マンションから一戸建てへの買い換えについて

[匿名さん]

同僚が何人かマンションから一戸建てへ買い換えています。
経験者の方、検討中の方、情報交換しましょう。


ちなみに自分は、
マンション、３ＬＤＫ、70㎡。
物件価格約6,000万。市部。家族４人。(娘２人)
買値の９割位で売れそうなので買い換えは可能なのですが、結構快適なので近い将来の買い換えは考えていません。というか、できれば住み続けたいです。
ただ、子供が大きくなったら狭くなるのでどうしようかな、と。

[21: 匿名さん]

マンション売って一戸建てにするのはいいが、高齢になったら絶対マンションの方がいいと思う。
問題なのは、マンション→一戸建ての住み替えは簡単だが、一戸建て→マンションの住み替えは不可能に近いこと。
金があるならマンション→一戸建て→マンションがベストだろうな。

[22: 匿名さん]

>18
どういう根拠でいってるのかな？
11だけれど、マンションは直ぐに25万で貸せたよ。
他に投資でファミマン(4000万)を持ってるけれど、これも20万で貸している。
親戚で、都内の戸建(9000万)を25万以上で貸そうとしているけれど、
半年以上かりてがついてないよ。

中古ワンルームの利回りが一番なのは認めます。
500万が5万で貸せるから。

[23: 匿名さん]

>高齢になったら絶対マンションの方がいいと思う

なんで？

＞一戸建て→マンションの住み替えは不可能に近い

なんでだ？

[24: 匿名さん]

>投資でファミマン(4000万)を持ってるけれど、これも20万で貸している。

表面6％をドヤ顔するって、どういうことなの、、、？
それ、投資じゃなくて、カネをドブに捨ててる行為ですよ。

あなたの親戚は知りませんけど、普通は戸建てでも表面で6-10％出せます。
そして、管理費やら修繕積立費がない分、ネットでマンションより有利。
さらに、資産価値としてはずーっと土地代は維持できるので、
（処分時に）売却時との差額が少ないのが特徴です。

マンションは、表面6％でも、管理費（上がり続ける）や修繕積立費（上がり続ける）があり、
固定資産税も長く、かつ、値段は下がり続ける特性を持っています。
もっと詳しくいうと、買ってすぐにドンと市場価値としては下がり、
そこから下り続け、土地代で下げ止まる戸建てに比べて、
どんどん下がり続けるのがマンションの特徴。
（ただし築古ほど下がりにくくはなる）

すると、正直、表面6％なんてものは、投資としてはクズです。
あなたはいつまでも「新築4000万円の価値」のつもりかもしれませんが、
築20年にもなれば、2000万円程度になるのは自明です。
しかも、築古になればなるほど、家賃も下げざるを得ません。
築20年のときには、まあ、せいぜい12〜13万円てところでしょうか。

20年のざっくり仮計算で、▲2000万円の資産減に対し、
家賃収入が3840万円、毎月の管理費他が▲1000万円、
固定資産税が▲200万円、所得税が▲200万円、
室内の維持整備に、敷金以上の修繕が8回×15万円で▲120万円
大規模リフォームが2回で▲400万円

すると、20年間での収支は「全てがスムーズに行って80万円の赤字」です。
4000万円もの資産をそれなりのリスク負って
（賃借人が実は＊＊＊とか死者がでたりとか諸々）赤字なのなら、
その投資はクズだと思いませんか？

まあ、ここまで説明して「はっと我に返って投資対象を見直す」ようなひとであれば、
そもそもこんな投資していないでしょうから、きっと
「イチャモンつけられた！きーっ！くやしー！ぼくの投資マンションはそんなことないもん！」
としか思えないのでしょうから、どうぞ、お好きになさってください。

[25: 匿名さん]

↑
まじ正論。

しかも、
>（東京駅まで20分）地域の高層最上階の120ｍ2の10年住んだマンション
が25万って安すぎませんか？関西人なので相場観がないですが、東京ってそんなもんなんですか。関西地方のうちの120m2の戸建てですら25万円で貸せてますよ・・・。

[26: 匿名さん]

>普通は戸建てでも表面で6-10％出せます。
どんな計算で出せるのか詳しく説明よろしく

[27: 匿名さん]

>26

ちょっとは自分で調べたらどうかね？

http://www.nomu.com/pro/search/?order=2&bukken_class=build&type_id...

[28: 匿名さん]

>27
ぷっ　偉そうなこといいながらこのリンクですか
こんな古い物件や、本当に借り手がつくのかよといった物件が
不動産屋の想定で利回り６％超えてるとドヤ顔いわれてもなぁ
まともな説明できないのに偉そうなこと言わないよーにね

[29: 匿名さん]

＞２８
その通りですね。
優良戸建ては数が少ないので、貸しやすいけれど、
利回りが少ないというのじゃ不動産投資の常識ですね。
それに、投資で戸建てを買う人は皆無。
買うならアパート。
それにファミマンが利率が低くすぐ値が下がるなんて、
新築のマンションに限った話。
新築ファミマンを投資で買う人はいませんよ。
買う目的は相続税対策です。

[30: 匿名さん]

スレの流れを読まずに書き込みますが、
自分は戸建て→マンションの流れです。

好みの問題だと思いますが、

私の場合の戸建てをやめた理由は
・庭の手入れが大変
・庭の土埃が大変
・周囲の騒音が煩い
・網戸の隙間からごくたまに虫が入ってくる

マンションを選んだ理由は
・駅前のマンションで利便性が良い（戸建てでは不可能な立地）
・高層階からの眺望が良い（これが一番の理由です。夜もカーテンを閉める必要がありません。何事にも変えがたい開放感です）
・特別マンションだけの理由ではありませんが、躯体の作りがしっかりしている・暖かい（戸建ては2×4の木造だったので鉄筋RCはしっかりしていますね）
・マンションにも騒音がありますが、木造戸建てに比べたら静かです。


戸建てもそれ程悪い仕様ではありませんでしたが、マンションの方がずっと快適です。

[31: 匿名さん]

>28 >29

なんか勘違いしているようだけど、誰も別に戸建て貸しが
投資に向いているとはいってない。
マンションも同じだが、ファミリータイプは利回りがよくない。
戸建ても「同じ程度よくない」が、資産性自体が高いので、
資産減する幅が少ない分、まだマシ、といっているだけ。
ノムコム・プロなんかに出てる物件は正直、誰も買わない死に物件。
それですら想定6％とかザラ、って話をしているだけ。

つか、その程度の話の筋も読めないのか？
まあどうでもいいや。
おれの主張の本筋は＞24だから。

[32: 匿名さん]

>>31
戸建ての方が資産性が高いとは必ずしも言えないんじゃないでしょうか？
逆のケースも多くありますね。

[33: 匿名さん]

＞３２
その通り。
＞３１
は自分が買った戸建てを正当化したいだけ。
普通、戸建ては２０年経てば建物の価値は無くなる。
新築時価格が土地と建物が５０：５０であった場合、
土地が上がらない限り、どんな物件でも半値になる。
マンションの場合は築２０のマンションで価格を維持している物件なんて、いくらでもある。
もちろん、埼玉や千葉で東京から１時間以上かかるマンションで、
３０％くらいになっているマンションもあるが、
同地区の土地の価格も半値になっているので戸建が良いとは言えない。
マンションであれ戸建てであれ、立地によって左右され、
どちらの価値が優れてるのかなんて言える分けない。

[34: 匿名さん]

戸建ては土地が残るといいますけど、買い手の付かない土地もありますし、マンションも中心部の利便性の良い所は
資産価値を維持し続けてる物件はたくさんありますからね。

一概には言えないですよね。

[35: 匿名さん]

>33

24だけど、てんでお門違い。
ちなみにおれはマンション住まいです。

ケースバイケースといえば、そりゃそうだよ。
だがね、済まないが、戸建てのほうが資産性が高いのは、
不動産投資の上ではそれが常識なんだよ。

しかしま、きみへのコメントはひとつだわ。

>「イチャモンつけられた！きーっ！くやしー！ぼくの投資マンションはそんなことないもん！」
>としか思えないのでしょうから、どうぞ、お好きになさってください。

[36: 匿名さん]

おこちゃま発言。
恥ずかしくないかい？

[37: 匿名さん]

>24さん。認めたくない人に何を言っても無駄なんですよ。
人の意見も聞き入れれる人かそうでないか。ここのマンション住まいの方はそうでない方が多数なんでしょうね。

[38: 匿名さん]

マンションが手狭になって戸建にって流れでしょ
それは極普通に住み替えで見かけるものです
何も他に色々理由が必要でもなく、住み替えで３０～５０平米
広くなりましたってだけ。

多少の利便性、多少の断熱性、その他多少の色々
劣っても優れてもそれなりに生活はできる。
でも部屋が足らない、家財が溢れる、どうにも窮屈は
多少であっても生活全体が息苦しくなる。
これは人として生きる限りは仕方の無いことです。

[39: 匿名さん]

>>35
>33ではありませんが、

初めて聞く常識なので、そういった事が書かれているサイトを
教えて頂けないでしょうか。ケース・バイ・ケースですよね。
一概には言えないと思うので、そういった統計があるのか非常に
興味があります。

[40: 匿名さん]

>39

はい。

http://www.nomu.com/pro/knowledge/

[41: 匿名さん]

>>40
面倒なので、ピンポイントで該当ページを教えて頂けないでしょうか。

まあ、仮に統計上戸建ての方が資産価値が高いと言われてるにしろ、かなりの例外もあると
思うのでどうでもいいですね。結論は「一概には言えない」が適切な表現だと思います。

[42: 匿名さん]

>面倒なので

そんな姿勢は投資やるには向いてないから、
黙ってひとのいうこと聞いてれば？

[43: 匿名さん]

>31
ぐだぐだ余計なことを言ってないで

>普通は戸建てでも表面で6-10％出せます。

この発言の背責任をとって普通戸建てでの計算式を教えてください。
それともまさかとは思いますが
マンションに対しては資産価値の減少まで視野に入れて話していたのに
戸建てに関しては
>27の
「中古戸建ては買った瞬間はこれくらいでるって不動産屋のhpに書いてあった」というのが
あなたの見解の全てであって、それ以上深くは考えずにそんな発言しちゃったってことですか？

[44: 匿名さん]

マンション投資なんてしませんが。投資するならファンドです。
仮に投資するにしてもマンション投資しかありえません。

[45: 匿名さん]

>>42
ソース提示できないんですか？
敗北宣言とみなします。

[46: 匿名さん]

>24
は自作自演で、
>25とか
>37
とかでせっかく提灯つけてるのに
多方面から滅多打ちだね。

ところで、
購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART64】
でやった方がいいのではないかい？

[47: 匿名さん]

マンションは過剰供給
売る方も大変だろう
物件も営業マンも
良質なもの以外は淘汰される

[48: 匿名さん]

>この発言の背責任をとって普通戸建てでの計算式を教えてください。

おまえ、表面の意味わかってないだろ？

[49: 匿名さん]

>44

区分所有にしか投資しないとか、驚きのアホ発言。
まあ、賃貸マンション経営するなら話は別だけど。

[50: 匿名さん]

おれ、24=31だけど、なんでこんな粘着されてんの？
なに、自分の投資否定されて顔真っ赤なの？
悪いけど、ソースもなにも、表面6%出すのなんて、ごくごく普通の話なんだけど？っていうか、それ以下なんてむしろ少ないでしょ。だって、そんな利回りで貸すくらいなら売るからな。
嘘だと思うなら自分で調べてみなよ。まあ、単におれに投資否定されて粘着してるだけだから、まともに投資を考えて言ってるわけなんじゃないと思うけど。

ともかく気持ち悪いな、こいつ。

あ、あと、提灯おれじゃないよ。

[51: 匿名さん]

方面利回りで7%って実質でどれ位になるんですか？
投資信託の方が良くないですか？

[52: 匿名さん]

まーまー
カッカしないで
仲良く＾＾

[53: 匿名さん]

>51

表面な。
7%なら、まあ、マンションならファンドのほうがいいだろうね。戸建てや中古アパートなら、土地ある分そっちのほうがいいかもな。

[54: 匿名さん]

>>49
あなたの具体的な投資例とその理由を教えて頂けますか？

[55: 匿名さん]

>50
一人で大変だね。
多方面攻撃から身を守るもの。

[56: 匿名さん]

>おれ、24=31だけど、なんでこんな粘着されてんの？

簡単と言い切る＆上から会話してるわりには>27程度のことしかいえないから

＞なに、自分の投資否定されて顔真っ赤なの？

いえ、私は最初の人ではありませんし、少なくとも私は家で投資しようとは考えてない
ただ戸建てのようが投資に良い、それが当たり前という意見には？？？とは感じています。

＞悪いけど、ソースもなにも、表面6%出すのなんて、
＞ごくごく普通の話なんだけど？っていうか、それ以下なんてむしろ少ないでしょ。
＞だって、そんな利回りで貸すくらいなら売るからな。

ソースだせとは言ってない
あなたの計算式でそれを証明できれば良いのですよ。
もちろん10年20年先のことも考ええてですよ。
少なくとも>27にはそれが可能な物件だからあなたはリンクを張ったんですよね？

[57: 匿名さん]

>47

http://a-lab.cocolog-nifty.com/bunjyouseorynews/2013/10/post-81ac.html
戸建分譲の人気立地の物件が無くなってきた。

8000万円を超える戸建分譲てとしては超高額でハイエンドとなるの物件の数は減っています。
8000万円以上は首都圏でわずか74件・97戸と100戸以下となっています

土地が上昇しはじめているために、一戸建てでは容積率の問題でマンションより不利となるためです。
そのために少し大型の土地はすべてマンション建設となってしまっています。

世田谷品川でも低層マンションの建設が増えています。ですので、
この先の戸建分譲の人気立地の物件は減ってくるものと思えます。

[58: 匿名さん]

>50
>悪いけど、ソースもなにも、表面6%出すのなんて、ごくごく普通の話なんだけど？っていうか
中古住宅は、戸建に限らずマンションも含めて、6%は確かに常識です。
あなたの言う通り、６％以下の中古住戸を買う人がいないから。

あなたの主張の問題は、売るか貸すかの選択をする時に、
何故戸建てのほうが優位性があるかを実証できていないことです。

いずれにしろ戸建てＶＳマンションの話題ですね。

[59: 匿名さん]

>何故戸建てのほうが優位性があるかを実証できていないことです。

したよ。
価格下落の仕方の違いで、トータル土地代が残るのと、それ以下になるものとの特性の違い、って。
その説明で、そう思えない、ケースバイケースだと思いたいなら、それでいいさ。実際ケースバイケースだし。
別に戸建てがマンションよりも優れてるとかそういうことを言ってるんじゃない。不動産投資の常識も知らないくせにマンデベの売り文句間に受けてるのが滑稽だってこと。

[60: 匿名さん]

>56

いいから、おまえは1度「表面利回りとは」でググれ。

[61: 匿名さん]

損得ってそんなに大事なの？
好きな所に好きな人と好きな物件に住めればそれでいいんじゃないの？

その物件に住まなくなったら，どうしようとだれの自由でもいいじゃない．住まなくなるのが前提だったり，お金儲けしようと考えるから話がややこしくなる．好きな所に住めたら，ちょっとくらい損したっていいじゃない．

[62: 匿名さん]

表面6%の計算式が見たいってんだから、出してやりゃいいんだよ。
想定4000万円の物件
家賃20万円
年間240万円
240万円÷4000万円=6%

で、何度も粘着してまでこんな計算式を出させて>56はなにが知りたいのかい？
そのへんをはっきり教えてもらおうじゃないか。

[63: 匿名さん]

>62
は何を言いたいのだろう。
>56
じゃないけれど、
>ただ戸建てのようが投資に良い、それが当たり前という意見には？？？とは感じています。
という疑問に
4000万円の6%は240万円みたいな
小学校3年生の算数式だして、
何を言いたいのかな。

[64: 匿名さん]

>>61

不動産はちょっとくらいの損じゃ済まないし、そもそも借金してレバレッジ効かせて買うからね。最悪のケースを考えないと人生破綻する。だから損得に真剣になる。

[65: 匿名さん]

>63は横からなら黙ってなよ。
そいつは何度も何度も「表面6％とは、どんな計算式ですか？！」ってレスしてんのよ。
「普通にあるかどうか」なら、ノムコムに出ているもの見れば「普通に出てる」から
それでいいわけだし。

つかね、たぶんだけど、「表面」の意味が判っていなくて、「ネット」の6％になるのなら、
その計算をしてみろって意味で受け取ってたんだと思うよ。

まあ、どっちみち、粘着するやつにロクなやつはいない。

[66: 不動産購入勉強中さん]

> 価格下落の仕方の違いで、トータル土地代が残るのと、それ以下になるものとの特性の違い、

これは、単純に戸建のメリットとは言えないからです
簡単にいうと戸建の場合は、建物の価値がマンションに比べて下落が著しく早いため、早期で売却するなら戸建のほうが損するケースが多い。

> 別に戸建てがマンションよりも優れてるとかそういうことを言ってるんじゃない。
> 不動産投資の常識も知らないくせにマンデベの売り文句間に受けてるのが滑稽だってこと。

個人的には、不動産で投資をしている時点で、あまり賢いとは思わないけど。
よほどの裕福層でもなければ、不動産で投資はしないけどね。
少なくともこのスレのように自分が住むことを前提にするなら、土地は投資対象にはならないから、意味がない。

[67: 匿名]

富裕層は最初から戸建てに住まいを持ち
動産で資産管理しています

[68: 匿名さん]

>66

これは酷い。
どうして知りもしないのに頑張って反論しちゃうんだろう？
戸建てが下落するのはたかだか上モノ代だけだよ？
もちろん、ケースバイケースだというのは口を酸っぱくして言っている。

あんまり頭悪い奴多いから、おれ以外の意見をソースとして貼ってみるわ。

---------------------
http://www.re-guide.jp/article/property_value.html
（前略）２０年経過時の下落幅を確認しておきましょう。一戸建ては、金額的には１０００万程度下落していますが、下落率で言えば、約２８％、マンションでいえば、なんと１７００万円、率で言えば５１％にもなります。つまり、この差は、一戸建ては、建物の価値がなくなっても、少なくとも土地の価格分だけは評価されて値段が付くことを表しています。この観点から言えば、資産価値的には一戸建てが有利と言えそうです。
---------------------

あくまでも、これが一般論。

ちなみに、早期ってのが、「新築買ってすぐ」なら、マンションのほうが断然「新築プレミアム」が強く、下落幅が大きい。ソース先のグラフをみてもわかるように、「最初にガツン！と下がる」のがマンション。そして、その差が緩やかに「広がっていく」わけよ。

もちろん、そうじゃない場合もある。全然ある。
最終的にはケースバイケース。
ただ、一般としての傾向は、そうなってるわけ。
で、そんな常識もしらないで自分の中のイメージだけで書き込みしてドヤ顔しているのがおかしいって言ってるわけ、きみを含めてね。

＞不動産で投資をしている時点で、あまり賢いとは思わないけど。

まったく逆の意味で正しい。
不動産投資で得をできるのは賢い奴だけ。
ていうか、その原理はどの投資も同じ。
バカから利口が資金をかすめ取るのが投資の世界。
不動産投資もまったく同じ。

[69: 匿名さん]

>65
相変わらずれてますね。
表面金利６％の計算式を知りたい人はいませんよ。
知りたいのは、何故、価格4000万の戸建てを月20万で貸せて、
マンションなら貸せないかです。

市場価値が価格4000万しかない戸建てを月20万で借りてくれる奇特な人は、
あまりいないと思いますが。

[70: 匿名さん]

>69
>マンションなら貸せないかです。

あのさ、そんなこと一言もいってないんだけど？

>市場価値が価格4000万しかない戸建てを月20万で借りてくれる奇特な人は、
>あまりいないと思いますが。

ほんとに人のいうこと聞いてねえな…。
「戸建ての4000万円はどれでもいつでも即20万円で借りて貰えるよ！」
な　ん　て　一　言　も　い　っ　て　な　い　。

おれが言ってるのは、

「戸建て貸しでも6％出せる物件はいくらでも普通にある」
→6％以下の物件なら貸すより売ったほうが得だから、
　逆にいうと6％以下の戸建て貸しなんてレア、またはワケあり定期借家。

「ファミリータイプマンションも同じ程度の表面利回りしか出せない」
「表面利回りが6％とかだと（資産減が激しいので）赤字になる」

ってこと。
頼むから、横から文句いうならちゃんと前まで遡って読めよ。
おれが一言もいってないこと捏造してイチャモンつけんな。