【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？２【★★★】

[匿名さん]

フロントコート、プライヴブルーの後を継ぐ、
豊洲の注目物件。

早くも議論沸騰中。（豊洲はいつもそうですが）

[122: 匿名さん]

>>93
窓口にいる管理人が１人ということではなかったでしょうか？

もし足りなさそうなら管理組合設立総会で増やす提案をする必要があるかな？
管理費は上がるでしょうが、７４０世帯ですからなんとかなるかも？

[123: 匿名さん]

でも、「長谷工」の名で売っているわけだからねぇ。
政治家が問題起こして「秘書がやったこと、だから俺は悪くない」ってのと同レベルだけどな。

[124: 匿名さん]

>116
営業担当の方ってその会社もしくは物件の『顔』だと思います。
自分が売りたいものに対する知識が無いなんてもってのほか、
接客態度が悪ければ非難されて当然です。
SCT購入検討者は”時間を作って”MRに参加しています。
営業担当者及び関係者はその時間をいかに有意義なものに、かつ
満足いくものにするかといった責任があるのではないでしょうか。


>118
私も同感です。この掲示板はSCT購入検討者にとって、有用な情報源です。
気になること不満に思うことなど何でも共有し、解消していけばいいと
思っています。だから、貴方が謝る必要は無いと思いますよ。
これからも、いいこと悪いこと何でも情報を共有していきましょう。

[125: 匿名さん]

>長谷工がデベロッパーとして、土地の購入から
>プランニング、施工、販売までしている例は結構少ないですよ

大嘘だな。逆に長谷工物件のほとんどは自社で仕入れ、デベに売る際に抱き合わせで施工を取る。
こんなこと新聞を普通に読んでれば分かること。まぁ、あまりの知識の無さにハセコー社員とは
言わないが、大方ハセコーマンションの購入者だろうな。本当に購入検討者なら、もうちょっと
真面目に探しなさいとだけ忠告しとく。そのうち、直床最高なんて言い出しかねないからね。

[126: 匿名さん]

学校や、日通、明治屋なんて、
バルコニーお見合いツインタワー物件よりはましでしょ。
知り合いが住んでるので、みなとみらいのツインタワーなど見たことがありますが、
ＬＤから向かいのタワーのＬＤが見えてしまう・・・
それに、都心物件ならこの位の密集度ならＯＫでしょ。
騒音をいうのであれば、検討は違うエリアの物件でしょ。
別に幹線道路に直接面しているわけでもないし。
利便性を重視するからこの物件に魅かれているのでは？？
それでも、豊洲が良いのならＰＣＴの海側買うしかないですね。
我が家は、予算的と物件力のバランスを考えて、やはりＳＣＴの方かな。
共用施設がありすぎても、管理費に影響でそうだし、
ランニングコストは安いにこしたことはないですから。

[127: 匿名さん]

１２４さん
そうです、そうです。一生に一度の買い物です、貴方の言う通りです。
私もＳＣＴ購入検討者として、まったく同じ意見です。

[128: 匿名さん]

125さんの云うとおり、長谷工は自分から企画を売り込むんですよ。

いわゆる長谷工仕様というものが存在する。つまり長谷工物件はどこも似たようなものなのです。
つまり規格物。大量生産品に近いかも。いつも同じようなものを同じようなデベに売り込むんです。

うそだと思うなら、他の長谷工物件をたくさん研究した方が良いよ。

[129: 匿名さん]

123
だから、売主は
名鉄不動産
東武鉄道
アゼル
ニチモ
三交不動産
ですって。

[130: 匿名さん]

でも直床なんですよね？
HPには載ってませんが・・・

[131: 匿名さん]

>112
晴海通りの騒音について若干補足。
道行くＰ住民の方に思い切って話を聞いてみましたが
あの位置だと晴海通りから騒音はそうでもないみたいですね。
それよりも東京ヘリポートに離着陸するヘリの音の方が五月蝿いとのことでした。
ＳＣはそれにどのくらい道路＋中学の騒音が加わるか、といったところでしょうか？？

[132: 匿名さん]

内覧会行ってまいりました。
モデルルームは・・・色々言われている施工会社なのであまり期待せず行ったので
がっかりすることはありませんでした。設備は悪くないですよ。
カラーセレクトも豊富でした。
ただ、保育施設について質問したら、キッズルームはありますが、
施設はありませんとの答えが。
請求した資料には、保育園・学童保育施設の記載があるので、？？？でした。
営業さんの勉強不足か、本当にないのか。
分かる方いらっしゃったら教えてください。

[133: 匿名さん]

>>130 直床です。　ただ一応の厚みは確保されているのと、直天井というわけ
ではないので配管がスラブ埋め込みで20年たったら膨大な費用かけてコンクリがりがりとか
いうことはありません。　それで安くなっているってのもあるので、めくじらたてるのも
如何なものかとは思いますけれども、きっと、階高はこの施工会社の標準の280cm台とか
でしょうから、下り天井とかはそれなりに覚悟しないといけないんでしょうけれども。
下がっているから暮らせないというものでもないかと。　2重床にして、階高も確保すると
5-10%とか高くなるんでしょうから、広めのが安くで欲しいうちみたいなニーズにはマッチ
しているかと思っています。
　一方、Ｈ社の施工の典型例として、しっかり2重壁ですね。　専有面積は壁芯計算なので、
中住戸の場合、両方で6-7cmづつ損するので、専有面積は2%引きで他と比較するのが妥当です。
（価格を2%割り増しで考えよといってもよいかと）

[134: 匿名さん]

>132
以前他のスレで話題になった話で確認はとっていませんが・・
敷地の一部を区が買い取ったとか。
なので、保育園・学童保育は区立ではないでしょうか。
（区の児童課に聞けば分かるかも）
区立だとすると、マンションを購入したからと言って優先的に入れるといった事はなく
賑やかになるな〜といった所でしょうか・・

[135: 匿名さん]

これはどこのマンションでもそうで、タワーの下とかによく保育園が入っていますけれども、
認可保育園として営業する場合、タワーの住人が優先されるというものでもなくて、
あくまで”保育に欠ける”順です。　認可とらなければ無論優先的に入るとかできますけれども、
10年もたてばマンションから通う子は激減しますから、これは園にとっては首絞めるだけで
普通やりませんよね。

[136: 公団の仙人]

この時期は風は比較的穏やかであるが、
季節の変わり目は大層強く吹く。
中学校、小学校の砂塵はすごいものがある。
トンデモナイ建物ができたら、風が集まり
目も開けられない（目も当てられない）様になるだろう。
どうしても阻止しなければなるまい、どうしても・・・・
これ以上豊洲を壊されてなるものか！

[137: 匿名さん]

今日、書店で東京地震マップ？(ごめん、名前忘れた)なるものを読んだ。
注目の江東区23区でもかなり悪い状況・・・重要項目二部門でワースト1位だったきがした。死者・負傷者数と火災発生率だっけ？
液状化についても触れられていて、運河に囲まれいて地盤がやわらかい云々。
で、マンションは倒壊しなくても傾く危険があるとか。。。

この本の信頼性とかはわからないし、あんまり真剣に読まなかったから内容もはっきり覚えていないから興味のある人は書店へどうぞ。
私の近所の書店では時刻表などのそばにありました。

[138: 匿名さん]

すいません。どうやらこれのようです。

東京直下大地震 生き残り地図
http://www.junposha.co.jp/map/ikinokori_map.html

興味のある方はどうぞ。

[139: 匿名さん]

>>133さん

>　一方、Ｈ社の施工の典型例として、しっかり2重壁ですね。　専有面積は壁芯計算なので、
>中住戸の場合、両方で6-7cmづつ損するので、専有面積は2%引きで他と比較するのが妥当です。

いくつかの会社のパンフレットを見たのですが、二重壁ばかりです。
ある三井の物件もそうなっています。
いまどきのマンションて、ひょっとして二重壁が当たり前なんじゃ
ないんですか？
二重壁では無いマンションって、たとえば、どの物件でしょうか？
詳しくないので、教えていただけませんか？

[140: 匿名さん]

今度できるシネコンは、住友商事 ２００６年１０月開業、
１２スクリーン、約２，０００席だそうです。
ＰＣＴにありました。
最新の設備みたいで、ますます楽しみですね！

[141: 匿名さん]

>>130
直床の二重天井との事です。
当たり前かのように「うちは直床です」と…そう聞こえました。

[142: 匿名さん]

窓ガラスが２重ガラスではないのですね、晴海通りからあんなに近くては騒音が
気になります。現地前の通りで話していても、時々、すごいクラクションの音が
していました。

市場ができたら、さらに車の量が増えるでしょうから、２重ガラスを考えていた
だきたいものです。

[143: 匿名さん]

２重ガラスは防音効果はないよ。

[144: 133]

>>143 さんのおっしゃる通り。　サッシの遮音レベルで聞くべきですね。
最低でもT2は確保しないとここでは難しいと思いますね。

>>141 さん。　長谷工施工物件が割安で納まっている大きな理由の一つですね。
あまり目くじらをたてるのも何かと思います。 この立地・容積率300%での土地代負担を
考えたときに、2重床化して坪単価200万そこそこってのはあんまり可能な気がしません。
既に地価は上昇しているので、最近のここ豊洲で売られた大型物件の価格レベルでの
購入は既に難しくなってきていると思うべきではないでしょうか。　230-240万とかいって
構わないのであれば三井の物件待ちで仕様レベルは満足できるでしょうが、結構広め
（100m^2近く）がせいぜい6000万前半で欲しいとか思うと、これは絶対に三井物件では
無理でしょう。　非常に乗り気というわけでもないのですが、一応ここ考慮しています。

>>139 さん。　逆に、私には、長谷工以外の大手施工で、2重壁でないものを
探すほうが極めて困難なのですが...

[145: 匿名さん]

たしかに防音対策は考えて欲しい。
以前、ここを夜通った時、かなり交通量が多くてトラックはかなりのスピードで走ってた。
夜は周りが静かになるから余計道路の騒音が気になりそう。

[146: 匿名さん]

三井にするか、長谷工でいくか悩んでいます。確かに三井の買値は高いのだが、反面、
ほとんど値が下がらない。長い目で見れば特かも知れない。一方、長谷工は同じような
マンションが乱立していることから、数年で値下がりが顕著になると考えます。
買値を６千万とすると、長谷工で９５平米、三井で８０平米といったところでしょうか。
皆さんはどちらを重視されますか？

[147: 匿名さん]

>>146
ここも値上がりするよ。

[148: 匿名さん]

>>146
売り物件が多いことと、値が下がりやすいことは
豊洲ではイコールにはならないと思いますよ。

だからこそ豊洲で検討してますが。。。

[149: 匿名さん]

>>148
同じようなマンションがたくさん売りにだたら、価格しか差別化要因ないんですけど
豊洲の売りは、安いことであって、値が下がらないことではないと思うな

[150: 匿名さん]

同じ予算ならグレードを下げてでも三井をお勧めする
ただ、あんまり変な部屋じゃダメよ

てか、ここで永住する人ってあんまりいないと思うから5年以内でちらほら、10年経つとかなり入れ替わると思う
マスコミとかで「問題点」を取り上げられず、細々とでも開発が続いていれば、期待して買う人はいると思う
そのとき、三井の方が良い買い手が早く見つかるんじゃない？

[151: 匿名さん]

最上階角部屋を選びなさい

[152: 匿名さん]

>>150
ここにいないで、ＰＣＴの板でレスすることをお勧めしますよ。

[153: 匿名さん]

>>149 に同感。　資産価値を考えて購入するような立地ではありません。
利便性の割りには格安。　この１点でしょう。　　そういう意味では
この地区の買い時は既に過ぎていると思いますが。　三井物件はそういう意味で
より外していると思うけれども。　

[154: 匿名さん]

>>147 三井・こことも”値上がり”だけは決してあり得ないと思うけど。

[155: 147]

必ず値上がる。
しかし、こればっかりは時間が過ぎないと証明できないのが残念です。

[156: 匿名さん]

三井はあるいはあがるかもしれん。　ここの値上がりは逆立ちしても
絶対にありえん。

[157: 匿名さん]

必ず上がるというものほど、怪しいものは無い。

[158: 焼酎屋]

ちがうと思いますよ。上の方々は三井＝ブランドってなところでしょ？値上がりするかどうかは希望者が多いかどうか
の話しだからね。ちなみに、私の知り合いは、豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く
売れたっていってましたよ。別にタワーのマンションじゃないし。
タワーのほうが、将来的に積立金とか高くなってたらどうかなぁと逆に考えちゃうから、個人的にはパス。

[159: 匿名さん]

>153に同感。
都心から近いのに新浦安の同格or下を行く価格設定が魅力だったはず。
ここに高めの価格設定の物件をもってきたら、他を検討するような気がします。

[160: 匿名さん]

>>159
私は今までが安すぎただけだと思います。
現在はようやくまともな価格になってきたと思います。
しかもこれからももっと高くなると思います。
ビバホーム（住友の方）の土地だって坪３００万です。
これから街開きする２００６年以降まだ高くなりますよ。

[161: 匿名さん]

> 豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く売れたっていってましたよ
ここよりも買値がずっと安かったであろうことは勘定に入っています？
今の話題は、”ここ”が、”ここの”買値より値上がりするかでしょう？　ないない。

[162: 匿名さん]

三井と長谷工を比べても意味がないのでは？客層があまりに違いすぎると思いま
す。両方とも資料を取り寄せてみましたが、年収欄と購入希望価格欄は違いがあ
りすぎます。

三井では電柱も地中に埋めて、液状化対策も１年かけて行ったそうですが、その
ようなことは一般的な分譲マンションではなかなかできないと思います。無理し
て三井を買っても近所付き合いが大変でしょう。

身の丈にあった生活をしたいと考え、ここを検討しておりますが、みなさんの投
稿から、問題は晴海通りの騒音と隣の小学校の砂であることが分かりました。
２度ほど現地に参りましたが、後者には気がつきませんでした。（騒音は確かに
ひどかった(笑））じっくり検討してみます。

[163: 匿名さん]

　普通に考えて、マンションは買った瞬間に20%は値段落ちています。　ここの場合、
160さんのいうように坪300で仕入れていたって、容積率300だったと思うから、土地負担は
全体の売値（坪単価=200前後）の半分弱にすぎません。　普通の値下がり率に打ち勝って
価格が上がるためには、この場所に40%プラスのプレミアが短期的につかないといけないわけです。
値上がりは、都心部などの超好立地を確保したマンションとかでは起こりますが、実際に上がって
いるのを調べてみれば、基本買ったときの坪単価300以上のものに限られることが判るでしょう。
建物そのものの価値が増えるわけではないのですから。
　ずっとマンション供給の多い土地ですから、都市計画の終わりかけている地区のような
もう新築はでませんとかいうのも期待できません。　実際に、中古マンション10年以内の築浅の
ものが、売り出し価格で、50万/m^2程度でいくらでも検索に引っかかってくる地区ですよね。
（成約価格はもっと下になります）　ここ、施工会社も例のところですし、仕様が上だから
ってんでプレミアの付けられるようなマンションでもありません。　一生住むんってのなら
ともかく、Wコンフォートタワーみたいな値上がりだけは期待しないほうがよろしいかと。
（もともとが間違えたんじゃないのって程度に安く値付けされていれば別ですが、ここの
価格は仕様・場所とか考えればせいぜい妥当レベルでそんなにお買い得感はないですからね）

[164: 匿名さん]

豊洲の中古物件みてます？
どれも強気の価格設定で売りに出されてますよ。

[165: 匿名さん]

豊洲の中古物件に関しては、ここ１年くらいで約３０％程度の値上がりですね。

[166: 匿名さん]

ここは上がらないって。だいたい俺はそんなこと目当てに検討しているわけじゃないし。
単純に両方の通勤に便利だから。たぶん10年くらいしたら出て行くことになると思うけど、売値が買値を下回ることなんて普通。
資産価値云々を考えたらここは選ばないと思う。

てか、ここって地盤に関する液状化対策ってやってないのかなあ？岩盤に杭を打つ程度じゃキツイと思うんだけど。
1年くらい前に現地に行った時、橋から眺めたら沼みたいになってって、特殊なダンプカーでそれを外に運び出しているような感じだったけど。。。
一年もかけて液状化対策やってるところがあるってことはそれだけやならいと十分ではないってことだろうから・・・
東雲のタワーができるときもかなり更地になってから時間が経ってたからそれなりの対策は出来てると思うけど、ここは更地になってから
あまり時間が経ってないような・・・？最低限の対策しかやってないのかな？まあ、それも価格相応ってことかな。

[167: 匿名さん]

>>165 上がって希望価格で今の程度なんですか... 余程もともと安かったのですね。
私も調べてみましたが、 豊洲限定でも　>>163 氏の言うとおり、 50万/m^2 上で
成約価格になるというのは困難そうに見えるので、やはり買った瞬間に20%落ちかな
という感じを持ったのですが。

[168: 匿名さん]

＞162
三井が高価ななのは高層建築だからだよ。建物の高さが６０メートルを超えると
高層になる。これを超えると規制が厳しくなり、それなりのものを立てなきゃな
らん。要するに建物にかかっているコストが三井と長谷工ではかなり違いがある
から、それが販売価格に跳ね返っている訳だ。

ただ、今の建築基準なら低層でも問題ないし、高層に求められる基準は過剰なと
ころもあると思う。普通に住むなら低層でもなんら問題なし！（ただ、世の中の
多くの人は過剰な装備を備えた車なんかを好むのと一緒で、マンションも過剰な
設備だと知りながら、何でもあるとうれしがる傾向にある。）

[169: 匿名さん]

豊洲は今が一番のバブル期だよね。
豊洲の物件でPCTが多分一番高価な物件になるはず。

[170: 匿名さん]

ヒント：安物には訳がある

[171: 匿名さん]

>164
どこみていってるの？
yahoo の不動産とか？ あれって、売主の「希望価格」だからね。
強気の価格設定になっているのは当然でしょう。うれなけ価格をさげるわけで、あそこにでているのが
実際に売買された価格じゃないよ