オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[541: 匿名さん]

＞＞537

本当に申し込み予定の方なんですかね。

[542: 匿名]

５月に販売される予定ですから、あともう少し。
価格下げを望んでるヤラセのクチコミか。

[543: 匿名さん]

しかし立地がいいですね。しかも駅徒歩３分！
あとは価格と広さがみあえばGoなんですけ期待です。

[544: 購入検討中さん]

区役所の宅地造成課の開発の方に確認しました。
まず安全と誤解してました。実際は・・
この土地は昔の形状のまま変更しないで使用しているので、開発行為に当たらず、結果、何十年も前の擁壁をそのまま使っているらしいです。安全性については新規に建設する擁壁でないので役所は確認していないし確認の義務もない為、安全かどうかはコメントできないので事業者さんにどういう検査をしてるのか直接聞いてくださいとの事です。
目視のみでも検査し安全という場合もあるらしいですし　実際にどういう検査をしているのか不明なのでオーベルさんに確認するしかないみたいです。

地盤は不安なのでどういう検査のもとに安全確認できてるのか？直接オーベルさんに確認したいと思ってます。
＞＞５４０さんが仰るように建物は安全でも入居後地盤が崩れたらと考えるととても不安です。
新浦安のマンションも建物は立派でしたけど地盤がだめでしたし、直すの考えると莫大なお金がかかるだろうし・・・不安です

[545: 匿名さん]

>>544

擁壁は土地に建物がポツポツしかない状態で昭和40年代に作られたはずです。だからマンションの重量までは想定して作られてないと思います。マンション自体は擁壁の下まで杭を打つので、私も耐震性に問題ないとは思います。ですが、この前の震災では土地に重量物が無かったので、擁壁は問題無かったかかもしれませんが、東側は擁壁の間際まで建物が建つので、それが地震で揺れた際に擁壁が作られた当時の設計以上に過度の負荷がかかって、今度は倒壊する恐れもあるんじゃないかと不安に思います。

[546: 購入検討中さん]

>>544です
>>545さん
本当にそう思います　現状の擁壁の資料は役所には記録されていない(昔すぎて申請義務が生じる前？)らしく、オーベルさんは当時の設計図とかきちんと確認した上で安全と言ってるんでしょうか・・・今度担当の方に確認したいと思います。
ちなみに、現在の基準で同じ規模・高さの擁壁を作ると現在の切り立った形状より傾きが大分必要となるらしいです。昭和40年代の高度成長期前の基準なのでとても不安です。オーベルさんがちゃんと作り直してくれてればこんな不安が出なかったんですが…

親戚の建築士に質問したら　土木の基準は建築基準法とは違って、阪神大震災で大阪環状高速が倒壊したりしたため、それ以後は大幅に厳しく変わっているらしいです。そんなに古い時代のものが本当に安全なんだろうか・・・不安です

[547: 匿名さん]

みんなで情報共有した方がいいね。地盤がだめだと出戻りもでかいし

[548: 匿名さん]

確認するところは板橋区は管轄外だそうです。

擁壁は東京都交通局が施主で、そちらの説明ではかなり頑丈に造られていのこと。

[549: 申し込み予定さん]

545、545さんみたいにどんなマンションでも叩くような方はおられるようです。
オーベルさんは期間かけ、専門の方に調査したと聞きました。
交通局が造り地盤も固くて調査が大変だったと聞いております。
せっかく駅から近く高級感あるマンションです。宣伝費もあまりかけられないようですが、本当に気に入った人達とコミュニティを作りたいですね。

[550: 購入検討中さん]

>>548
良かったです
>>548さんは当時の図面とか確認できたんですね
ちなみに何年に施工されたものでどういう資料で安全って思えたのか細かく情報教えてください。
これさえ解決できたらかなり購入に前向きになるもので

営業さんから口頭でってレベルですと不安は取れないかもしれません・・・
詳しく情報開示していただけませんか？

[551: 匿名さん]

548です。
ですからご心配でしたら、直接交通局に行かれ説明をしていただいた方が早いです。
口コミはあくまで、いろんな方々が匿名で他社の営業の人も含めいますので。

[552: 購入検討中さん]

>>549さん
オーベルの方ですか？
言葉つかいが　　　・・・おります
ご自身で説明されているような口調だったので　違ってたらすみません

もし事業主関連の方でしたら正確な情報を開示いただけないでしょうか？
仮に交通局が現在道路を作るとしたら　あんな切り立った構造にしないとおもうんですが・・・
高度成長期の頃の基準でしたらやはり不安です。

せめて購入前に不安が解決できる正確な情報が欲しいので宜しくお願いします。

[553: 購入検討中さん]

>>549さん
承知しました。そうですね。色々お願いしてすみませんでした。今度時間見つけて自分で聞きに行ってみます。
お忙しい中ありがとうございました。

[554: 匿名さん]

私が営業さんに確認した時には、擁壁の地中部分は隣地の工場？の敷地に越境してるかどうかはわからないと言ってましたよ。図面までは把握してないんじゃないですかね？

[555: 匿名さん]

オーベルの関係の方が調査済みと聞きましたが。
板橋区はマンションがどんどん増えてますね。
白金や広尾など都心も坂が多いし東京に坂や崖は結構あり、地下住戸なども販売されてます。
新築マンションはいろんな事を書かれるのは常ですね。

[556: 購入検討中さん]

擁壁の件はやはり気になりますね
自分も現地に行き、上部や歩道から目で見て確認しました

その結果、あくまで目視ベースですが、
・（擁壁に向かって）左側には大きな亀裂があり、植物がはえていた
・擁壁真下の事業所に配線（電線？）を引くために、擁壁に金具が多数打ち込まれている
・同じく擁壁に金具のようなものを多数打ち込んで資材置き場に屋根をかけている
ように見えました

販売業者さんは「安全性は確認済み」とは言いますが、
それは「土地の引き渡し時点では瑕疵はなかった」ことを証明するために半ば自己防衛的に調査しているのであって、
購入者にとって重要なのは、
「引き渡し後も擁壁のメンテナンスを続ける体制がとられているかどうか」ですよね

「擁壁　マンション」で検索すればすぐに出てきますが、
（例：http://allabout.co.jp/gm/gc/382897/）
擁壁のメンテナンスは必要不可欠ですし、土地所有者の義務（安全配慮の観点から）でもあります

このマンションの擁壁について、継続的なメンテナンスを事前に考慮せずに資金計画を立てているとしたら、
そして購入者もその点について販売業者から十分な説明を受けていないのだとすれば、
擁壁は「見えないリスク」となってしまうでしょうね

もちろん、継続的なメンテナンス（もちろん単なる目視等ではなく、具体的な保全措置です）
が現時点で計画されているのであれば、ここに書かれていることは杞憂で済みますね　

そうであることを願います

[557: 匿名]

擁壁に関して色々書き込まれています。
・客観的には、擁壁付きの土地は売却時にはマイナス評価であることは動かしがたい事実。それを折り込んでも妥当なマンション価格と言えるか。
・業者が現時点で「安全を確認」するのはあたりまえ。問題はマンション購入後のメンテナンス体制と、メンテにかかる資金面の見通し。
・そもそも当該の擁壁は何年に造られ、その後どのようにメンテナンスされてきたのか。
・556さんの書き込みにあるような「金具の打ち込み」があるとすれば、誰が許可したものなのか。あるいは無断設置したものなのか。マンション引渡し時までに撤去してもらえるのか。
……最低限、こうしたことを確認・考慮したうえでないと契約すべきではないでしょう。
このマンション購入を職務上の契約に置き換えてみても、上記程度のことは検討してから契約印を捺さないと即左遷されそうです（笑）。
何も考えずに入居したはいいが、管理組合で対応策を話し合うなんてことになれば、精神的・金銭的・時間的な負担感は計り知れません。
人生で一番大きな買い物だろうから、営業担当者にはしっかり聞きたいと思います。
擁壁のことを気にする書き込みだからって、他社の営業だのネガだのとレッテルを貼るのは建設的ではありません。

[558: 物件比較中さん]

>>548
交通局確認してきました。
道路の関係かと思っていたら都営三田線の建設絡みでした。
昭和43年　都営三田線の軌道を作る時にトンネルと一体で交通局が作ったらしくて
トンネルと杭が一体になっていて、擁壁はその上に乗っているそうです。
鉄筋コンクリートでできていて土が崩れる事はないそうです。
それでそのままになったそうです。

ただ昭和43年の基準ということと　地下鉄と一体ということが気になります。

[559: 物件比較中さん]

>>558です。
ちなみに交通欲に当時の図面は残っているらしく(電話で確認して見れてません)
また昨年、事業主さんはきちんと打ち合わせしているようですので
もしかしたら営業の方にお話すれば構造図や、
地下鉄の軌道との位置関係の詳細がわかるかもしれません。
今度伺った時に　詳細の開示お願いしてみようと思います。

[560: 匿名さん]

地下鉄が下を走っていると言うこと？
戸建てならいいとしても、マンションの杭ってどう打つのだろう？

[561: 購入検討中さん]

557さんはかなりお詳しい方なのか、よく分からないが昼間書き込みされてるので、他社の営業の担当ではないんですか？

[562: 匿名]

561さん
オーベル志村城山の購入を検討している会社員です。不動産業とは無縁の仕事をしています。
今日は休暇なので昼から書き込んでしまいました。

と言っても、証明する手だてもないですし、擁護派＝オーベル関係者、懐疑派＝他社の営業、みたいな不毛なレッテル貼りの書き込みは辞めて、
本質的な部分についての情報交換を希望します。

560さん、都営三田線はマンション建設地直下を走っているわけではないと営業さんは言っていましたよ。

[563: 匿名さん]

>>558.562さん

色々調べて下さって詳しいご報告ありがとうございます。
とても参考になってます。
今後も何か分かることがありましたら
教えていただけますと助かります。

[564: 物件比較中さん]

>>558です。
かなり前向きに検討というか購入考えていたんですが
擁壁だけ気になって調べていたらわかったんです。

まず整理すると
区役所に確認したら今回の開発は土地をいじれば申請が必要なところ変更していないので
対象外の判定で安全かどうかは事業主に確認してといわれました。元々の申請も残っていない古い時期であった。

それでここのスレッド見てたら社内事情に詳しい人の書き込みで板橋区ではなくて交通局？と情報があり
交通局に色々確認したら都営三田線の工事関係とわかりました
もう一つ判ったの中山道側の電気工事の会社は借地であり今回の地権者の所有の土地であり。夏くらいに何か擁壁の補修を予定している事がわかりました。

ここからは推測で正しいかわかりませんが
もともと中山道側の隣地は、今回の地権者の方が所有していて　今回地下鉄のトンネルがないエリアまで購入し事業化した。
擁壁は昭和43年東京都交通局がトンネル工事の際に作ったのもの。
杭が約13mでトンネルの構造物の底部位置までという意味。
つまり擁壁下部は約13mで電車のトンネルの壁面？がかなり地上近くに通っている事らしいです。
擁壁は昭和43年の鉄筋コンクリート製で現状の土砂が崩れない事と建物の配置予定を示したした上で
問題ないと判断の上形状を変えずに使用している。
隣の借地の電気屋さんのお話では、最近になって　夏ごろ擁壁補修が行われる事が決まっったらしい。
ただ現在、建物が建設中なので今からどの程度の補修かできるのか情報はまだわからない状況です。

今回調べた結果ですが
事業主から価格が安い理由を　最初にきちんと説明頂けてれば気にならなかったのですが
知っている情報を隠ぺいしたり　教えて頂けなかった事にとても不安を感じています。

前半は調べたこと　後半は自分の推測です。ご参考までに・・

[565: 購入検討中さん]

スカイティアラも検討してましたが、土地取得にかなり高額だったせいかマンションの価格が、高い。
こちらは土地代は安かったのかも？

壁に入ってる会社のクイは撤去後補修して欲しい。

[566: 匿名さん]

マンションマニアさんのアーバンガールの方のブログでここのことが書かれてますが
イースト臭がすごいんですか？

[567: 匿名さん]

志村坂上には行ったことありますか？

[568: 周辺住民さん]

566さん
毎日臭いという訳ではありませんよ。
たまに日によって、しかも風向きにより昼間だけオリエンタル酵母という会社からだとおもいます。
パンとかマヨネーズを作る会社です。

[569: 購入検討中]

オーベル志村のマンションを真剣に検討して現地にも何度か行ってます。
私が行った日は少なくとも匂いはしなかったです。
マンションマニアさんのブログは以前は参考にさせていただきましたが、
最近は業者さんからのもてなしがあるようですので、あまり参考にならないと思います。
なお私は一般の主婦です。念のため。

[570: 匿名さん]

>>568さん569さん

そうなんですか、ありがとうございます。
中山道の写真もあり
中山道からの近さも気になりましたが
それは部屋の位置で改善出来そうでしたが
臭いまではどうにもならないのではと心配になりまして。
どれほどまでの臭いか気になります。
私が現地に行った時も臭いは感じなかったんです
でも、仕事上行けたのが夕方夜ばかりでしたので
他の坂上の物件のスレでもこの問題が取り上げられてたのを見かけたこともあり
ブログであのように書かれてたため気になりました。

確かに、最近毒舌ぶりが無くなり
褒めてばかりですよね最近

今度、都合が付いたら昼間にでも行ってみます
でも、日曜とかじゃ工場休みかな

[571: 匿名さん]

564さん

擁壁の件、軽く考えていましたが、大変勉強になりました
マンションを購入するときは、営業さんの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べることも大事ですね

[572: 購入検討中さん]

昭和４３年は西暦１９６８年ですから、築５０年近くにもなる擁壁だったんですね。
あえて書きますが、私が営業さんに「何年に造られたものですか？」と確認したら、１０分近く席を外した後、「私たちもわからないんですよ。何年とわかる資料が残っていないんですよ」と言われました。
購入を検討している人が自力で調べられる事項について、販売会社がわからないなんてこと本当にあるんでしょうか？
人間不信、というより営業不信になりそうです。

[573: 匿名さん]

詳しく教えていただきありがとうございました！
私も軽く考えていました。
もう一度、主人とも話して考えてみようと思います。

[574: 購入検討中さん]

擁壁は夏に補修工事をオーベルさんがすると私は聞きました。
近くのプラウド志村坂上のマンションも以前検討した時期もありましたが、後ろ側が断崖で不安だったのと、ディスポーザーがない、しかも価格が高い割に倍率が高いなどの理由でやめました。


皆さん気になってる方は無理しない方はがいいし、
私は納得いく説明を受けたので前向きに検討したい。

[575: 物件比較中さん]

プラウドさんや他の物件は擁壁を新しく作り直してから建物の工事をしていましたよね
地下鉄と一緒に作った　50年近い昔のをそのまま使う上　詳細を隠す姿勢が問題なんぢゃない
擁壁なんてどこも普通にあるんだから　ちゃんと作り直してくれてれば全然気にしないのに

建物作ってる今　その上地下鉄と絡んでる50年も前の擁壁　今更どういう補修ができるっていうんだろう
もう自分は営業さんの　その場しのぎの言葉は信用しない

きちんと過去の図面を見せていただき　補修ではなくきちんとした　
大地震に対して安心という保証のある工事概要を確認できるまでは申し込まないつもりです

一生の買い物　建物の基盤が揺らいだら　人生狂っちゃうんで　心配でなりません

[576: 購入経験者さん]

>>574
色々な考え方があります。
私どもはディスポーザーはいりません。人それぞれでは？
以前住んでいたマンションでは修繕費用やランニングコストがかかる為
大問題に発展していました。見た目の憧れと　実際は全然異なります。
後あとメンテナンスが必要だったり下の階では匂いが上がってきたり
色々面倒でしたよ。最後はゴミ置き場の広さの方が重要でした。
自分にとっては見た目の豪華さより真摯に検討している姿勢が感じられる物件の方が
よっぽど安心できますし　購入したい物件です。

[577: 匿名さん]

575=576かな？

私にとって毎日の生ごみの重さを考えるとディスポーザーはなくてはならないと考えてのこと。
様々な意見がありますが、プラウドマンションがやり直したとかいわれても実際にそれこそ図面を確認しないと素人には分からないと思います。

ですから私はプラウドより駅近でディスポーザーつきのマンションに期待です。
もしかして、この新しいマンションができることで近くに住んでいらして価値が下がるのを気にして一生懸命ネガスレしてるのかな！
と勘ぐりたくなります。
早く販売して欲しいな‼

[578: 購入検討中さん]

「納得」して購入するには、擁壁が「大地震に対して安心」であることはもちろんですが、継続的なメンテナンスの計画もきちんと立てられているかも重要です。
1968年当時の基準で築造された鉄筋コンクリート擁壁が、いつまで耐久性が保たれるのか。この擁壁は、老朽化や修繕の必要性が問題になっている首都高その他のコンクリート建築物とほぼ同じ“年齢”なわけですし。
継続的なメンテナンス計画と大規模修繕計画の両方に、初めから擁壁のことも盛り込まれていないと、５年１０年２０年後に擁壁にいくらかかるか想定もできないです。
夏に行われるという「補修工事」では、露出した鉄筋のサビを落とすそうですね。あれだけ大きな擁壁のサビを放置するなんて、これまでの土地所有者はどんなメンテナンスをしてきたんでしょうか。

[579: 匿名]

577さんに同感！
どこのマンションにも575、576みたいなことを書き込みする人います。
しかも574さんは気になるかたは無理しないでと言ってるし。
モデルルームに行って説明に納得された方が購入すればいいこと。
いろんな情報が入りますが、なかには近くのマンションの方もネガる場合があるのは事実。

[581: 購入検討中さん]

578さんに同感です
首都高と同じなんですか？
解りやすい表現でよくわかました

因みに配置図には擁壁入っていないようなんてすが
そもそもマンション外ならマンション住民は
お金出しても直せないのでは
詳細判る方情報下さい。
もしそうなら誰の費用で修繕していくんだろう。

[582: 匿名]

580さん、私も以前からそのような感をもってます。
どのマンションもいい物件、きになる物件ほどクチコミが多いし、いろんな情報いれる様々な立場からはいります。
私は営業マンではないが、それこそこれだけクチコミがあるのは人気があるんではと考えます。

[583: 匿名さん]

>>581
擁壁はマンションの敷地内ですよ。営業さんが言ってました。
なので当然に補修・修繕義務はマンション側にあります。

ただし、そのような場合には、東側に1軒だけ擁壁に面して新築のお宅がありますよね。そこの方との擁壁の境界や費用負担等の取り決めはどうなっているんでしょうね。地権者が1人でも反対すると修繕もできないですからね。

>>580
ネガを気にしないで購入される予定の方は、それに対していちいち書き込む必要ないんじゃないですかね？
そもそも気にならないんでしょうから、スルーされたらどうですか。

[584: 匿名さん]

購入検討してない方も口コミされてるようです。
皆さん色々な立場から書いているんですから、自由かと。
583さんもスルーしてくださいね。
中には買わないでというか、暇つぶしでモデルルームに行く人もいると聞きます。
オーベルさんはきちんと計画されてこの事業に着手されてるよう。
本当に購入希望の方を惑わさないでと願います。

[588: 購入検討中さん]

購入検討中です、ってかこのスレ見てたら購入希望って書けないでしょ。理由は後述。

予算的には新築3LDKだと三田線沿線になっちゃうし、駅近でディスポーザーありだと大手町40分圏内だとほぼここしかない。

現地は車で通りすぎただけでモデルルームには連休行こうかなってとこだけど、まああれくらいの高低差なら直崩れはしないからギリギリ目をつぶれるくらいでしょ。ってか100年住むつもりかここのスレ住人達は。

だいたい、地震が起きたらほかの地区の延焼洪水ハザードマップ見てたらどこ行っても死ぬし（（笑））まず直後に死にたくなければ都内にいないほうがいいっしょ。東海原発もどうなるかわからんし。

俺みたいに20～25年後にUターン考えてる人間にとっては老後の資金を残してここ買うか、俺の場合は四谷～中央総武線沿線あたりの中古築浅低層階２ＬＤＫあたりが限界。そもそもここのマンションの購買がぎりぎりの収入のやつは今分譲新築買って大丈夫なのか？都内で天災の影響ゼロで転売可のマンションなんて予算内で買えるわけねーよ。地震でだめなら捨てるくらい余力を残してで、ここの予算まで落として買うほうが正解。

それよりいざ買ったらここのスレ住人達が同じマンションになるってほうが滅入る。こんだけ文句言ってたら理事会の話なんかまとまんねえ。出てこないくせに金の話にやたらとうるさくて資産価値下がるほうがやだよ。そのくせ理事会に出てこないんだよね、こういう輩は。今は中古マンションだから理事会は修繕と自転車置き場の話ばっかりだけど、自転車の駐輪代、月100円上げるだけで半年話がまとまらない。反対してる奴らが留めるとこ守らなかったりすんだよな、ここの住人と同じにおいがしやがる。

ネガスレはスルーしろ、って一見もっともな話だけど、俺みたいに今年中にどっかと契約したい（会社の援助制度がいつなくなるかわからん）人間にとっては、ネガスレ書くような人間が全員購入辞めました、ってわかったら購入希望にしたい（（笑））
地盤がどーだ、作りがどーだって前に住んでる住人が一番問題。これだから板橋区は人気ないんだろうなあ・・。ここのスレ見てると住人層のモラルのなさが透けて見えるわな。

[589: 匿名]

588さん、よくぞ言ってくれたって感じです。
ここのマンション住民に将来なったらと不安を感じてたところなので、コミュニティ、大事ですから。

[590: 匿名さん]

578さんが購入検討中にした理由が？？？
よく分からない。同感してる方も何故ずっとここで悩んでるのか、他のところに移られたらと思う。