ローン条項について

[契約済みさん]

先日土地を契約しいざ銀行へ融資を御願いしようと相談した処、こちらの考えていたプランでは条項記載している満額のローンが下りない状況となりました。担当している不動産屋もかなり適当で当初どこの見積もりでも良いから一番高い物を持って来る様に言われI社の建物及び参考価格程度の外構やエアコン、カーテンといった設備品込みの見積もりを持って行きました。すると系列銀行での仮審査で返済比率をオーバーしている金額で融資OKが出ました（何行か返済比率のみで話を伺いましたが、400万円近く低かったです）
本題ですが仮審査とは違うメーカーで建物の契約を土地契約前に済ませており、金額的な面も有るので当初より外構（大き目なしっかりとしたガレージ）やソーラーパネル等は分離発注予定でした（一応　参考程度に見積もりをHMより貰いましたが、倍近い金額であった）。本審査申し込みの為、仮審査をした銀行にて話を聞いた処、分離発注は出来ないとの回答。おまけに見積もりを提出したI社とは提携しているので通常より審査が甘いと言われてしまいました。別に仮審査で満額回答をされていた銀行でも相談した処、分離発注可能だが当初予定額より450万円下がった金額（返済比率を重視されるそうです）までしか貸付出来ないと返答されてしまいました。
この状況を担当不動産屋に相談すると銀行が満額回答を出さないので条項適用して契約を白紙に戻すとの話になっていたのですが、売主側が納得いかないと主張して来て話が平行線になってしまっております（土地は相場より安い価格なので再販して売れない様な事は無いと感じますが）物件は両手なので一社にて担当。

不動産屋の担当者自身も確認、説明不足のまま契約行為に至った事を認めておられます。（系列銀行とI社の提携も知らない）
上記の場合　条項適用になるのか？　また不動産屋の責任は？　詳しい方や似た様な経験をお持ちの方　是非アドバイスを御願い致します。

[1: 匿名さん]

第三者から見るとわからないことが多いので、なんとも言いがたいです。
どっちの責任というか、なんか意思疎通がうまく言ってなかったように感じますが。。。

一番高い物を持って来る様に言われI社の見積もりを持っていったとのことですが、
その金額はいくらで、あなたが仮審査前に契約した金額はいくらだったのですか？
で、400万低いとか450万低いとか書いてますが、それはＩ社の見積もりに対して？
それとも、あなたが契約したメーカーの見積もり金額よりも低いのですか？


そもそも審査をしたローンは不動産業者の斡旋したローンですか？
それともあなたが自分で探してきたローンですか？

ローン条項には融資額だけでなく、ローン申し込み先（金融機関名・支店名）や
ローン申込内容（申込金額・金利・返済年数）まで含まれていますか？

もし、上記の項目が含まれており、業者が斡旋したローンであれば、
業者側に説明責任があり白紙解約出来ると思いますが、
そうでなければ、分離発注をやめたりすれば、融資額だけで言うと
融資可能となってしまうので、すんなり条項適用とはならないので、
当事者間で話し合いしかないと思います。

[2: 匿名さん]

不動産屋（建売業者も同様）とタッグを組んで、施主支給や車に家具家電
その他海外旅行に当面のお小遣いまで、住宅ローンで銀行から調達するのが
賢いやり方です。

[3: スレ主]

不動産業者が斡旋とゆうか系列銀行の名前と支店名、借り入れ総額のみが記載された何とも頂けない条項です（金利や期間等の細かな事は一切記載無し）　総額の一部でも否認された場合は条項適用となっております。

あまりやる気が無い担当者で銀行はおろかメーカーとも密な打ち合わせをしようとしてませんでしたのでこんな事になってしまっているのだと思います。宅建所持者ですがローンの詳細はどうも何も知らない様子です。元金均等と元利金等について聞いても、通常は元利金等が一般的としか返答されませんでした。

建物だけ建ったは良いが資金が底ついて引越しもままならない、おまけに目的の設備は住宅ローンを払いながら何年か掛けて貯蓄した後　なんてなったら何の為に態々家を建てるのか分からなくなってしまいますよね。

[4: 匿名さん]

白紙解除でもめているのは土地売買契約だけですか？ハウスメーカーとの建築請負契約は？
両方に白紙解除条項が付いているのかな？

詳細が良くわかりませんが、ローン特約で白紙解除になるにはI社や分離発注がどうのこうのは関係なくて、
1)条項に書かれた銀行の支店に本審査を申込み
2)条項に書かれた借り入れ総額の範囲内で
3)ローンが組めるのか組めないのか？
それだけが問題ですよね。
スレ主さん。上記1)～3)についてはどうなのですか？

[5: 匿名さん]

自分も読んでてよくわからないな。

最初の書き込みみて、不動産業者って
土地の仲介だけしてるのかと思ったけど、
>>3読んだら、建築住宅会社のことなのか？
でも、そうすると最初の書き込みの
どこの見積もりでもいいからって話は変だし。

その辺の関係が複雑にしてる要因？

あと、一般的な話をすれば、分離発注となると、
銀行とのやりとりや、各業者との打ち合わせは
施主が頭になって動かないとダメなんじゃないの？

[6: スレ主]

契約書記載の銀行へ申し込みを行った処、分離発注不可なのでそもそも契約書上の満額は貸せないと回答されました。HMが一括して行う場合でも仮審査時の銀行提携HMとは審査が異なるので満額は難しいと返答されてしまいました。（窓口から保証会社に連絡し確認されてました。）　契約書上の記載事項に有る一部借り入れが認められないとゆう項目が適合しております。　
売主側へも条項の説明をしっかりして理解を貰っていなかったのでは？考えられます。
土地だけならば2千万円程度なのでまさかローンが通らないなんて事無い　と思っておられたに違い無いと思います。
いずれにせよ最後まで仲介業者にしっかりとした対応をして貰いたいです。売買が成立した場合はそれなりの手数料を取るわけですし。

[7: 匿名さん]

>6
4です。条項に書かれた借り入れ総額の範囲内でローンを申し込んだが、希望の金額は貸せないとの回答だったのですね？それなら結論は白紙解除できるに間違いないでしょうから、仲介した不動産業者さんから売主さんに条項の意味と事情をよく説明してもらって手付金を返してもらいましょう。
そもそもの問題は、スレ主さんがローンを組める金額が少ない事のように思えます。余計なお世話かもしれませんが、家の購入が現実的に可能なのか、これを機会にもう一度よく検討されたらどうでしょう？無理をして家を購入した結果、生活に困窮したり返済が出来なくなったりしたら元も子もありませんよ。

[8: 匿名さん]

その通り、無理して借りても督促状が来る状況になったら持ち家手に入れても意味ないからね。

[9: 匿名さん]

本審査の最終は貸し出し銀行じゃなく、その貸し出し額を保証する保証会社。決定通知は保証会社から来ますよ。銀行はあくまでも取り扱い窓口。