オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[479: 匿名さん]

思ったより金額は安いですね。
価格も割安なのでプレミアム住戸が良いのですが、人気出て抽選になりそうだなぁ。

[480: 匿名さん]

価格、でたんですか？

[481: 物件比較中さん]

ここのモデルルームは100㎡しか用意していないのには驚いた。
70㎡中心のマンションなのに何を考えているのだろうか。
70㎡3LDKを検討している当方しては、全くイメージできず見送らざるをえなかった。
企業体質を疑いました。

[482: 匿名]

オーダーメイドでモデルとおなじにすると、数百万からそれ以上かかる。
逆に言えば、素で買って引き渡される物件は、モデルからそれだけ削られたもの
とも言える。
ただし、基本家具もコミでね。

[483: 匿名さん]

>>481

モデルルームはオプションで着飾ってるのと同様で良いところばかり見せたいんでしょうね。

普通は標準タイプで一番多い数の間取りでモデルルーム用意するところが多い中、それだと70平米台検討してる人には中々予想づかないでしょうね。
広ければ魅力たっぷりでしょうが、実際の部屋に入ると狭さを感じてしまいそうです。
30平米の違いだと約部屋2個ぐらいの差が…。
100平米となると、70平米の間取りだとキッチンからして実際のとことなってしまいますから、間取りみても予想づきにくそうです。

でも、キッチンは素敵ですね。自分好みです。
あの、キッチンパネルは標準ですか？

[484: 申込予定さん]

>>481

見送りなに、物件検討中って、おかしくないですか？

モデルルームのスペースが一部屋しかなく、数多く説明したかったんではないでしょうか。

企業体質なんて、そこまで意味ないんでは。

[485: 匿名さん]

駅から近く、マンションで要になる収納の広さがいいなと思います。
戸建てと違いマンションのデメリットは収納が限られていることです。
やはり家族単位で住むなら、収納が多く広いマンションがいい。
それが一番の優先順位です。

[486: 匿名さん]

ここ、見るからに広い部屋以外は多いとは思えないけどな。
それに、収納に広さをとっていたらその分部屋が狭くなりますよ。
特に70平米台は…
広目の部屋ならいいけど、狭目の部屋は部屋の広さを重視しないと部屋に何もおけなくなる。

[487: 匿名さん]

70平米台だと、最低でも一部屋6畳欲しい
6畳と5畳は大違い
そうなると、75平米は欲しい

[488: 匿名さん]

ホームページ見る限りここは仕様が高そうで値段も高そうですね

[489: 匿名さん]

標準仕様の豪華さの違いによる価格差なんて、はっきり言って100万円も違わない。それ以上相場より高ければ、いくら仕様が豪華でもその物件は割高。

[490: 匿名さん]

>>487
1部屋6畳以上欲しかったら、70平米台は難しいかと。
80平米越えないと…
収納ほとんどなくすかリビングを7〜8畳で抑えるかでないと
70平米台では1部屋6畳以上は無理かと。
ゆとりのある間取りって80平米ぐらいからですよね。
それに最近の新築って6畳あっても狭い。
以前、分譲賃貸に住んでた時
6畳の部屋にダブルベッド置いたらもう何もおけなかった。
ここは、広めの部屋があるからいいね。

[491: 匿名さん]

ここのマンション価格は安くなるでしょうね。

土地代を考えると。たぶん。
広めの部屋も、期待できるかも⁈

[492: 匿名さん]

デザイン、仕様、中々良いですね。
ただ、広い部屋以外は至って普通ですが
広めの部屋が間取りも工夫されててとても素敵ですが
何部屋あるんでしょう？
キッチン天板の御影石は標準ですか？
オプションですかね？
御影石のキッチン使ったことがありますが
食器をちょっとぶつけただけで角がかけちゃうんですよね
小さな石が寄せ集まってるのでその部分がかけちゃあというか…
1年ぐらいで角が結構ボコボコになりました
食洗機に食器入れる際にぶつけたり
取り出す時にぶつけたりで…
補修とかできないし
オーダーメイドプランとかで変えれたりするのでしょうか？
広い部屋本当にいいですね。

[493: 匿名さん]

>>492
キッチンに御影石を使わないとして、オススメはありますか？

広めの部屋って80平米以上とすれば、結構あるようです、

１００以上だと何戸かっていう感じしかないみたい。

[494: 購入検討中さん]

めちゃくちゃ強気な金額設定ですね

[495: 匿名さん]

どこが？
わざわざ高いと思わせたい意図がわからない。

[496: 匿名さん]

「地権者予定住戸7戸」

これ、気になりませんでした?

マンションの形的には上の階をこの7戸で占められると一般の検討者はごくスタンダードな住戸しか買えないんじゃないですか…。

ルーバルの付いている住戸とか、外観デザインから想定したらあのあたりの住戸の数は少ないですよね。

[497: 匿名さん]

気になりますね。
総戸数の数からして7戸は多いですし。
希望するところが地権者用となると気持ちも冷めてしまいますからね。
でも、地権者用の部屋を売りに出すわけ無いので
公に出さないと思うから
情報として出てる部屋は基本販売用として用意してあるものじゃないのかな。
ここは広めの部屋が間取りの面にしろルーフテラスにしろ
目玉的な部屋だろうから
地権者用だけで埋まってるとは思えないな。
モデルルーム行かれた人ですでにご存知の方いないかな。

気になるところはあるけど、ホームページ見るからには
高級感あるキッチンが何より魅力的
駅近くだし。中山道は気になるけれど
メリットが上回ってるので妥協できるといえばできるし。
中々、良い物件。早く情報が公になって欲しいですね。

[498: 匿名さん]

志村の値段じゃないね。
地権者の部屋で利益を出せない分、値段に乗せてるってことは
あるのだろうか。

[499: 匿名]

駅ちかで74戸で板橋区でディスポーザーつき
皆さんご存知だと思いますがディスポーザーは処理層のスペースが必要なのでそれだけ部屋数はとれないのです。
良心的なマンションかと。
板橋区は大規模マンション以外ディスポーザーを付けないところだらけですよね。
モデルルーム行きましたが価格はまだはっきりとは出てないようだが、案外安いという印象を受けました。間取りタイプも豊富で非販売の住戸は狭いところが多かった。

[500: 匿名さん]

そんなに高いとは思わない。
駅から近いし、ディスポーザーあるし。
銀座まで行くなら、日比谷で降り歩くか、乗り換えしても一つか二つ先ですから便利かな。

[501: 匿名さん]

いくらぐらいなんですか
誰も書きませんね

[502: 匿名さん]

部屋数取れない
地権者が多い

ということはその分マンションの部屋の価格に上乗せされるのではないでしょうか？
案外安いとか高いとかいくらぐらいだったかなんで教えてくれないのですか？
営業マン同士の駆け引きですか？

[503: 匿名さん]

そんなに知りたかったらモデルルームに行かれたら？
502の方はクチコミだけを楽しんでるシルバー世代かしら？

[504: 匿名]

501と502は同じかな？

[505: 匿名さん]

坂上エリアではプラウドやグローベルの実績が証明しているように、ある程度高価格帯でも買い手がつくようになってきているので、むやみに低価格にする必要はないと思います。
低価格にして街の価値を落とすのはやめて欲しい。
それにこのマンションは駅からも近く100平米クラスの間取りもラインナップされ、好材料が揃っているから、そこそこ高くても売れますよ。
日曜日にはモデルルームに高級車が数台とまっていましたから高所得層が興味を持たれているのだと思います。
デベさん、頑張ってください。

[506: 匿名さん]

マンションを低価格で販売すると街の価値を落とす？意味不明だ。
街の価値をあげるには、セブンタウンで買い物しないで、商店街で買い物することだよ。
マンションの価格なんて街の価値には何も影響しない。

100平米なんか2部屋しかないのに、好材料？
逆にモデルルームが100平米しかなくて、全然イメージわかなかったよ。
値段は、まあこんなもんかって感じ。プラウドと同じ感じだな。

[507: 匿名さん]

マンションが高値で取引される街は、安値で買い叩かれる街より、良いでしょう
強気の価格でも売れれば、それがその地域の相場だよ

[508: 申込予定さん]

デベさん、ほんとに頑張れ。
外壁タイルもいいね。

[509: 物件比較中さん]

昨日モデルルーム見てきました。モデルルームは特別広いお部屋を案内してもらったので、正直イメージ全然わかないです。しかも、価格帯がプラウドか？ってくらい高いと思います。板橋の三田線で志村坂上でこの価格は、高いです。自分は、赤羽、ＪＲ板橋、現在の近所の志村近辺を新築・中古と見てますが、この価格は地権者が7世帯も入ってる影響が大きいと思います。本来なら、こういう地権者が入ってる物件は安くなるんですけどね。

[510: 匿名さん]

↑509

なんか文として意味がわかりません。
価格が高いのは地権者があるからといい
本来は安くなるはずと。
話のつじつまが合わなくない？
私が思うにやはり駅ちかディスポーザーや外観を総合的にみるとそんなに安くはできないんでは。

どうぞ他を検討してくださいね。

[511: 匿名]

板橋区の志村坂上のプラウドのマンションは最近できたマンションも含めディスポーザーないんだよね。

[512: 匿名さん]

スカイティアラはありますよ。

[513: 匿名]

511ですがプラウド限定の話ですが…
最近って言葉があいまいだっだが、スカイティアラの営業マンですか？

[514: 匿名さん]

そろそろモデルルーム行った感想書くかな。

まず、みなさん言われてるとおり、100平米のモデルルームはわかりにくいし、全然実感がわかない。モデルルームは廊下も広いし、洗面所も手洗い2つあるし。お風呂も広すぎ。本気で検討するなら、オーベルの別の物件を参考に見に行った方がいいかも。

正直、今のマンションは内装や設備はどこも大差ないから、特筆すべきものはそれほどない感じ。逆の意味でいえば、不満な点もそれほどないから、上手くできてるとも言える。でもリビングとの間仕切りが、収納タイプじゃないのが残念だと思った。あれじゃ、間仕切りが邪魔だわ。キッチンの御影石は、私にはあんまり良く感じなかった。ディスポーザーは使ったことないからよくわからない。外観の高級感を挙げていた人もいるけど、モデルルームは本物のタイルじゃないし、今の時点で高級感を感じるのは正直難しいと思った。

あとはゴミ捨て場がマンションと一体になってるのはマイナス点。独立して配置して欲しかった。周辺の住戸は臭いと虫系が心配かな。価格は少し強気の設定だね。価格はプラウドレベルだから高いかもね。駐車場が思っていたより数千円高い。

東側の壁については検査はしてると言ってたけど、それ以上の説明はなかったので、私の中であまり不安感は払拭出来てない。
地権者用住戸に関しては、上階角部屋以外は、ほぼ賃貸になりそうな印象。

[515: 匿名さん]

個人の感想と言われてますが事実とは違うことが書かれますね。
私はゴミ捨て場の件はでべさんに説明していただき安心しました。
間取りも豊富なのと賃貸になりそうなのは狭い部屋が殆どなので70平米検討してるものにとっては地権者住戸は気にならないかも。

タイルの説明ではかなり素晴らしいいいものを使い高級感を出すように工夫してるといわれました。
壁は何回も慎重に検査済みと言われた記憶があります。
手洗い場ははっきり記憶してないが２つありましたっけ？

[516: 匿名さん]

514=ただねシルバー世代のクチコミ大好き人

515=申し込み予定の人

の差ですかね。

[517: 匿名さん]

>>515って>>514に反論してる割に、何が事実と違うのか、具体的な記載や説明は一切ないよね。

何だかわからないけど、営業の言葉に納得したという話だけで、だから自分が正しいと言って話が終わってる。

[518: 匿名さん]

図面だけみてコメントかな？
確かにネットでみると手洗いカウンターは２箇所あるかはっきりとはわからない。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[519: 匿名]

早く販売してほしいです。
この商店街の一つ入った静かな住宅街が活気づき、
坂上の商店街も影響され活気づいてくることを願ってます。

[520: 匿名さん]

>>514
あれだけ地権者住居があるので賃貸で出すとは自分も予測しています
地権者が多いのは特に気にはしませんが
入居後の役員など、地権者住居は省かれるのかどうかとかは気になりますね
あと、一つ書き込みで気になったのが
最上階角部屋以外とありますが
最上階角部屋（マンションの最優資産価値の高い部屋）を地権者用になってるんですか？

>>517
自分もそう読み取れました。
事実と違うと言っている割にはどこが違うのか読み取れない。

[521: 匿名さん]

モデルルームは洗面所に手を洗うところ二箇所ありましたよ。
私もゴミ置き場が気になりました！ディスポーザーあるからそんなに臭わないと説明されて納得しましたが。

[523: 匿名さん]

地権者住戸が多くあるところは他のマンションでは10戸とかまたは全戸数が30戸に満たないのに、割合にするとここより、多くとってるところはいっぱいあります。
ここは当初より他の営業マンの嫌がらせがひどいようですね。
ディスポーザーの件でプラウドのことを言ってるのにすかさず スカイティアラにはあります。 とかコメントされるし。

[524: 匿名さん]

プラウドのことを言ってるのにって、その前に最近出来たマンション含めって書いてあるよね。出来てなくとも販売中で、これから出来るから、指摘されただけでしょ。なんでも悪く捉えすぎでは？

確かに、ここは総戸数が少ない中ディスポーザーがついてるのはかなりのメリットだと思う。初期設定からついてるのが良いよね。キッチンも良いし。デメリットもあるけど、メリットも多い。だから、あとは個人の価値観ではないかな。何を重要視するかなど。検討して合わないと判断する人もいるし合うと思う人もいる。いろんな意見が出るのはしょうがないと思うよ。

[525: 申込予定さん]

板橋区は生活保護を受けてる方と高齢者が多いとか。

このスレにはりついてる人たは平日の昼間や夜中にコメントされてるから暇つぶしですかね。

[526: 匿名]

↑さんに同感です。

ディスポーザーも使ったことがない人達が多いんじゃない。

[527: 匿名さん]

意外にクチコミしてる人って購入しない人が多い。
しかもマンションのクチコミって仕事を引退された方とかが多いって私もネットで読んだことありますよ。
だから夜中とか昼間に書き込み可能なんですね。
なんだかんだ言われても、ここはあっという間に完売すると思う。
モデルルームがかなりいっぱいだとオーベルの人が言ってましたから。
駅ちかディスポーザーで板橋区なのでお手頃価格だからですかね。

[528: 匿名さん]

やたらディスポーザー連呼してる人がいるけど、
このマンションは立地を除いてそれしか売りがないのかな？

[529: 匿名さん]

ディスポーザーを使った事がない人には良さは分からないからじゃない。

マンションは駅近でないと。戸建てではないから。

[530: 匿名さん]

駅から近いのは資産価値も板橋区のなかではそこそこいい。

[531: 匿名さん]

今日現地をみてきました。
やはり西向きお勧めかな。

[532: 匿名さん]

食洗機が標準装備なので、いいね。

[533: 匿名さん]

正式な販売価格の発表はまだ？

[534: 購入検討中さん]

食洗機なんて今はどこでも標準でしょ。
ディスポーザならわかるけど。

[535: 匿名さん]

>>534

近くのスカイティアラはオプションでしたよ。

20万くらい設置のため別途かかるとか。

[536: 申込予定さん]

前向きに検討しているんですが・・・営業の方に質問したんですがとても不安なので
どなたか中山道の壁補修ってどの程度するのか説明受けてますか？
板橋区の資料では宅地造成工事規制区域内ってなっていて
宅地造成工事規制区域を調べたら災害が生ずるおそれが大きい市街地・・・ってなってます。
中山道側の擁壁　どうなるんでしょうか？地震を考えたらちょっと怖くなってしまいました。
参考資料　http://www.city.itabashi.tokyo.jp/files_toshikeikaku/top.html

[537: 申込予定さん]

536です
見ていただきたいのは左上の都市計画図をヒットすると
宅地造成規制エリアが茶色のハッチングで書いてあります。
ここの土地　規制区域内だと思うんですが・・・

[538: 申込予定さん]

板橋区からきちんと認可を得て、オーベルさんが、マンションを建てています。

擁壁は調査をして、安全が確認されてるそう。

537のかたはいつも深夜口コミされる方ですよね。
板橋区が簡単に危ない地域にマンションを許可するはずはありません！

[539: 匿名さん]

↑に同感です。

なんかいやな感じです。
大成有楽さん頑張って。

[540: 匿名さん]

マンションは、深い地盤まで基礎を打つから、万が一、壁が崩れても、建物には問題ないと思うが

東日本大震災では、大丈夫だったわけだし、それ以上となると、ここでなくても不安要素はあるのでは？

[541: 匿名さん]

＞＞537

本当に申し込み予定の方なんですかね。

[542: 匿名]

５月に販売される予定ですから、あともう少し。
価格下げを望んでるヤラセのクチコミか。

[543: 匿名さん]

しかし立地がいいですね。しかも駅徒歩３分！
あとは価格と広さがみあえばGoなんですけ期待です。

[544: 購入検討中さん]

区役所の宅地造成課の開発の方に確認しました。
まず安全と誤解してました。実際は・・
この土地は昔の形状のまま変更しないで使用しているので、開発行為に当たらず、結果、何十年も前の擁壁をそのまま使っているらしいです。安全性については新規に建設する擁壁でないので役所は確認していないし確認の義務もない為、安全かどうかはコメントできないので事業者さんにどういう検査をしてるのか直接聞いてくださいとの事です。
目視のみでも検査し安全という場合もあるらしいですし　実際にどういう検査をしているのか不明なのでオーベルさんに確認するしかないみたいです。

地盤は不安なのでどういう検査のもとに安全確認できてるのか？直接オーベルさんに確認したいと思ってます。
＞＞５４０さんが仰るように建物は安全でも入居後地盤が崩れたらと考えるととても不安です。
新浦安のマンションも建物は立派でしたけど地盤がだめでしたし、直すの考えると莫大なお金がかかるだろうし・・・不安です

[545: 匿名さん]

>>544

擁壁は土地に建物がポツポツしかない状態で昭和40年代に作られたはずです。だからマンションの重量までは想定して作られてないと思います。マンション自体は擁壁の下まで杭を打つので、私も耐震性に問題ないとは思います。ですが、この前の震災では土地に重量物が無かったので、擁壁は問題無かったかかもしれませんが、東側は擁壁の間際まで建物が建つので、それが地震で揺れた際に擁壁が作られた当時の設計以上に過度の負荷がかかって、今度は倒壊する恐れもあるんじゃないかと不安に思います。

[546: 購入検討中さん]

>>544です
>>545さん
本当にそう思います　現状の擁壁の資料は役所には記録されていない(昔すぎて申請義務が生じる前？)らしく、オーベルさんは当時の設計図とかきちんと確認した上で安全と言ってるんでしょうか・・・今度担当の方に確認したいと思います。
ちなみに、現在の基準で同じ規模・高さの擁壁を作ると現在の切り立った形状より傾きが大分必要となるらしいです。昭和40年代の高度成長期前の基準なのでとても不安です。オーベルさんがちゃんと作り直してくれてればこんな不安が出なかったんですが…

親戚の建築士に質問したら　土木の基準は建築基準法とは違って、阪神大震災で大阪環状高速が倒壊したりしたため、それ以後は大幅に厳しく変わっているらしいです。そんなに古い時代のものが本当に安全なんだろうか・・・不安です

[547: 匿名さん]

みんなで情報共有した方がいいね。地盤がだめだと出戻りもでかいし

[548: 匿名さん]

確認するところは板橋区は管轄外だそうです。

擁壁は東京都交通局が施主で、そちらの説明ではかなり頑丈に造られていのこと。

[549: 申し込み予定さん]

545、545さんみたいにどんなマンションでも叩くような方はおられるようです。
オーベルさんは期間かけ、専門の方に調査したと聞きました。
交通局が造り地盤も固くて調査が大変だったと聞いております。
せっかく駅から近く高級感あるマンションです。宣伝費もあまりかけられないようですが、本当に気に入った人達とコミュニティを作りたいですね。

[550: 購入検討中さん]

>>548
良かったです
>>548さんは当時の図面とか確認できたんですね
ちなみに何年に施工されたものでどういう資料で安全って思えたのか細かく情報教えてください。
これさえ解決できたらかなり購入に前向きになるもので

営業さんから口頭でってレベルですと不安は取れないかもしれません・・・
詳しく情報開示していただけませんか？

[551: 匿名さん]

548です。
ですからご心配でしたら、直接交通局に行かれ説明をしていただいた方が早いです。
口コミはあくまで、いろんな方々が匿名で他社の営業の人も含めいますので。

[552: 購入検討中さん]

>>549さん
オーベルの方ですか？
言葉つかいが　　　・・・おります
ご自身で説明されているような口調だったので　違ってたらすみません

もし事業主関連の方でしたら正確な情報を開示いただけないでしょうか？
仮に交通局が現在道路を作るとしたら　あんな切り立った構造にしないとおもうんですが・・・
高度成長期の頃の基準でしたらやはり不安です。

せめて購入前に不安が解決できる正確な情報が欲しいので宜しくお願いします。

[553: 購入検討中さん]

>>549さん
承知しました。そうですね。色々お願いしてすみませんでした。今度時間見つけて自分で聞きに行ってみます。
お忙しい中ありがとうございました。

[554: 匿名さん]

私が営業さんに確認した時には、擁壁の地中部分は隣地の工場？の敷地に越境してるかどうかはわからないと言ってましたよ。図面までは把握してないんじゃないですかね？

[555: 匿名さん]

オーベルの関係の方が調査済みと聞きましたが。
板橋区はマンションがどんどん増えてますね。
白金や広尾など都心も坂が多いし東京に坂や崖は結構あり、地下住戸なども販売されてます。
新築マンションはいろんな事を書かれるのは常ですね。

[556: 購入検討中さん]

擁壁の件はやはり気になりますね
自分も現地に行き、上部や歩道から目で見て確認しました

その結果、あくまで目視ベースですが、
・（擁壁に向かって）左側には大きな亀裂があり、植物がはえていた
・擁壁真下の事業所に配線（電線？）を引くために、擁壁に金具が多数打ち込まれている
・同じく擁壁に金具のようなものを多数打ち込んで資材置き場に屋根をかけている
ように見えました

販売業者さんは「安全性は確認済み」とは言いますが、
それは「土地の引き渡し時点では瑕疵はなかった」ことを証明するために半ば自己防衛的に調査しているのであって、
購入者にとって重要なのは、
「引き渡し後も擁壁のメンテナンスを続ける体制がとられているかどうか」ですよね

「擁壁　マンション」で検索すればすぐに出てきますが、
（例：http://allabout.co.jp/gm/gc/382897/）
擁壁のメンテナンスは必要不可欠ですし、土地所有者の義務（安全配慮の観点から）でもあります

このマンションの擁壁について、継続的なメンテナンスを事前に考慮せずに資金計画を立てているとしたら、
そして購入者もその点について販売業者から十分な説明を受けていないのだとすれば、
擁壁は「見えないリスク」となってしまうでしょうね

もちろん、継続的なメンテナンス（もちろん単なる目視等ではなく、具体的な保全措置です）
が現時点で計画されているのであれば、ここに書かれていることは杞憂で済みますね　

そうであることを願います

[557: 匿名]

擁壁に関して色々書き込まれています。
・客観的には、擁壁付きの土地は売却時にはマイナス評価であることは動かしがたい事実。それを折り込んでも妥当なマンション価格と言えるか。
・業者が現時点で「安全を確認」するのはあたりまえ。問題はマンション購入後のメンテナンス体制と、メンテにかかる資金面の見通し。
・そもそも当該の擁壁は何年に造られ、その後どのようにメンテナンスされてきたのか。
・556さんの書き込みにあるような「金具の打ち込み」があるとすれば、誰が許可したものなのか。あるいは無断設置したものなのか。マンション引渡し時までに撤去してもらえるのか。
……最低限、こうしたことを確認・考慮したうえでないと契約すべきではないでしょう。
このマンション購入を職務上の契約に置き換えてみても、上記程度のことは検討してから契約印を捺さないと即左遷されそうです（笑）。
何も考えずに入居したはいいが、管理組合で対応策を話し合うなんてことになれば、精神的・金銭的・時間的な負担感は計り知れません。
人生で一番大きな買い物だろうから、営業担当者にはしっかり聞きたいと思います。
擁壁のことを気にする書き込みだからって、他社の営業だのネガだのとレッテルを貼るのは建設的ではありません。

[558: 物件比較中さん]

>>548
交通局確認してきました。
道路の関係かと思っていたら都営三田線の建設絡みでした。
昭和43年　都営三田線の軌道を作る時にトンネルと一体で交通局が作ったらしくて
トンネルと杭が一体になっていて、擁壁はその上に乗っているそうです。
鉄筋コンクリートでできていて土が崩れる事はないそうです。
それでそのままになったそうです。

ただ昭和43年の基準ということと　地下鉄と一体ということが気になります。

[559: 物件比較中さん]

>>558です。
ちなみに交通欲に当時の図面は残っているらしく(電話で確認して見れてません)
また昨年、事業主さんはきちんと打ち合わせしているようですので
もしかしたら営業の方にお話すれば構造図や、
地下鉄の軌道との位置関係の詳細がわかるかもしれません。
今度伺った時に　詳細の開示お願いしてみようと思います。

[560: 匿名さん]

地下鉄が下を走っていると言うこと？
戸建てならいいとしても、マンションの杭ってどう打つのだろう？

[561: 購入検討中さん]

557さんはかなりお詳しい方なのか、よく分からないが昼間書き込みされてるので、他社の営業の担当ではないんですか？

[562: 匿名]

561さん
オーベル志村城山の購入を検討している会社員です。不動産業とは無縁の仕事をしています。
今日は休暇なので昼から書き込んでしまいました。

と言っても、証明する手だてもないですし、擁護派＝オーベル関係者、懐疑派＝他社の営業、みたいな不毛なレッテル貼りの書き込みは辞めて、
本質的な部分についての情報交換を希望します。

560さん、都営三田線はマンション建設地直下を走っているわけではないと営業さんは言っていましたよ。

[563: 匿名さん]

>>558.562さん

色々調べて下さって詳しいご報告ありがとうございます。
とても参考になってます。
今後も何か分かることがありましたら
教えていただけますと助かります。

[564: 物件比較中さん]

>>558です。
かなり前向きに検討というか購入考えていたんですが
擁壁だけ気になって調べていたらわかったんです。

まず整理すると
区役所に確認したら今回の開発は土地をいじれば申請が必要なところ変更していないので
対象外の判定で安全かどうかは事業主に確認してといわれました。元々の申請も残っていない古い時期であった。

それでここのスレッド見てたら社内事情に詳しい人の書き込みで板橋区ではなくて交通局？と情報があり
交通局に色々確認したら都営三田線の工事関係とわかりました
もう一つ判ったの中山道側の電気工事の会社は借地であり今回の地権者の所有の土地であり。夏くらいに何か擁壁の補修を予定している事がわかりました。

ここからは推測で正しいかわかりませんが
もともと中山道側の隣地は、今回の地権者の方が所有していて　今回地下鉄のトンネルがないエリアまで購入し事業化した。
擁壁は昭和43年東京都交通局がトンネル工事の際に作ったのもの。
杭が約13mでトンネルの構造物の底部位置までという意味。
つまり擁壁下部は約13mで電車のトンネルの壁面？がかなり地上近くに通っている事らしいです。
擁壁は昭和43年の鉄筋コンクリート製で現状の土砂が崩れない事と建物の配置予定を示したした上で
問題ないと判断の上形状を変えずに使用している。
隣の借地の電気屋さんのお話では、最近になって　夏ごろ擁壁補修が行われる事が決まっったらしい。
ただ現在、建物が建設中なので今からどの程度の補修かできるのか情報はまだわからない状況です。

今回調べた結果ですが
事業主から価格が安い理由を　最初にきちんと説明頂けてれば気にならなかったのですが
知っている情報を隠ぺいしたり　教えて頂けなかった事にとても不安を感じています。

前半は調べたこと　後半は自分の推測です。ご参考までに・・

[565: 購入検討中さん]

スカイティアラも検討してましたが、土地取得にかなり高額だったせいかマンションの価格が、高い。
こちらは土地代は安かったのかも？

壁に入ってる会社のクイは撤去後補修して欲しい。

[566: 匿名さん]

マンションマニアさんのアーバンガールの方のブログでここのことが書かれてますが
イースト臭がすごいんですか？

[567: 匿名さん]

志村坂上には行ったことありますか？

[568: 周辺住民さん]

566さん
毎日臭いという訳ではありませんよ。
たまに日によって、しかも風向きにより昼間だけオリエンタル酵母という会社からだとおもいます。
パンとかマヨネーズを作る会社です。

[569: 購入検討中]

オーベル志村のマンションを真剣に検討して現地にも何度か行ってます。
私が行った日は少なくとも匂いはしなかったです。
マンションマニアさんのブログは以前は参考にさせていただきましたが、
最近は業者さんからのもてなしがあるようですので、あまり参考にならないと思います。
なお私は一般の主婦です。念のため。

[570: 匿名さん]

>>568さん569さん

そうなんですか、ありがとうございます。
中山道の写真もあり
中山道からの近さも気になりましたが
それは部屋の位置で改善出来そうでしたが
臭いまではどうにもならないのではと心配になりまして。
どれほどまでの臭いか気になります。
私が現地に行った時も臭いは感じなかったんです
でも、仕事上行けたのが夕方夜ばかりでしたので
他の坂上の物件のスレでもこの問題が取り上げられてたのを見かけたこともあり
ブログであのように書かれてたため気になりました。

確かに、最近毒舌ぶりが無くなり
褒めてばかりですよね最近

今度、都合が付いたら昼間にでも行ってみます
でも、日曜とかじゃ工場休みかな

[571: 匿名さん]

564さん

擁壁の件、軽く考えていましたが、大変勉強になりました
マンションを購入するときは、営業さんの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べることも大事ですね

[572: 購入検討中さん]

昭和４３年は西暦１９６８年ですから、築５０年近くにもなる擁壁だったんですね。
あえて書きますが、私が営業さんに「何年に造られたものですか？」と確認したら、１０分近く席を外した後、「私たちもわからないんですよ。何年とわかる資料が残っていないんですよ」と言われました。
購入を検討している人が自力で調べられる事項について、販売会社がわからないなんてこと本当にあるんでしょうか？
人間不信、というより営業不信になりそうです。

[573: 匿名さん]

詳しく教えていただきありがとうございました！
私も軽く考えていました。
もう一度、主人とも話して考えてみようと思います。

[574: 購入検討中さん]

擁壁は夏に補修工事をオーベルさんがすると私は聞きました。
近くのプラウド志村坂上のマンションも以前検討した時期もありましたが、後ろ側が断崖で不安だったのと、ディスポーザーがない、しかも価格が高い割に倍率が高いなどの理由でやめました。


皆さん気になってる方は無理しない方はがいいし、
私は納得いく説明を受けたので前向きに検討したい。

[575: 物件比較中さん]

プラウドさんや他の物件は擁壁を新しく作り直してから建物の工事をしていましたよね
地下鉄と一緒に作った　50年近い昔のをそのまま使う上　詳細を隠す姿勢が問題なんぢゃない
擁壁なんてどこも普通にあるんだから　ちゃんと作り直してくれてれば全然気にしないのに

建物作ってる今　その上地下鉄と絡んでる50年も前の擁壁　今更どういう補修ができるっていうんだろう
もう自分は営業さんの　その場しのぎの言葉は信用しない

きちんと過去の図面を見せていただき　補修ではなくきちんとした　
大地震に対して安心という保証のある工事概要を確認できるまでは申し込まないつもりです

一生の買い物　建物の基盤が揺らいだら　人生狂っちゃうんで　心配でなりません

[576: 購入経験者さん]

>>574
色々な考え方があります。
私どもはディスポーザーはいりません。人それぞれでは？
以前住んでいたマンションでは修繕費用やランニングコストがかかる為
大問題に発展していました。見た目の憧れと　実際は全然異なります。
後あとメンテナンスが必要だったり下の階では匂いが上がってきたり
色々面倒でしたよ。最後はゴミ置き場の広さの方が重要でした。
自分にとっては見た目の豪華さより真摯に検討している姿勢が感じられる物件の方が
よっぽど安心できますし　購入したい物件です。

[577: 匿名さん]

575=576かな？

私にとって毎日の生ごみの重さを考えるとディスポーザーはなくてはならないと考えてのこと。
様々な意見がありますが、プラウドマンションがやり直したとかいわれても実際にそれこそ図面を確認しないと素人には分からないと思います。

ですから私はプラウドより駅近でディスポーザーつきのマンションに期待です。
もしかして、この新しいマンションができることで近くに住んでいらして価値が下がるのを気にして一生懸命ネガスレしてるのかな！
と勘ぐりたくなります。
早く販売して欲しいな‼

[578: 購入検討中さん]

「納得」して購入するには、擁壁が「大地震に対して安心」であることはもちろんですが、継続的なメンテナンスの計画もきちんと立てられているかも重要です。
1968年当時の基準で築造された鉄筋コンクリート擁壁が、いつまで耐久性が保たれるのか。この擁壁は、老朽化や修繕の必要性が問題になっている首都高その他のコンクリート建築物とほぼ同じ“年齢”なわけですし。
継続的なメンテナンス計画と大規模修繕計画の両方に、初めから擁壁のことも盛り込まれていないと、５年１０年２０年後に擁壁にいくらかかるか想定もできないです。
夏に行われるという「補修工事」では、露出した鉄筋のサビを落とすそうですね。あれだけ大きな擁壁のサビを放置するなんて、これまでの土地所有者はどんなメンテナンスをしてきたんでしょうか。