オーベル志村城山【旧称：志村城山プロジェクト】

[匿名さん]

オーベル志村城山についての情報を交換しませんか。
有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。
やっぱり高いのかなー。


所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.29平米～101.68平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/shimura/index.html
施工会社：大成ユーレック株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.1.14　管理担当】

[124: 匿名さん]

派手さはないけど便利なところですね。まだ写真だけだけど商店街から一本入った住宅街にマッチした高級感あるマンションになりそうです。
マンションのすぐそばの新築の一戸建てのお宅もきれいですね。

[125: 匿名さん]

123さん、このマンション検討されてると言われてますが、いいと思うところあるからですよね？

[126: 匿名さん]

>>125
もちろんです。
他のオーベル物件を見てきてオーベルが基本的に好みにあうので
オーベルを主に検討してますが
ここは、場所が悩みどころですね。

[127: 匿名さん]

ここ場所いいよね。しかも駅ちかなのにディスポーザーつき。

[128: 周辺住民さん]

商店街にあるキャンドゥはもともとマツキヨがあったところ。マツキヨが店を閉めたのは残念だった。

[129: 購入検討中さん]

かうべし！

[130: 匿名さん]

駅近以外の条件はそんなに良くない感じだね。

あとは価格次第かな。

[131: 匿名さん]

私はマツキヨより坂上商店街のセイジョーで買うことが多かったの不便は感じません。
イタリアンのレストランなど近いし。たまの外食にも便利なところ。

[132: 匿名さん]

条件いいですから。すぐに完売になりそうだと思うのでモデルルームできましたらすぐ行く予定。

[133: 匿名さん]

モデルルーム見に行くのは、価格発表のあとで十分。
すぐに完売になるかは価格次第。そんなに急ぐ必要もない。

目の肥やしに見に行くのは大切だけど、
価格もわからずに行って、買えないものを、買う気になるだけ気分がへこむ。

[134: 匿名さん]

間取りタイプも数が多いですね。
クチコミを信じじっとしていても、どうかと思う。
私事ですが他の新築分譲マンションでも、クチコミはひどいネガティブなことが書かれていて、いざ申し込みが開始されたら、あっと言う間にいいとおもっていたタイプは完売ということがありました。

[135: 匿名さん]

モデルルームできたら104書き込みを元に壁のことを聞かないといけないですよね。
そもそもその壁って、何かあった時にどれぐらいマンションに影響が出るような壁なんでしょうか？

[136: 匿名さん]

マニアのブログの人ってここ絶対見てるでしょ(笑)
ステマと思われるからああいう書き込みしない方がいいですよ(笑)


ここはオーベルブランド再構築するために高めで出ると思います

[137: 匿名さん]

>136どういった書き込み？
他サイトの地域スレでも指摘注意されてた

[138: 匿名さん]

どのマンション購入でも洋服を買う事とは訳が違うから、先ず自分の身の丈にあった物件で。
それが気に入った物件となるといいですね。

[139: 匿名さん]

>>135
まず壁の所有権。マンション側なのか、そうではないのか。
所有権がマンション側なら、修繕義務はマンション側。
そうではないなら、修繕義務を持つ所有権はだれなのか？
壁の所有権が、国や地方公共団体なら安心だけど、第三者なら私は購入見送る。
ぽつんと1戸だけ奥の戸建ての住宅もあって、壁に面してたりするから、
所有権が共有の場合もあるからそうなると面倒かも。あとは壁の境界部分かな。

所有権がマンション側だった場合、地震等で崩れた場合は、
壁に関しては地震保険が適用されないことがほとんどだから心配がある。
万が一壁が崩れても、マンションや機械式駐車場まで影響があるのかどうかは、
敷地計画が出ないとわからない。

地震や老朽化で改修するとなった場合、その費用はいくらなのか？
地震でがけ崩れみたいになっちゃったら、修繕費用はうなぎのぼり。
74戸で、仮に改修・修繕費用5千万なら1戸当たり70万円、仮に3億なら400万円の一時金が将来必要。
その費用の見積もりや概算をモデルルームで聞かなきゃならないと思ってます。

[140: 匿名さん]

139ｻﾏモデルルーム行かず今回は見送ったら？といいたくなるくらい。とにかくまだ憶測だけでわからない事項に高額な金額の数字をあげてクチコミするのは、価格を下げたいんですかね？

[141: 匿名さん]

139ｻﾏモデルルーム行かず今回は見送ったら？といいたくなるくらい。とにかくまだ憶測だけでわからない事項に高額な金額の数字をあげてクチコミするのは、価格を下げたいんですかね？

[142: 匿名さん]

>>140
物件に対する考え方やとらえ方は人それぞれ。
今の時点では憶測しか言えないのは当たり前。
高額とは言うけれど、それくらいかかる可能性もあるとは考えませんか？
ネガティブが潰せれば購入する人もいれば、ポジティブしか言わない人もいる。
価格はオーベルが決めるから関係ないし。
掲示板の書き込み程度で販売価格が変わるわけがない。

[143: 匿名さん]

104はマンション側が安全面を調査確認してると断言してるが、そもそも所有権がなかったら、安全面が確認できるほどの調査って確信がつけるほどできないと思うけどどうなんだろう？他の方の話によると築40年以上とあるが間に補強工事などが行われてれてるかどうかも重要確認だと思います。書面上だけでは安全確認なんてできないし。所有権がない場を掘りこおしたりもできない。モデルルームができてない中、誰もが話を聞き確認できない中、104はマンション側が調査確認してると確認したとおっしゃってる。あれだけ書き込みしてたのに、見てないはずないが、104はその後回答ないけど、結構重要なことなので回答願いたいです。

[144: 匿名さん]

136さんも言われているようにオーベルブランド再構築をかけ強気ででると私も感じてます。

[145: 匿名さん]

>>142
同感だな。

いくらになろうが分からないが
マイホームを買う額は決して安くはない。
家族で住まう場なので安全面も重要。
問題ないと分かればその不安材料は減り検討により前向きになれる。
誰しも、メリットだけ見て買わないし
検討し決断する前に直面するのはそれぞれ不安視するもの。
高い金出すんだから失敗や後悔したくないでしょ。
だから、込み入った部分まで気にしたり悩んだりする。
もちろんメリットも人それぞれでだし。
高い買い物をするんだから皆さん真剣なんだよね。
139さんの金額はその通りじゃないと思うけど
目安にはなる。話の内容からしても
近隣環境を熟知してるようだし参考になる。

[146: 匿名さん]

クチコミでなんやかや言われたオーベル目黒、あっとう間に完売しましたね。
キャンセル住戸も一戸でましたが殺到して完売。
場所は違うけど良心的なブランドと思って

[147: 匿名さん]

あのさ、目黒と板橋を同じ目線で語ってはいけないよ。
立地が違いすぎますが

[148: 匿名さん]

147、ちゃんと読んでる？場所違うけどと書いてありますけどねえ。どうもスミフの方々かなりしつこい。大体昼間から必死ですね。

[149: 匿名さん]

148の方がちゃんと理解してる？場所が違うけどと書かれていても、そもそも立地が違いすぎるところを引き合いに出すのがおかしいって言われてるんだよ。それにここではスミフの話が全く出てないのになぜわざわざスミフの話題を出してるの？しかも、ここは今日1日ほとんど書き込みない中…もしかして、スミフに凸してるのはあなたですか？もしそうなら、下手にこちらに火が飛んでくるのでやめていただきたいです。

[150: 匿名さん]

１４９、あなたのほうが、おかしくないか！オーベルのブランドがいいからかなと言ってるんだと思うよ。

[151: 匿名さん]

ダメだこりゃ、理解できてない。
ここは志村の物件スレ
もちろんオーベルも良いのは確かだろうけど
目黒は立地が良いから売れて当然なんだよ。
オーベルが良い物件でも立地が違い過ぎれば売れ方も違う。
引き合いに出すなら、似た立地または同等あたりで無いと話にならないんだよ。
目黒が売れたからここもそうとは限らないでしょ？
しかも、目黒人気上位エリアですから。

[152: 匿名さん]

私もオーベル目黒見てました。
ここは駅ちかということだけなんて言う方もいるが、資産価値としてみるのに大変重要だと思います。別に私は営業の関係者ではありませんが。

[153: 匿名さん]

資産価値から見ても目黒より志村の方が上ってこと？
どう言ったところが重要なんですか？
もっと詳しくお願いします。

[154: 匿名さん]

ここも売れてしまいますよ。

[155: 匿名さん]

マンション決める上で駅ちかは重要なポイントです。
主人が大手町まで通勤するのに便利だと考えてます。

[156: 匿名さん]

検討者にとっては、完売しようと売れ残りが出ようと、
そんなことはたいした問題じゃない。
必要なのは自分が納得できる価格と条件だけ。
オーベルブランドの再構築？そんなこともどうでもいい。
もともとオーベル自体、今回検討するまで初耳だし聞いたこともない。
まして目黒の話なんかどうでもいい。

[157: 匿名さん]

だからそのブランドのために価格がどうなるかってことでしょ(笑)
文脈読み取らなきゃ(笑)

[158: 匿名さん]

オベール自体にブランド価値なんかないでしょ。

このマンションにブランド価値なんか求めて買う人はいないと思うよ。

[159: 匿名さん]

104もそうだけど、149も都合が悪くなると肝心なことは答えられないよね。

>>156
ましてや目黒の話なんてどうでもいい。
には同感だけど
オーベルは結構各地に首都圏近郊にも結構展開してるよ。
検討者は何を重要視するかは人それぞれ
駅からの近さも重要だけど
それより環境や建つ場所の安全面、そして価格と自分に合った間取りとデザインが重要視する人もいる。
うちみたいに。
資産価値は決して駅からの距離だけで決まるものではない。
主婦からしたら買い物先の選択枠の多さも重要。

[160: 匿名さん]

なんっつうか、営業同士の泥仕合の展開ですね。条件がまったくちがうマンション同士、競合することはないと思うんだけど、どっちも自信がないのか何なのか。。。
この物件は、駅近、高級、小規模で行けばいいんだから本来どっしり構えてればほっといても売れるはずなのに、少なくともここと「空冠」によく出没する営業さんのやり方を見ている人にとっては、正直、この物件の売り方に疑問がわくに違いない。「空冠」のほうも五十歩百歩だけどね。

[161: 匿名さん]

その通り、ブランドなんか関係ない。
買う人がどれだけ納得できるかです。
この物件のメリットはまず、駅に近いこと。三田線のことをマイナーだのとやかく言う人もいるが、大手町や日比谷へダイレクトかつ30分以内で行けるのは大きい。都心部への通勤は便利。買い物もスーパーは徒歩圏内にあるし、銀行や病院も近い。一般的な暮らしには不自由はない。あと、100㎡クラス4LDKの大型間取りのあることも魅力。この界隈の新築物件でも珍しい。広い間取りを求めている人には良い。
一方、デメリットはやはり17号に近すぎること、地下鉄路線に近いことも気になる。これは現地でよく確認する必要があるし、地下鉄路線に近い件はデベによく内容を聞くことだ。また、しむらん通りはシャッターが閉まっている店舗もちらほらあり活気はない。生き生きとした商店街にするべく商店主たちももっと頑張って欲しい。まあ、総合的に見て私はそこそこ良い物件だと思います。あとは価格次第ですね。

[162: 匿名さん]

>>160さん
本当にね
あっちもここもメリットデメリット同じようにあるんだからつつき合ってても何の得も生まれないのにね。
ただ、こっちの例の方があちらに凸して
あちらを批判しながらここをポジった辺りから怪しくなってるし
ホント、やめていただきたい。

>>161高いお金出すならどれだけ納得の行く買い物ができるか見極めないとね。
駅近くて小規模なのにディスポーザーがあるのも売りの一つだと思う。高級志向に見えるし。
ただ、小規模なのにディスポーザー付けて管理費高くならないか心配どころ。
処理層は毎月のメンテが必要になるので
200世帯の物件でも結構な費用が振り分けられると聞きます。
ディスポーザーがあることで、どれだけの管理費になるかもしっかり伺う必要があるかなと思ってます。

[163: 匿名さん]

ルーバルのタイプは月並みな表現ですが良いと思います。控えめでなく幅も奥行きも十分。室内からの開放感も、窓が多いだけに満足しそう。というのが第一印象ですが如何でしょう。また、他の住戸からは覗かれない死角的ポジションにあることが尚宜しいのではと思いました。周辺に建物が無ければ文句の無い環境なのでしょうね。下の緑からは頭が抜けているようです。

[164: 匿名さん]

＞他の住戸からは覗かれない死角的ポジションにあること

部屋の位置がどの辺りに来るかまだはっきりわからないし
まだ、詳しい詳細がオープンされてない中なぜわかるのですか？

[165: 匿名さん]

今日、現地とその周辺を見てきたので率直な感想を。
何より駅から近い！
目の前に公文、歩いて4分程度のところに開発教室などの塾もある。
飲食店はまあまあある。ドトールがあるのも良いね。
毎日の買い物に関しては、自分だったら電動自転車でセブンタウンに行きますね。
歩いても行けるような距離でした。
三徳はアップダウンはないですが
マンションからは微妙な距離で品数もさほど多めでもない感じでした。肉なども…。
セブンタウンはTSUTAYA、ミスド、ドラッグ、無印、赤ちゃん本舗、ユニクロ、ビバホーム、くらずし、石窯パン屋（かなり美味しかったです）など
1カ所でなんでも揃うし毎日の買い物が楽しそうです。
イトーヨーカ堂は鮮度も良さそうですし品数も豊富
野菜も有機野菜もあり肉、魚ともに豊富でした。

ここで、壁の話が出てましたがその壁というのは
中山道沿いのマンションが建つ場所（土台）東側の壁なのでしょうか？
もしそうならば、言われてるとおり結構古さが際立ちましたね。
その壁は結構高さもありますが、その下に何かしら古い建物はありましたが
中山道を通ってみれば分かりますがマンション東側は中山道の真横と言ってもおかしくないですね。
あれだと、中山道の車の音と廃棄ガスは心配です。
中山道を通ってみると垂れ幕がはっきり見えるので分かるかと思います。
中山道を挟んで向かいにはお寺がありますね。
何のお寺がは分かりませんが…お墓などあるのかないのかも気になります。
清水坂方面の坂は下ってみなかったため三田線はよく分かりませんでした。
駐車場ですが、ここで駐車場なんて無いとおっしゃってた方がいましたが
ありました。マンション西側道路挟んで向かいの公文の横に。
無いとおっしゃってた方は何の意図が？
広さ的には戸建て2棟分ぐらいで、広くもなく狭くもなく微妙な広さでした。位置的にはマンションの西側斜め向かい側です。見るからにしばらくは何も建ちそうにない雰囲気でしたね。出来ても住まい関係？コンビニはなさそうです。立地的に。
あと、駅前あたりには色々ありましたが商店街自体は、パチンコ、１００均、美容院が目立ち、その他はあまり印象に残らない感じでした。

結果、駅からの近さとわかりやすい道のりはかなりのメリットだと思います。駅利用者にはたまらないかもしれません。駅前にはいろいろお店もあり窓口付きの銀行もあり、買い物、外食にはさほど困らないですね。
ただ、やはり心配されてるマンションの土台横の壁は気になります。あと、自分はあの中山道はかなりの懸念材料になりました。
ただ、メリットデメリット相殺できるような感じではあります。
壁の安全面は心配ですけど、ようは、買う部屋の位置さえ気をつければ良い買い物になるのではと思います。
駅からの近さと何かとこまごまあるお店、利便性面での生活は楽しくなりそうです。環境が問題点。
東側は中山道の影響、目の前のお寺？があり部屋の位置での差が大きそうですね。
あとは、確認できなかった三田線がどの様に影響するかだと思いました。
懸念材料もありますがメリットもかなり大きい。
どの物件でもメリットデメリット両方あるわけで、デメリットもきちんと受け止め、相殺しあってどれだけ自分の好みに合うか次第ですね。
現地見てきて良かったです。
モデルルームに行くのが楽しみになりました。
長文失礼。ご参考までに。

[166: 匿名さん]

西向き、は東向きで価格にかなりメリハリがつきそうですね。

[167: 匿名さん]

所詮クチコミですから情報源がどこかなんてnonsense。
色々書いてもらって判断は自分自身ですからね。
近所ですがマンション予定地の道路はさんで向かいは今個人の家兼月極め駐車場ですが、位置的に全くマンションとは日当たりなど気にするほど近くないです。ディスポーザーつき結構。管理費がなんて言うかたはどうぞ他にもつけないマンションをあたったら。
あの生ゴミから解放されるなら、大歓迎。

[168: 匿名さん]

中仙道近いっていうけど、マンションは丁度坂の上にたつのでそんなに気にならないと思うよ。
高速道路の下ではないし。

[169: 匿名さん]

たしかに、このマンションで悩むべきところはディスポーザーじゃないね。レスを順番にみて思うのは、このマンションは長所も短所も立地だっていうこと。それをどう判断するかです。あとやっぱり気になるのは「新宿15分」のうたい文句。売り主の姿勢を疑います、正直。

[170: 匿名さん]

音は上へ上へと伸びます。
東面があれだけ中山道から丸見えな状態なら
気にならないことはないかな。
中山道側の近隣の建物の黒ずみも気になるところでした。
まあ、中山道側から見てもらえればよくわかると思いますよ。垂れ幕がありますから。

駐車場も何も建たなけば問題ないでしょうね。
位置的には西面2.5m道路挟んで斜め横って感じです。
まあ、戸建ても駐車場真横にあったので何か建つ心配はしばらくなさそうです。見た感じですが。
将来的には分かりませんが。

でも、ここで中山道からも近くないとか
駐車場なんかないとか言ってた方いましたが
現地行ってみたらよく分かりました。
清水坂の方から見てきましたが
最初は確かに中山道は見えないので影響なさそうだなと安堵したんですが
中山道側を歩いて壁を確認した所
建設現場が丸見えだったので
東側は影響が無いとは言えないと思いますね。
西側の道を歩いてる時は建物があるのでさほど聞こえませんが、南面にある道路を東に向かって行くと車の音が結構聞こえますよ。
なので、南側、西側が個人的に狙い目です
あとは値段ですかね。

気になる方は現地を見られた方がいいです。
よくわかりますから。
駅からの近さも実感できてちょっと興奮します。

[171: 匿名さん]

長所、短所がしっかり参考になりました。

ところで、モデルルームはどこにでき
いつオープンなんですか？

天狗の向かいになんだかそれらしい建物ができてますが
違うっぽいし…

[172: 匿名]

>>165
実地レポートありがとうございます。
客観的に述べられていて大変参考になります。
なかなか現地に赴く時間がとれないものですから。

[173: 匿名]

配棟や死角については、敷地形状やパース図を見れば概ね予測可能ですね。
あと気になるのは売り主、販売代理、施工が全部系列でまとまってるところくらいですかね。
近頃一部で大きなニュースになりましたが、資材高騰、人材逼迫等の煽りか、
チェック機能が働かず施工不良というのが出てきました。
業界関係者・識者は予てより警鐘を鳴らしている点で、別にこのマンションがどうという
話ではないですが、気にはなります。