オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[561: 購入検討中さん]

557さんはかなりお詳しい方なのか、よく分からないが昼間書き込みされてるので、他社の営業の担当ではないんですか？

[562: 匿名]

561さん
オーベル志村城山の購入を検討している会社員です。不動産業とは無縁の仕事をしています。
今日は休暇なので昼から書き込んでしまいました。

と言っても、証明する手だてもないですし、擁護派＝オーベル関係者、懐疑派＝他社の営業、みたいな不毛なレッテル貼りの書き込みは辞めて、
本質的な部分についての情報交換を希望します。

560さん、都営三田線はマンション建設地直下を走っているわけではないと営業さんは言っていましたよ。

[563: 匿名さん]

>>558.562さん

色々調べて下さって詳しいご報告ありがとうございます。
とても参考になってます。
今後も何か分かることがありましたら
教えていただけますと助かります。

[564: 物件比較中さん]

>>558です。
かなり前向きに検討というか購入考えていたんですが
擁壁だけ気になって調べていたらわかったんです。

まず整理すると
区役所に確認したら今回の開発は土地をいじれば申請が必要なところ変更していないので
対象外の判定で安全かどうかは事業主に確認してといわれました。元々の申請も残っていない古い時期であった。

それでここのスレッド見てたら社内事情に詳しい人の書き込みで板橋区ではなくて交通局？と情報があり
交通局に色々確認したら都営三田線の工事関係とわかりました
もう一つ判ったの中山道側の電気工事の会社は借地であり今回の地権者の所有の土地であり。夏くらいに何か擁壁の補修を予定している事がわかりました。

ここからは推測で正しいかわかりませんが
もともと中山道側の隣地は、今回の地権者の方が所有していて　今回地下鉄のトンネルがないエリアまで購入し事業化した。
擁壁は昭和43年東京都交通局がトンネル工事の際に作ったのもの。
杭が約13mでトンネルの構造物の底部位置までという意味。
つまり擁壁下部は約13mで電車のトンネルの壁面？がかなり地上近くに通っている事らしいです。
擁壁は昭和43年の鉄筋コンクリート製で現状の土砂が崩れない事と建物の配置予定を示したした上で
問題ないと判断の上形状を変えずに使用している。
隣の借地の電気屋さんのお話では、最近になって　夏ごろ擁壁補修が行われる事が決まっったらしい。
ただ現在、建物が建設中なので今からどの程度の補修かできるのか情報はまだわからない状況です。

今回調べた結果ですが
事業主から価格が安い理由を　最初にきちんと説明頂けてれば気にならなかったのですが
知っている情報を隠ぺいしたり　教えて頂けなかった事にとても不安を感じています。

前半は調べたこと　後半は自分の推測です。ご参考までに・・

[565: 購入検討中さん]

スカイティアラも検討してましたが、土地取得にかなり高額だったせいかマンションの価格が、高い。
こちらは土地代は安かったのかも？

壁に入ってる会社のクイは撤去後補修して欲しい。

[566: 匿名さん]

マンションマニアさんのアーバンガールの方のブログでここのことが書かれてますが
イースト臭がすごいんですか？

[567: 匿名さん]

志村坂上には行ったことありますか？

[568: 周辺住民さん]

566さん
毎日臭いという訳ではありませんよ。
たまに日によって、しかも風向きにより昼間だけオリエンタル酵母という会社からだとおもいます。
パンとかマヨネーズを作る会社です。

[569: 購入検討中]

オーベル志村のマンションを真剣に検討して現地にも何度か行ってます。
私が行った日は少なくとも匂いはしなかったです。
マンションマニアさんのブログは以前は参考にさせていただきましたが、
最近は業者さんからのもてなしがあるようですので、あまり参考にならないと思います。
なお私は一般の主婦です。念のため。

[570: 匿名さん]

>>568さん569さん

そうなんですか、ありがとうございます。
中山道の写真もあり
中山道からの近さも気になりましたが
それは部屋の位置で改善出来そうでしたが
臭いまではどうにもならないのではと心配になりまして。
どれほどまでの臭いか気になります。
私が現地に行った時も臭いは感じなかったんです
でも、仕事上行けたのが夕方夜ばかりでしたので
他の坂上の物件のスレでもこの問題が取り上げられてたのを見かけたこともあり
ブログであのように書かれてたため気になりました。

確かに、最近毒舌ぶりが無くなり
褒めてばかりですよね最近

今度、都合が付いたら昼間にでも行ってみます
でも、日曜とかじゃ工場休みかな

[571: 匿名さん]

564さん

擁壁の件、軽く考えていましたが、大変勉強になりました
マンションを購入するときは、営業さんの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べることも大事ですね

[572: 購入検討中さん]

昭和４３年は西暦１９６８年ですから、築５０年近くにもなる擁壁だったんですね。
あえて書きますが、私が営業さんに「何年に造られたものですか？」と確認したら、１０分近く席を外した後、「私たちもわからないんですよ。何年とわかる資料が残っていないんですよ」と言われました。
購入を検討している人が自力で調べられる事項について、販売会社がわからないなんてこと本当にあるんでしょうか？
人間不信、というより営業不信になりそうです。

[573: 匿名さん]

詳しく教えていただきありがとうございました！
私も軽く考えていました。
もう一度、主人とも話して考えてみようと思います。

[574: 購入検討中さん]

擁壁は夏に補修工事をオーベルさんがすると私は聞きました。
近くのプラウド志村坂上のマンションも以前検討した時期もありましたが、後ろ側が断崖で不安だったのと、ディスポーザーがない、しかも価格が高い割に倍率が高いなどの理由でやめました。


皆さん気になってる方は無理しない方はがいいし、
私は納得いく説明を受けたので前向きに検討したい。

[575: 物件比較中さん]

プラウドさんや他の物件は擁壁を新しく作り直してから建物の工事をしていましたよね
地下鉄と一緒に作った　50年近い昔のをそのまま使う上　詳細を隠す姿勢が問題なんぢゃない
擁壁なんてどこも普通にあるんだから　ちゃんと作り直してくれてれば全然気にしないのに

建物作ってる今　その上地下鉄と絡んでる50年も前の擁壁　今更どういう補修ができるっていうんだろう
もう自分は営業さんの　その場しのぎの言葉は信用しない

きちんと過去の図面を見せていただき　補修ではなくきちんとした　
大地震に対して安心という保証のある工事概要を確認できるまでは申し込まないつもりです

一生の買い物　建物の基盤が揺らいだら　人生狂っちゃうんで　心配でなりません

[576: 購入経験者さん]

>>574
色々な考え方があります。
私どもはディスポーザーはいりません。人それぞれでは？
以前住んでいたマンションでは修繕費用やランニングコストがかかる為
大問題に発展していました。見た目の憧れと　実際は全然異なります。
後あとメンテナンスが必要だったり下の階では匂いが上がってきたり
色々面倒でしたよ。最後はゴミ置き場の広さの方が重要でした。
自分にとっては見た目の豪華さより真摯に検討している姿勢が感じられる物件の方が
よっぽど安心できますし　購入したい物件です。

[577: 匿名さん]

575=576かな？

私にとって毎日の生ごみの重さを考えるとディスポーザーはなくてはならないと考えてのこと。
様々な意見がありますが、プラウドマンションがやり直したとかいわれても実際にそれこそ図面を確認しないと素人には分からないと思います。

ですから私はプラウドより駅近でディスポーザーつきのマンションに期待です。
もしかして、この新しいマンションができることで近くに住んでいらして価値が下がるのを気にして一生懸命ネガスレしてるのかな！
と勘ぐりたくなります。
早く販売して欲しいな‼

[578: 購入検討中さん]

「納得」して購入するには、擁壁が「大地震に対して安心」であることはもちろんですが、継続的なメンテナンスの計画もきちんと立てられているかも重要です。
1968年当時の基準で築造された鉄筋コンクリート擁壁が、いつまで耐久性が保たれるのか。この擁壁は、老朽化や修繕の必要性が問題になっている首都高その他のコンクリート建築物とほぼ同じ“年齢”なわけですし。
継続的なメンテナンス計画と大規模修繕計画の両方に、初めから擁壁のことも盛り込まれていないと、５年１０年２０年後に擁壁にいくらかかるか想定もできないです。
夏に行われるという「補修工事」では、露出した鉄筋のサビを落とすそうですね。あれだけ大きな擁壁のサビを放置するなんて、これまでの土地所有者はどんなメンテナンスをしてきたんでしょうか。

[579: 匿名]

577さんに同感！
どこのマンションにも575、576みたいなことを書き込みする人います。
しかも574さんは気になるかたは無理しないでと言ってるし。
モデルルームに行って説明に納得された方が購入すればいいこと。
いろんな情報が入りますが、なかには近くのマンションの方もネガる場合があるのは事実。