コスモ東京ガーデンパークスってどうですか？

[匿名]

どんな情報でもいいので教えて下さい。

[61: 匿名さん]

＞＞57さん、こんにちは。
購入者です。実は某大手不動産会社勤務です。（リクコスさんではありません）
建築が専門ではないのでハッキリとお答えできませんが、
「住宅性能表示制度」と比較して、取得していない「本物件の性能」に関しては、
問題ないと判断しました。
リクコスさんの物件性能、他社の大型物件と比較して劣ってないですよ。
「住宅性能表示制度」を取得している物件では、これを販売上大きく表現しています。
すごいところでは、取得していない物件のことをおとしめるようなトークも展開されます。
リクコスさんは、社内で仕様や性能基準を標準化していますので、合理的です。
私もすべての項目も見たわけではありませんが、高水準と結論しました。

土壌汚染ですが、私は区役所の環境保全課に直接確認しました。
区の方も大型案件なので、度々現地に確認に行っているようです。
土壌改良も最大手の環境テクノなので安心しています。
一般的に都内のマンション用地は工場跡地も多いです。
そのため土壌改良は日常的なものです。
上記の理由から土壌の汚染の有無は、私にとって購入の障害には、なりませんでした。
もとは大内新興化学という会社の工場でしたね。

私は営業部門に居たこともありますので、
検討者の方の心配はもっともだと思います。
購入するまでは、気に入った物件であっても、いろいろ心配になるものです。
頑張ってください。

[62:]

>>60
ソフマップのしきち

[63: 62]

↑誤って途中で書き込みしていました。失礼しました。
モデルルームの前の道から東方面にあるソフマップのところです。
建築計画がでてました。

[64: 51]

>>59
掲示板の趣旨ものと、有益な情報を収集したく
投稿したのですが、心もとない回答大変残念です。

[65: 匿名さん]

.>>62さん、
お返事ありがとうございます。
ソフマップってことは、坂の上ってことになりますよね？
日当たりとかは問題ないと思いますが、何か不具合とか出てくるのか
不安になってしまいました。
調べられれば調べたいと思います。
>>61さん、私は57さんでありませんが
的確でなおかつ誠実なお話で大変、感銘を受けました。
契約を済ませたあとではありますが、
やっぱり心配でいたことなので、お話はありがたかったです。

[66: 51]

>>61
ご回答有難うございます。

リクコスさんの性能基準は私も十分と思うのですが、「quality bible」で
等級が複数設定されている性能に関して、本物件がどの等級なのか
知りたかったのです。
また、紙で（契約書の類に記載はないといわれたので）頂きたかったのです。
もし、何か問題があったとき迅速かつ効率的に解決できるためです。
「疑問があるなら質問してください」と言われましたが、所詮口約束でしか
ないと思うのですが。(考えすぎかもしれませんが)

土壌については、HPでいろいろ調べてみました。
これに関しても詳しく営業さんから聞いてみたいと思います。
将来的に汚染が再発した場合の対応とか聞いた人はいるのでしょうか。

[67: 匿名さん]

＞＞64さん
＞＞61さんのような情報提供もありますから、がっかりしないでくださいね。
このような掲示板は、言葉だけのコミュニケーションですから、難しいですね。

ソフマップの敷地とは、これも大型物件ですね。
でも三田線、東上線の中間あたりですかね。
売主はどこなんでしょうか？

それにしてもマンションラッシュ、公庫金利も向かい風の中、
売る方も買う方も大変ですね。

[68: 匿名さん]

ソフマップの場所はレクセル。
ケヤキ公園の隣はリブラン。

[69: 匿名さん]

レクセルは9階建のようです。

[70: 匿名さん]

61です。
考えすぎということありません。
大きな決断ですから、安心できる何かが欲しい気持ちは誰しもあると思います。
ただ現実的には、すべての住宅性能を書面で交付してもらうのは難しいですね。
販売センターには設計図書が置いてあり、完成後これが製本されたものが管理組合に来ます。
ただ一般の人では、そこから住宅の基本性能を読み取ることは大変です。
このことは、リクコスさんだけのケースではありません。
ここからは各自の判断になると思いますが、信用できる売主かどうか、
顧客と真摯に接する企業かどうかということになりますね。
入居後、何か問題があったときには、書面の有無にかかわらず、
管理組合から問題提起をして、売主と話し合うことなると思います。

私の専門外なので参考までですが、
土壌改良は、汚染のもとを絶つ、そして汚染されたものを除去するという手順で進んでいるようですね。
ですから、汚染の再発という可能性は低いと判断しています。
万一再発しても、土壌の上には建築物があり、汚染された地下水が表面に出てくることは少ないと思います。

質問のお答えになっているかどうか自信がありませんが、
住宅性能、土壌改良とも「絶対に」とか「完全に」とかは、言い切れません。
こられは、他社の分譲マンションでも同様のことです。
ですから買う側もリスクがゼロになることはありません。
現実問題として、入居後、全くトラブルが無いというマンションは私の経験上も無いです。
ただ、取り返しがつかないトラブルに見舞われるというケースは稀有です。
最近は不動産業界も遅ればせながら、変わりつつあると思います。
販売力に頼って、売ったら終わりという企業は淘汰されています。

[71: 匿名さん]

土壌改良は元の土地の所有者の責任で行い
その上で売却しているので、
仮になんらかの問題が発生した場合は、
そちら（＝大内新興化学工業さん）に
対処いただくことになるということでした。

[72: 匿名さん]

汚染源が撤去され、土壌改良を行ったのだから、普通に考えれば再発する恐れはないでしょう。

他に汚染源があり、地下水を通して汚染されるケースが考えられますが、その場合は本物件の問題じゃないですね。一応、地下水で汚染されないよう、遮水壁を入れて防ぐみたいですけど。

行政の指導・監督下で、土壌改良しているわけだから、最終的にはそれを信用するしかないですね。あと、近隣にある工場跡地の物件も土壌汚染があったので、そちらの現状を参考にしたらどうでしょう。

[73: 匿名さん]

51さん
物件検討に際しては、自分なりの基準が必要ですね。
そのためにいくつか物件を見て、専門誌で情報、知識を入れて、
現地で販売スタッフに確認して見てください。
ご自分でもおわかりのことと存じますが
「100％安心」「100％問題なし」「100％納得」なんてありえません。
どこのデベのマンションでも「帯に短し・・・・」になりますね。

不安感を前面に出しての質問、ちょっとやりすぎでは？

購入者も自分の判断で契約しています。
この板に依存し過ぎず、ご自分なりに決着をつけてください。

[74: 匿名さん]

モデルルーム2タイプともオプションが少なくてわかりやすかったです。
戸数の多いタイプをモデルルームにしている点も良かったです。
オプションだらけで実際のイメージがつかみ難い物件が多い中で、
シンプルさが顧客志向を際立たせている印象。

[75: 匿名さん]

板橋に住んでる土木コンサルタント会社員です。
現在資料請求中です。
賃貸を見れば分かると思いますが、この辺は周囲と比べて少し安い所なのでこの物件が特に安いとは思いません。
土壌汚染に関しては、基準値以下に落とすというのが一般的では？
完全にってのは無理ですよ。
それと区の監督下（技術者でない）なので、それなりと考えるのがいいと思います。
区と国では監督員の技術レベルと施工業者の気合が違いますから。
首都高に関していえば、大きな補修工事がほぼ終わった＝「土日の深夜工事が減る」ので、次の大規模な補修工事までは静かだと思われます。
大宮線自体、夜も混んでるので、騒音が気になるなら止めた方がいいと思います。
窓を開けると絶対、車の音が聞こえますし、そういう人には向かない所なのでは？
あと、新宿線が出来ても渋滞はなくならないと思います。
竹橋JCTを見てて思うのですが、池袋で降りる車を除く9割以上の車が新宿・渋谷方向に向ってるので、現在とそう大差ない状態になると思います。
王子線の実績を見るとよく分かるのでは？
下の道は、ずっと昔からうるさいです。これは諦めてください。
これらを含めても、三田線沿線に住むメリット（空いてる・便利等）があるので、その辺を踏まえて考えるといいと思います。
安いだけを求めるなら江東区の埋立地で探すとかね。

[76: 匿名さん]

>>75さん、一部認識が違いますね。いろいろ意見があるのがこの板だから。
安い高いは個人の感覚があるというのが前提ですが、、
マンション価格自体の仕組みを理解し、競合物件同士を比較すると割安感あります。
リクルートさん自体が仕様の標準化と土地取得費の圧縮等で割安感出しながら事業展開している企業です。
ですから、この物件に限らずリクルートさんの物件は、「近隣相場比較において坪単価は安め」というのが業界の感覚です。
もちろんこの話は、「どの地域、どの物件と比較」するという点がずれていると話になりませんが。
賃貸もどの地域と比較されて安いのかがハッキリしないと不明ですが、
志村坂上〜本蓮沼間の賃料相場でこの一帯が安いという根拠は、見つけられませんでした。
道路の騒音は、客観的にどうこういうよりも個人の感じ方ですね。
私はこの周辺に住んでいたことがありますが、諦めるほどうるさいとは感じませんでしたよ。不思議。

資料請求中とのことでしょうから、まず物件の詳細を理解して、
近傍物件も見て、相場感覚をさらに磨かれてはいかがかと思います。

[77: 匿名さん]

渋滞については、開通前と開通後の予測が道路関係団体のサイトでご覧になれます。各自で判断して下さい。

[78: 匿名さん]

【本日の現地概況】

土壌改良工事は終了したようです。土壌改良の施設が撤去されていました。
物件北側敷地との境界線に仮フェンスを設置中です。
現場は5台程の巨大クレーンが立ち上がり壮観です。
南側3棟だけ、地下ピットから１Fぐらいの高さの鉄筋が立ち上がっていました。
帯筋を巻いている途中のようです。

ちなみに、高速沿いに新しく出来た駐車場の、出入口正面にあった駐車場が閉鎖されていました。
何か建つのかな・・・。

[79: 匿名さん]

状況のご報告、ありがとうございます(*^_^*)
一階くらいまで、鉄筋が立ち上がってるんですねェ・・・
楽しみです！

[80: 匿名さん]

おぉ、いよいよ１階に入りましたか。
週末見に行ってこようかな。

公式サイトの間取りのところが第２期販売分になりましたね。
第１期分はどんな感じだったのでしょう。。。