみに、私は先週内覧会に行って来ました。
サッシの枠に多数の傷、バルコニーコンクリート部分の雑な仕上げ(直線部の波打ち、不均一な塗装)、気になりませんでしたか？
モデルルームの仕上げ品質とのあまりの違いに愕然としています。

[453: 契約済みさん [男性]]

内覧会に先週行ってまいりました
私は業者同行なしで自分達でチェックして参りました
幾つか修正点はありましたが全体的に綺麗な仕上がりでした 棟によって仕上がりは異なるのでしょうか 私どもは清水建設の棟です
共有部分か綺麗で欅はやはり素晴らしいと思えました 正門以外のゲートも重厚感があり高級な雰囲気が出せていると思いました

[454: 契約済みさん]

>>453
452です。
感想ありがとうございます。
私の棟は大林組でした。建設会社によって、仕上がり品質に違いがあると言うことでしょうか？
今は大手不動産分譲のマンション居住中ですが、バルコニーの仕上がりの悪さにビックリしています。

[455: 入居前さん]

私の棟も大林組でしたが、
バルコニーの仕上げは指摘して、修正をお願いしました。
その他の仕上げには満足していますが、
そこだけは雑な感じが見受けられました。

[456: 匿名さん]

内覧会お疲れさまです。

これだけ数があれば、不出来なところもあるだろうし、見る人の感じ方もさまざまでしょう。
そのための内覧会なので、気になるところは指摘し、気にならなければ満足するのでしょうね。
比較的には、満足している方が多いように感じるので、全体としたら良い出来だと想像しています。

[457: 内覧済み [男性]]

部屋によって内覧の評価は違いそうですね。私は大林組の棟でインスペクター同行でした。指定箇所は約10点。インスペクターも「ケチのつけようがない出来映え」とのこと。満足度は高いですね。

[458: 匿名さん]

完売したようです。正式に確認しました。
良かったと思います

[459: 匿名さん]

>>458
素晴らしい‼︎住居者としては 嬉しいです。
私は内覧が、これからですので、皆様のアドバイスがとても参考になります。

[460: 匿名さん]

Ａ棟が管理費等込み２２万で賃貸に出ていますね。
今後賃貸に出す場合の目安となりそうです。

[461: 匿名さん]

２１万(管理費込み) 6/12階 70平 賃貸でてますね。
なぜ、あの辺りだけたくさん賃貸にでているのか不思議です。
ローンより安く、共有施設も全て使えるんですよね。

[462: 匿名さん]

プラウドシティ仙川も22万弱で賃貸ですからね
どうなんでしょうね

[463: 匿名]

築6年のパークシティ浜田山より、安いのか 汗
賃貸なら理事会や組合も参加不要たし、空調設備等の故障はオーナー負担だし、固定資産税もないし…でも私達と同様に設備は使える。
なんだかなぁ オーナーは地権者でしょうか？

[464: 匿名さん]

地権者でしょうね。
通常の値段を出した人が、
こんな値段で賃貸を出すはずがないからね。
一刻も早く貸して、現金化したいんでしょうね。

[465: 契約済みさん]

昨日内覧会に行ってきました。指摘箇所は数か所ありましたが大満足な仕上がりでした。敷地内５タイプのガーデンも各々出来上がっていて思ってた以上のスケールに圧倒されました。モンシロチョウや野鳥が気持ちよさそうに飛んでいてどこを歩いていても癒されそうで今からワクワクしています。

[466: 契約済みさん [女性 30代]]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[467: 匿名さん]

>>466
差し支えなければ、何棟ですか？

[468: 匿名さん]

>>461
あのあたりって？12階建てだとAではなく南側のどこかですね。

[469: 匿名さん]

466さんはかなりご不満のようでしたが、削除されたんですね。別の物件と間違えられたのかもしれないですね。仕上げの出来不出来はともかく、スポーツジムの面積などは購入段階でわかっていたことでしょうしね。

[470: 契約済みさん]

内覧終わりました。
大林の棟です。
とても、よい出来だと感じます。
内覧業者も同じ意見でした。
入居楽しみです。
こちらに、内覧会の情報書き込んでいただけて、助かりました。
ありがとうございました、

[471: 匿名さん]

内覧がこれからですが、G.H.Iの施工かご存知の方いらっしゃいますか？
大林と清水では仕上がりに差があるようですね。
実は兄弟で別々の棟を購入したのです。

[472: 契約済みさん]

>>471
工事中のシートの色で、わかるそうですよ。
私の棟はグレーで、大林でした。
この物件のどちらの施工も内覧した業者によると、仕上がりの出来に違いなく、良かったと言ってました。

[473: 匿名さん]

なぜ、完売した瞬間から、安い賃貸が大量に出るのでしょうか・・・

[474: 匿名さん]

勘弁して欲しいですね。
本当、騙された感じになります。

[475: 契約済みさん]

皆さんは、インターネットは何処と契約しますか？
内覧会では、J:COMとNTTから説明受けましたが、迷っています。

[476: 入居前さん]

匿名さん、お疲れ様です。おやすみなさい。

[477: 匿名さん]

>>472
ありがとうございます。

[478: 契約者 [男性]]

現在J-COMの契約者ですが、テレビ、ネット、電話＋AuのスマフォをまとめるならJ-COMですが、ネットの回線速度はNTTよりは遅い（実用速度だとは思います）かもしれません。
私はテレビはJ-COM、電話、ネットはNTTにします。理由は大量のデータをダウンロードするので、また家庭内無線LANの使用頻度が高いためです。迷われている理由に当てはまらないかもしれませんが、各社のホームページにセット割引や、回線速度、オプションなど掲載されていますので、見たらいかがでしょうか？

[479: 契約済みさん]

>>478さま
J:COMと電話もTVもネットも一括で契約すると、工事も設定も楽なようですが、今のスマホはauではないし、通信速度は気になるし、楽に流されて契約して良いものかと、悩んでました。
ありがとうございました！

[480: 契約済みさん]

私は現在TVはJ:COMでネットはKDDI光を契約しています。スマホやタブレットや家族の携帯電話を全てauにしてKDDIで固定電話ともどもまとめて請求にしています。今度も同じにしようと思います。J:COMでネットと電話をまとめると、家じゅうどこでもタブレットでTVが視聴出来るのと料金も安いのが魅力でちょっと迷ったのですがネットの速度が遅いというのがネックでやめました。遅いといっても普通に使う分には問題ないとは思いますが。

[481: 匿名]

なぜ、安く賃貸に出せるのでしょうか？気になりますね。

[482: 契約済みさん]

>>480さま
J:COMは、家中どこでもタブレットでTVが視聴できるのは、魅力ですね。
お値段も魅力的で。
しかし、我が家は全員ドコモで、先月機種変したぱかりです。
ネットは、フレッツ光を使っていて、快適な速さに慣れてしまいました。
とうも、一括契約は考え直したほうが良さそうですね。
ありがとうございました！

[483: 契約済みさん]

立て替えの話が出たときに、業者がきて売ってほしいと
回っていたと、元の団地住人の方に聞きました。
早めに安い金額で手放した方たちの物件が、投資家が地権者になり、今、賃貸で出ているのかなと思います。

[484: 匿名さん]

そんな話もあるのですね。新築であの低価格で賃貸に出されては、購入組は貸そうとしても赤字になりますね。

[485: 匿名さん]

>>483 様

業者の方が貸しに出すのであればもっと高く出すのではないでしょうか。
私は、地権者の方ではないかと思います。
特に相続で地権者になった、別に自分の家を持っている方ではないかと。
サラリーマンで、あまり家賃収入があると、確定申告が大変ですからね。
違っているかな。

[486: 匿名さん]

どのくらいで借り手がつくのかが今後の指標になりますね。

[487: 入居予定さん]

ここより、周辺の賃貸物件のオーナーが、あたまを抱えてるでしょうね。
借り主が、条件の良いガーデンズへ移り住む可能性ありますから。

[488: 匿名さん]

21～25万でいくつも募集していますね。中古になったらもっと下がりますよね 汗
地権者が多い独特の現象ですね。

[489: 匿名]

無料で手に入れた地権者と、ローン組の違いが如実に現れている現象ですね。
地権者はみんな自分で入居するものだと思っていました。たくさん賃貸にだすとは思いませんでしたよ。

[490: 匿名さん]

>>489
地権者さんは かなり皆様高齢で 次の代の方々が多いように聞いています。
その為 権利だけ得て 賃貸に出す方もいらっしゃるようです。
しかし 地権者さんと購入者の部屋は 設備も仕様もカナリの違いがあるとの事。

[491: 入居予定さん]

878戸数のうち、いくつ賃貸に出てるか、把握してる方いらっしゃいますか？
ネットでは、2戸しか出ませんでした。
「大量」、「たくさん」、「いくつも」と、全く具体的な数字でないので。
ファミリータイプの住戸のマンションに、お安くない家賃を払ってでも入居されるなら、ここを気に入ってでしょうから、私は歓迎します。

[492: 匿名]

いま確認したら7戸でした。

[493: 入居予定さん]

>>492
491です。
ありがとうございます。

[494: 匿名さん]

私も確認したら、2戸しかありませんね

[495: 匿名さん]

家を購入すると急に海外や遠方に転勤になるというジンクスがありますね。
きっと気に入って購入しても住めない事情が出てきた方が賃貸に出されるのではないですか？
これだけの大型物件ですので賃貸に出る部屋があるのは仕方がないですね。

[496: 匿名さん]

at home で見ると、８件賃貸に出ていますね。
7階　76平　24万
6階　70平　21万
5階　70平　21万
5階　71平　21万
14階71平　22万（最上階）
7階　75平　24万
2階　75平　25万
14階81平26.5万（最上階）

こんな感じです。

[497: 匿名さん]

なんだ、1％以下ですか。14階最上階はDですかね。駅6分南西向きエレベーター60戸で1台を考慮すれば妥当じゃないかな。

[498: 匿名さん]

>>490　様

50年前に40歳で分譲で団地を手に入れた方は90歳ですからね。
その子供も60歳ぐらいで、同居はできないので、別に自宅を持っている方が多いと思います。
子供も1人なら問題がないですが、複数いて孫までいると、相続するにも複雑になると思います。
建替え期間中は多分売れなかったので、差当り賃貸に出しているのでしょうか。

70平　が多いのも等価交換で、新たな資金を控えたのかな。（想像です。）
債権者住宅は、設備、仕様は落ちますが、収納が多い（生活面積は狭くなりますが）等良いところもあります。

[499: 匿名さん]

賃貸は格安ですね。これで共有施設を全て使えて税金もないし。地権者物件は恐るべし。

[500: 匿名さん]

498です。

債権者住宅→地権者の部屋　の間違えでした。すいません。

[501: 入居予定さん]

広大なスペース、免震構造など、周りの駅近70、80平米と同じ土俵で評価すべきでなのでしょうか。
安易に同じ土俵で賃貸や中古に出されると、それが次の賃貸や中古の評価軸となりかねないです。
地権者と一緒に住むことは拘りないですが、単に割安でポイと出されることは憤りを感じます。また、自分は金銭面の価値も身銭を切るので一生懸命検討し、評価しましたが、貸す人、売る人(と、それを買う人、借りる人)がそうでないなら不安を覚えます。

[502: 入居予定さん]

501さんに同意です。
ちなみに賃貸に出している物件の多くはメインゲートそばの貼り紙を出してる不動産屋が関与してます。
内覧会の際に立ち寄って予想賃料を聞きましたが、周辺相場を参考にしつつも物件数を捌くために保守的に見積もってる印象を受けました。
賃貸に出ている物件の多くは定期借家であり、普通借家よりも割安にならざるを得ないものの、業者の自己の利益のために本質的な価値を無視した値付けといえます。
所有者も仲介業者も周辺相場ではなく、新築マンションの賃貸利回りから賃料を提示すべきものであったと考えます。

[503: 入居予定さん]

>>501

同じ思いで契約しましたので仰ることは大変よく分かります。ただ、現段階でそこまで熱くならなくとも良いのでは。
個が気になるのであれば、ここに限らずハナから戸建てを選択するべきであって、集合体であるマンションにはマンションの良さがあります。
目先賃貸に出す予定がないのであれば、桜上水含む京王線沿線の再開発もこれから始まることですし、そちらを横目に期待しつつ、住人同士が管理含めた資産価値の維持向上に務めることが先決かと。
マンションは買って終わりではありませんので。

[504: 入居予定さん]

例の不動産屋さんには、賃貸11戸募集と張り出してました。
今日見ました。

竣工時はある程度の数が一斉に賃貸に供給されるので、ああいう値付けになったのでしょう。
何ヵ月か空き家になるより、多少安くしてでも、早く定期収入がほしい、ということだと推測しています。

ある程度時間がたち、需給バランスがとれてくれば、フェリーバリューで評価されると思います。

しかし、最初に割安な成約例ができてしまうのは、マイナスには変わらないですね。

[505: 入居予定さん]

>>504

フェリー→フェア

[506: 匿名さん]

割安ではなく適正価格なのかも。分譲価格が地権者建て替え費用を負担していたために割高だったのかな。
地権者も高齢で戻ってくるよりは、年金の足しに賃貸出している感じですよね。
完売まで大々的にnet広告を出さなかったのが地権者側からの気遣いだったのかもしれませんね。様々な媒体を合わせると何件ぐらい賃貸に出ているのか気になりますね。
あと話題の不動産屋さんも地権者の一人と過去にどなたかが言っていましたよね？

[507: 契約済みさん]

ネットで10戸確認できます。
全て地権者物件でしたので、賃貸に出すつもりの地権者物件は、これで全て出揃ったとも言えそうですよ。
駅から一番遠いE棟も、徒歩3分で募集出せるんですね。

[508: 物件比較中さん]

>>506
大きく広告出してくれれば、賃料踏まえてリスクが評価できました。むしろそうされては困るデベロッパーの意向かと邪推します。

[509: 匿名さん]

詳しいことはわかりませんが、賃貸の広告を出せるのも、入居予定の何日前からという規定があるのかもしれません。　今回は、偶然に完売とその日が重なってしまったのかもしれません。

[510: 匿名さん]

>>503
熱くはなっていなくて、感情的にもなっていないはずですが、大きな買い物なので、他の新規購入の方も同じ思いとかんがえ書きました。ありがとうございます。

[511: 匿名さん]

見事に釣られて契約した感じですよね。
販売時は、この規模の駅近で広大な物件は稀有と煽られ、実際の相場は周辺と変わらず。
まぁ金額に納得して契約したんだからいいけど寂しいですよね。

[512: 匿名さん]

>>511
何がさみしいのですか？
あなたのような価値を金額でしか、判断できない人がガーデンズを契約したことが残念でなりません。

[513: 匿名さん]

家賃に関してはこんなものでしょう。不動産屋が相場からはじき出した適正賃料なんだと思います。
結局は賃料なんて駅力と駅距離と広さで95%決まるのですから。
私たちは免震であることなどに付加価値を見出したりしても、借り手にとっては大したポイントではないのです。

[514: 匿名さん]

賃貸としてはなかなか良い物件ですよ

[515: 入居前さん]

70平米21万でしょ?
それで格安だなんて、そもそもいくらで貸せると思ってたんですかね。70平米25万とか?だとしたら夢見すぎですね。その値段なら世田谷区でも田都線沿いや山手線内側でも借りれるでしょう。
利回りやリセールを期待して買う物件でないことは買う前からわかっていたと思いますが。

[516: 匿名さん]

さすがに山手線内側では借りられません

[517: 匿名さん]

山手線の内側といっても、ピンからキリまでありますよ。　　麻布青山や番長から荒川区や北区の一部も山手線の内側にかかっています。　いずれにせよ、これからは都心といえど、競争激化で賃料は下落しそうです。

[518: 入居予定さん]

価格は市場が決めることです。
いずれにしても、今はこの評価なのでしょう。
歪みかあるなら、修正されていくはずです。

[519: 入居予定さん [ 30代]]

万人が借りたいと思う価格が適正でなく、本当に借りたい人が借りる価格が適正価格。分譲時も色々な人が高いと言っていたのに売れた。結果として適正価格。
賃貸放出が落ち着いてきちんと需給が機能することを期待しつつ、家具を選びに忙しい今日この頃です。

[520: 匿名さん]

ここは桜上水。都心とは違ったよさを見つけましょ。
表札は不要ですよね？

[521: 匿名さん]

賃料の話題は、これ以上比較してもあまり意味がないと思います。

それはそれで現実として受け止めて、以前書かれていたように、桜上水ガーデンズの価値をいかに上げていくかを考えた方が有益だと思います。

ハウスウォーミングパーティーには皆さん参加されるのですか。

[522: 匿名]

ん?
需給の結果、この賃料なんのでは。
２１万で貸して管理修繕費、固定資産税、不動産屋への手数料を考えると、オーナーに入るのは１５～１６万ですよね。この値段は地権者しか賃貸にだせませんよ。

[523: 匿名]

同じ建て替えの阿佐ヶ谷でも桜上水ガーデンズ賃貸の安さが話題ですね。

[524: 匿名さん]

引渡し前に賃貸広告出してもデベさんとは問題ないのですか？
引渡しとともに賃貸募集が増えるんでしょうか。

[525: 入居予定さん]

ハウスウォーミングパーティーは行きますよ。
服はカジュアルでいいのかな？

[526: 契約済みさん]

私も参加します。
駐車場、駐輪場の抽選も終わりましたので、会場で引っ越しの抽選でしたよね？
暑い時期なので、カジュアルで行くつもりです。
表札は、オプション会では注文しませんでした。
来訪者のことを考えると、有った方が良いのかなと思案中です。

[527: 匿名さん]

>>526 様
引っ越しの抽選があるんですか。知りませんでした。

私もカジュアルな格好で行くつもりです。
表札は、現在の家の表札を持って行くつもりでしたが、大きさも違うので新たに作るか検討中です。

[528: 匿名さん]

>>521
私も同感です。何故そこまで賃料を話題にするのかが不思議です。投資目的の方でしたらきになるんでしょうかね？
私自身は賃貸者、地権者、購入者関係なく 良い人間関係を築いて楽しく暮らしたいと思います。

ハウスミーティングパーティには参加します。
表札 全く頭になかった（≧∇≦）考えなきゃです。
今は家具の配置、現住居の断捨離で大忙しの毎日です。

[529: 入居予定さん]

内覧で、駐輪場と駐車場エリアが広くて明るいことが、予想外だったので、嬉しかったです。
緊急車両が入る道も、周囲と違和感無いアスファルトではない道で、言われるまで気が付かずに歩いてました。
内覧業者からも、住民のことを良く考えて作っていると言ってましたよ。
皆さんで、桜上水ガーデンズの価値を益々上げていきましょう❗

[530: 入居前さん [男性 50代]]

８日に内覧しましたが素晴らしい出来栄えでした。大林と野村の方が同行してくれましたが丁寧な対応で文句のつけようがありませんでした。
僅かにクロスの汚れと傷がありましたがその場で内装業者を呼び修正してくれました。
入居が楽しみです。

[531: 入居予定さん]

私も内覧時に緊急車両進入ルートの説明を受けて安心しました。万が一救急車を呼ぶような事態になった時、敷地内は何処まで入れるのだろうか？と気になっていたのですが各棟の前まで横付け出来るようちゃんと考えられていたので感心しました！

[532: 匿名さん]

>>519様

家具はどちらかお薦めのお店がありますか？
インテリアフェアも見に行きましたが、
その中から選んで良いのかなと迷います。

[533: 匿名さん]

立川のイケア良かったですよ。
車で港北もいいかも

[534: 入居予定さん [ 30代]]

大塚家具、イケア、ららぽーと、ワールドポーターズ辺りを見に行ってます。インテリア会の商品は高級な印象なのでパスして、この夏のバーゲンセール狙ってます。

[535: 匿名]

インテリア会は高過ぎですよね 巷の倍ぐらいの 価格です。足元みられてます

[536: 匿名さん]

表札はつけないですね。今の時代、あえて外部に名前をさらさなくてもと思います。セールスや＊＊＊＊が馴れ馴れしく名前を呼ぶだけで、メリット無いかな。
郵便受けもインターホンも部屋番号がわかればいいわけで。

[537: 内覧済み]

>>536
失礼ですが、入居予定の方ですか？表札は郵便受けと住戸の両方とも出されないのですか？

[538: 匿名]

いま住んでいるマンションも、郵便受けや玄関に表札ない部屋がほとんどですし、部屋番号さえ合っていれば問題ないかとおもいます。
郵便や宅配の方はすぐに名前に覚えてくれますし。

[539: 匿名さん]

表札は住み初めてから周囲の状況みて考えても大丈夫ですよ。必需品ではないですし。

[540: 匿名さん [男性]]

私は表札頼みました！
やはり、新しい家の顔になる部分ですし、嬉しいものです。