オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[519: 匿名]

早く販売してほしいです。
この商店街の一つ入った静かな住宅街が活気づき、
坂上の商店街も影響され活気づいてくることを願ってます。

[520: 匿名さん]

>>514
あれだけ地権者住居があるので賃貸で出すとは自分も予測しています
地権者が多いのは特に気にはしませんが
入居後の役員など、地権者住居は省かれるのかどうかとかは気になりますね
あと、一つ書き込みで気になったのが
最上階角部屋以外とありますが
最上階角部屋（マンションの最優資産価値の高い部屋）を地権者用になってるんですか？

>>517
自分もそう読み取れました。
事実と違うと言っている割にはどこが違うのか読み取れない。

[521: 匿名さん]

モデルルームは洗面所に手を洗うところ二箇所ありましたよ。
私もゴミ置き場が気になりました！ディスポーザーあるからそんなに臭わないと説明されて納得しましたが。

[523: 匿名さん]

地権者住戸が多くあるところは他のマンションでは10戸とかまたは全戸数が30戸に満たないのに、割合にするとここより、多くとってるところはいっぱいあります。
ここは当初より他の営業マンの嫌がらせがひどいようですね。
ディスポーザーの件でプラウドのことを言ってるのにすかさず スカイティアラにはあります。 とかコメントされるし。

[524: 匿名さん]

プラウドのことを言ってるのにって、その前に最近出来たマンション含めって書いてあるよね。出来てなくとも販売中で、これから出来るから、指摘されただけでしょ。なんでも悪く捉えすぎでは？

確かに、ここは総戸数が少ない中ディスポーザーがついてるのはかなりのメリットだと思う。初期設定からついてるのが良いよね。キッチンも良いし。デメリットもあるけど、メリットも多い。だから、あとは個人の価値観ではないかな。何を重要視するかなど。検討して合わないと判断する人もいるし合うと思う人もいる。いろんな意見が出るのはしょうがないと思うよ。

[525: 申込予定さん]

板橋区は生活保護を受けてる方と高齢者が多いとか。

このスレにはりついてる人たは平日の昼間や夜中にコメントされてるから暇つぶしですかね。

[526: 匿名]

↑さんに同感です。

ディスポーザーも使ったことがない人達が多いんじゃない。

[527: 匿名さん]

意外にクチコミしてる人って購入しない人が多い。
しかもマンションのクチコミって仕事を引退された方とかが多いって私もネットで読んだことありますよ。
だから夜中とか昼間に書き込み可能なんですね。
なんだかんだ言われても、ここはあっという間に完売すると思う。
モデルルームがかなりいっぱいだとオーベルの人が言ってましたから。
駅ちかディスポーザーで板橋区なのでお手頃価格だからですかね。

[528: 匿名さん]

やたらディスポーザー連呼してる人がいるけど、
このマンションは立地を除いてそれしか売りがないのかな？

[529: 匿名さん]

ディスポーザーを使った事がない人には良さは分からないからじゃない。

マンションは駅近でないと。戸建てではないから。

[530: 匿名さん]

駅から近いのは資産価値も板橋区のなかではそこそこいい。

[531: 匿名さん]

今日現地をみてきました。
やはり西向きお勧めかな。

[532: 匿名さん]

食洗機が標準装備なので、いいね。

[533: 匿名さん]

正式な販売価格の発表はまだ？

[534: 購入検討中さん]

食洗機なんて今はどこでも標準でしょ。
ディスポーザならわかるけど。

[535: 匿名さん]

>>534

近くのスカイティアラはオプションでしたよ。

20万くらい設置のため別途かかるとか。

[536: 申込予定さん]

前向きに検討しているんですが・・・営業の方に質問したんですがとても不安なので
どなたか中山道の壁補修ってどの程度するのか説明受けてますか？
板橋区の資料では宅地造成工事規制区域内ってなっていて
宅地造成工事規制区域を調べたら災害が生ずるおそれが大きい市街地・・・ってなってます。
中山道側の擁壁　どうなるんでしょうか？地震を考えたらちょっと怖くなってしまいました。
参考資料　http://www.city.itabashi.tokyo.jp/files_toshikeikaku/top.html

[537: 申込予定さん]

536です
見ていただきたいのは左上の都市計画図をヒットすると
宅地造成規制エリアが茶色のハッチングで書いてあります。
ここの土地　規制区域内だと思うんですが・・・

[538: 申込予定さん]

板橋区からきちんと認可を得て、オーベルさんが、マンションを建てています。

擁壁は調査をして、安全が確認されてるそう。

537のかたはいつも深夜口コミされる方ですよね。
板橋区が簡単に危ない地域にマンションを許可するはずはありません！

[539: 匿名さん]

↑に同感です。

なんかいやな感じです。
大成有楽さん頑張って。

[540: 匿名さん]

マンションは、深い地盤まで基礎を打つから、万が一、壁が崩れても、建物には問題ないと思うが

東日本大震災では、大丈夫だったわけだし、それ以上となると、ここでなくても不安要素はあるのでは？

[541: 匿名さん]

＞＞537

本当に申し込み予定の方なんですかね。

[542: 匿名]

５月に販売される予定ですから、あともう少し。
価格下げを望んでるヤラセのクチコミか。

[543: 匿名さん]

しかし立地がいいですね。しかも駅徒歩３分！
あとは価格と広さがみあえばGoなんですけ期待です。

[544: 購入検討中さん]

区役所の宅地造成課の開発の方に確認しました。
まず安全と誤解してました。実際は・・
この土地は昔の形状のまま変更しないで使用しているので、開発行為に当たらず、結果、何十年も前の擁壁をそのまま使っているらしいです。安全性については新規に建設する擁壁でないので役所は確認していないし確認の義務もない為、安全かどうかはコメントできないので事業者さんにどういう検査をしてるのか直接聞いてくださいとの事です。
目視のみでも検査し安全という場合もあるらしいですし　実際にどういう検査をしているのか不明なのでオーベルさんに確認するしかないみたいです。

地盤は不安なのでどういう検査のもとに安全確認できてるのか？直接オーベルさんに確認したいと思ってます。
＞＞５４０さんが仰るように建物は安全でも入居後地盤が崩れたらと考えるととても不安です。
新浦安のマンションも建物は立派でしたけど地盤がだめでしたし、直すの考えると莫大なお金がかかるだろうし・・・不安です

[545: 匿名さん]

>>544

擁壁は土地に建物がポツポツしかない状態で昭和40年代に作られたはずです。だからマンションの重量までは想定して作られてないと思います。マンション自体は擁壁の下まで杭を打つので、私も耐震性に問題ないとは思います。ですが、この前の震災では土地に重量物が無かったので、擁壁は問題無かったかかもしれませんが、東側は擁壁の間際まで建物が建つので、それが地震で揺れた際に擁壁が作られた当時の設計以上に過度の負荷がかかって、今度は倒壊する恐れもあるんじゃないかと不安に思います。

[546: 購入検討中さん]

>>544です
>>545さん
本当にそう思います　現状の擁壁の資料は役所には記録されていない(昔すぎて申請義務が生じる前？)らしく、オーベルさんは当時の設計図とかきちんと確認した上で安全と言ってるんでしょうか・・・今度担当の方に確認したいと思います。
ちなみに、現在の基準で同じ規模・高さの擁壁を作ると現在の切り立った形状より傾きが大分必要となるらしいです。昭和40年代の高度成長期前の基準なのでとても不安です。オーベルさんがちゃんと作り直してくれてればこんな不安が出なかったんですが…

親戚の建築士に質問したら　土木の基準は建築基準法とは違って、阪神大震災で大阪環状高速が倒壊したりしたため、それ以後は大幅に厳しく変わっているらしいです。そんなに古い時代のものが本当に安全なんだろうか・・・不安です

[547: 匿名さん]

みんなで情報共有した方がいいね。地盤がだめだと出戻りもでかいし

[548: 匿名さん]

確認するところは板橋区は管轄外だそうです。

擁壁は東京都交通局が施主で、そちらの説明ではかなり頑丈に造られていのこと。

[549: 申し込み予定さん]

545、545さんみたいにどんなマンションでも叩くような方はおられるようです。
オーベルさんは期間かけ、専門の方に調査したと聞きました。
交通局が造り地盤も固くて調査が大変だったと聞いております。
せっかく駅から近く高級感あるマンションです。宣伝費もあまりかけられないようですが、本当に気に入った人達とコミュニティを作りたいですね。

[550: 購入検討中さん]

>>548
良かったです
>>548さんは当時の図面とか確認できたんですね
ちなみに何年に施工されたものでどういう資料で安全って思えたのか細かく情報教えてください。
これさえ解決できたらかなり購入に前向きになるもので

営業さんから口頭でってレベルですと不安は取れないかもしれません・・・
詳しく情報開示していただけませんか？

[551: 匿名さん]

548です。
ですからご心配でしたら、直接交通局に行かれ説明をしていただいた方が早いです。
口コミはあくまで、いろんな方々が匿名で他社の営業の人も含めいますので。

[552: 購入検討中さん]

>>549さん
オーベルの方ですか？
言葉つかいが　　　・・・おります
ご自身で説明されているような口調だったので　違ってたらすみません

もし事業主関連の方でしたら正確な情報を開示いただけないでしょうか？
仮に交通局が現在道路を作るとしたら　あんな切り立った構造にしないとおもうんですが・・・
高度成長期の頃の基準でしたらやはり不安です。

せめて購入前に不安が解決できる正確な情報が欲しいので宜しくお願いします。

[553: 購入検討中さん]

>>549さん
承知しました。そうですね。色々お願いしてすみませんでした。今度時間見つけて自分で聞きに行ってみます。
お忙しい中ありがとうございました。

[554: 匿名さん]

私が営業さんに確認した時には、擁壁の地中部分は隣地の工場？の敷地に越境してるかどうかはわからないと言ってましたよ。図面までは把握してないんじゃないですかね？

[555: 匿名さん]

オーベルの関係の方が調査済みと聞きましたが。
板橋区はマンションがどんどん増えてますね。
白金や広尾など都心も坂が多いし東京に坂や崖は結構あり、地下住戸なども販売されてます。
新築マンションはいろんな事を書かれるのは常ですね。

[556: 購入検討中さん]

擁壁の件はやはり気になりますね
自分も現地に行き、上部や歩道から目で見て確認しました

その結果、あくまで目視ベースですが、
・（擁壁に向かって）左側には大きな亀裂があり、植物がはえていた
・擁壁真下の事業所に配線（電線？）を引くために、擁壁に金具が多数打ち込まれている
・同じく擁壁に金具のようなものを多数打ち込んで資材置き場に屋根をかけている
ように見えました

販売業者さんは「安全性は確認済み」とは言いますが、
それは「土地の引き渡し時点では瑕疵はなかった」ことを証明するために半ば自己防衛的に調査しているのであって、
購入者にとって重要なのは、
「引き渡し後も擁壁のメンテナンスを続ける体制がとられているかどうか」ですよね

「擁壁　マンション」で検索すればすぐに出てきますが、
（例：http://allabout.co.jp/gm/gc/382897/）
擁壁のメンテナンスは必要不可欠ですし、土地所有者の義務（安全配慮の観点から）でもあります

このマンションの擁壁について、継続的なメンテナンスを事前に考慮せずに資金計画を立てているとしたら、
そして購入者もその点について販売業者から十分な説明を受けていないのだとすれば、
擁壁は「見えないリスク」となってしまうでしょうね

もちろん、継続的なメンテナンス（もちろん単なる目視等ではなく、具体的な保全措置です）
が現時点で計画されているのであれば、ここに書かれていることは杞憂で済みますね　

そうであることを願います

[557: 匿名]

擁壁に関して色々書き込まれています。
・客観的には、擁壁付きの土地は売却時にはマイナス評価であることは動かしがたい事実。それを折り込んでも妥当なマンション価格と言えるか。
・業者が現時点で「安全を確認」するのはあたりまえ。問題はマンション購入後のメンテナンス体制と、メンテにかかる資金面の見通し。
・そもそも当該の擁壁は何年に造られ、その後どのようにメンテナンスされてきたのか。
・556さんの書き込みにあるような「金具の打ち込み」があるとすれば、誰が許可したものなのか。あるいは無断設置したものなのか。マンション引渡し時までに撤去してもらえるのか。
……最低限、こうしたことを確認・考慮したうえでないと契約すべきではないでしょう。
このマンション購入を職務上の契約に置き換えてみても、上記程度のことは検討してから契約印を捺さないと即左遷されそうです（笑）。
何も考えずに入居したはいいが、管理組合で対応策を話し合うなんてことになれば、精神的・金銭的・時間的な負担感は計り知れません。
人生で一番大きな買い物だろうから、営業担当者にはしっかり聞きたいと思います。
擁壁のことを気にする書き込みだからって、他社の営業だのネガだのとレッテルを貼るのは建設的ではありません。

[558: 物件比較中さん]

>>548
交通局確認してきました。
道路の関係かと思っていたら都営三田線の建設絡みでした。
昭和43年　都営三田線の軌道を作る時にトンネルと一体で交通局が作ったらしくて
トンネルと杭が一体になっていて、擁壁はその上に乗っているそうです。
鉄筋コンクリートでできていて土が崩れる事はないそうです。
それでそのままになったそうです。

ただ昭和43年の基準ということと　地下鉄と一体ということが気になります。

[559: 物件比較中さん]

>>558です。
ちなみに交通欲に当時の図面は残っているらしく(電話で確認して見れてません)
また昨年、事業主さんはきちんと打ち合わせしているようですので
もしかしたら営業の方にお話すれば構造図や、
地下鉄の軌道との位置関係の詳細がわかるかもしれません。
今度伺った時に　詳細の開示お願いしてみようと思います。

[560: 匿名さん]

地下鉄が下を走っていると言うこと？
戸建てならいいとしても、マンションの杭ってどう打つのだろう？

[561: 購入検討中さん]

557さんはかなりお詳しい方なのか、よく分からないが昼間書き込みされてるので、他社の営業の担当ではないんですか？

[562: 匿名]

561さん
オーベル志村城山の購入を検討している会社員です。不動産業とは無縁の仕事をしています。
今日は休暇なので昼から書き込んでしまいました。

と言っても、証明する手だてもないですし、擁護派＝オーベル関係者、懐疑派＝他社の営業、みたいな不毛なレッテル貼りの書き込みは辞めて、
本質的な部分についての情報交換を希望します。

560さん、都営三田線はマンション建設地直下を走っているわけではないと営業さんは言っていましたよ。

[563: 匿名さん]

>>558.562さん

色々調べて下さって詳しいご報告ありがとうございます。
とても参考になってます。
今後も何か分かることがありましたら
教えていただけますと助かります。

[564: 物件比較中さん]

>>558です。
かなり前向きに検討というか購入考えていたんですが
擁壁だけ気になって調べていたらわかったんです。

まず整理すると
区役所に確認したら今回の開発は土地をいじれば申請が必要なところ変更していないので
対象外の判定で安全かどうかは事業主に確認してといわれました。元々の申請も残っていない古い時期であった。

それでここのスレッド見てたら社内事情に詳しい人の書き込みで板橋区ではなくて交通局？と情報があり
交通局に色々確認したら都営三田線の工事関係とわかりました
もう一つ判ったの中山道側の電気工事の会社は借地であり今回の地権者の所有の土地であり。夏くらいに何か擁壁の補修を予定している事がわかりました。

ここからは推測で正しいかわかりませんが
もともと中山道側の隣地は、今回の地権者の方が所有していて　今回地下鉄のトンネルがないエリアまで購入し事業化した。
擁壁は昭和43年東京都交通局がトンネル工事の際に作ったのもの。
杭が約13mでトンネルの構造物の底部位置までという意味。
つまり擁壁下部は約13mで電車のトンネルの壁面？がかなり地上近くに通っている事らしいです。
擁壁は昭和43年の鉄筋コンクリート製で現状の土砂が崩れない事と建物の配置予定を示したした上で
問題ないと判断の上形状を変えずに使用している。
隣の借地の電気屋さんのお話では、最近になって　夏ごろ擁壁補修が行われる事が決まっったらしい。
ただ現在、建物が建設中なので今からどの程度の補修かできるのか情報はまだわからない状況です。

今回調べた結果ですが
事業主から価格が安い理由を　最初にきちんと説明頂けてれば気にならなかったのですが
知っている情報を隠ぺいしたり　教えて頂けなかった事にとても不安を感じています。

前半は調べたこと　後半は自分の推測です。ご参考までに・・

[565: 購入検討中さん]

スカイティアラも検討してましたが、土地取得にかなり高額だったせいかマンションの価格が、高い。
こちらは土地代は安かったのかも？

壁に入ってる会社のクイは撤去後補修して欲しい。

[566: 匿名さん]

マンションマニアさんのアーバンガールの方のブログでここのことが書かれてますが
イースト臭がすごいんですか？

[567: 匿名さん]

志村坂上には行ったことありますか？

[568: 周辺住民さん]

566さん
毎日臭いという訳ではありませんよ。
たまに日によって、しかも風向きにより昼間だけオリエンタル酵母という会社からだとおもいます。
パンとかマヨネーズを作る会社です。