オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[541: 匿名さん]

＞＞537

本当に申し込み予定の方なんですかね。

[542: 匿名]

５月に販売される予定ですから、あともう少し。
価格下げを望んでるヤラセのクチコミか。

[543: 匿名さん]

しかし立地がいいですね。しかも駅徒歩３分！
あとは価格と広さがみあえばGoなんですけ期待です。

[544: 購入検討中さん]

区役所の宅地造成課の開発の方に確認しました。
まず安全と誤解してました。実際は・・
この土地は昔の形状のまま変更しないで使用しているので、開発行為に当たらず、結果、何十年も前の擁壁をそのまま使っているらしいです。安全性については新規に建設する擁壁でないので役所は確認していないし確認の義務もない為、安全かどうかはコメントできないので事業者さんにどういう検査をしてるのか直接聞いてくださいとの事です。
目視のみでも検査し安全という場合もあるらしいですし　実際にどういう検査をしているのか不明なのでオーベルさんに確認するしかないみたいです。

地盤は不安なのでどういう検査のもとに安全確認できてるのか？直接オーベルさんに確認したいと思ってます。
＞＞５４０さんが仰るように建物は安全でも入居後地盤が崩れたらと考えるととても不安です。
新浦安のマンションも建物は立派でしたけど地盤がだめでしたし、直すの考えると莫大なお金がかかるだろうし・・・不安です

[545: 匿名さん]

>>544

擁壁は土地に建物がポツポツしかない状態で昭和40年代に作られたはずです。だからマンションの重量までは想定して作られてないと思います。マンション自体は擁壁の下まで杭を打つので、私も耐震性に問題ないとは思います。ですが、この前の震災では土地に重量物が無かったので、擁壁は問題無かったかかもしれませんが、東側は擁壁の間際まで建物が建つので、それが地震で揺れた際に擁壁が作られた当時の設計以上に過度の負荷がかかって、今度は倒壊する恐れもあるんじゃないかと不安に思います。

[546: 購入検討中さん]

>>544です
>>545さん
本当にそう思います　現状の擁壁の資料は役所には記録されていない(昔すぎて申請義務が生じる前？)らしく、オーベルさんは当時の設計図とかきちんと確認した上で安全と言ってるんでしょうか・・・今度担当の方に確認したいと思います。
ちなみに、現在の基準で同じ規模・高さの擁壁を作ると現在の切り立った形状より傾きが大分必要となるらしいです。昭和40年代の高度成長期前の基準なのでとても不安です。オーベルさんがちゃんと作り直してくれてればこんな不安が出なかったんですが…

親戚の建築士に質問したら　土木の基準は建築基準法とは違って、阪神大震災で大阪環状高速が倒壊したりしたため、それ以後は大幅に厳しく変わっているらしいです。そんなに古い時代のものが本当に安全なんだろうか・・・不安です

[547: 匿名さん]

みんなで情報共有した方がいいね。地盤がだめだと出戻りもでかいし

[548: 匿名さん]

確認するところは板橋区は管轄外だそうです。

擁壁は東京都交通局が施主で、そちらの説明ではかなり頑丈に造られていのこと。

[549: 申し込み予定さん]

545、545さんみたいにどんなマンションでも叩くような方はおられるようです。
オーベルさんは期間かけ、専門の方に調査したと聞きました。
交通局が造り地盤も固くて調査が大変だったと聞いております。
せっかく駅から近く高級感あるマンションです。宣伝費もあまりかけられないようですが、本当に気に入った人達とコミュニティを作りたいですね。

[550: 購入検討中さん]

>>548
良かったです
>>548さんは当時の図面とか確認できたんですね
ちなみに何年に施工されたものでどういう資料で安全って思えたのか細かく情報教えてください。
これさえ解決できたらかなり購入に前向きになるもので

営業さんから口頭でってレベルですと不安は取れないかもしれません・・・
詳しく情報開示していただけませんか？

[551: 匿名さん]

548です。
ですからご心配でしたら、直接交通局に行かれ説明をしていただいた方が早いです。
口コミはあくまで、いろんな方々が匿名で他社の営業の人も含めいますので。

[552: 購入検討中さん]

>>549さん
オーベルの方ですか？
言葉つかいが　　　・・・おります
ご自身で説明されているような口調だったので　違ってたらすみません

もし事業主関連の方でしたら正確な情報を開示いただけないでしょうか？
仮に交通局が現在道路を作るとしたら　あんな切り立った構造にしないとおもうんですが・・・
高度成長期の頃の基準でしたらやはり不安です。

せめて購入前に不安が解決できる正確な情報が欲しいので宜しくお願いします。

[553: 購入検討中さん]

>>549さん
承知しました。そうですね。色々お願いしてすみませんでした。今度時間見つけて自分で聞きに行ってみます。
お忙しい中ありがとうございました。

[554: 匿名さん]

私が営業さんに確認した時には、擁壁の地中部分は隣地の工場？の敷地に越境してるかどうかはわからないと言ってましたよ。図面までは把握してないんじゃないですかね？

[555: 匿名さん]

オーベルの関係の方が調査済みと聞きましたが。
板橋区はマンションがどんどん増えてますね。
白金や広尾など都心も坂が多いし東京に坂や崖は結構あり、地下住戸なども販売されてます。
新築マンションはいろんな事を書かれるのは常ですね。

[556: 購入検討中さん]

擁壁の件はやはり気になりますね
自分も現地に行き、上部や歩道から目で見て確認しました

その結果、あくまで目視ベースですが、
・（擁壁に向かって）左側には大きな亀裂があり、植物がはえていた
・擁壁真下の事業所に配線（電線？）を引くために、擁壁に金具が多数打ち込まれている
・同じく擁壁に金具のようなものを多数打ち込んで資材置き場に屋根をかけている
ように見えました

販売業者さんは「安全性は確認済み」とは言いますが、
それは「土地の引き渡し時点では瑕疵はなかった」ことを証明するために半ば自己防衛的に調査しているのであって、
購入者にとって重要なのは、
「引き渡し後も擁壁のメンテナンスを続ける体制がとられているかどうか」ですよね

「擁壁　マンション」で検索すればすぐに出てきますが、
（例：http://allabout.co.jp/gm/gc/382897/）
擁壁のメンテナンスは必要不可欠ですし、土地所有者の義務（安全配慮の観点から）でもあります

このマンションの擁壁について、継続的なメンテナンスを事前に考慮せずに資金計画を立てているとしたら、
そして購入者もその点について販売業者から十分な説明を受けていないのだとすれば、
擁壁は「見えないリスク」となってしまうでしょうね

もちろん、継続的なメンテナンス（もちろん単なる目視等ではなく、具体的な保全措置です）
が現時点で計画されているのであれば、ここに書かれていることは杞憂で済みますね　

そうであることを願います

[557: 匿名]

擁壁に関して色々書き込まれています。
・客観的には、擁壁付きの土地は売却時にはマイナス評価であることは動かしがたい事実。それを折り込んでも妥当なマンション価格と言えるか。
・業者が現時点で「安全を確認」するのはあたりまえ。問題はマンション購入後のメンテナンス体制と、メンテにかかる資金面の見通し。
・そもそも当該の擁壁は何年に造られ、その後どのようにメンテナンスされてきたのか。
・556さんの書き込みにあるような「金具の打ち込み」があるとすれば、誰が許可したものなのか。あるいは無断設置したものなのか。マンション引渡し時までに撤去してもらえるのか。
……最低限、こうしたことを確認・考慮したうえでないと契約すべきではないでしょう。
このマンション購入を職務上の契約に置き換えてみても、上記程度のことは検討してから契約印を捺さないと即左遷されそうです（笑）。
何も考えずに入居したはいいが、管理組合で対応策を話し合うなんてことになれば、精神的・金銭的・時間的な負担感は計り知れません。
人生で一番大きな買い物だろうから、営業担当者にはしっかり聞きたいと思います。
擁壁のことを気にする書き込みだからって、他社の営業だのネガだのとレッテルを貼るのは建設的ではありません。

[558: 物件比較中さん]

>>548
交通局確認してきました。
道路の関係かと思っていたら都営三田線の建設絡みでした。
昭和43年　都営三田線の軌道を作る時にトンネルと一体で交通局が作ったらしくて
トンネルと杭が一体になっていて、擁壁はその上に乗っているそうです。
鉄筋コンクリートでできていて土が崩れる事はないそうです。
それでそのままになったそうです。

ただ昭和43年の基準ということと　地下鉄と一体ということが気になります。

[559: 物件比較中さん]

>>558です。
ちなみに交通欲に当時の図面は残っているらしく(電話で確認して見れてません)
また昨年、事業主さんはきちんと打ち合わせしているようですので
もしかしたら営業の方にお話すれば構造図や、
地下鉄の軌道との位置関係の詳細がわかるかもしれません。
今度伺った時に　詳細の開示お願いしてみようと思います。

[560: 匿名さん]

地下鉄が下を走っていると言うこと？
戸建てならいいとしても、マンションの杭ってどう打つのだろう？