オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[221: 匿名さん]

坂上も工場街からマンション街に変わってきてるし
セブンタウンのあの混雑ぶりみたら坂上にもなにかできてくれるとうれしいな
坂の上り下りがびみょうに億劫なんですよね…

[222: 匿名さん]

>>219
確かに駅近だが、それ以外の魅力がイマイチ。
買い物は坂のアップダウンはきついがセブンタウンがメインになるだろうし。
足を伸ばせば買い物は良いかもしれないけど
駅近以外はこれぞという魅力が現地にさぼど無いようにも感じる。

トーハツの跡地はマンションだろうね。
ここら辺は空きが出るとマンションが即落とすので。

[224: 匿名さん]

現地を見に行ってきましてが、中山道真横ですね。高さがあるから大丈夫と言ってる人がいましたがマンションの3階程度、あれだと中山道の騒音と排気ガスの影響はあるかと思いますね。あと、清水坂を下から上へと登ってみましたが、結構きつい坂でした。でも、ウォーキングなどの運動に良いかもしれません。で、三田線出口ですが、やはり近かったですね。方向によっては電車の音なども考えないといけないかもしれません。ただ、電車より中山道だと思います。志村坂上駅から現地に行く道筋は近くデメリットを感じませんが、中山道側に出ると直面します。西側は建物が壁になってる分音はさほど気にならず良いかもしれませんが、東側は音がかなり聞こえました。西側狙い目ですね。または、南のにしより南西角あたりがベストかもしれません。居酒屋も結構あり酒飲みには選択肢が多くて良いかもしれませんね。

[225: 検討中の奥さま]

2年前の小豆沢公園向こうのオーベルは駅から遠いが、騒音なさそうね。

[226: 購入検討中さん]

あれは駅から遠すぎだって。

[227: 購入検討中さん]

やはりネックは中山道か。

[228: 匿名さん]

なんだかんだ言われているようですが、商店街がいまいちな所を除けば、仕様が良さげに感じる。
坂が大変と思うとき自転車で小豆沢のいなげやまで買いに行くときが有ります。中仙道はそれぞれ現地を見てどう思われるか個人差があるかも。
ただマンションの敷地をどのように配置するかにもよるかもしれないし。
モデルルームが早くできないかな。

[229: 匿名さん]

確かにどう捉えるかは人それぞれだけど
中山道真横をメリット又は気にしないという方はいないと思う。
夜中でも交通量ありますからね。
だけど、駅近、ディスポーザーはとっても魅力的なのと
通学先を坂上エリアで絞れば通学に人の目が届きやすいので安全面は良しと見ています。
交番からも近いというのも安心かな。
小学校では公文（マンション目の前）
お受験なら学力開発どちらとも近いです。
子供を育てやすそうです。
まあ、部屋の位置が西が南西側と選べれば買いですね、！

[230: 匿名さん]

中仙道の真横とは言えないですね。
坂の上ですから。
現地確認しないで買わない人はいないでしょうから。この清水坂のトップに位置するこちらの場所は雰囲気はいいですよ。

[231: 匿名さん]

清水坂を上がっていく感じはいいですね

[232: 匿名さん]

立地と物はよさそうなので、あとは価格次第だな

[233: 匿名さん]

多分高くなるんじゃないかな
少なくとも安くはないと思う

[234: 匿名さん]

東側はある程度安いんじゃないでしょうかね…
他の位置の部屋に比べてデメリットが大きいので
大差がないと売れないと思います。
中山道横、窓からは神社が見えるなど他の位置に比べてマイナス面が大きい
見晴らしは良いかもしれませんが
方角的に特にこれというものもないですからね。

[235: 匿名さん]

だから中仙道横とは言えないし。坂の下にあるし。
神社の件はよく分からないが見えたとして何かマズイとは感じないが。
価格はそんなに大差つけるかな？各自予算内できめるでしょ。
仕様はいいと私も思う。板橋区の物件の中では。

[236: 匿名さん]

中仙道は真横でなく坂の下にあり、通り沿いには別の店や個人の家が並んでますね。

[237: 匿名さん]

あそこの通りにあるマーク？があるお店に行かれた人いますか？

[238: 匿名さん]

たしか鳥居のようなマークでした
キレイなお店でしたし気になります

[239: 匿名さん]

>>235
中山道側から見ればよく分かりますよ。
真横ではなくとも中山道に面してます。
だから真横と言われてもおかしくないかも。
東側の下は中山道ですし。

神社はお墓とか無ければいいんですが
お詳しい情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[240: 匿名さん]

239ですが
調べてみたら総泉寺というお寺でした。

[241: 匿名さん]

高層階だと総泉寺のお墓が丸見えじゃないかな？
部屋からは見えないと思うけど、通路からは丸見えじゃないかな？

[242: 匿名さん]

私はどなたかが言われた通り立地と仕様がいいと思うので、隣に寺があるのではないから気にしないです。

[243: 匿名さん]

モデルルームもうすぐですね。
間取りのタイプがいろいろありそう。

[244: 物件比較中さん]

住友のスカイティアラは３LDKで５０００万ちょっとが多いようですね。
ここはさすがに住友よりは高くなるんでしょうね・・・
南向きで５０００万以下なら即購入でしょうが、ほんとに価格次第です。
早くモデルルームを見学したいです。

[245: 匿名さん]

部屋の広さにもよるかと思うが、南向きで５千万以下は厳しいですかね？
70平米以下とか南向きでないところになるんだろうか？
よく分からないですが、南向き５千万以下なら即日完売ですね。

[246: 匿名さん]

5000万高すぎます。
5000万で志村坂上はイヤだな…

[247: 匿名さん]

>>245
ここら辺で70平米台で5千万するならもっと都心選ぶよ。
5千万ローンを組めるって人って年収1000万越えじゃないと厳しい。
そういうお金持ちの人たちが地縁がない限り坂上を選ばないでしょう。
70平米台なら5千万切らないといくら駅近くでも厳しいと思う。
ただ、ここは広い部屋があるのでそこは5千万は軽く超えると思う。
あと、東側に部屋がある住居は中山道に面してる分即完はないかなと思う。
ただ、値段次第かな。南と差をもうけてもらえれば即完も無理じゃないと思う。

[248: 匿名さん]

仕様が高級そうなので70平米台で南向きでディスポーザーつきで、5000万以下なんていくらなんでも無理なんでは？
オーベルさんが可哀想。
都心に行きたい方だけでないし。勤務先に近いか便利で板橋区ならでは安さが気に入りそうです。

[249: 匿名さん]

年収1000万以下で７０平米求めるなら埼玉県かな。

[250: 匿名さん]

マンション建設は最近人件費と資材高騰のあおりを受けている模様です。
写真でしか分からないけどタイルも良さそうだし、設計事務所も有名なのでかなり価格はそれなりにするでしょう。
しかし板橋区という場所柄都心よりは安いと思うが5000万以下の部屋は60平米台の間取りかもね。

[251: 匿名さん]

>248ディスポーザーって確かに便利で良いものだけど
ディスポーザーの単価自体は20〜30万程度のもの。
ディスポーザーついてるからといって地域性無視して高値つけてもね。
この辺で5000万超えるなら部屋の広さは80平米越えないと割りが合わないよ。
ディスポーザーついてて駅近であろうと70平米台で5000万越えたら高すぎ、逆に欲しい人が可哀想だよ。

[252: 匿名さん]

地域性でいうと70平米台で5000万なんて値段は論外。

[253: 匿名さん]

モデルルームできていざ蓋を開けないと価格はわからないが、ディスポーザーだけでなく全体の仕様の高級観を考えると251さんはあまり無理されないほうがよろしいかと。

[254: 匿名さん]

>>253
間違ったことを書かれてない中、人に対して不適切な書き込みは控えられた方が良いですよ。ここを検討される方はそういう方なのかと思われてしまいますよ。
何かと、言葉が良くない書き込みをされる方がいますね。

[255: 匿名さん]

住友よりは高くなるんでは。

[256: 匿名さん]

住友よりは高くなるんでは。

[257: 匿名さん]

それはないと思う。

[258: 匿名さん]

私も70平米5000万超えたら購入は見送るかも。

仮に6000万でも買うことは可能だけど、この地域で5000万以上は出したくないかな。

[259: 匿名さん]

クチコミで決まる訳でないですから。
オーベルさんがすでに決められてること。

[260: 匿名さん]

広さにもよるかと。
70平米だとどうなんだろう。

[261: 匿名さん]

この地域で5000万以上だしたくないなんて失礼ですね。
個人の価値観の違いかもしれないが、そういうことをわれる方とはご近所無理。

[262: 匿名さん]

70平米って3人家族でちょうど良いって感じの広さ。
最近の新築は数年前のものの広さより一回り狭くなってるからちょっと狭いかな。
でも、それ以上の広さにすると値も高くなるし
税金も高くなるから基本70平米辺りが一般的な社員さんでも手が届くんだよね。

>>258
同感。出せないとかではなく
出せても妥当性がないとね。

[263: 匿名さん]

価格のことばかりのクチコミは飽きました。
モデルルーム楽しみです。

[264: 匿名さん]

>>261
じゃ、他へどうぞ。
値段ってやはり地域性や土地柄も関係してるのである程度は無視できないと思うよ。

[265: 匿名さん]

オーベルさん、色々無理言う方も現れるかもしれませんね。
お疲れ様です。

[266: 匿名さん]

値段をなんとか下げたいかたがクチコミしてるんですかね。

[267: 匿名]

条件のいい位置の70平米で5000万くらいですかね。
住友は正直価格付けの参考にはならないでしょ。ほかの会社が真似したら倒産するよ。

[268: 匿名さん]

>>266はクチコミによって値段が下げれると思ってるの？

[269: 匿名さん]

266です。
その様なことは申してはいませんが。
なんか下げたいと必死だなと感じただけのこと。
大変ですね。

[270: 匿名さん]

下げたいから書き込みをされてるわけじゃないと思うけど。みなさんそれぞれの考えを述べられてるだけのこと。
何でもかんでも悪く捉えすぎ。

[271: 匿名さん]

ただ正直な感想です。
この地域を否定してるわけではありませんが5000万であればもう少し環境良いところに住めるかな。

[272: 匿名さん]

確かに…。

[273: 匿名さん]

う〜ん…確かに…。
やり取りを見ていると、検討されてる方は人間性に
問題のある方が多そうですしね…。

[274: 匿名さん]

不動産の価値は隣人にあり…です。

[275: 匿名さん]

最低70平米5000万はないのでは？
そう思う人ならいないと思う。
条件が良ければ70平米で5000万越えるものも出てもおかしくない。
70平米平均が5000万を超えるって意味で議論しているの？

[276: 匿名さん]

私も無いと思います。最上階角部屋など条件が良ければなくはないと思うけど。。。物は確かに良いと思います。ディスポーザー完備も好感もてますし。ただ、物だけでマンションの値がつくわけではありません。地域性という立地に見合った価格を近隣のマンションから見ても、70平米台を5000万越えは流石に…。スミフを良く引き合いに出されてますが、スミフは業界トップ、独自の戦法と予算とブランド力があるわけで、まず参考にはできないと思います。決して否定してるわけでは無いですが、70平米5000万越えは無いのではと思います。271さんのおっしゃる通りかな。

[277: 匿名さん]

ここは結構値段すると思うけどな…

[278: 匿名さん]

みんな価格が読みにくいから騒いでいるのでは？
277さん
たぶん72㎡のことが話題になっているんと思うんですが、最低、最高いくらくらいと予測しますか

[279: 匿名さん]

ここは広さ、向きともに幅広いので幅広い層の方々が入居されると思われ、入居してマンションの理事会もなかなかまとまるのに時間がかかりそうです。
マンションの価値は管理にあり。
管理にはお金をけちらない人が入居してほしいな。

[280: 匿名さん]

スミフが業界トップとは？です。
とくに今一流と言われてるところでも問題が起きてるようですし。
ここはオーベルさん力入れてるマンションと感じますよ。

[281: 匿名]

供給力、販売実績から言って、野村三井と並んで3トップという評価は
妥当では？好き嫌いは置いといて。

部材や仕様が本当に良いかはまだわかりませんよ。
むしろこれからしばらくは、ここ数年では一番コストカット圧力が強まるので
期待し過ぎない方がいい。
あと、どんなに使用を頑張っても地域の価格帯を大きく超えることはできない
です。駅直や大庭園隣接など、相当ミラクルな立地でないかぎりは。

[282: 匿名さん]

281さん
部材や使用でなく部材や仕様ですよね。
価格気になって一生懸命コメントされて慌てましたか？

[283: 匿名さん]

まあモデルルームに行ってみましょう。
およそのことが分かるかもしれませんから。それまで待ちましょう。

[284: 匿名さん]

そこそこ値段しそう…

[286: 匿名さん]

スカイティアラとの比較だけど、ティアラ高いからなあ。。。

[287: 匿名さん]

ホームページ見ましたら、こだわりの空間というところではシューズの収納力アップできる棚があり
洗濯機の上のランドリーキャビネットがオプションでなくつけていただけそうです。
女性の視点に立った気遣いが感じられ好感もてました。

[288: 匿名さん]

ある程度設備なんて、オプションでお金を出せば、どうにでもなるからねぇ。結局は販売価格次第だよね。

[289: 匿名さん]

部屋の向きや広さにこだわりがなければ、当たり前だが5000万以下になりますよね(笑)
外壁のタイルは高級ですよ。

[290: 匿名]

外装は良さげに見えますね。
ただ、やはり現物、最低MRを見ないことには・・・
絵よりもいい場合もあれば、がっかりの場合もあり。
タイルは印象を大きく左右します。
少なくとも、タイル使うのをせこくしぶってはなさそうなのは、
好感ですね。

[291: 匿名さん]

もちろんMRを見るとともに現地は確認された方がいいです。
MRに行く途中、こう本の脇を奥に進めばありますから。
MRより現地の方が近いです。
あと、現地を見る時は中山道を少し下って
中山道側からも見ていた方がいいです。
見る場所によって見方がちょっと変わる環境なので。

MR楽しみですね。いつからオープンなんだろ。
2日前あたり前を通ったらMRは外から見る限り完成してるっぽかった。

[292: 匿名さん]

こう本×→交番○ すみません

[293: 匿名さん]

ほんとに早くモデルルームみたい！
３月予定ですからもうすぐですね。待ちどおしい。

[294: 匿名さん]

オプションだといろいろつけられるのは確かなんですが
標準装備がいいのはやっぱりいいな～と思います。

中旬に事前説明会があるんですね。

資料請求とかしておいた方が連絡が早く来るのかしらん？

[295: 匿名さん]

標準で良いのってディスポーザーぐらいだよね。

[296: 匿名さん]

295さん、標準装備はディスポーザーだけではないですよ。
ホームページみてくださいよ。
(近所の賃貸マンションに住んでる者ですが)

[297: 匿名さん]

>>296 書かれてることをよく読んで発言してくださいよ。

[298: 匿名さん]

標準装備が結構良いものがありますね。
板橋区は他のサイトですが地盤が硬く、地震に対しての評価がいいようです。
あとはスーパーやレストランがもっとあればゆうことないです。

[299: 匿名さん]

小規模でディスポーザー付きは魅力ですが、管理費などは大規模に比べ割り振られる額が多そうな気もします。地盤は良いと思います。ただ、東側の壁はどうなのかなと心配なのでモデルルームで聞く必要はあるかと思います。あとは中山道の交通量ですよね…先日夜中に何度か通る機会があったんですが、夜中なのに結構な交通量でした。

[300: 匿名さん]

ここはオーベルが力入れてそうないいマンションだね
その分高くなりそうだけども

[301: 匿名]

ずっと同じ人なんだろうけど、みんな暖生温かく見守っている。
オーベルって、誰だよ。

[302: 匿名]

>>295
まあ大枠そうですね。
内廊下ではないし、エレベーターも一機でしょうし。
内装とか品等がよければラッキーですが、それは枝葉の問題ですね。
お金かければ変えられるし。

[303: 物件比較中さん]

ここは、low-eのペアガラスなんですかね？
HP見ると違うようにも見えますが…
コストカットですかね…
付いてると良いのですが！

[304: 物件比較中さん]

あと、駐車場が少ない感じがするのですが、皆さんどう思いますか？
ファミリー向けではないのですかね。

[305: 物件比較中さん]

地権者住戸が7つあるので、それも気になりますね！
トラブルとかにならなければいいのですが。

[306: 購入検討中さん]

地権者住戸が７戸もあるんですか！？
素人なのでよく分かりませんが、その分の利益などは他の住戸に転嫁されるのですか？
確かに、地権者というだけで態度がデカそうですが、、、
その辺の情報を今度の事前案内で聞いてみたいですね。

[307: 匿名さん]

元々住居などがあった場所でもないのになぜ地権者用が7戸もあるんでしょうね。
地権者とは元々土地を所有又は借地権などの権利を持ってる方のことで、マンションを建てるに当たりデベ側が全てを買い取る場合と、その値段に応じた部屋を提供したりするわけで、7戸もあるといことはそれ相応の部屋を地権者に提供してるわけですよね。
地権者の方は実際に住まわれたり、賃貸に出したりします。
地権者住居が多ければ多いほど他部屋に利益分を上乗せされてる可能性は無きにしも非ずでしょうが、その実態はオープンされないので実態はわからないと思いますよ。
トラブルが多いとは言われがちですが
その地権者さん次第で
賃貸に出されてたり、ひっそり住まわれたりする方もたくさんいらっしゃります。
まあ、7個分も割り当てるって結構な数ですね。
元々、数も少ないのに。

[308: 匿名さん]

このマンションはファミリー向けのマンションですよ。
広さも幅広いし、駐車場はあると思われますが駅近だからそんなに今時多くはいらないかも。
307の方は他の23区内のマンション事情をあまりご存知ない方とお見受けしますが。
あとこの場所は住居が建ってましたよ。

[309: 匿名さん]

クチコミが結構あって、それだけ盛り上がっている様子。
それだけそこそこ人気があり、他のデベさんも気になって仕方ないんでしょうか？！

[310: 匿名さん]

>>308
推測間違ってますよ。

地権者7戸…地権者住戸がどこを陣取るかにもよりますね。7個は流石に多い。

[311: 匿名さん]

モデルルームオープンは幾日からでしょうか？
ここは人気みたいなので混むかもしれないと私は予想してますが、どうなりますかね。

[312: 物件比較中さん]

ネガがあると、すかさず営業がフォローしますね！
さすがです（笑）

[313: 匿名さん]

311です。
私は営業ではありません。モデルルームに行こうと思っている主婦です。
すぐに決めつけないでください。

[314: 匿名さん]

モデルルーム行きたいなら、資料請求すればいいじゃない。

3月15日から毎週土日やってる見たいだし。

私は、無駄足だから、価格決まるまで行く気もないけど。

[315: 匿名]

板橋区内だと、それほどタイトになる物件はないと思いますよ。
もちろん飛び込みより、電話一本は入れた方が良いですが。

城北で販売前から沸騰したのは、最近だと大泉のプラウドとか富士見台のパークハウスとか。
規模、希少性、価格帯総てが抜けた感じでしたね。
ここは、よくもわるくも一般的レベルのはず。

[316: 匿名さん]

>>314
モデルルーム、土日しかしてないんですか？

[317: 1180326]

70㎡でいくら位になりそうですか？

[318: 匿名さん]

4000万位じゃないかな

[319: 匿名さん]

まだ公表されてないですよ。
が、さすがに4000万ではないでしょう。
70平米では最低5000万弱はいくと予想。
近くのプラウドのマンションは駅4分ディスポーザー無しで5000万してましたから。
最近建築資材、人件費高騰してるからねえ。318は希望価格を言われたんですかね。

[320: 匿名さん]

野村と一緒に考えないでください。
プラウドはブランドですからね。

70平米で5000万越えは流石にない。
最上階角部屋なら考えられなくはないけど。
最多は4500前後だと思う。