マンションは絶対に今が買い時PART6

[匿名さん]

最初のスレ 2004/12/26(日) 00:15　(530レス）
PART2　　　2005/02/21(月) 13:27　(540レス）　　　
PART3　　　2005/06/19(日) 19:41　(582レス)
PART4　　　2005/08/24(水) 16:34　(486レス)
PART5　　　2005/10/15(土) 22:27　(505レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40461/

何年かあとで読むのが楽しみじゃありませんか？

[2: 匿名さん]

ご苦労様。確かにおもしろいタイムカプセルですね。

[3: 匿名さん]

マンション価格上昇派も
マスコミが発表した数字を上げて反論していることがあるんだから
あまりえらそうなこと言えないと思うけど（笑）

[4: 匿名さん]

勝敗でいったら暴落派は圧倒的に不利。負けてるね。

[5: 匿名さん]

だから暴落派がスレのどこにいるんだって。
あ、反応した俺が暴落派に仕立て上げられるんだっけ？

[6: 匿名さん]

04は暴騰派なの？

[7: 匿名さん]

暴落なんて言葉使うから議論になるのよ。
下落と言えばいいじゃないの。
例えば２割ぐらい下落するのではないか、とか。

[8: 匿名さん]

価格の上下を担うひとつはリート
リートはこのまま繁盛すると思いますか
それとも撤退

これをどう捉えるかで価格が上昇するか
下落するかが分かれてくると思いますが

[9: 匿名さん]

TV番組サンデープロジェクに出演したリート関係者が田原総一郎の
しつこい質問にしかたなく答えていましたので
間違いないと思いますが、当初５％ぐらいだった収益率が
いま３％台に落ちてきていると言っていましたね。
かなりいい物件での話でしたから、
現状はかなりきついのではないでしょうか、、、、

[10: 匿名さん]

もうここもおわりだね。１０年は下がらず上がらずなんでしょ。
なら買いたいと思ったときが買い時。全体として一気に１，２割の下落もないんだから。

[11: 匿名さん]

10が正論だと思うよ。
極端な買い控えも買い急ぎもする必要なし。

[12: 匿名さん]

>>10
まったく違います。

[13: 匿名さん]

もう終わりでしょう。それともマンション価格が一挙に１割も下がることがこれから
起こるんですか？またそんなことを言い出す人がいるんでしょうか？

[14: 匿名さん]

＞＞09
リートは３％代の利回りでも買っています。例えばあおぞら銀行本店ビルは予想3.8％。
国債利回りが1.6％程度ですから2.2％のプレミアム。ここに空室リスクなど
不動産のもつリスクが入っています。この利回りが下がるためには
空室か賃料下げ、フリーレントなどが考えられます。また国債利回りが
あがればリートのもつ借金の利子にインパクトがあります。また
国債との相対的な魅力が減少します。

ただ現在緩やかに賃料が上昇し始めているため、3.8％が４％になる可能性も
十分あります。おそらく今後５年間は賃料上昇がリートの利回りを
サポートすると思います。それが既存保有ビルの時価上昇となり、
不動産市況全体が継続的に良い状況にを保つのでは。

[15: 匿名さん]

節税面からは、既においしい時期が終わってしまってるのは事実。
来年3月15日入居組が最終便だったね。

[16: 匿名さん]

いま３％かどうか分かりませんよ。
もっと下がっているかもしれません。
ただ問題は優良物件を扱っているリートが短期間の内に
5％から３％に下落したということですよ。これは大きいです。
しかし、このカテ何が何でも上がると言いたがるひと多すぎますね。

[17: 匿名さん]

多すぎるんじゃなくて、一人がたくさん書き込んでるだけですよ。

[18: 匿名さん]

>15
ローン4000万まで減税措置でしたっけ。
来年度は3000万でローン組めれば無問題かな？

[19: 匿名さん]

＞16、17

上がらない（暴落する）っていう人もね。
1人か2人でいっぱいカキコしてるし。

[20: 匿名さん]

下がると思う人は今、なぜマンションを含む不動産全体があがっているか
考えるべきですね。もし３年後不動産価格が下がる理由がありそれが
合理的なら、ここ２年の不動産市況の活況はありえないでしょう。

今上がっているのは、もっと大きな景気の流れです。ま、下がると思う人は
自分が世界で一番正しい相場感を持っていると思っているのでしょう。

これまで上昇に賭けることができた人は大きな利益を得ることができました。
ここにでてくる弱気派が強気派に転じて３年後くらいがピークではないですかね。


まだ弱気派が多い間は、バブルではない。歴史が証明してくれています。

[21: 匿名さん]

低金利や減税で無理矢理にお金を余らせている状況は、かなり危ういのでは？
竹中さんも、「増税待った」っていってますね。
個人的には、インフレでもデフレでもダメージが少ないように、資産を分散しておこうと思います。

[22: 匿名さん]

資産分散はいいと思う。デフレ、インフレのサイクルでいえば、これからはインフレの流れ、
それが緩やかなのか、急激なのかわからないが今の預貯金が同じ価値を保たないはず、
預貯金好きな日本人ではあるが、現金の価値がある内に、株とか不動産に分散投資するのもいいかもしれない。
マンションに限らず不動産は１つは持っておくべき、ローンも長期固定にすればひとつの投資である。
インフレが進み、現金の価値が減り、年金だけでは暮らせない時代が来るかもしれない。
賃貸暮らしからの脱却は今がベストタイミングと思い、この度マンション買いました。ただ将来どうなるかはわからない。

[23: 匿名さん]

ミクロの視点ではリートによって不動産も活気づいてますが
実際に高給賃貸の需要ってどのくらいあるのかの見極めによって
リートの評価も変わってくると思います

現在はまだ市場が成長過程にあると思いますが
今後この市場がどうなるか見ものです

[24: 匿名さん]

やっとまともな人が増えてきました。前にも
指摘された賢明な方がいました。
去年固定金利でマンションを購入して、手持ちのお金を株に投資した人は大正解でしたね。
暴落論なるものを信じていまだにミニ暴落がくるのではないか、期待している人がお門違いな
書き込みをしている。

[25: 匿名さん]

あと１年もすればいま書き込みしている人ははずかしくて自分の思考回路に疑問を持つようになります。
このおおきな流れをつかめるのかつかめないのか？はひとえに本質を見抜く目があるかないかなんです。

[26: 匿名さん]

暴落なんて言っている人あまりいないと思うのだが。
なんで暴落暴落って反対論者が声高に叫ぶの分からん。
なんだかこのスレおかしい。
誰も感じていることなんだが供給があまりに多すぎて
需要を上回っているんじゃないかという気がするわけですよ。
私世田谷に済んでいますが埋まらないマンションが
家の回りに数々あるんですよね。

[27: 匿名さん]

上昇についてはデベのバイアスがあるかも

最終的には需要と供給がどうなるかですが
上昇なら需要過剰、下落なら供給過剰を説明しないと
実りがないですね

[28: 匿名さん]

供給過剰だね。城西、城南だと埋まらない物件が死ぬほどあるよ。
安く作れば良かったのに、変に高級志向にしたのも失敗。
まあ、家自体は無茶苦茶余ってるんだけどね。
中古もたくさんあるし、賃貸も殖える一方ｗ

[29: 匿名さん]

>>利でマンションを購入して、手持ちのお金を株に投資した人

「は他でもない俺。俺って大正解」と言いたいんでしょうね。
執拗に書き続けるのは、それでもちょっと不安なんだな。
きっと【中途半端な】物件買っちゃって、家族の評判悪かったりするのかもな。
「で、でもこれは正解なんだ！い、今に見てろ！俺が買ったときが『最後の買い時』だったって事を、お、思い知らせてやるからな〜！！」

[30: 匿名さん]

＞１６
リートの利回りが５％から３％になった意味がわかってないね。

株でいえば株価が上がったから配当利回りが下がったということ
と同じ。
土地が上がったからリート利回りが下がったんだよ。

最近リートが下げたのは金利上昇懸念から。

[31: 匿名さん]

3%は妥当なラインかもね
安定経済に入るとインフレ率２％
回収にかかるリスクプレミアムを上乗せして
３%に落ち着くのかな

[32: 匿名さん]

マスターベーションはもういいよ。

[33: 匿名さん]

ここは＊＊が多いな。暴落論者が下落論者に代わっただけで自分自身がわからない人が多い。
いま日本がものすごい勢いで変わりつつあるのが肌で感じられない場所にいるから
あいもかわらずヒステリーに反応する。

[34: 匿名さん]

一橋以上のレベルの人だけ議論しましょうか

[35: 匿名さん]

お前、下落リスクがないと思ってるのか？

[36: 匿名さん]

とりあえずチャート分析で
過去がどうだからこうなるというような
山勘では説得力がないので
上昇ないし下落する要因を挙げてくれたらいいと思います

山勘でただ上がるという人が多い気がしますが、デベかな？

[37: 匿名さん]

最近、タワーマンションの下層階を業者が１０戸ほどまとめ買いしてる
と聞いた。

完成は２年後だが、転売するのか、賃貸にするのか。
立地のいいタワーマンションは利回り高そうだ。

[38: 専業主婦]

>>15様へ
住宅減税は来年3月入居者が最終便って本当ですか？　港南のある物件（再来年の３月に入居）を購入しようか迷っていますが、減税の対象にならないのですか？ショック。

[39: 匿名さん]

自分たちの考えに自身がなくなったら今度は学歴やテクニカルな議論に持っていこうとする。
そんなに怖いんですか？

[40: 匿名さん]

山勘だとただの予想屋と変わりないですからね
上がるにせよ下がるにせよ実りのある話ができればいいです

[41: 匿名さん]

29が図星みたいだね。

[42: 匿名さん]

村上ファンドの阪神購入も土地目当てでしょう。経営自体はいまいちだが、今後の資産価値上昇も含めて買いという判断。
であれば、近い将来大阪圏での地価上昇はあるかも。
9月以降の他の株高も資産の見直しによる評価の変更による影響もあったのだとすれば、資産としての全体的な地価上昇もあるんじゃない？

[43: 匿名さん]

33でやっと「暴落論者」呼ばわりという執着を捨て「下落論者」に対象を落としてきたぞ。
あいかわらずヒステリーなのは彼なのだが。

[44: 匿名さん]

>>38
再来年も住宅ローン減税はあります。25万円マックスですが。
おそらく贈与課税繰り延べ特例の廃止（550万円まで、今年12月までの
贈与分について）のことを言っているのでしょう。

[45: 匿名さん]

地震のリスクについて考えた場合、今は買い時なのでしょうか。
周期からいくと、次の関東大地震まで100年くらいありますが、
関東大地震はどうも周期性ではないようですね。

[46: 匿名さん]

sokkinn出かえる人のみが買い得。

[47: 匿名さん]

地震もテロも測れない。投資スパンを考えても同様。よってこれらの要因を考慮
して投資の適正判断を行うことは個人には難しい。できることは、カントリーリ
スク概念を導入してみるといい。地震が起こると不動産だけでなく、株や円も暴
落するから。

[48: 住民さん]

キャッシュもしくは短期ローンで買える能力がある人はともかく、
２０年３０年のローンで買う庶民にとっては目先の動向に一喜一憂しても仕方ないのでは？

いつ転勤があるか判らない人にとっては、賃料相場に関わるので関係あるかな？

[49: 匿名さん]

>>47
地域をカントリーリスク的に評価し、それを考慮に入れた上で物件を決めるということでしょうか？

[50: 匿名さん]

リートの利率が５％から３％に落ちたのは土地が値上がりしたからだって？
私もサンデープロジェクト見ましたが、家賃が低下してきてたからと
言っていたよ。しかし、苦し紛れの言い訳よく続くよな。

[51: 匿名さん]

既にリートの既保有物件の賃料は上がり初めています。リートの主力はマンション
の賃貸ではなく、オフィスや商業施設ですよ。そこの家賃は上がり始めています。
三鬼商事がだしているデータを見てみましょう。

またリートの利回りが下がるのはリートの株価が上がったから。下がっているのは
彼らが新規投資する際のキャップレート。これは新規投資物件の購入価格が賃料上昇
以上に上昇しているため。おそらく次におこるのはさらなる賃料上昇。
これが不動産価格上昇のメカニズムです。

[52: 匿名さん]

そのデータを出して頂けませんか。

[53: 匿名さん]

参照URL、参考図書、雑誌でもいいから。

[54: 匿名さん]

これでも見てください。
http://www.e-miki.com/images/magazine2/pdf/C0511_TO.pdf

[55: 匿名さん]

これでも見て下さいって
不動産屋の資料を出してどうするるのよ（笑）

[56: 匿名さん]

かなり面白くなってきた

[57: 匿名さん]

あなたはＸＸですか。素人の感覚より、不動産屋のデータの方が
客観的でしょ。

[58: 匿名さん]

全然客観的じゃないよ。売り手の都合のいいデータだけじゃ。
だいたい51ー56の流れでなんで「素人の感覚より」っていう比較をするのかわからん。

[59: 匿名さん]

ものを知らないというのは怖いね。
５４は普通の不動産会社ではないよ。日本では不動産市況の
統計は、三鬼商事や生駒データシステムなどの民間調査会社
が出しているんだよ。これらのデータがＲＥＩＴや不動産
市況を客観的に示すデータですよ。
ま、いっても無駄かな。

[60: 匿名さん]

http://www.ikoma-data.co.jp/html/index.html
もみておいてくださいね。

[61: 匿名さん]

そういえばバブル崩壊の頃、不動産屋が高値安定とかいって
いろんな数字を出していたけれどテレビでは
値崩れが始まっているという番組をやっていましたね。
少なくてもデーターを出すのであれば中立の立場にある機関のものを
出すのが大人の良識ってもんでして、、、、
お後がよろしいよで。

[62: 匿名さん]

三鬼商事や生駒データシステムも
不動産屋ないし不動産関連会社
これで投稿している人が何関連の人かわかりますね。
あーつまんない。

[63: 匿名さん]

>ものを知らないというのは怖いね。

↑あきれて物も言えません。

[64: 匿名さん]

チャートから見れるのは
オフィスに関しては下げ止まりですかね

住宅に関してはどうでしょう

[65: 匿名さん]

午後の日経ニュースより

＜証前引け・不動産など売られる＞

ファナック、クレセゾン、セブン＆アイが安く、三井不、三菱地所、住友不が下げた。
大成建、清水建など建設株が売られ、
新日鉄、住金、ＪＦＥが軟調。伊藤忠、三井物、住友商など商社株がさえない。

なんの兆候だろう。

[66: 匿名さん]

>65
ただの利益確定売り

[67: 匿名さん]

首都圏不動産投資の利益確定はいつごろですか？

[68: 匿名さん]

>67
ファンドはすでに突っ込みすぎですが、円安なので海外からの投資の矛先になってます。
危険水域には入っていますが、もう少し行けそうです。

[69: 匿名さん]

68
その判断正しいと思います。

[70: 匿名さん]

今日たまたま不動産屋に勤めている知り合いに合って話を聞いてきました。
彼の話では一等地にある大型の新築オフィスビルは
テナント探しに全く苦労していないが
古いビルはもうどうにもならない惨憺たる状況だそうです。
ただそんなビルがすごく多いんだと言っていました。
結局のところ、こういったビルはどうなるんでしょうか。

[71: 匿名さん]

日本橋あたりは、小さなマンションがいっぱいできてますね。
あと、大きなフロアをパーテーションで区切って、ミニオフィスにしているところもたくさんありますね。

[72: 匿名さん]

容積率いっぱいに建てていない低層中古マンションを
購入するというのはどうでしょう。
将来、建て替えるときに有利だと思うのですが。

[73: 匿名さん]

>>64
オフィスの下げ止まりが感じられたら、住宅がどうなるか
自分で考えてみましょう。

[74: 匿名さん]

関係ないんじゃない？

[75: 匿名さん]

>72
中古購入費用＋建て替え費用は新築購入より少し安いけれども、建て替えはスムーズに行かないし
建て替え間近の物件に住むのはきついですよ。

[76: 匿名さん]

いまお金があまってるんだよ。ここに残ってる下落派は完全にお金から縁遠いところにいるね。
マンション購入派はいまお金があるから購入する。そのお金は株などをもうけた人が多い。

[77: 匿名さん]

>いまお金があまってるんだよ。

いまが売り時ですね。

[78: 匿名さん]

いまのマンション価格は、リートが支えているようなもの。
リートが買い渋り始めたり、物件を売却し始めた時が買い時と考えています。
最近、新築賃貸マンションが埋まらないという話を
よく耳にします。来年あたり急落するかもしれませんね。
そう言う意味では私も68の意見は冷静だと思います。
ちなみに私は賃貸族ではありませんよ（笑）

[79: 匿名さん]

マンションを買っているリートは限られています。
メインは商業施設とオフィスですよ。

[80: 匿名さん]

日経より
「証券化された不動産のうちオフィスの占める割合は低下(住宅や商業施設などの割合が上昇)している

[81: 匿名さん]

『２００５年３月暴落』板をもう一度みてみなさい。本当に無知な人間が恥ずかしいことをかいてるぞ。
ここにまだいる暴落から下落にかえた連中もあとで恥をかきますよ。
いまマンション価格上昇派は株の投資などで忙しくもうここにはこないよ。
残っているのは時代の流れがわからない人たちだけですね。（笑）

[82: 匿名さん]

では、もう来なくてけっこうですよ。
お忙しいでしょうから。

[83: 匿名さん]

81
暴落派とか上昇派とか、ひとりで騒いでいるけど。
あんた誰（笑）
忙しいんでしょ。来なくていいよ。

[84: 匿名さん]

＞82
＞83

お前らもな。

[85: 匿名さん]

>>84
資金がないから暇なの？
だったらこんなところで遊んでないで
銀行からがんがん金借りてマンション買ったらどうかね。
上昇派なんでしょ。「今僕に金貸さないと、あとで恥かきますよ」て言ってくればいいじゃん。

[86: 匿名さん]

83
あんたとは失礼な。
私は不動と申すものです。
これからは、ちゃんとさんづけで呼ぶように。

[87: 匿名さん]

面白い!!

[88: 匿名さん]

＊＊＊

[89: 匿名さん]

ここでマンションが値上がりすると言い続けている人って
不動さん一人じゃないのか。

[90: 匿名さん]

マンションの価格上昇要因
・都心部における需給バランスの変化
現在は供給過剰気味ですが今後の新築供給低下があれば需給バランスが変化します
・長期的視野に立つインフレ
政治的にも経済的にも長期的には緩やかなインフレを目指すでしょう
・円安による石油をはじめとする輸入物価の上昇
短期的にはこれも上昇要因です。石油価格も上昇してます。

ただし、現在はどれも不確定要素。
品川のあるマンションは空室率４０％でもデベの利益が出るほどデベの取り分が多いのが今の現状。
なので、買いたい人は落ち着いて。しばらくは急騰したりしません。いい物件を買ってください。

[91: 匿名さん]

こんなこと誰にもわかるわけないじゃーン。

[92: 匿名さん]

いま２０代３０代の若いやつが株でがんがんもうけているよ。株の掲示板でも見てきたら
そいつらはどんどんお金を使うんだって。
下落派のかたがたは下落しただれも見向きもしないマンションを格安で手に入れてください。
合掌。ち〜ん。

[93: 匿名さん]

株で儲けても不動産を買うのはわずかだと思う
マクロで見たら若い世代の消費はかなり低い

[94: 匿名さん]

90
で説得力のある項目は
○現在は供給過剰気味。
○品川のあるマンションは空室率４０％
この二つだけですね。

[95: 匿名さん]

>>92
92も相当ハンパなマンション掴んであえいでいる模様。

[96: 匿名さん]

しかも結構高かったりして、無理して買った割には家族からの非難囂々。

[97: コタツでチンコたつ]

株の利益は個人だと１０％ぐらいですね
億の元手があれば利益でマンションは買える

[98: 匿名さん]

マクロ経済わかってない私立大の人が多そうだなぁ

[99: 匿名さん]

株で儲けているのはほんの一部の人間ですよ。
株が上がれば買った人は儲かる。
空売りした人は踏み上げくらって大損する。
一現象、一部の人間を取り上げて総論を語るのは
辞めた方がいいでしょう。

[100: 匿名さん]

株で儲けている人はごく一部です。
長期的に儲けられる人は1割にも満たないとか。
証券会社の社員に株をやらない人が多いことを考えても解ります。
（彼らは資産を失ってゆく人を多数、見ていますから）
一部に非常に儲かっている人がいるのは事実ですし、そうした人たちが派手に報道されているので
いかにも皆、儲かっている錯覚をしますが。
女性週刊誌に株式投資の記事が出るようになれば相場は終わりです。
2000年前後のITバブル崩壊のときもそうでした。そろそろ危ないです。